변호사 임대차GO

대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결

민법 제639조 제1항 본문은 "임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용․수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 규정하고 있다. 이때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다. 한편 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.
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위와 같이 임대차계약이 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었다는 취지로 청구취지 및 청구원인을 변경하기 전까지는, 원고는 임대차계약이 2022. 7. 12. 기간 만료 이후 갱신되었음을 전제로 차임증액청구권을 행사하면서 피고를 상대로 증액된 차임을 청구하였다. 원고가 2022. 7. 15. 자 내용증명을 통해 차임증액청구권을 행사한 것도 임대차계약이 기간 만료 이후 갱신되어 유효하게 존속함을 전제로 한 것이다. 원고가 이와 같이 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 원고가 피고의 계속적인 임차물 사용․수익에도 불구하고 더 이상 피고와의 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.