특약이 없는한 임차인 부담x
서울지방법원 1998. 7. 1 선고 97나55316 판결
원고는 1996.5.30. 피고로부터 서울 양천구 지상 건물 중 3층부분을 임대차보증금 20,000,000원, 임대기간 1년으로 하여 임차하여 찜질방을 경영하다가, 영업부진으로 1996.10.31. 폐업하고 피고에게 임대차관계의 청산을 요구하였다. 피고는 1997.2.16. 새 임차인에게 위 건물부분을 다시 임대하면서 원고와의 임대차관계를 청산하였는데, 임대차보증금에서 원고가 그때까지 지급하지 아니한 제세공과금 등을 공제한 나머지 금액을 원고에게 반환하였고, 그 공제 내역 속에는 위 건물부분에 대한 1997년분 환경개선부담금 311,660원, 새 임차인과의 임대차계약 체결을 위한 중개료 300,000원도 포함되어 있었다. 원고는 1997.2.26. 피고에게 위 건물부분을 명도하였다.
피고가 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개료는, 원고가 부담하기로 하는 '특별한 약정이 없는 한' 원고가 부담할 성질의 것이 아니므로, 이를 공제한 것 역시 잘못된 것이다(피고는 원고가 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개료를 부담하여야 한다고 주장하나, 원고와의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 피고는 어차피 새로움 임차인과의 임대차계약 체결을 위하여 중개료를 지출하여야 할 것이니, 위와 같은 사정만으로 중개료를 원고가 부담하여야 한다고 볼 수 없다).
특약 있더라도, 후속 계약 중개한 공인중개사가 계약 당사자 아닌 이전 임차인에게 직접 청구는 어려울듯
(후속 계약 당사자는 임대인 - 신규 임차인)
(임대인이 이전 임차인에게 별도로 청구해야?)
수원지방법원 안양지원 2022. 10. 14. 선고 2021가단118037 판결
2. 주 장
(1) 원고는, 자신이 임대인인 피고 측 공인중개사로서 피고(*임대인)의 의뢰를 받아 신규 임대차계약의 중개(仲介)를 담당한 만큼, 피고로부터 중개보수를 받을 권리가 있다고 주장
(2) 이에 대하여 피고(*임대인)는, ① 자신이 원고에게 중개의뢰를 한 것이 아니라 종전 임차인인 H가 의뢰한 것이므로, H가 이 사건 공장부분 신규임대차 중 임대인 측 중개의뢰계약의 당사자이지, 자신은 당사자가 아니고, ② 설령 H가 이 사건 공장부분 신규임대차 중 임대인 측 중개의뢰계약의 당사자가 아니라고 하더라도, 이 사건 비록 종전 임대차계약에는 없으나, 신규 임대차계약 특약사항 제5항에서 “신규 임대차계약 만 기 전 신규 임차인인 소외회사의 사정으로 신규 임대차계약을 해지할 경우, (재신규 임대차계약의) 중개수수료는 소외회사가 부담한다.”고 약정하였는데, 업계의 관행(慣行) 역시 임대차기간 만료 전 임차인의 사정으로 중도해지를 하게 될 경우 신규 임대차계약의 중개수수료는 종전 임차인인 H가 부담하는 것이라고 주장
3. 판 단
가. 중개보수를 부담하는 자
종전 임대차계약의 경우처럼 계약한 기간을 못 채우고 중도에 나가는 경우, 누가 중개보수를 부담하느냐고 묻는다면 임차인의 사정으로 계약이 중도에 해지되었기 때문에 임차인에게 보수의 부담을 지워야 한다고 생각하기 십상이다<각주1>(종전임차인 H의 부하직원이었던 증인 C도 이 법정에서 “법적 지식이 맞는지 안 맞는지 모르지만, 종전임차인이 보수의 부담을 하는 것으로 나는 알고 있었다.”는 취지로 증언하기도 하였다). 그러나 이는 민법 제1조가 말하는 관습법(慣習法)이 아니다. 왜냐하면 사회의 거듭된 관행으로 생성한 어떤 사회생활규범이 법적 규범으로 승인되기에 이르렀다고 하기 위하여는 그 사회생활규범은 헌법을 최상위 규범으로 하는 전체 법질서에 반하지 아니하는 것으로서 정당성과 합리성이 있다고 인정될 수 있는 것이어야 하고, 그렇지 아니한 사회생활규범은 비록 그것이 사회의 거듭된 관행으로 생성된 것이라고 할지라도 이를 법적 규범으로 삼아 관습법으로서의 효력을 인정할 수 없기 때문이다(대법원 2003. 7. 24. 선고 2001다48781 전원합의체 판결 참조). 오히려, 종전 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 위하여 중개료를 지출하여야 할 것이니, 종전 임차인이 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였다는 사정만으로 중개료를 종전 임차인이 부담하여야 한다고 볼 수 없다.<각주2>
또한 공인중개사법 제32조의 위임에 따라 규정한 같은 법 시행규칙 제20조 제1항 및 제4항에서 주택과 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 ‘중개의뢰인 쌍방’으로부터 받도록 하고 있고, 같은 시행규칙 같은 조 제2항에서 공인중개사가 실비를 청구할 수 있는 대상을 ‘…임대…하고자 하는 중개의뢰인’과 ‘…임차…의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인’으로 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 임대차의 경우에는 임대인과 신규 임차인이 중개의뢰인 쌍방이 되고, 종전 임차인은 중개의뢰인의 범위에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이다. 따라서 종전 임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 공인중개사에게 새로운 임대차계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 종전 임차인은 공인중개사법 제32조 제1항에 따른 중개보수를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다.<각주3>
위에서 설시한 법리에, 앞서 채택한 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정을 합쳐보면, 임대인인 피고는 신규임대차계약의 공인중개사인 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다.
① 앞서 인정한 바와 같이, 종전 임차인인 H가 종전 임대차계약기간이 만료되기 전해지의 의사표시를 하면서, 부하직원인 C로 하여금 임대인인 피고의 이름으로 원고를 포함한 중개업소 4곳에 이 사건 공장부분을 임차목적물로 하여 신규임차인을 구해줄 것을 의뢰한 사실은 있다. 그러나 종전임차인인 H는 이 사건 공장부분을 계속 임대할 것인지, 보증금과 월임료는 얼마로 할 것인지, 임대기간을 어떻게 할 것인지 등 임대조건을 제시할 수 있는 권한이 없다. 또한 신규 임대차계약에 대한 중개의뢰는 신규 임대차계약에 대한 임대조건을 결정할 수 있는 임대인인 피고에 의하여 확정적으로 이루어진다. 그러므로 설령 이 사건 공장부분에 대하여 중개를 직접 의뢰한 자가 임대인인 피고가 아니라 종전 임차인인 H의 지시를 받은 자라고 하더라도 이는 신규 임대차계약의 중개의뢰에 관한 정보를 공인중개사인 원고에게 알리는 정도의 행위라고 할 것이고,<각주4> 중개보수를 부담할 중개의뢰의 당사자는 임대목적물의 범위, 보증금과 월임료, 임대기간 등 임대조건을 결정할 권한이 있는 임대인인 피고라고 할 것이다.
H가 이 사건 공장부분 신규임대차 임대인 측 중개의뢰계약의 당사자이거나, 중개보수를 지급하기로 원고와 약정하였거나, 그렇지 않더라도 그러한 관습법에 따라 원고가 이를 부담할 책임이 있다는 취지의 피고의 이 부분 관련 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
각주1) S, “임대차 기간 만료 전 해지에 따른 중개보수부담에 관한 법적 고찰”, 집합건물법학 제25집(2018. 2.), 138쪽.
각주2) 대법원 판례는 아니나, 상고되지 아니하여 확정된 서울지방법원 1998. 7. 1. 선고 97나55316 판결 참조.
각주3) 법제처 법령해석 09-0384, 2009. 12. 24. 참조.
각주4) S, 위 논문, 155쪽.