변호사 임대차GO

주택 : 보증금, 차임 각각 5% 인상 후, 보증금 인상분을 차임으로 전환하여 더하는 것 가능 취지


서울남부지방법원 2025. 8. 22. 선고 2024나60303 판결

기재 부동산(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관하여
임대차보증금 3억  원,  월 차임  300만 원
임대차보증금 6억 5,000만 원, 월 차임 160만 원

월 차임을 20만 원 증액하겠다는 내용의 카카오톡 메시지를 보냈다.

이 사건 임대차계약상 차임은 2017.  8.  이후2023. 5.까지 한번도 증액되지 않은 점, 이 사건 아파트의 공시가격은 2017년 기준 8억 9,600만 원이었으나 2024년에는 15억 1,700만 원으로 증가하였고 그에 따라 이 사건 아파트에 관한 재산세 등의 세금 부담도 증가한 점, 감정인은 인근지역의 임대사례등을 고려하여 임대차보증금이 6억 5,000만 원일 경우 차임 증액청구시인 2023. 5. 11.경  이 사건 아파트의 적정한 월 차임을 2,920,390원, 감정일인 2025. 6. 27. 기준 이 사건 아파트의 적정한 월 차임을 4,196,830원으로 각 산정하였고, 이는 이 사건 임대차계약상의 월 차임보다 약 180% 이상 높은 점 등이  인정된다. 위  인정사실에 의하면, 원고가 피고에게 차임의 증액을 청구한 시점(2023. 5. 11.)에는 이 사건 아파트에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 내지 차임을 계약 당시의 수준으로 유지하는 것이 적절하지 않게 되었다고 봄이 상당하므로, 원고는 주택임대차보호법 제7조, 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조<각주1>에 따른 범위 내에서 피고에게 임대차보증금 내지 차임의 증액을 청구할 수 있다.

3) 한편 이 사건 임대차계약의 임대차보증금이 6억 5,000만 원, 월 차임이 160만 원인 사실, 원고가 위와 같은 사정을 들어 피고에게 차임증액을 청구한 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 이 사건 임대차계약의 임대차보증금은 3,250만 원(= 6억 5,000만 원× 1/20), 월 차임은 8만 원(= 160만 원 × 1/20)의 각 범위 내에서 증액할 수 있고, 위 증액가능한 임대차보증금을 주택임대차보호법 제7조의2 제2호가 정한 비율에 따라 월 차임으로 전환 산정하면  148,958원[= 1,787,500원{= 3,250만 원 × (차임증액  청구한 2023. 5. 당시 한국은행에서 공시한 기준금리 연 3.5% + 주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항에서 정한 연 2%)} ÷ 12개월. 원미만 버림. 이하 같다]이 되므로, 월 차임은
위 증액가능한 월 차임 합계 228,958원(= 148,958원 + 8만 원)의 범위 내에서 원고의 차임 증액 청구에 따라 적정한 금액인 20만 원이 증액되었다고 봄이 상당하다.




주택 : 보증금만 있는 전세계약에서 보증금을 5% 증액 후 이 증액분을 월세로 전환하는 것 가능 취지


서울중앙지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023가단5423028 판결 - 1심

서울 강남구 C아파트, D호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 임대차보증금 1,330,000,000원.

보증금 1,330,000,000원, 월차임 2,200,000원

2) 원, 피고 사이의 임대차계약의 갱신

나) 그러므로 그 상한에 관하여 보건대, 주택임대차보호법 제7조 제2항은 차임의 증액 상한은 종전 약정보증금 또는 차임의 20분의 1 범위 내로 규정하고 있으므로, 이 사건의 경우 종전 보증금 1,330,000,000원의 5%인 66,500,000원이 상한이고, 그 상승분 66,500,000원을 월세로 전환하는 경우, 주택임대차보호법 제7조의2<각주1> 2.호 및 주택임대차보호법 시행령 제9조<각주2> 제2항에 따라 2021. 2. 기준 한국은행의 기준금리 연 0.5%(한국은행 기준금리는 2020. 5.부터 2021. 8.까지 연0.5%임은 당사자 사이에 다툼이 없다)에 연 2%를 더한 2.5%가 월차임 전환 시 산정률이 된다 할 것인바, 이에 따라 산정된 월차임의 상한은 연 1,662,500원(66,500,000원×2.5%)이고, 이를 월차임으로 환산하면 월차임 상한은 월 138,541원(1,662,500원/12개월, 원 미만 버림)이 된다 할 것이다.

다) 따라서 원고와 피고 사이의 임대차계약은 임대차보증금 1,330,000,000원, 월차임 138,541원으로 갱신되었다고 할 것이고, 원, 피고 사이에 작성된 2021. 4. 7.자 이 사건 월세임대차계약은 기존 계약의 갱신계약에 불과하므로, 위 임대차보증금 및 월차임 범위 내에서 그 효력이 인정된다 할 것이고, 이를 초과하는 월차임은 주택임대차보호법 제10조<각주3>에 따라 무효이며, 같은 법 제10조의2<각주4>에 의하여 임차인인 원고는 초과 지급된 차임의 반환을 청구할 수 있다 할 것이다.

서울중앙지방법원 2025. 1. 22. 선고 2024나29917 판결 - 2심

이 사건 월세임대차계약 체결 당시 주택임대차보호법 제7조, 제7조의2에 따라 증액 가능한 월차임이 138,541원이었으므로, 위 금액을 초과하여 월차임 액수를 정한 부분은 무효가 되고, 이 사건 월세임대차계약에 따른 월차임은 138,541원으로 인정된다.

주택 : 차임을 보증금으로 환산해서 5% 증액은 근거 無 ?


수원지방법원 2022. 5. 31. 선고 2021가소16959 판결 - 1심

가. 피고는 2019. 7. 26. C으로부터 그가 소유한 수원시 영통구 D건물 E호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 보증금 2,000만 원, 차임 월 90만 원

임대인이 주택임대차법 제6조의3 제3항 단서에 다른 차임 등의 증액청구권을 행사하는 경우, 주택임대차법 제7조 제2항 본문에 따라 ① 차임만 있는 임대차의 경우 차임의 5% 범위 내에서, ② 보증금만 있는 임대차의 경우 보증금의 5% 범위 내에서, ③ 차임과 보증금이 모두 있는 임대차의 경우 차임과 보증금의 각 5% 범위 내에서 각 증액청구가 가능하다고 봄이 타당하다.

원고는 이 사건 임대차계약과 같이 차임과 보증금이 모두 있는 임대차의 경우 원고가 주장하는 방식에 따라 차임을 보증금으로 환산하여 이 사건 임대차계약에 따른 보증금과 합산한 후 그 합산된 보증금의 5% 범위 내에서 증액청구가 가능하다고 주장하나, 그와 같이 볼 아무런 근거가 없으므로, 원고의 위 주장을 받아들일 수 없다.
4) 갑 제4호증의 기재에 의하면 이 사건 오피스텔의 2021. 1. 1. 고시된 단위면적(㎡)당 기준시가는 2,387,000원으로, 2020. 1. 1. 고시된 2,144,000원에 비해 11.33%[= (2,387,000원/2,144,000원 × 100) - 100, 소수점 셋째자리 이하 버림] 상승한 사실이 인정되므로, 원고의 증액청구에 따라 이 사건 임대차계약의 보증금이 5% 증액되었다고 봄이 타당하다.

수원지방법원 2023. 7. 21. 선고 2022나72731 판결 - 2심

〇 제1심판결문 4쪽 12행부터 15행까지를 삭제한다.
〇 제1심판결문 4쪽 19행의 ”원고의 증액청구에 따라“부터 4쪽 20행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.