변호사 임대차GO

정산 관리비 (개별 임차인의 실제 사용량에 비례하는 관리비 ↔ 정액부담금), 

임대인이 일방적으로 산정 고지한 관리비를 임차인이 납부할 책임x

보증금에서 일방적 공제x

서울중앙지방법원 2026. 4. 22. 선고 2025가단109026 판결

원고는 2025. 10. 13. 피고를 상대로, 피고가 이 사건 상가에 관한 정산관리비를
납부하지 않았기 때문에 원고가 이 사건 임대차계약에 근거하여 그 연체 관리비 상당액을 보증금에서 공제하였다고 주장하면서, 그 공제  결과 부족해진 보증금의  지급을 구하는 소를 제기하였다

○ 이 사건 임대차계약서 제1조 제2항에는 피고가 원고에게 월 차임과 월 관리비를 포함한 '건물사용료(보증금, 임대료, 건물임차정액부담금(건물사용공익부담금), 기타 본 계약에 약정된 부담금 등'을 매월 지급하여야 한다는 취지로 적혀 있다.
이 사건 임대차계약서에 따르면, 월 관리비는 건물임차정액(공익)부담금(환경개선부담금, 교통유발부담금, 기타 공유 편익제공에 대한 공적부담금 그리고 기타 수시 발생하는 자연적 보수비와 인건비)과 정산관리비(전기료, 수도료, 난방비 등)로 구분되고, 그중 건물임차정액(공익)부담금은 ㎡당 4,850원을 곱하여 산정한 1,337,000원을 월 차임과 함께 매월 임차기간 개시일 전일<5>에 선불로 지급하며, 정산관리비는 아래 이미지파일과 같은 산출기준에 따라 산정된 금액을 매월 말일 전일에 지급해야 한다.

○ 원고는 2025. 6. 28. 피고에게, 2025. 6. 1.부터 같은 달 20일까지의 이 사건 상가에 관한 정산관리비로 전기료 10만 원, 수도료 14,832원 등이 포함된 602,666원(부가가치세  포함)을 고지하는 한편(갑 제5호증),  이  사건 상가에  관하여 월 정산관리비548,000원 및 그 부가가치세액 54,800원의 전자세금계산서(을 제3호증의  1)를 발행하였다.
피고는 2025. 6. 30. 원고에게 원고가 고지한 정산관리비를 부가가치세액과 함께 지급하였다.
○ 원고는 2025. 7. 28. 피고에게 2025. 6. 21.부터 2025. 7. 20.까지의 이 사건 상가에 관한 정산관리비로 아래 이미지 파일과 같은 내역의 돈을 고지하였다(갑 제6호증).

위 고지 내역에 따르면, 이 사건 상가의 전기료가 1,393,670원이고, 수도료가 110,640원이며, 대지(주차장) 사용료가 300만 원이다.
또한 원고는 2025. 8. 23. 피고에게 2025. 7. 21.부터 2025. 8. 20.까지의 이 사건 상가에 관한 정산관리비로 아래 이미지  파일과 같은 내역의  돈을 고지하였고(갑 제7호증), 이에 따르면, 이 사건 상가의 전기료가 518,400원이고, 수도료는 없으며, 대지(주차장) 사용료가 300만 원이다.

○ 피고는 원고가 앞서 고지한 2025년 7월분 정산관리비를 납부하지 않고, 아래 이미지 파일과 같은 내용이 포함된 공문을 보내어 위 정산관리비에 관한 증빙서류와 항목설명 등을 요청하였다.

하지만 원고는 피고에게 정산관리비에 관한 증빙서류나 구체적인 산정·고지 근거 등을 제공하지  않았고, 피고는 그 후에도 원고에게 여러  차례 피고가 원고에게 고지한 이 사건 상가의 정산관리비에 관한 증빙서류 등을 요청하였으나, 원고는 피고에게 피고가 요청한 증빙서류 등을 제공하지 않았다.
이에 피고는 한국전력공사에 연락하여 이 사건 상가에 관한 전기료가 얼마인지를 확인한 후, 2025. 10. 17. 이 사건 상가에 관한 2025년 7월분부터 9월분까지 전기료를 한국전력공사에 바로 납부하였다. 그리고 피고가 한국전력공사에 확인한 이 사건 상가에 관한 2025년 7월분 전기료는 49,630원이었다.

2) 구체적인 판단

... 임대차계약서 제10조 제3-1항이 (이 사건 임대차계약상) 정산관리비에 관하여 '임차물의 전용부분 및 공용부분의 관리비로서 그 부담은 임차인이 직접 또는 안분 부담하여 (을)이 임차물을 사용하면서 발생하는 전기세, 수도세 등의 공과금으로 한다. 공용부분의 관리비 등 정산관리비는 본 계약 말미 기재한 "관리비 산출기준" 산식에 의한다.'라고 기재하고 있는 점, 한편 이 사건 임대차계약서 제10조 제1항은 '건물임차정액부담금은 임차인이 건물을 사용함에 따라 그 유지를 위하여 부담하게 되는 임대인의 공익부담금으로 임차물의 정상적 유지를 위한 금원을 말한다.'라고, 제2-1항은 '건물정액부담금은 임차물 전체에 대하여 이를 유지하기 위하여 발생하는 임차인 각자 개개인이 건물을 사용함으로써 향유하는 공적 수혜에 대하여 정부가 임대인의 부담으로 하는 금액, 즉 환경개선부담금, 기타 공유 편익제공에 대한 공적부담금 그리고 기타 수시 발생하는 자연적 보수비와 인건비<6>를 말한다.'라고 기재하고 있는 점에다, 앞서 본 이 사건 임대차계약상 정산관리비와 건물임차정액(공익)부담금의 구체적인 산정 및 고지 내용 등을 더하면, 이 사건 임대차계약에서 정한 정산관리비는 [건물 전체의  통일적  관리나 임차인 공동의  이익을 위한 건물임차정액(공익)부담금과 달리] 특정 임차인이 개별적으로 사용하여 발생한 실비(實費)를 보전하기 위한 지출로서, 개별 임차인의 실제 사용량 등에 비례하여 산정·부담되어야 하는 성격의 비용이라고 볼
수 있고, 이 사건 상가에 관한 정산관리비 중 특히 전기료, 수도료 부분은 이 사건 건물( 전체)의 전기사용량 내지 수도사용량과 이 사건 상가의 전기사용량 내지 수도사용량을 기초로 비교·계산한 상대적 비율을 적용하여 산정하는 것이 합리적이라고 보인다. 따라서 원고가 신뢰성 있는 객관적인 자료로써 이 사건 상가에 관한 정산관리비의 구체적인 항목이  이 사건 상가의 건물임차정액(공익)부담금과 구분될 뿐 아니라 현실로도 이 사건 상가를 위하여  발생·지출한 비용이나 이를 보전하기  위한 돈임을 밝히는 등의 특별한 사정이 없는 한, 원고가 일방적으로 산정·고지한 정산관리비를 피고가 납부할 책임이 있다고 평가하기 어렵다.

... 원고가 이 사건 상가에 관하여 산정·고지한 정산관리비의 내역이나 금액 등이 앞서 본 정산관리비의 용도나 부과 취지 등에 부합하지  않음에도 피고가 일단 납부책임을 지는 것은 공평·정의의  관념에  어긋나고 법률상으로도 정당하지 못하다고 봄이 타당하다.
더구나 앞서 보았듯이, 원고가 산정·고지한 이 사건 상가의 7월분 전기료가 한국전력공사에서 확인된 전기료보다 훨씬 큰 금액인 점, 원고가 산정·고지한 이 사건 상가의 6월분부터 8월분 전기료, 수도료 등 정산관리비의 금액도 변동 폭이 큰 점 등을 고려하면, 원고가 피고에게 이 사건 상가에 관하여 고지한 정산관리비의 정확성 내지 정당성에 대하여 합리적인 의문을 품기 충분하다.

라) 사정이 이러하므로, 피고가 원고에게 이 사건 상가의 2025년 7월분 정산관리비 등에 대하여 증빙자료의 제시와 구체적인 내역 등의 설명을 요청한 것은 합리적인 이유가 있다고 평가할 수 있다.
그럼에도 원고는 피고에게 피고가 요청한 증빙자료를 제공하지 않았을 뿐 아니라, 이 사건 변론절차에서 원고가 제출한 모든 증거를 면밀하게 살펴보더라도 원고가 일방적으로 제시한 수치나 금액 외에, 이 사건 상가에 관한 전기료, 수도료 등 정산관리비를 합리적으로 산정하기 위하여 필요한 이 사건 건물( 전체)의 사용량과 이 사건 상가의 사용량 또는 그 상대적 비율을 정확하게 산정하거나 적어도 합리적으로 추산(推算)할 만한 신뢰성 있는 객관적인 수치나 자료를 찾아볼 수 없다.

마) 이같이 피고가 원고가 이 사건 상가에 관하여 고지한 정산관리비를 납부하지 않은 데에는 정당한 사유가 있다고 봄이 타당하므로, 원고는 그 연체 정산관리비 상당액을 이 사건 임대차계약의 보증금에서 일방적으로 공제할 수 없다고 보아야 한다.

종전 과다지급한 정산 관리비 반환 ㅇ

서울중앙지방법원 2026. 4. 22. 선고 2025가단89539 판결

㈐ 하지만 ① 이 사건 임대차계약서 제10조 제2-1항에서 정산관리비의 내용으로 '임차인의 전용부분의 관리비'와 '건물에 대한 보험가입비용', '기타 임차인이 직접 부담하지
아니한 건물에 지출되는 경상비용적 지출'이라고 기재하고, 특약사항으로 전기료, 수도료, 난방비, 기타비용의  4가지 항목으로 나누어  정산관리비 산출기준을 정하고 있는 점, ② 임차료, 관리비 및 미납액 등 고지 자료(갑 제3호증)에 따르면, 피고는 전기요금및  상하수도요금 외에도 '소방안전관리  외주비',  '관리 행정비',  '보수유지비(공유부담금)', '청소비', '화재보험료', '관리용역비', '정화조 청소비', '주차비' 등 각종 수선비 등을 지출하고 위  내역에 해당하는 경비를 정산관리비에 포함한 것으로 보이는 점, ③ 정산관리비는 건물 전체의 통일적 관리나 임차인 공동의 이익을 위한 정액관리비와 달리 특정 임차인이 개별적으로 사용하여 발생한 실비(實費)를 보전하기 위한 지출로서, 개별 임차인의  실제 사용량에 비례하여 산정·부담되어야 하는 성격의 비용이라고 볼 수 있는 점 등을 함께 고려하면, 피고가 원고에게 고지한 정산관리비 중 전기요금과 상하수도요금을 제외한 나머지 내역 내지 항목의 비용은 실질적으로 정액관리비에 해당한다고 평가할 수 있다.

라. 종전 정산관리비 납부액에 관한 피고의 부당이득반환책임 유무 및 범위 등

1) 피고의 부당이득반환책임 인정 여부

가) 앞서 사실관계에서 인정하였듯이, 원고는 2021년 7월분부터 2025년 3월분까지 이 사건 상가에 관하여 피고가 고지한 정산관리비를 피고에게 납부하였다.
그런데 선행 쟁점에 관한 판단에서 보았듯이, 피고가 원고에게 고지한 정산관리비 중전기요금과 상하수도요금을 제외한 나머지 항목은 실질적으로 정액관리비에 해당한다고 평가할 수 있고, 정산관리비 중 원고가 피고에게 납부하였어야 할 정당한 전기요금과 상하수도요금은 이 사건 건물( 전체)의 전기 사용량 등과 이 사건 상가의 전기사용량 등의 상대적 비율에 따라 산정하는 것이 합리적이라고 보인다.
하지만 기록을 면밀하게 살펴보아도, 원고가 이 사건 상가에 관하여 피고에게 납부한 2021년 7월분부터 2025년 3월분까지 정산관리비가 정액관리비와 중복되지 않는다거나앞서 본 합리적인 산정방식에 부합한다고 인정할 만한 신빙성  있는 객관적인 자료를 찾아볼 수 없다.

... 반면, 피고는 이 사건 변론절차에서 피고가 일방적으로 산출한 수치나 금액만을 반복하여 제시할 뿐, 이 사건 상가에 관한 정산관리비가 이 사건 상가를 위하여 발생·지출한 비용이나 이를 보전하기 위한 돈으로 정액관리비와 중복되지  않는다거나 앞서 본 실제 전기사용량 등에 근거한 합리적인 산정방식에 부합한다는 사실을 뒷받침할 만한 신빙성 있는 객관적인 자료를 제출하지 않았다.

... 신빙성 있는 객관적인 자료를 제출하지 않는 한) 원고가 이 사건 변론절차에서 변론한 48,253,730원(= 너무 많이 지급하였다고 변론한 전기요금 20,218,761원+ 너무 많이  지급하였다고 변론한 수도요금 3,022,238원 + 정액관리비와 중복된다고 변론한 25,012,731원) 전액이 법률상 원인 없이 피고에게 귀속되었다고 봄이 상당하다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 부당이득으로 48,253,730원을 반환할 책임이 있다고 보아야 

주택 사안
중개수수료 358,800원
합의 했으니 기존 임차인이 전부 부담하라는 판시


청주지방법원 2024. 7. 25. 선고 2024나50593 판결

가. 피고는 2023. 4. 7. 원고와 사이에, 피고가 원고로부터 평택시 C아파트 D호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대차보증금 500만 원, 월 차임 130만 원, 임대차기간 2023. 4. 8.부터 2024. 4. 7.까지로 정하여

다. 피고는 2023. 8. 6. 원고와 사이에, 피고가 새로운 임차인을 구하는 데 소요되는 중개수수료를 부담하는 조건으로 2023. 9. 7.자로 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하고, 2023. 8. 30. 원고로부터 임대차보증금을 반환받아 이 사건 아파트에서 퇴거하였다.

라. 원고는 2023. 9. 15. 새로운 임차인과 사이에 이 사건 아파트에 관한 새로운 임대차계약을 체결하면서 공인중개사에게 중개수수료로 358,800원을 지급하고, 같은 날 피고에게 위 중개수수료의 지급을 요청하였다.

2. 청구원인에 관한 판단
살피건대, 피고가 2023. 8. 6. 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 중도 해지하는 대신 원고가 새로운 임차인을 구하는 데 소요되는 중개수수료를 부담하기로 약정한 사실, 원고가 2023. 9. 15. 이 사건 아파트에 관한 새로운 임대차계약을 체결하면서 중개수수료로 358,800원을 지출한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 위 중개수수료 358,800원 및 이에 대하여 위 중개수수료 지급일이자 원고의 이행청구일인 2023. 9. 15부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

상가 사안
중개수수료 2,070만 원 ( 690만 원 지급 인정 )
중개사 큰 노력 들이지 않았으므로 중개요율 0.9% 최대로 적용하는 건 과하고 

0.3% 정도로 인정해 690만 원 지급 인정

서울중앙지방법원 2025. 2. 12. 선고 2023나56189 판결

1. 인정사실

가. 피고는 2022. 2. 14. 공인중개사인 원고의 중개로 C와 사이에 C 소유인 서울 강남구 D 소재 건물의 1층 내지 5층(이하 ‘이 사건 건물 부분’이라 한다)에 대하여 보증금 2억 원(다만 계약일로부터 1년 후에는 원상회복하여 3억 원으로 증액), 월 차임 2,100만 원, 매월 관리비 500만 원, 기간 2022. 4. 1.부터 5년간으로 하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 중 특약으로 임차인인 피고가 계약기간 도중에 해지하는 경우 새로운 임차인을 구하고 중개보수는 피고가 부담하기로 하며, 그 보수액은 거래금액의 0.9%로 약정하였다.

마. C는 2022. 8. 23. 원고의 중개로 주식회사 E와 사이에 이 사건 건물 부분에 대하여 보증금 3억 원, 월 차임 2,000만 원, 매월 관리비 500만 원, 기간 2022. 10. 1.부터 3년간으로 하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 위 임차인은 2022. 8. 31.까지 보증금 3억 원을 지급하였다.

2. 주장 및 판단

다. 공인중개사와 중개의뢰인 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계로 보아야 하고(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 참조), 공인중개사의 중개업무처리에 따른 보수에 관하여 중개의뢰인과 사이에 약정이 있는 경우 그 중개업무를 마친 공인중개사는 원칙적으로 약정된 보수 전액을 청구할 수 있지만, 중개업무수임의 경위, 약정한 보수액, 중개업무의 내용과 그 업무처리과정, 난이도, 노력의 정도, 중개의뢰인이 중개에 의하여 체결된 계약으로 말미암아 실제로 얻은 재산상 이익과 기타 변론에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여 약정된 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 어긋난다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 적정한 범위 내의 보수액만 청구할 수 있는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다42240 판결, 대법원 2006. 6. 15. 선고 2004다59393 판결, 대법원 2006다36752호로 상고기각된 서울중앙지방법원 2006. 5. 3. 선고 2005나21288 판결 등 참조).

이 사건의 경우, 그 신규임대차 계약의 거래금액은 23억 원(= 보증금 3억 원 + 월 차임 2,000만 원 × 100)이고, 원고와 피고 간에 그 수수료 요율은 거래금액의 0.9%로 한 점은 위에서 본 바와 같으나 위 신규 임대차계약이 통상의 경우보다 난이도가 높다고 보이지는 않는 점, C가 이 사건 1차 합의와 달리 위 합의내용보다 신규 임차인 측에 불리한 임대차 조건을 요구하여 신규 임대차계약 체결이 지연된 것으로 보이는 점 등을 고려하여 피고가 지급할 중개보수는 수수료 요율을 0.3%로 인정하여 피고가 부담할 중개보수는 690만 원(= 23억 원 × 0.3%)으로 정한다.

라. 따라서 피고는 원고에게 690만 원과 이에 대하여 이 사건 지급명령 정본이 피고에게 송달된 다음날인 2022. 10. 12.부터(원고는 2022. 9. 1.부터의 지연손해금 지급을 구하고 있으나 인정할 증거가 없다) 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 대해 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2025. 2. 12.까지는 상법 소정 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금 지급의무가 있다.

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[임대차계약의 종료를 이유로 임대차 목적물인 컨테이너의 인도를 구하는 사건]

◇｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’)이 적용되는 상가건물 임대차의 의미 / 법률상 독립된 부동산인 건물의 요건을 갖추지 못한 구조물을 목적으로 하는 임대차에 대하여 상가임대차법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)◇


 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 등 참조).
  한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다(대법원 2018. 6. 29. 자 2018그552 결정, 대법원 2025. 6. 12. 자 2025그523 결정 등 참조). 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.


☞  원고가 피고에게 화물용 컨테이너를 개조하고 추가 내외장마감공사를 한 이 사건 컨테이너를 임대하였고, 피고가 이 사건 컨테이너를 종된 사업장으로 하여 자신의 사업자등록에 추가한 뒤 캐릭터 관련 제품 등을 판매해왔는데, 원고가 임대차계약의 종료를 이유로 이 사건 컨테이너의 인도를 청구한 사안임  
☞  원심은, 컨테이너 또는 이와 비슷한 가설건축물이라도 실질적으로 영업시설 중 하나로 이용된다면 상가임대차법의 적용이 배제되지 않고, 상가건물에 해당하는지를 판단함에 있어 건축물이 토지에 고정적으로 부착되어 있는지 여부보다는 일정한 장소에서 상당한 기간 영업을 위한 공간으로 사용되었는지 여부를 고려하여야 한다는 이유로 이 사건 컨테이너는 상가임대차법이 적용되는 상가건물이라고 판단하였음
☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심으로서는 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리한 후 이 사건 컨테이너가 상가임대차법에서 말하는 ‘상가건물’에 해당하는지 판단했어야 한다는 이유로, 원심을 파기ㆍ환송함 

2025다210305   배당이의   (차)   상고기각

[주택임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하였다는 이유로 해당 주택에 관한 근저당권자가 배당이의를 한 사건]

◇주택임대차보호법 제3조 제2항에 따른 입주자가 해당 주택 소유권을 취득한 경우 위 조항에서 정한 법인인 임차인의 대항력 및 우선변제권 상실 여부◇

  주택임대차보호법 제3조 제2항은 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력 및 같은 법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 인정하고 있다. 그러나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우, 입주자의 주민등록은 주택에 관하여 입주자의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다. 그 이유는 다음과 같다. 

  1) 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조). 또한 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 등 참조). 

  2) 법인인 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 되었다면, 주택에 관하여 이해관계를 맺으려는 제3자로서는 입주자의 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유인지 여부를 인식하기 어렵다. 따라서 그 입주자의 주민등록은 더 이상 거래안전을 위한 공시방법으로서의 기능을 할 수 없으므로, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력의 요건이 될 수 없다. 

  3) 입주자가 전세임대주택의 소유권을 취득하는지와 같은 우연한 사정에 의하여 피고와 같은 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하게 됨으로써 임대차보증금 회수가 어렵게 되고, 그로 인하여 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 하는 공익적 사업을 수행하는 법인의 재원인 주택도시기금의 부실을 초래할 우려가 있기는 하지만, 이는 입법적으로 해결할 문제이다. 주택임대차보호법이 2007. 8. 3. 법률 제8583호로 개정되면서 제3조 제2항이 신설되었는데, 그 개정이유는 전세주택의 임대차계약 시 법인은 제3자에 대한 대항력 및 최우선 변제의 대상이 되지 아니하여 전세보증금의 보존 및 확보가 어려운 실정이므로 법인이 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에 법인에게 대항력 및 우선변제권을 부여하려는 것이었다. 그러나 이러한 주택임대차보호법 제3조 제2항의 입법 취지를 근거로 같은 법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록에 입주자가 해당 주택의 소유권을 취득한 이후 그 입주자의 주민등록까지 포함된다고 새기는 것은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 해석론을 벗어나는 것이다.

☞  원고는 전세임대주택에 관한 근저당권자로서, 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따른 입주자인 甲이 위 주택 소유권을 취득함으로써 임차인인 피고가 대항력 및 우선변제권을 상실하였다고 주장하면서 위 주택에 관한 강제경매절차에서 피고에게 우선 배당을 하는 내용으로 작성된 배당표에 대하여 이의를 청구한 사안임 

☞  원심은, 甲이 위 주택 소유권을 취득하고 이로 인하여 전대차계약이 종료된 후에는 더 이상 甲의 주민등록과 점유가 임차권의 공시방법으로 기능한다고 볼 수 없으므로 위 경매절차의 배당요구 종기까지 피고의 대항력 및 우선변제권이 존속하고 있다고 볼 수 없다는 이유로, 피고에게 우선 배당하는 내용으로 작성된 배당표는 부적법하다고 판단하였음 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 甲이 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 날 이후에는 甲의 주민등록은 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다고 보아, 원고의 청구를 인용한 원심판결을 수긍하여 상고를 기각함

2023다307116   건물인도   (라)   파기환송(일부)

[상가건물 임차인이 임대차계약 기간만료 후 임차건물을 양수한 양수인을 상대로 임대차보증금 반환을 구할 수 있는지 여부가 문제된 사건]

◇대항력 있는 상가건물 임대차가 기간만료로 종료되었으나 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차건물이 양도된 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환채무를 부담하는지(적극)◇

  1. 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결 참조).  

  2. 상가임대차법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 참조). 

  3. 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가임대차법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리․의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.  

☞  정비구역 내에 위치한 상가건물에 관한 임대차가 기간만료로 종료되었으나 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 주택재건축정비사업조합인 피고가 종전 소유자로부터 상가건물 소유권을 취득하자, 임차인인 원고가 피고에게 임대차보증금 반환 등을 청구한 사안임

☞  원심은, 임대차계약이 기간만료로 종료된 후 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하지 않는다고 보아 원고의 피고에 대한 임대차보증금 반환청구는 이유 없다고 판단하였음

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 상가임대차법 제3조에 따라 대항력 있는 상가건물 임대차계약이 기간만료로 종료된 이후에도 임대차보증금이 반환되지 않아 상가임대차법 제9조 제2항에 따라 임대차관계가 존속되던 중 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하여 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한다고 보아, 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기ㆍ환송함