대법원 1987. 3. 24.자 86다카164 결정
결정요지
주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다.
주택임대차보호법
[법률 제3682호, 1983. 12. 30, 일부개정]
제3조 (대항력등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②임차주택의 양수인(기타 賃貸할 權利를 承繼한 者를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <신설 1983.12.30>
③민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. <개정 1983.12.30>
주택임대차보호법
[시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
제3조(대항력 등)
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.> |
대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결
1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 피고 1은 2019. 3. 6. 소외인으로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다.
나. 원고들은 2020. 7. 5. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 피고 1은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20.까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 소외인은 피고 1에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다’는 취지의 통지를 하였다.
2. 원심의 판단
원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 아니하였다.
주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 정하고 있다. 그런데 피고 1이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 소외인은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 소외인은 위 규정을 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
또한 주택임대차법에서 계약갱신요구권을 도입한 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호가 보충적 일반조항이라는 점 등을 고려하면, 이 사건과 같은 사안을 위 제9호가 정한 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수도 없다.
3. 대법원의 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
가. 주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 구체적인 이유는 다음과 같다.
2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약 갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.
3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.
원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후 피고 1에게 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다고 주장하고 있기도 하다.
2) 사정이 이러하다면, 원심으로서는 원고들이 피고 1의 계약갱신 요구 이후에 소외인으로부터 이 사건 아파트를 양수하여 임대인의 지위를 승계한 사실이 확인되는 이상, 임대인 지위를 승계한 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 구 주택임대 차법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부개정되기 전의 것) 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 확인하고, 원고들 주장의 당부를 심리․판단하였어야 한다.
3) 그럼에도 불구하고 원심은, 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 해석에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
주택임대차법
제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결
주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 하므로 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당 된다고 할 것이나, 이른바 주택의 양도담보의 경우는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것이 아니고 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 ‘양수인’에 해당되지 아니한다고 보는 것이 상당하다.
대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결
[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하는바, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다.
원고가 주식회사 대승으로부터, 위 회사가 신축한 임대아파트 중 1세대를 임차하여 임차주택의 인도와 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춘 후, 주식회사 대승이 피고의 전신인 주택사업공제조합에게 위 아파트를 신탁법에 따라 신탁하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 주식회사 대승과 주택사업공제조합이 체결한 신탁계약에서 신탁재산의 관리에 관하여 위탁자(주식회사 대승)가 신탁부동산을 사용·관리할 수 있다고 정하였으나(제4조 제1항) 한편, 위탁자의 경영악화 및 관리가 적정하지 못하게 된 경우를 비롯하여 수탁자가 요구할 때에는 언제나 위탁자는 수탁자에게 신탁재산의 관리를 넘겨야 하고(제4조 제1항, 제8항), 위탁자가 일정세대 이상의 임대보증금 및 월임료를 변경할 때에는 수탁자의 동의를 받아야 하고(제4조 제2항), 위탁자는 임대계약자 현황 및 변경사항을 수탁자에게 통보하도록(제4조 제3항) 약정하였으며, 위 신탁계약서는 등기신청서에 첨부되어 신탁원부로 되었음을 인정할 수 있다.
그렇다면 주식회사 대승은 위 신탁계약서로서 기존 임대차계약상 임대인으로서의 지위를 포함하여 이 사건 임대아파트에 대한 관리권을 수탁자인 주택사업공제조합에게 이전하되, 다만 수탁자의 의사와 이익에 반하지 않는 범위에서 그 관리권의 일부를 자신이 행사하기로 약정하였다고 볼 것이며, 이와 같이 수탁자에게 이 사건 임대아파트의 관리권이 이전된 이상 피고는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 원고와 주식회사 대승 사이의 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것이고, 위 신탁등기가 채권담보의 목적으로 이루어진 이른바 담보신탁이라거나, 실질적으로 주식회사 대승이 원고를 비롯한 아파트 임차인들에 대한 임대차계약 관련 업무를 수행하고, 주택사업공제조합이나 피고는 이에 관여하지 아니하였다 하여 이와 달리 볼 수 없다고 할 것이다.
대전지방법원 2023. 12. 21. 선고 2023가단225266 판결
이 사건 건물에 관하여 현재까지 피고가 소유자로 등기되어 있고, 피고와 매매계약을 체결하였다는 주식회사 G 명의로 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 등기된 주택에 관하여 대항력을 마친 주택 임대차계약의 경우 주택임대차보호법 제3조 제4항의 양수인에 해당되려면 그 주택에 관한 등기까지 마칠 것이 요구되므로, 주식회사 G은 이 사건 건물의 양수인에 해당하지 않는다.
