명확한 유보 합의가 있는 경우
의정부지방법원 2022. 6. 30. 선고 2021나219872 판결
나. 원고는 임대차계약의 종료일인 2021. 1. 29. 이 사건 아파트를 비우고 비밀번호를 피고에게 알려줌으로써 이 사건 아파트를 피고에게 인도하였다. 다만, 피고가 2021. 2. 13.까지 해외입국자 자가격리 의무를 부담하게 되어 이 사건 임대차계약 종료일에 원고의 원상복구의무 이행 여부를 직접 점검할 수 없게 되자, 원고와 피고는 피고가이 사건 임대차계약 종료 시 보증금 중 2억 8,500만 원을 지급하고, 나머지 500만 원은 원상복구 등 기타 공제할 사항이 있는지를 살펴본 후에 지급하기로 합의하였다.
다. 피고는 이 사건 임대차계약 종료일 무렵 원고에게 2억 8,500만 원을 반환하고, 2021. 2. 16.경 이 사건 아파트를 살펴본 후 원고에게 하자보수 비용으로 아래와 같이 1,648,000원이 발생하였다고 주장하면서 2021. 2. 19. 원고에게 500만 원에서 1,648,000원을 공제한 3,352,000원을 추가로 지급하였다.
나. 판단
앞서 든 증거들 및 갑 제2호증, 을 제3 내지 5, 7 내지 9, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 아파트에 현관 몰딩 훼손, 작은 방 문틀 훼손, 안방 벽지(1면) 훼손, 거실 석고벽 파손, 주방 싱크대 상판 훼손 등의 하자가 발생하였고, 이를 보수하는 데에는 합계 1,520,000원의 비용이 드는 사실을 인정할 수 있다.
그러나 앞서 본 사실을 위 법리에 비추어 보건대, 피고가 주장하는 하자 중 거실 콘센트·거실 몰딩·주방 스피커 오염, 욕실 스위치 내려앉음, 욕실 실리콘 곰팡이, 전등 교체 등은 임차인이 통상적인 사용을 함에 따라 자연스럽게 생기는 임차목적물의 상태악화로서 통상의 손모에 불과하다고 할 것이고, 에어컨 배관 구멍은 이 사건 임대차계약체결 이전부터 존재하던 것임에는 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 부분에 관하여는 원고가 원상복구의무를 부담한다고 볼 수 없다.
원고는 미반환 보증금 5,000,000원에 대하여 이 사건 임대차계약 종료일 다음 날인 2021. 1. 30.부터 피고가 그중 3,352,000원을 반환한 2021. 2. 19.까지의 지연손해금의 지급을 구하고 있으나, 임대차보증금 중 5,000,000원은 피고가해외입국자 자가격리가 끝나고 이 사건 아파트를 살펴본 후에 지급하기로 합의한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 5,000,000원에 대하여는 피고의 자가격리 해제 후 이 사건 아파트 상태를 점검하고 원상복구 비용을 산정하는 데에 통상적으로 소요되는 기간까지 지급기한이 유예되었다고 봄이 상당하다. 따라서 이 부분에 관한 원고 청구는 이유 없다
명확한 합의가 없는 경우
의정부지방법원 고양지원 2025. 2. 14. 선고 2023가단78671 판결
나. 이 사건 임대차계약의 종료 및 일부 보증금 반환
1) 피고는 2023. 6. 9. 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 이 사건 주택에서 이사를 나가게 되었다. 그런데 원고는<2> 이사 당일 공인중개사를 통하여 이사를 하고 있던 피고에게, 피고가 이 사건 주택에서 완전히 이사를 나간 다음 주택 내부를 점검하여 수리를 요하는 하자가 발생될 경우를 대비해 임대차보증금 중 500만 원을 유보하고, 나머지만을 반환하겠다는 의사를 표시하였고, 피고는 위와 같은 원고의 의사를 전달하는 공인중개사에게 ‘알겠다. 어쩔 수 없죠. 만약 수리할 부분이 있으면 견적서를 보내 달라’는 취지로 말하였다.
다. 피고의 항의 및 200만 원 반환
1) 피고는 2023. 6. 9. 이사를 나온 다음 원고의 아들인 B에게 전화하여 500만 원을 원고 측에게 유보하고 있는 것에 대해 ‘생각을 해 봤는데, 원고 측에서 500만 원을 유보하고 있는 것은 이상하다. 일단 피고에게 500만 원을 지급하고, 나중에 원상복구 비용이 확인되면 원고가 피고에게 그 금액을 청구하고, 피고는 원고에게 그 금액을 보내면 되지 않느냐. 500만 원을 볼모로 잡고 있는 것은 이상하다’는 취지로 말하며 500만 원을 보내달라는 취지로 말하였다. 이에 대해 B은 ‘보증금에서 원상복구비용을 빼고 보증금을 반환하는 것이 맞다. 정확한 원상복구 비용 계산이 안되는 상태라 일단 500만 원을 유보해 놓았다. 원고 측에서 나름대로 원상복구 비용을 산정해서 문자로 알려 주고, 그 금액만큼 빼고 보내주겠다’는 취지로 말하며, 당장 500만 원의 반환을 거절하였다.
1) 전제사실로서 이 사건 유보금 합의의 존부
원고의 이 부분 청구 내용은 원고와 피고 사이에 이 사건 유보금 합의가 있었음을 전제로 하고 있는바, 과연 원고와 피고 사이에 원고 주장과 같은 이 사건 유보금 합의, 즉, 피고가 이사를 나가면서 원상복구 비용으로 500만 원을 유보하고, 이후 원고가 제시하는 견적서에 따른 금액을 원상복구 비용으로 인정하는 내용의 이 사건 유보금 합의가 있었는지 여부에 관하여 본다.
살피건대, 을 제11호증의 기재에 비추어 보건대, 증인 F의 증언을 포함하여 원고가 제출하는 증거들만으로는, 원고 주장의 이 사건 유보금 합의가 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
오히려 증인 F의 증언, 을 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 임대인인 원고가 이 사건 임대차계약 종료에 따라 이사를 가는 피고에게 이사 당일 원상복구 비용으로 일단 500만 원을 유보하고 나머지를 지급하겠다는 의사를 표시하고, 당일 이사를 가야할 입장에 있는 피고로서는 달리 대안이 없는 상태에서 500만 원을 제외한 나머지 보증금을 수령하고 이사를 간 정도에 불과해 보일 뿐이고, 달리 원고 주장과 같은 구체적인 합의, 즉 피고가 유보금 500만 원을 제외한 보증금을 수령하고, 이후 원상회복 범위 및 금액에 관해서는 공사전문가의 견적, 즉 원고가 피고의 이사 다음날 피고에게 보낸 별지 기재와 같은 일방적인 견적에 따른 금액을 원상복구 비용으로 인정하기로 하는 합의를 하였다고 인정할 증거는 부족하므로, 이 사건 유보금 합의를 전제로 하는 원고의 주장들은 받아들이기 어렵다.
2) 원고 주장의 정산금 300만 원 소진 여부
가) 관련 법리
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서... ( 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 등 참조).
그러나 이 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·입증을 하여야 한다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).
나) 이 사건 임대차계약 종료일인 2023. 6. 9. 기준 공제대상 금액
이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 정산금 유보합의를 인정하기 어려운 이상 원고는 위 가)항의 법리에 따라 이 사건 임대차계약 종료일인 2023. 6. 9. 피고에게 임대차보증금 전액을 반환할 의무를 부담하고, 보증금에서 공제되어야 할 연체차임, 관리비 등의 발생 원인에 관한 주장․입증 책임을 부담한다.
그런데 이 사건 임대차계약 종료일인 2023. 6. 9. 기준으로 보면, 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 할 금액은 피고 스스로 인정하고 있는 금액인 공과금 17,110원, 보증수수료 57,455원, 스위치 2개 교체비용 24,000원(을 제13호증 8쪽) 등 합계 정도로 보일 뿐이고, 앞서 본 이 사건 임대차계약서 제9조에서 임차인의 보수와 수선의무 대상으로, 임차인이 전용부분과 그 내부시설물을 파손하거나 멸실한 경우로 정하면서 벽지와 장판, 전등기구 및 콘센트의 경우 각 10년을 보수주기를 정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는, 이 사건 임대차계약 종료일 당시 원고 주장의 공제대상 손해액(앞서 주위적 청구원인 부분에서 공제대상 ① 내지 ⑤ 합계 2,868,032원) 중 위에서 인정한 98,565원을 제외한 나머지 공제대상 금액들이 보증금에서 공제되어야 할 보수비용 등에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
[* 아래 2심에서 수정]
따라서 원고는 이 사건 임대차계약 종료일인 2023. 6. 9. 피고에게 임대차보증금에서 위 98,565원을 공제한 나머지 금액을 지급했어야 하는데도 불구하고, 아무런 근거 없이 500만 원을 유보하고 나머지 보증금만을 피고에게 지급함으로써 보증금 일부를 미지급한 상태로 되었다[이후 추가로 200만 원을 반환하였으나, 여전히 2,901,435원(= 3,000,000원 – 98,565원)을 미지급한 셈이다].
다) 2023. 6. 10. 피고의 재물손괴를 반영한 이후의 정산금 소진 여부
위 인정사실에 따르면, 피고가 비록 임대차보증금 중 일부를 변제받지 못한 상태이긴 하였으나, 이미 이사를 나와 점유를 원고에게 인도한 이후에 원고의 동의 없이 도어락의 비밀번호를 변경한 것은 원고에 대한 불법행위에 해당하고, 그 손해액은 교체비용인 310,000원으로 봄이 타당하며, 이는 임대차와 관련한 피고의 원고에 대한 손해배상채무에 해당하여 이는 보증금에서 공제할 수 있다고 할 것이다.
의정부지방법원 2026. 1. 22. 선고 2025나201888 판결
○ 제1심판결 11면 아래에서 4행부터 12면 7행까지를 아래와 같이 고친다.
『그런데 이 사건 임대차계약 종료일인 2023. 6. 9. 기준으로 보면, 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 할 금액은 피고 스스로 인정하고 있는 금액인 공과금 17,110원, 보증수수료 57,455원, 스위치 2개 교체비용 24,000원(을 제13호증 8쪽) 등 합계 정도로 보일 뿐이다.
원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 임대차계약 종료일 당시 원고 주장의 공제대상 손해액(앞서 주위적 청구원인 부분에서 공제대상 ① 내지 ⑤ 합계 2,868,032원) 중 위에서 인정한 98,565원을 제외한 나머지 공제대상 금액들이 보증금에서 공제되어야 할 보수비용 등에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
특히, 이 사건 주택의 원상회복을 위하여 지출한 도배공사비 790,000원, 기타공사비 1,485,000원 합계 2,275,000원이 공제되어야 한다는 원고 주장에 관하여 살피건대, 원고가 수리업자로부터 위와 같은 금액에 근접한 견적을 받아 이를 송금한 사실은 인정되나(갑 제10, 11호증), 위와 같은 사실 및 갑 제3, 22호증을 비롯한 원고가 제출한 증거들만으로는, 원고가 주장하는 훼손 부분이 피고의 사용·수익 등으로 인하여 발생한 것으로서, 통상의 사용·수익 과정에서 발생할 수 있는 소모의 범위를 넘어서는 것이라는 점이 증명되었다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.』
