변호사 임대차GO

대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결

부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다.





서울중앙지방법원 2023. 7. 19. 선고 2021나66953, 2021나80959 판결

가) 관련 법리

임대차는 유상계약으로 매매의 담보책임에 관한 규정이 준용되고(민법 제567조), 임대차의 목적물에 하자가 있는 경우 임차인은 손해배상도 청구할 수 있으며(민법 제580조, 제575조 제1항), 임대인은 임차인이 목적물을 사용・수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용・수익하는데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있고, 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용・수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다. 임대인의 임대목적물의 사용・수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조). 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 참조).

이행지체를 이유로 계약을 해제하려면 계약 상대방에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 계약을 해제할 수 있다(민법 제544조). 이때 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 이행의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 이행하지 않으면 그 계약을 해제할 수 있다할 것이다(대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결 등 참조).

나) 구체적 판단

위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 앞서 든 증거들과 갑 제7, 24, 26호증, 을 제9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면 이 사건 임대차계약은 임대인인 피고들의 수선의무위반을 원인으로 하여 늦어도 이 사건 소장부본이 피고들에게 송달된 2020. 7. 23. 적법하게 해제되었다고 봄이 타당하다.

① 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약의 계약일 이전인 2019. 9. 20. 이 사건 지하층 부분 화장실 배관이 파열되어 소방서에서 출동하였던 사실이 있을 뿐만 아니라 이 사건 건물의 다른 세입자들 및 인근 건물의 세입자의 진술에 의하면 이 사건 건물에는 수차례 누수가 있었던 것으로 보인다.

② 이 사건 지하층 부분의 철거 공사 진행 중 누수업체에서 2020. 6. 3. 이 사건 지하층 부분의 화장실 우측면에 누수가 발생하고 기존 인테리어 철거 후 벽체에 누수의 흔적 및 벽체 아래에 물이 흐를 수 있도록 도랑이 파져 있고 현재도 물이 고여 있는 사실을 확인하였다.

③ 이에 원고는 G에게 이 사건 지하층 부분에 방문할 것을 요청하였고 G도 누수 사실을 확인하여 E에게 누수 관련하여 촬영한 사진을 전송하고 연락하였으며 이 사건 건물에서 만나기로 하였으나 E은 나타나지 않았다. 이후 E은 2020. 6. 8. G에게 “다른 인테리어 업체를 통해 확인한 결과 누수가 아니다”라는 취지로 말을 하였다. 피고들이 제출한 녹취록에 의하면 이 사건 계약해제 메시지 발송 이후인 2020. 6. 11. 원고는 E과 통화하면서 “그리고 이거 어머니(E)가 책임질, 임대인이 책임질 문제가 아니라고 이야기를 하셨고, 최소한 의무를 가지고 있는 임대인이 나는 모르쇠라고 이야기하셨잖아요.”라고 말하였는데 이와 같은 점에 비추어 보면 E은 원고나 G의 수선 요청에도 불구하고 수선의무를 회피하였던 것으로 보인다.

④ 원고는 이 사건 건물에서 필라테스 학원을 운영하기로 하였고 E도 이와 같은 사실을 알고 있었다. 필라테스 학원을 운영함에 있어서 이 사건 지하층 부분 바닥에 전기난방시설 설치가 필수적이었으므로 누수현상이 발생하는 경우 원고의 임대차목적물 이용이 불가능하였다.

⑤ 원고가 피고들에게 피고들의 수선의무 위반을 원인으로 이 사건 계약해제 메시지나 이 사건 통보서를 발송할 당시에는 비록 미리 상당한 기간을 정하여 수선의무 이행을 최고하지는 않았더라도 피고들의 대리인인 E이 이 사건 지하층 부분에 누수가 없다고 말을 한 것은 수선의무 이행을 종국적으로 거절한 것으로 볼 수 있으므로 수선의무 이행의 최고가 없었더라도 이 사건 임대차계약은 적법하게 해제되었다고 봄이 상당하다. 가사 E이 이행거절을 한 것이 아니라고 보더라도 이 사건 통보서를 통해 그 이행의 최고를 하였다고 보이고 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 피고들이 수선의무를 이행하지 아니한 이상 늦어도 원고의 해제의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 피고들에게 송달됨으로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다.

3) 손해배상 청구에 관한 판단

가) 관련 법리

채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, 그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있다고 할 것이고, 그 신뢰이익 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지의 여부와는 관계없이 그 배상을 구할 수 있고, 이를 초과하여 지출되는 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 그 배상을 구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결).

나) 구체적 판단

앞서 든 증거들과 갑 제4, 5, 15 내지 18호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 원고가 이 사건 지하층 부분 인테리어 공사를 위한 철거비용으로 6,050,000원, 이 사건 건물에 필라테스 학원을 운영하기로 하면서 간판을 제작하고 설치한 비용으로 2,464,000원, 공인중개사 중개수수료로 4,257,000원을 지출한 사실이 인정되고, 원고가 이 사건 지하층 부분에 공사를 하고 필라테스 학원을 운영하면서 간판을 설치한다는 점은 피고들로서도 충분히 알고 있었던 사정이다. 또한 피고들의 수선의무 이행의 불이행으로 인하여 이 사건 임대차계약이 해제되었음은 앞서 본 바와 같다. 따라서 피고들은 원고에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.






서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결

판결요지

[1] 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해(이하 ‘하자’라고 총칭한다)는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다.

[2] 임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다.

[3] 임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다.

[4] 갑이 을로부터 임차한 다가구주택에서 거주하는 동안 수시로 방과 거실의 천장에서 물방울이 고이면서 떨어지고 창문에서 물이 흘러내리며 벽지가 축축하게 젖어 있었으며, 이로 말미암아 벽지와 갑 소유의 가구, 옷, 가방 등에 곰팡이가 심하게 발생하여 손해를 입었음을 이유로 을을 상대로 배상을 구한 사안에서, 임대차 목적물에 위와 같은 현상과 곰팡이를 유발시킨 하자가 존재하였고 이로 말미암아 갑이 임대차의 목적인 주거를 위하여 사용·수익하는 것 자체가 불가능하지는 않았지만 방해는 받았으며, 위 하자는 수선이 가능하였는데 갑이 민법 제634조의 통지의무를 제대로 이행하지 아니하여 을이 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 상태에서 갑은 이사 나갔으므로, 갑은 을을 상대로 갑이 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없었다거나 을이 수선의무를 이행하지 아니하였다는 이유로 손해배상청구를 할 수는 없고, 단지 갑이 지체 없이 을에게 이를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 을을 상대로 목적물 인도의무의 불완전이행에 따른 손해배상책임 내지 하자담보책임에 기한 손해배상청구를 할 수 있다고 한 사례.






수원지방법원 성남지원 2025. 5. 14. 선고 2024가단225043 판결

3. 원고의 이 사건 계약 취소 주장에 관한 판단(예비적 청구원인 부분)

가. 주장의 요지

피고들은 원고에게 이 사건 주택의 하자를 고지하지 않는 등 원고를 기망하였다. 또한 이 사건 주택에 누수 등의 하자가 존재하지 않음은 이 사건 계약의 중요 부분에 해당하는데 피고들 등의 고지의무 불이행으로 인하여 이에 관하여 원고가 착오를 일으켜 이 사건 계약을 체결하게 된 것이다. 이에 원고는 2024. 9. 23.자 준비서면을 통해 이 사건 계약을 취소한다.  따라서 피고들은 공동하여  원고에게  원고가 지급한 보증금170000,000원을 반환할 의무가 있다.

나. 판 단

1) 기망 주장에 관한 판단

우선 피고들이 이 사건 주택의 하자에 관하여 원고를 기망하였는지에 관하여 살피건대, 갑 제1, 5, 6, 7, 9호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 기망 취소 주장은 받아들이지 않는다.

2) 착오 주장에 관한 판단

다음으로 착오 취소 주장에 관하여 살피건대, 위 기초 사실과 갑 제6, 9, 10호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 원고는 피고들 및 이 사건 계약을 중개한 개업공인중개사들의 이 사건 주택의 상태에 관한 정확하지 않은 설명으로 인하여 이 사건 주택의 하자 여부에 관한 착오를 일으켜 이 사건 계약을 체결하였고, 이 사건 주택의 하자 상태에 관한 원고의 착오는 이 사건 계약에 첨부된 중개대상물 확인 설명서에 별도 항목으로 기재될 정도로 중요 부분에 해당하며, 중개대상물 확인 설명서를 통해 이 사건 계약에서 정한 피고들의 의무에 편입된 것에 관한 착오라고 판단함이 타당하다. 따라서 이 사건 계약은 원고의 취소 의사표시가 기재된 2024. 9. 23.자 준비서면이 피고들에게 송달됨에 따라 적법하게 취소되었다고 판단함이 타당하다.

① 원고는 이 사건 계약을 체결하기 전 공인중개사와 함께 이 사건 주택을 방문하였던 것으로 보이는데, 그 당시에는 다른 사람이 거주하고 있고, 가재도구 등이 많이 있어 이 사건 주택의 상태를 면밀히 검토할 수는 없었던 것으로 보인다.

② 피고들도 이 사건 계약 체결 당시 이 사건 주택의 하자 상태에 관하여 확인하지 않았던 것으로 보이는데, 그럼에도 피고들이나 이 사건 계약을 중개한 개업공인중개사들은 원고에게 이 사건 주택에 누수가 없고, 도배 상태는 보통이라고 설명하였다.

③ 이 사건 주택의 벽면에 균열이나 누수가 있는지 여부 및 바닥면과 도배 상태는 이 사건 계약에 관한 중개대상물 확인 설명서에 별도 확인 대상 항목으로 표시하게끔 되어 있다.

④ 원고가 이 사건 계약에서 정한 전세 기간의 시작일에서야 비워진 이 사건 주택을 확인할 수 있었는데, 그 누수, 곰팡내 등 하자 상태는 원고가 입주청소 등을 통해 정리한 후 바로 정상적으로 거주할 수 있는 상황은 아니었던 것으로 보인다.

⑤ 원고와 피고 C 사이에 이루어진 2024. 6. 1.자 통화 내용(갑 제9호증)에 의하면 피고들이 I를 통해 위층 보일러 교체 및 누수 방지 공사를 실시한다 하더라도 원고가 이 사건 주택의 도배공사를 하기 위해서는 누수 부분의 건조 등을 위하여 1개월 정도 시간이 필요한 상황인 것으로 보인다. 따라서 원고는 이 사건 계약에 따른 전세 기간 개시 후 적어도 1개월 동안 이 사건 계약에 따라 이 사건 주택을 정상적으로 사용하기에 많은 어려움을 겪을 수밖에 없어 보인다.

3) 소결론

그렇다면, 이 사건 계약은 적법하게 취소되어 그 효력이 처음부터 무효이므로, 이 사건 계약의 공동전세권설정자인 피고들은 공동하여 원고에게 원고로부터 지급받은 보증금 상당의 부당이득금 합계 170,000,000원을 반환할 의무가 있다






인천지방법원 2023. 10. 18. 선고 2022가단276054 판결

나. 판단

갑 8 내지 13, 20, 22호증의 각 기재, 이 법원의 한국전력공사에 대한 사실조회 회신결과에 의하면, ① 이 사건 부동산의 2022. 1. 1. 기준 공시가격은 45,000,000원인 사실, ② 이 사건 부동산은 2013. 10.경부터 원고가 입주한 2021. 11. 5.경까지 7년 이상 빈집 상태로 방치되어 있었던 사실, ③ 원고가 이 사건 부동산에 입주한 직후부터 이 사건 부동산의 화장실 바닥 하수구와 변기에서 오수가 역류하였고, 2021. 11. 4., 2022. 2. 10., 2022. 3. 7. 3회에 걸쳐 화장실 배관, 공동오수관 등을 수리하는 공사를 하였으나 오수 역류가 다시 발생한 사실, ④ B가 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마친 후인 2022. 11. 24. 이 사건 부동산에 청구금액을 1,070,000,000원으로 하는 주택도시보증공사의 가압류 기입등기가, 2023. 2. 2. 강서세무서장의 압류 기입등기가 각 마쳐진 사실은 인정할 수 있다.

그러나 앞서 든 증거들, 갑 23호증, 을 3, 5, 6, 7, 14호증의 각 기재, 이 법원의 인천광역시 서구 J동장에 대한 사실조회 회신결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실과 사정들에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하고 B에게 이 사건 부동산을 매도한 것이 원고를 기망하여 보증금 상당액을 편취한 것이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

1) 이 사건 부동산의 하자 고지와 관련된 기망

가) 재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있고(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 참조), 피고가 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 부동산의 화장실 바닥 하수구와 변기에서 오수가 역류한다는 사실을 원고에게 고지하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

나) 그러나 법률상 고지의무 있는 자가 그 사실의 내용을 구체적으로 알지 못하기 때문에 고지하지 아니한 것이라면 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없는바(대법원 1985. 4. 9. 선고 85도17 판결 참조), 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 부동산 배관에 하자가 있어 화장실 바닥 하수구와 변기에서 오수가 역류한다는 사실을 알지 못했던 것으로 보이므로, 그 사실을 고지하여야 할 신의칙상 의무를 위반하였다고 보기 어렵다.

(1) 피고는 이 사건 부동산을 소유하기는 했지만 이곳에 거주한 바는 없다.

(2) 이 사건 부동산은 2013년경부터 7년 이상 사람이 살지 않아 2021. 여름경 벽지가 뜯겨져 있거나 곰팡이가 다수 피어있었고, 현관도 뜯겨져 있었으나, 화장실에서 오수가 역류된 적이 있었는지는 불분명하다. 갑 23호증은 원고와 인근 주민의 2023. 5. 26. 전화통화에 대한 녹취록인바, 그 내용은 위 전화통화 무렵 이 사건 부동산에서 다시 물이 넘치고 있고, 그로 인해 관할 관청 소속 직원이 방문하여 뒤처리를 하고 있다는 것으로서, 위 대화내용만으로는 이 사건 임대차계약 체결 이전에도 이 사건 부동산에 오수가 역류된 바 있다거나 그러한 사실을 누군가가 피고에게 통지하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.

(3) 피고는 2021. 여름경 이 사건 부동산 인근의 G공인중개사 사무실에서 중개보조인으로 일하는 K에게 이 사건 부동산의 매도 중개를 의뢰하였다. 이 사건 부동산을 사전 답사한 K은 그 상태대로 임대나 매매가 어렵다고 판단하고 피고에게 전체 수리를 권유하였다. 이에 피고는 K에게 이 사건 부동산을 전체 수리하여 임대 및 매도 중개해 줄 것을 의뢰하였고, K의 소개로 'L'를 운영하는 M이 이 사건 부동산의 도배, 샷시, 바닥, 배관, 욕실방수 등 공사를 하였고, 공사 도중 역류가 발생하여 배관청소공사도 실시하였다. M은 위 공사가 끝난 후 피고 측에 이 사건 부동산에 아무 문제없이 공사를 마쳤다고 고지하였고, 2021. 11. 5. 피고로부터 공사대금 15,400,000원을 수령하였다. 위와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 부동산이 오랫동안 빈집으로 방치되어 있어 그 상태대로는 거주할 수 없는 하자가 있었다고 하더라도, 피고로서는 위와 같은 공사를 거쳐 그 하자가 수리되었다고 믿은 것으로 보인다.

(4) 이 사건 임대차계약 체결 당시 공인중개사인 F가 작성한 중개대상물 확인설명서에는 배수 항목에 '정상'이라고 표기되어 있고, 이 사건 임대차계약서의 특약사항에는 원고가 계약일 현재 이 사건 부동산의 시설상태가 이상 없음을 확인한 후 계약을 체결하였다는 취지가 기재되어 있는 점에 비추어, 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사나 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하기 전 이 사건 부동산을 확인하면서 화장실의 물이 제대로 내려가지 않는다거나 변기의 오수가 역류하는 하자를 발견하지 못한 것으로 보인다. 또한 이 사건 임대차계약 이후 이 사건 부동산의 욕실배관 청소공사 2회, 공용배관 공사를 1회 하였으나, 오수가 역류되는 원인을 발견하지 못하였다. 위와 같은 사정에 비추어 보면, 그 하자가 쉽게 발견될 수 있는 것이 아니어서 피고 역시 이 사건 임대차계약 체결 이전에 이를 알지 못하였던 것으로 보인다.

임대사업자와 임차인이 재계약을 하는 경우 임차인은 주택임대차보호법 상 계약갱신 요구권을 사용하여 계약을 갱신한 것인지
[국토교통부, 2024. 5. 1.]

【질의요지】
임대사업자와 임차인이 재계약을 하는 경우 임차인은 주택임대차보호법 상 계약갱신 요구권을 사용하여 계약을 갱신한 것인지

【회답】
계약갱신요구권을 사용한 것이 아님.
임차인이 민간임대주택법 제45조 및 같은 법 시행령 제35조에 따른 임대차계약 갱신거절 요건에 해당되지 않는 한, 임차인의 계약 갱신은 민간임대주택법에 따라 당연히 보장되는 권리임

【관련법령】
민간임대주택에 관한 특별법

【중앙부처 1차 해석에 대한 안내】
중앙부처 1차 해석은 법제처에서 판단한 것이 아니라, 부처에서 해석한 내용을 공공데이터로 수집하여 개방한 자료입니다.
해당 법령해석은 당시 법령 등의 기준에 따른 내용이며 현재 폐지·변경된 해석도 포함되어 있음을 유의하여 주시고, 해석에 대한 효력은 소관 부처에 문의해 주시기 바랍니다.

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대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결

판결요지

[1] 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달한다.

[2] 임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우 그 채권의 소멸시효는, 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.

[3] 민법 제495조에 따라 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 채권자는 상계할 수 있다. 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 따르더라도 인정될 수 없다. 그러나 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추적용하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.

대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결

임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

대법원 1987. 3. 24.자 86다카164 결정
결정요지
주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다.

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 피고 1은 2019. 3. 6. 소외인으로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다.
나. 원고들은 2020. 7. 5. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 피고 1은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20.까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 소외인은 피고 1에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다’는 취지의 통지를 하였다.

2. 원심의 판단
원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 아니하였다.
주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 정하고 있다. 그런데 피고 1이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 소외인은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 소외인은 위 규정을 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
또한 주택임대차법에서 계약갱신요구권을 도입한 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호가 보충적 일반조항이라는 점 등을 고려하면, 이 사건과 같은 사안을 위 제9호가 정한 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수도 없다.

3. 대법원의 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 구체적인 이유는 다음과 같다.

2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약 갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.
3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.

원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후 피고 1에게 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다고 주장하고 있기도 하다.

2) 사정이 이러하다면, 원심으로서는 원고들이 피고 1의 계약갱신 요구 이후에 소외인으로부터 이 사건 아파트를 양수하여 임대인의 지위를 승계한 사실이 확인되는 이상, 임대인 지위를 승계한 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 구 주택임대 차법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부개정되기 전의 것) 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 확인하고, 원고들 주장의 당부를 심리․판단하였어야 한다.
3) 그럼에도 불구하고 원심은, 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 해석에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

주택임대차법

제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>


대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결

주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 하므로 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당 된다고 할 것이나, 이른바 주택의 양도담보의 경우는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것이 아니고 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 ‘양수인’에 해당되지 아니한다고 보는 것이 상당하다.


대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하는바, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다.

원고가 주식회사 대승으로부터, 위 회사가 신축한 임대아파트 중 1세대를 임차하여 임차주택의 인도와 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춘 후, 주식회사 대승이 피고의 전신인 주택사업공제조합에게 위 아파트를 신탁법에 따라 신탁하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 주식회사 대승과 주택사업공제조합이 체결한 신탁계약에서 신탁재산의 관리에 관하여 위탁자(주식회사 대승)가 신탁부동산을 사용·관리할 수 있다고 정하였으나(제4조 제1항) 한편, 위탁자의 경영악화 및 관리가 적정하지 못하게 된 경우를 비롯하여 수탁자가 요구할 때에는 언제나 위탁자는 수탁자에게 신탁재산의 관리를 넘겨야 하고(제4조 제1항, 제8항), 위탁자가 일정세대 이상의 임대보증금 및 월임료를 변경할 때에는 수탁자의 동의를 받아야 하고(제4조 제2항), 위탁자는 임대계약자 현황 및 변경사항을 수탁자에게 통보하도록(제4조 제3항) 약정하였으며, 위 신탁계약서는 등기신청서에 첨부되어 신탁원부로 되었음을 인정할 수 있다.
그렇다면 주식회사 대승은 위 신탁계약서로서 기존 임대차계약상 임대인으로서의 지위를 포함하여 이 사건 임대아파트에 대한 관리권을 수탁자인 주택사업공제조합에게 이전하되, 다만 수탁자의 의사와 이익에 반하지 않는 범위에서 그 관리권의 일부를 자신이 행사하기로 약정하였다고 볼 것이며, 이와 같이 수탁자에게 이 사건 임대아파트의 관리권이 이전된 이상 피고는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 원고와 주식회사 대승 사이의 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것이고, 위 신탁등기가 채권담보의 목적으로 이루어진 이른바 담보신탁이라거나, 실질적으로 주식회사 대승이 원고를 비롯한 아파트 임차인들에 대한 임대차계약 관련 업무를 수행하고, 주택사업공제조합이나 피고는 이에 관여하지 아니하였다 하여 이와 달리 볼 수 없다고 할 것이다.


대전지방법원 2023. 12. 21. 선고 2023가단225266 판결

이 사건 건물에 관하여 현재까지 피고가 소유자로 등기되어 있고, 피고와 매매계약을 체결하였다는 주식회사 G 명의로 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 등기된 주택에 관하여 대항력을 마친 주택 임대차계약의 경우 주택임대차보호법 제3조 제4항의 양수인에 해당되려면 그 주택에 관한 등기까지 마칠 것이 요구되므로, 주식회사 G은 이 사건 건물의 양수인에 해당하지 않는다.