변호사 임대차GO

2024다293016   토지인도   (나)   파기환송


[임대차계약의 종료를 이유로 임대차 목적물인 컨테이너의 인도를 구하는 사건]

◇｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’)이 적용되는 상가건물 임대차의 의미 / 법률상 독립된 부동산인 건물의 요건을 갖추지 못한 구조물을 목적으로 하는 임대차에 대하여 상가임대차법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)◇


 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 등 참조).
  한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다(대법원 2018. 6. 29. 자 2018그552 결정, 대법원 2025. 6. 12. 자 2025그523 결정 등 참조). 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.


☞  원고가 피고에게 화물용 컨테이너를 개조하고 추가 내외장마감공사를 한 이 사건 컨테이너를 임대하였고, 피고가 이 사건 컨테이너를 종된 사업장으로 하여 자신의 사업자등록에 추가한 뒤 캐릭터 관련 제품 등을 판매해왔는데, 원고가 임대차계약의 종료를 이유로 이 사건 컨테이너의 인도를 청구한 사안임  
☞  원심은, 컨테이너 또는 이와 비슷한 가설건축물이라도 실질적으로 영업시설 중 하나로 이용된다면 상가임대차법의 적용이 배제되지 않고, 상가건물에 해당하는지를 판단함에 있어 건축물이 토지에 고정적으로 부착되어 있는지 여부보다는 일정한 장소에서 상당한 기간 영업을 위한 공간으로 사용되었는지 여부를 고려하여야 한다는 이유로 이 사건 컨테이너는 상가임대차법이 적용되는 상가건물이라고 판단하였음
☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심으로서는 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리한 후 이 사건 컨테이너가 상가임대차법에서 말하는 ‘상가건물’에 해당하는지 판단했어야 한다는 이유로, 원심을 파기ㆍ환송함 

2025다210305   배당이의   (차)   상고기각

[주택임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하였다는 이유로 해당 주택에 관한 근저당권자가 배당이의를 한 사건]

◇주택임대차보호법 제3조 제2항에 따른 입주자가 해당 주택 소유권을 취득한 경우 위 조항에서 정한 법인인 임차인의 대항력 및 우선변제권 상실 여부◇

  주택임대차보호법 제3조 제2항은 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력 및 같은 법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 인정하고 있다. 그러나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우, 입주자의 주민등록은 주택에 관하여 입주자의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다. 그 이유는 다음과 같다. 

  1) 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조). 또한 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 등 참조). 

  2) 법인인 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 되었다면, 주택에 관하여 이해관계를 맺으려는 제3자로서는 입주자의 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유인지 여부를 인식하기 어렵다. 따라서 그 입주자의 주민등록은 더 이상 거래안전을 위한 공시방법으로서의 기능을 할 수 없으므로, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력의 요건이 될 수 없다. 

  3) 입주자가 전세임대주택의 소유권을 취득하는지와 같은 우연한 사정에 의하여 피고와 같은 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하게 됨으로써 임대차보증금 회수가 어렵게 되고, 그로 인하여 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 하는 공익적 사업을 수행하는 법인의 재원인 주택도시기금의 부실을 초래할 우려가 있기는 하지만, 이는 입법적으로 해결할 문제이다. 주택임대차보호법이 2007. 8. 3. 법률 제8583호로 개정되면서 제3조 제2항이 신설되었는데, 그 개정이유는 전세주택의 임대차계약 시 법인은 제3자에 대한 대항력 및 최우선 변제의 대상이 되지 아니하여 전세보증금의 보존 및 확보가 어려운 실정이므로 법인이 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에 법인에게 대항력 및 우선변제권을 부여하려는 것이었다. 그러나 이러한 주택임대차보호법 제3조 제2항의 입법 취지를 근거로 같은 법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록에 입주자가 해당 주택의 소유권을 취득한 이후 그 입주자의 주민등록까지 포함된다고 새기는 것은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 해석론을 벗어나는 것이다.

☞  원고는 전세임대주택에 관한 근저당권자로서, 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따른 입주자인 甲이 위 주택 소유권을 취득함으로써 임차인인 피고가 대항력 및 우선변제권을 상실하였다고 주장하면서 위 주택에 관한 강제경매절차에서 피고에게 우선 배당을 하는 내용으로 작성된 배당표에 대하여 이의를 청구한 사안임 

☞  원심은, 甲이 위 주택 소유권을 취득하고 이로 인하여 전대차계약이 종료된 후에는 더 이상 甲의 주민등록과 점유가 임차권의 공시방법으로 기능한다고 볼 수 없으므로 위 경매절차의 배당요구 종기까지 피고의 대항력 및 우선변제권이 존속하고 있다고 볼 수 없다는 이유로, 피고에게 우선 배당하는 내용으로 작성된 배당표는 부적법하다고 판단하였음 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 甲이 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 날 이후에는 甲의 주민등록은 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다고 보아, 원고의 청구를 인용한 원심판결을 수긍하여 상고를 기각함

2023다307116   건물인도   (라)   파기환송(일부)

[상가건물 임차인이 임대차계약 기간만료 후 임차건물을 양수한 양수인을 상대로 임대차보증금 반환을 구할 수 있는지 여부가 문제된 사건]

◇대항력 있는 상가건물 임대차가 기간만료로 종료되었으나 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차건물이 양도된 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환채무를 부담하는지(적극)◇

  1. 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결 참조).  

  2. 상가임대차법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 참조). 

  3. 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가임대차법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리․의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.  

☞  정비구역 내에 위치한 상가건물에 관한 임대차가 기간만료로 종료되었으나 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 주택재건축정비사업조합인 피고가 종전 소유자로부터 상가건물 소유권을 취득하자, 임차인인 원고가 피고에게 임대차보증금 반환 등을 청구한 사안임

☞  원심은, 임대차계약이 기간만료로 종료된 후 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하지 않는다고 보아 원고의 피고에 대한 임대차보증금 반환청구는 이유 없다고 판단하였음

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 상가임대차법 제3조에 따라 대항력 있는 상가건물 임대차계약이 기간만료로 종료된 이후에도 임대차보증금이 반환되지 않아 상가임대차법 제9조 제2항에 따라 임대차관계가 존속되던 중 임차건물의 소유권을 취득한 피고는 임대인 지위를 승계하여 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한다고 보아, 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기ㆍ환송함

2025다220329   임대차보증금   (자)   파기환송(일부)

[임대인 사망 후 공동상속인 전원이 임차인과 기존 임대차계약을 연장하는 내용의 임대차계약을 체결한 행위가 민법 제1026조 제1호의 법정단순승인사유에 해당하는지 여부가 문제된 사건]

◇1. 민법 제1026조 제1호의 입법 취지, 민법 제1026조 제1호의 적용범위 및 ‘처분행위’의 의미, 상속재산의 보존 및 관리행위가 민법 제1026조 제1호의 ‘처분행위’에 해당하는지 여부(소극), 2. 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우 법률행위의 해석 방법 및 특히 당사자 일방이 주장하는 계약 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 더욱 엄격하게 해석하여야 하는지 여부(적극)◇

  1. 민법 제1026조는 “다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 본다.”고 하면서 제1호로 ‘상속인이 상속재산에 대한 처분행위를 한 때’를 규정하고 있다. 이러한 민법 제1026조 제1호의 입법 취지는 상속재산 처분을 행하는 상속인은 통상 상속을 단순승인하는 의사를 가진다고 추인할 수 있는 점, 그 처분 후 한정승인이나 포기를 허용하면 상속채권자나 공동 내지 차순위 상속인에게 불의의 손해를 미칠 우려가 있다는 점, 상속인의 처분행위를 믿은 제3자의 신뢰도 보호될 필요가 있다는 점 등에 있다(대법원 2012. 4. 16. 자 2011스191, 192 결정, 대법원 2023. 12. 28. 선고 2023다269399 판결 참조). 

  민법 제1026조 제1호는 상속인이 상속개시 후 자기를 위하여 상속이 개시된 사실을 알면서 한정승인 또는 상속포기의 신고를 수리하는 가정법원의 심판이 고지되기 이전에 상속재산을 처분한 때에 적용된다(대법원 2004. 3. 12. 선고 2003다63586 판결, 대법원 2016. 12. 29. 선고 2013다73520 판결 참조). 하지만 여기서 ‘처분행위’는 재산의 현상 또는 그 성질을 변하게 하는 사실적 행위 및 재산의 변동을 생기게 하는 법률적 행위를 포함한다 할 것이나 상속재산의 보존 및 관리행위는 이에 해당하지 아니한다(대법원 2015. 6. 23. 선고 2014다50913 판결 참조). 

  2. 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 하며, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2015다73098 판결 등 참조).

☞  원고는 2020. 3. 27. A(이하 ‘망인’)와 그 소유의 이 사건 부동산을 차임 없이 임대차보증금 160,000,000원, 임대차기간 2020. 5. 11.부터 2022. 5. 10.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘기존 임대차계약’)을 체결하고, 그 무렵 망인에게 위 임대차보증금을 지급함. 망인은 2020. 6. 4. 사망하였고, 그 상속인으로는 배우자인 B 및 자녀들인 피고 외 3인(이하 망인의 상속인들을 통틀어 ‘피고 등’)이 있었음. 피고는 2022. 5. 4. 서울가정법원에 상속한정승인 신고를 하였음. 원고는 2022. 5. 5. 피고 등과 이 사건 부동산을 차임 없이 임대차보증금 160,000,000원, 임대차기간 2022. 5. 11.부터 2024. 5. 10.까지로 하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’)을 체결하였는데, 그 특약사항에는 “6. 본계약은 2020년 3월 27일 계약의 2년 연장계약이며, 계약조건은 같다.”, “7. 본계약은 임대인 A의 사망으로 배우자와 자녀가 상속 임대인으로 전세보증금을 그대로 승계하고 기간을 연장한다.”, “8. 본계약 임대인들은 임차인의 전세대출 연장을 인지하고 협조한다.”라는 내용 등이 포함되어 있었음. 서울가정법원은 2023. 4. 7. 피고의 망인에 대한 상속한정승인 신고를 수리하는 심판을 하였음. 원고가 피고 외 3인을 상대로 이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 이유로 임대차보증금의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기하자, 피고가 한정승인의 항변을 한 사안임

☞  원심은, 피고가 원고와 이 사건 임대차계약을 체결한 것은 기존의 상속채무와 동일한 내용의 채무 내지 이 사건 임대차계약에 따른 새로운 임대차보증금반환채무를 피고 자신의 고유채무로서 부담하겠다는 의사를 표명한 것으로서 상속재산에 대한 처분행위에 해당하고, 그 결과 민법 제1026조 제1호에 따라 상속인인 피고는 상속의 단순승인을 한 것으로 보아야 한다고 판단하여 피고의 한정승인 항변을 배척함

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, ① 이 사건 임대차계약은 망인의 공동상속인 전원이 공동임대인으로서 체결한 것으로 기존 임대차계약과 임대차목적물, 임대차보증금 및 차임이 모두 동일하고, 다만 임대차기간이 2년 연장되었을 뿐인 점(이 사건 임대차계약 특약사항 제6항은 이 사건 임대차계약이 기존 임대차계약의 ‘2년 연장계약’이며 ‘계약조건’이 같음을 명시하고 있고, 위 특약사항 제7항은 기존 임대차계약상 임대인이었던 망인의 사망으로 그 상속인인 피고 등이 임대차보증금반환채무를 ‘그대로 승계’한다는 취지를 밝히고 있음), ② 원고는 2022. 4. 19. 피고에게 ‘피고 등이 기존 임대차계약의 기간 만료일에 원고에게 그 임대차보증금을 반환할 수 없다면, 원고가 받은 전세자금대출을 연장할 수 있도록 망인의 상속인인 피고 등을 공동임대인으로 하여 기존 임대차계약을 연장하는 내용의 계약서를 작성해달라’는 취지의 문자메시지를 보냈고, 실제로도 이 사건 부동산에 관하여 대위에 의해 상속등기가 마쳐진 관계로 전세자금대출 연장을 위해서는 대출은행의 요구대로 피고 등이 공동임대인으로 기재되어 있는 임대차계약서가 필요하였던 점(이 사건 임대차계약 특약사항 제8항 또한 피고 등이 임차인인 원고의 전세자금대출 연장을 인지하고 이에 협조한다는 내용을 명시하고 있음) 등을 종합적으로 고려하면 이 사건 임대차계약의 체결 행위는 민법 제1026조 제1호의 ‘상속재산에 대한 처분행위’가 아닌, 민법 제1022조에 의하여 상속인이 부담하는 상속재산 관리의무의 이행행위, 즉 관리행위에 해당한다고 보아 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기·환송함

2026다201494   임료   (다)   파기환송

[｢상가건물 임대차보호법｣ 제3조 제1항에 따른 대항력을 갖춘 상가건물 임차인이 종전 임대인과 한 차임 면제 약정으로 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 있는지 여부 및 그 요건이 문제 된 사건]

◇1. ｢상가건물 임대차보호법｣ 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 ‘사업자등록’을 규정한 취지 및 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 판단하는 기준, 2. 임차인과 임대인 사이의 약정을 통해 차임이 면제되는 등 상가건물 임대차계약 내용이 임차인에게 유리하게 변경되었다고 하더라도 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않는 이상 임차인은 그 변경으로써 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 없는지 여부(적극)◇

  ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 건물 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 ‘사업자등록’은 거래 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통하여 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단해야 한다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 등 참조).

  한편 부가가치세법 제8조 제1항, 제2항, 제12항, 구 부가가치세법 시행령(2024. 2. 29. 대통령령 제34270호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항, 제3항, 제14조 제1항 제7호(위 규정들은 소득세법 및 법인세법상 사업자등록에도 준용된다)에 따르면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 때 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록 신청서를 제출해야 하고, 보증금ㆍ임차료 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록 정정신고서를 제출해야 한다. 또한 상가임대차법 제4조 제3항, 상가임대차법 시행령 제3조의3 제2항, 제3항, 구 ｢상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙｣(2022. 2. 7. 법무부령 제1022호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항에 따르면, 상가건물 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청하여 위 정보가 기재된 ‘상가건물 임대차 현황서’를 열람하거나 교부받을 수 있다. 

  이러한 관련 규정의 내용 등을 종합해 보면, 임차인과 임대인 사이의 약정을 통해 차임이 면제되는 등 상가건물 임대차계약 내용이 임차인에게 유리하게 변경되었다고 하더라도 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않는 이상 임차인은 그 변경으로써 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 없다. 

☞  피고는 2013. 4. 10. 이 사건 건물의 소유자이던 갑으로부터 이 사건 건물 중 일부를 임대차보증금 3,000만 원, 월 차임 40만 원으로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’)한 후 이 사건 건물을 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 마쳤음. 그 후 이 사건 임대차계약이 2년 단위로 갱신(임대차 목적물이 일부 변경되고 임대차보증금이 1억 원으로 증액됨)되어 오던 중 경매절차에서 이 사건 건물을 매수하여 2020. 9. 29. 그 소유권을 취득한 원고가 피고를 상대로 이 사건 임대차계약에 따른 차임 지급을 청구한 사안임

☞  원심은, 2013. 8. 21.과 2018. 1. 15. 두 차례 작성된 갑 명의의 각서 내용 등을 기초로 갑과 피고 사이의 약정에 따라 이 사건 임대차계약의 내용이 ‘차임을 면제하는 것’으로 변경되었다고 인정한 다음, 피고는 이 사건 건물을 양수하여 갑의 임대인 지위를 승계한 원고에 대하여도 그 차임 면제로써 대항할 수 있다고 판단하였음

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 2013. 8. 21. 자 각서는 그 내용에 비추어 볼 때 서로 다른 계약에서 발생한 ‘갑의 피고에 대한 차임 채권’과 ‘피고의 갑에 대한 매매대금 채권’을 대등액의 범위에서 소멸시키기로 하는 약정에 불과하여, 그로 인해 이 사건 임대차계약 내용 자체가 변경되었다고 보기는 어렵고, 설령 갑의 각서 교부 등을 통해 차임을 면제하는 것으로 이 사건 임대차계약 내용이 변경되었다고 하더라도, 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 아니한 이상 피고가 그 차임 면제로써 이 사건 건물 양수인인 원고에게 대항할 수 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함