이 사건과 같이 그 약정 임대차기간 1년이 만료되기 전에 임대인에 대하여 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에 따라 임대차기간이 2년이라고 주장하였다가 약정 임대차기간이 만료되고 약 2개월이 지난 후에 새삼스럽게 그보다 짧은 1년의 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다고 보아야 한다.
3) 나아가 2의 점에 관하여 보면, 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지에 관한 주택임대차보호법 제6조의2는 임대차기간이 명시적으로 갱신된 이 사건의 경우에는 적용될 수 없고, 만일 원고의 주장이 1년의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 취지에서 하는 것이라면 앞서 본 바와 같이 그 약정기간 만료 전에 이미 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에 따른 2년을 주장한 원고로서는 그 약정기간이 경과된 후에 다시 1년의 그 약정기간을 원용할 수는 없으므로 원고의 이 부분 주장도 어느 모로 보나 받아들일 수 없다.
가. 원고는 2015. 6. 17. 이 사건 각 점포를 매수하여 2015. 7. 9. 소유권이전등기를 마친 후, 2015. 8. 13. 피고와 이 사건 각 점포를 임대차보증금 없이 연차임 160만 원, 임대기간 2015. 9. 1.부터 2020. 8. 31.까지로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(점포 사용에 따른 관리비는 임차인인 피고가 지급하기로 하였다. 이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다).
마. 2016. 8.경부터 이 사건 해지통보를 한 2017. 3.경까지 피고가 납부하지 못한 관리비 내역은 아래와 같다.
2,294,790원
바. 피고는 2017. 7. 24. 원고에게 이 사건 각 점포의 2016년분 차임 160만 원(당초 지급기일은 2016. 9.이었다)을 지급하였고, 같은 날 관리사무소 측에 2017. 6.분까지의 관리비를 납부하였다.
나. 채무불이행을 이유로 한 해지에 관한 판단
1) 계속적 계약은 당사자 상호간의 신뢰관계를 기초로 하는 것으로서, 당해 계약의 존속 중에 당사자 일방의 계약상 의무 위반이나 기타 부당한 행위 등으로 인하여 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르렀다면 상대방은 그 계약관계를 해지함으로써 장래에 향하여 그 효력을 소멸시킬 수 있기는 하다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다48165 판결 등 참조).
그러나 민법은 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 사유로 ① 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대한 경우(제629조), ② 임대차기간의 약정이 없는 경우(제635조), ③ 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 임대인이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 경우(제636조), ④ 임차인이 파산선고를 받은 경우(제637조), ⑤ 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달한 경우(제640조)[상가건물 임대차에서는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우(상가건물 임대차보호법 제10조의8)] 등을 규정하고 있을 뿐이고, 나아가 위 해지사유 중 ②, ⑤의 경우 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있다(민법 제652조, 상가건물 임대차보호법 제15조).
특히 차임연체를 이유로 한 해지권 부여조항에 관하여 살펴보면, 일반적인 계약법 이론에만 의하면 특약이 없는 한 임차인이 차임을 지급하지 아니하는 것은 임대차계약에서 임차인이 부담하는 기본적인 채무를 이행하지 아니한 것에 해당하므로, 그 연체가 1회라도 계약위반이라 평가할 수 있고, 임대인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있다고 볼 여지도 있다. 그러나 임대차계약은 그 본질상 존속기간 동안 임차목적물을 사용·수익하는 것이 전제되어 있는 것이므로 단 1회의 차임연체만으로 곧바로 임대차계약을 해지할 수 있게 하는 것은 임차인의 지위를 지나치게 약화할 수 있다. 이러한 이유로 민법은 임차인의 지위를 보호하기 위하여 차임연체액이 2기에 달하여야 비로소 해지할 수 있도록 하고 규정하고 있고, 민법의 특별법으로 상가건물 임차인을 일반 건물의 임차인보다 강하게 보호하기 위한 입법목적을 가진 상가건물 임대차보호법은 차임 연체액이 3기에 이를 것을 해지사유로 규정하면서(상가건물 임대차보호법은 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 위와 같은 내용의 제10조의8을 신설하여 임차인의 지위를 더욱 강화하였다) 동시에 그러한 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것의 효력까지 부인하는 조항을 두어 상가건물 임차인의 지위를 더욱 강화하고 있다. 이러한 입법목적이나 차임연체를 해지사유로 규정한 위 각 법률조항의 입법 취지 등을 고려하면, 차임연체 등으로 인한 해지에 관하여 법률이 명시적으로 규정한 요건에 해당하지 않는 경우라면 일반적인 계약법 법리에 의한 해지는 매우 엄격하게 해석함이 타당하다.
따라서 임차인의 채무불이행을 이유로 임대인에게 일반적인 계약법 법리에 의해 인정되는 해지권을 부여하기 위하여는 임차인이 단순히 임대차계약상의 의무를 위반한 것으로는 부족하고, 위 민법이나 상가건물 임대차보호법 등에서 정한 해지사유와 동등하게 평가될 정도로 중대한 사유일 것을 요한다.
2) 이 사건의 경우, 피고는 2016. 8.경부터 원고가 이 사건 해지통보를 한 2017. 3.경까지 이 사건 각 점포에 관한 관리비 2,294,790원을 연체하였고, 2016. 9.경 지급하여야 하는 이 사건 각 점포의 2016년분 차임 160만 원도 지급하지 못하고 있던 사실, 원고가 2017. 3.경 위와 같은 관리비 및 차임연체를 이유로 이 사건 해지통보를 한 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음의 사정들에 비추어 볼 때, 이 사건 각 점포가 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 이 사건의 경우, 이 사건 해지통보로 인하여 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
(1) 이 사건 임대차계약은 임차인이 관리사무소에 납부할 관리비를 연체할 경우 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다는 취지의 규정을 두고 있지 않고, 민법이나 상가건물 임대차보호법도 차임이 아닌 관리비의 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다는 취지의 규정을 두고 있지 않다.
(4) 설령, 피고의 관리비 납부의무를 담보할 임대차보증금이 없어서 피고의 관리비 납부의무를 차임 지급의무와 동등하게 평가할 수 있다고 하더라도, 앞서 본 상가건물 임대차보호법의 입법 취지 등을 고려할 때, 같은 법 제10조의8이 적용되는 이 사건 임대차계약을 해지하기 위해서는 3기 이상의 차임, 즉 480만 원(= 연차임 160만 원 × 3기) 이상의 차임 및 관리비가 연체된 경우여야 한다고 해석함이 타당하다. 그런데 이 사건 해지통보 당시를 기준으로 하여 미납된 관리비와 차임의 총액은 3,894,790원(= 미납된 관리비 2,294,790원 + 미납된 차임 160만 원)에 불과하므로, 상가건물 임대차보호법에서 정한 해지사유에 해당한다고 보기도 어렵다.
3) 다음으로 이 사건 소장 부본의 송달로 이 사건 임대차계약이 해지되었는지에 관하여 살펴본다.
갑 제6 내지 8호증, 을 제14, 16호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 이 사건 해지통보 이후에도 피고가 2017. 7.경부터 또다시 관리비를 연체하여 2017. 9.경까지 총 1,000,300원의 관리비를 납부하지 못한 사실, 2017. 9.경에 원고에게 지급해야 하는 연차임 160만 원을 제때 납부하지 못한 사실은 일응 인정된다.
그러나 관리비의 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없는 점은 앞서 본 바와 같고, 설령 피고의 관리비 납부의무를 차임 지급의무와 마찬가지로 평가한다고 하더라도, 피고가 이 사건 소가 제기되기 전인 2017. 7. 24. 원고에게 이 사건 각 점포의 2016년분 차임 160만 원을 지급하고, 같은 날 관리사무소 측에 2017. 6.분까지의 관리비를 납부한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 피고에게 이 사건 소장 부본이 송달된 2017. 9. 22.경을 기준으로 한 관리비 및 차임 연체액은 2,600,300원(= 미납된 관리비 1,000,300원 + 미납된 차임 160만 원)에 불과하여 3기 이상의 차임인 480만 원이 미달하지 못하므로, 이 사건 소장 부본의 송달로 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 볼 수도 없다.
원고는 2025. 10. 13. 피고를 상대로, 피고가 이 사건 상가에 관한 정산관리비를 납부하지 않았기 때문에 원고가 이 사건 임대차계약에 근거하여 그 연체 관리비 상당액을 보증금에서 공제하였다고 주장하면서, 그 공제 결과 부족해진 보증금의 지급을 구하는 소를 제기하였다
○ 이 사건 임대차계약서 제1조 제2항에는 피고가 원고에게 월 차임과 월 관리비를 포함한 '건물사용료(보증금, 임대료, 건물임차정액부담금(건물사용공익부담금), 기타 본 계약에 약정된 부담금 등'을 매월 지급하여야 한다는 취지로 적혀 있다. 이 사건 임대차계약서에 따르면, 월 관리비는 건물임차정액(공익)부담금(환경개선부담금, 교통유발부담금, 기타 공유 편익제공에 대한 공적부담금 그리고 기타 수시 발생하는 자연적 보수비와 인건비)과 정산관리비(전기료, 수도료, 난방비 등)로 구분되고, 그중 건물임차정액(공익)부담금은 ㎡당 4,850원을 곱하여 산정한 1,337,000원을 월 차임과 함께 매월 임차기간 개시일 전일<5>에 선불로 지급하며, 정산관리비는 아래 이미지파일과 같은 산출기준에 따라 산정된 금액을 매월 말일 전일에 지급해야 한다.
○ 원고는 2025. 6. 28. 피고에게, 2025. 6. 1.부터 같은 달 20일까지의 이 사건 상가에 관한 정산관리비로 전기료 10만 원, 수도료 14,832원 등이 포함된 602,666원(부가가치세 포함)을 고지하는 한편(갑 제5호증), 이 사건 상가에 관하여 월 정산관리비548,000원 및 그 부가가치세액 54,800원의 전자세금계산서(을 제3호증의 1)를 발행하였다. 피고는 2025. 6. 30. 원고에게 원고가 고지한 정산관리비를 부가가치세액과 함께 지급하였다. ○ 원고는 2025. 7. 28. 피고에게 2025. 6. 21.부터 2025. 7. 20.까지의 이 사건 상가에 관한 정산관리비로 아래 이미지 파일과 같은 내역의 돈을 고지하였다(갑 제6호증).
위 고지 내역에 따르면, 이 사건 상가의 전기료가 1,393,670원이고, 수도료가 110,640원이며, 대지(주차장) 사용료가 300만 원이다. 또한 원고는 2025. 8. 23. 피고에게 2025. 7. 21.부터 2025. 8. 20.까지의 이 사건 상가에 관한 정산관리비로 아래 이미지 파일과 같은 내역의 돈을 고지하였고(갑 제7호증), 이에 따르면, 이 사건 상가의 전기료가 518,400원이고, 수도료는 없으며, 대지(주차장) 사용료가 300만 원이다.
○ 피고는 원고가 앞서 고지한 2025년 7월분 정산관리비를 납부하지 않고, 아래 이미지 파일과 같은 내용이 포함된 공문을 보내어 위 정산관리비에 관한 증빙서류와 항목설명 등을 요청하였다.
하지만 원고는 피고에게 정산관리비에 관한 증빙서류나 구체적인 산정·고지 근거 등을 제공하지 않았고, 피고는 그 후에도 원고에게 여러 차례 피고가 원고에게 고지한 이 사건 상가의 정산관리비에 관한 증빙서류 등을 요청하였으나, 원고는 피고에게 피고가 요청한 증빙서류 등을 제공하지 않았다. 이에 피고는 한국전력공사에 연락하여 이 사건 상가에 관한 전기료가 얼마인지를 확인한 후, 2025. 10. 17. 이 사건 상가에 관한 2025년 7월분부터 9월분까지 전기료를 한국전력공사에 바로 납부하였다. 그리고 피고가 한국전력공사에 확인한 이 사건 상가에 관한 2025년 7월분 전기료는 49,630원이었다.
2) 구체적인 판단
... 임대차계약서 제10조 제3-1항이 (이 사건 임대차계약상) 정산관리비에 관하여 '임차물의 전용부분 및 공용부분의 관리비로서 그 부담은 임차인이 직접 또는 안분 부담하여 (을)이 임차물을 사용하면서 발생하는 전기세, 수도세 등의 공과금으로 한다. 공용부분의 관리비 등 정산관리비는 본 계약 말미 기재한 "관리비 산출기준" 산식에 의한다.'라고 기재하고 있는 점, 한편 이 사건 임대차계약서 제10조 제1항은 '건물임차정액부담금은 임차인이 건물을 사용함에 따라 그 유지를 위하여 부담하게 되는 임대인의 공익부담금으로 임차물의 정상적 유지를 위한 금원을 말한다.'라고, 제2-1항은 '건물정액부담금은 임차물 전체에 대하여 이를 유지하기 위하여 발생하는 임차인 각자 개개인이 건물을 사용함으로써 향유하는 공적 수혜에 대하여 정부가 임대인의 부담으로 하는 금액, 즉 환경개선부담금, 기타 공유 편익제공에 대한 공적부담금 그리고 기타 수시 발생하는 자연적 보수비와 인건비<6>를 말한다.'라고 기재하고 있는 점에다, 앞서 본 이 사건 임대차계약상 정산관리비와 건물임차정액(공익)부담금의 구체적인 산정 및 고지 내용 등을 더하면, 이 사건 임대차계약에서 정한 정산관리비는 [건물 전체의 통일적 관리나 임차인 공동의 이익을 위한 건물임차정액(공익)부담금과 달리] 특정 임차인이 개별적으로 사용하여 발생한 실비(實費)를 보전하기 위한 지출로서, 개별 임차인의 실제 사용량 등에 비례하여 산정·부담되어야 하는 성격의 비용이라고 볼 수 있고, 이 사건 상가에 관한 정산관리비 중 특히 전기료, 수도료 부분은 이 사건 건물( 전체)의 전기사용량 내지 수도사용량과 이 사건 상가의 전기사용량 내지 수도사용량을 기초로 비교·계산한 상대적 비율을 적용하여 산정하는 것이 합리적이라고 보인다. 따라서 원고가 신뢰성 있는 객관적인 자료로써 이 사건 상가에 관한 정산관리비의 구체적인 항목이 이 사건 상가의 건물임차정액(공익)부담금과 구분될 뿐 아니라 현실로도 이 사건 상가를 위하여 발생·지출한 비용이나 이를 보전하기 위한 돈임을 밝히는 등의 특별한 사정이 없는 한, 원고가 일방적으로 산정·고지한 정산관리비를 피고가 납부할 책임이 있다고 평가하기 어렵다.
... 원고가 이 사건 상가에 관하여 산정·고지한 정산관리비의 내역이나 금액 등이 앞서 본 정산관리비의 용도나 부과 취지 등에 부합하지 않음에도 피고가 일단 납부책임을 지는 것은 공평·정의의 관념에 어긋나고 법률상으로도 정당하지 못하다고 봄이 타당하다. 더구나 앞서 보았듯이, 원고가 산정·고지한 이 사건 상가의 7월분 전기료가 한국전력공사에서 확인된 전기료보다 훨씬 큰 금액인 점, 원고가 산정·고지한 이 사건 상가의 6월분부터 8월분 전기료, 수도료 등 정산관리비의 금액도 변동 폭이 큰 점 등을 고려하면, 원고가 피고에게 이 사건 상가에 관하여 고지한 정산관리비의 정확성 내지 정당성에 대하여 합리적인 의문을 품기 충분하다.
라) 사정이 이러하므로, 피고가 원고에게 이 사건 상가의 2025년 7월분 정산관리비 등에 대하여 증빙자료의 제시와 구체적인 내역 등의 설명을 요청한 것은 합리적인 이유가 있다고 평가할 수 있다. 그럼에도 원고는 피고에게 피고가 요청한 증빙자료를 제공하지 않았을 뿐 아니라, 이 사건 변론절차에서 원고가 제출한 모든 증거를 면밀하게 살펴보더라도 원고가 일방적으로 제시한 수치나 금액 외에, 이 사건 상가에 관한 전기료, 수도료 등 정산관리비를 합리적으로 산정하기 위하여 필요한 이 사건 건물( 전체)의 사용량과 이 사건 상가의 사용량 또는 그 상대적 비율을 정확하게 산정하거나 적어도 합리적으로 추산(推算)할 만한 신뢰성 있는 객관적인 수치나 자료를 찾아볼 수 없다.
마) 이같이 피고가 원고가 이 사건 상가에 관하여 고지한 정산관리비를 납부하지 않은 데에는 정당한 사유가 있다고 봄이 타당하므로, 원고는 그 연체 정산관리비 상당액을 이 사건 임대차계약의 보증금에서 일방적으로 공제할 수 없다고 보아야 한다.
종전 과다지급한 정산 관리비 반환 ㅇ
서울중앙지방법원 2026. 4. 22. 선고 2025가단89539 판결
㈐ 하지만 ① 이 사건 임대차계약서 제10조 제2-1항에서 정산관리비의 내용으로 '임차인의 전용부분의 관리비'와 '건물에 대한 보험가입비용', '기타 임차인이 직접 부담하지 아니한 건물에 지출되는 경상비용적 지출'이라고 기재하고, 특약사항으로 전기료, 수도료, 난방비, 기타비용의 4가지 항목으로 나누어 정산관리비 산출기준을 정하고 있는 점, ② 임차료, 관리비 및 미납액 등 고지 자료(갑 제3호증)에 따르면, 피고는 전기요금및 상하수도요금 외에도 '소방안전관리 외주비', '관리 행정비', '보수유지비(공유부담금)', '청소비', '화재보험료', '관리용역비', '정화조 청소비', '주차비' 등 각종 수선비 등을 지출하고 위 내역에 해당하는 경비를 정산관리비에 포함한 것으로 보이는 점, ③ 정산관리비는 건물 전체의 통일적 관리나 임차인 공동의 이익을 위한 정액관리비와 달리 특정 임차인이 개별적으로 사용하여 발생한 실비(實費)를 보전하기 위한 지출로서, 개별 임차인의 실제 사용량에 비례하여 산정·부담되어야 하는 성격의 비용이라고 볼 수 있는 점 등을 함께 고려하면, 피고가 원고에게 고지한 정산관리비 중 전기요금과 상하수도요금을 제외한 나머지 내역 내지 항목의 비용은 실질적으로 정액관리비에 해당한다고 평가할 수 있다.
라. 종전 정산관리비 납부액에 관한 피고의 부당이득반환책임 유무 및 범위 등
1) 피고의 부당이득반환책임 인정 여부
가) 앞서 사실관계에서 인정하였듯이, 원고는 2021년 7월분부터 2025년 3월분까지 이 사건 상가에 관하여 피고가 고지한 정산관리비를 피고에게 납부하였다. 그런데 선행 쟁점에 관한 판단에서 보았듯이, 피고가 원고에게 고지한 정산관리비 중전기요금과 상하수도요금을 제외한 나머지 항목은 실질적으로 정액관리비에 해당한다고 평가할 수 있고, 정산관리비 중 원고가 피고에게 납부하였어야 할 정당한 전기요금과 상하수도요금은 이 사건 건물( 전체)의 전기 사용량 등과 이 사건 상가의 전기사용량 등의 상대적 비율에 따라 산정하는 것이 합리적이라고 보인다. 하지만 기록을 면밀하게 살펴보아도, 원고가 이 사건 상가에 관하여 피고에게 납부한 2021년 7월분부터 2025년 3월분까지 정산관리비가 정액관리비와 중복되지 않는다거나앞서 본 합리적인 산정방식에 부합한다고 인정할 만한 신빙성 있는 객관적인 자료를 찾아볼 수 없다.
... 반면, 피고는 이 사건 변론절차에서 피고가 일방적으로 산출한 수치나 금액만을 반복하여 제시할 뿐, 이 사건 상가에 관한 정산관리비가 이 사건 상가를 위하여 발생·지출한 비용이나 이를 보전하기 위한 돈으로 정액관리비와 중복되지 않는다거나 앞서 본 실제 전기사용량 등에 근거한 합리적인 산정방식에 부합한다는 사실을 뒷받침할 만한 신빙성 있는 객관적인 자료를 제출하지 않았다.
... 신빙성 있는 객관적인 자료를 제출하지 않는 한) 원고가 이 사건 변론절차에서 변론한 48,253,730원(= 너무 많이 지급하였다고 변론한 전기요금 20,218,761원+ 너무 많이 지급하였다고 변론한 수도요금 3,022,238원 + 정액관리비와 중복된다고 변론한 25,012,731원) 전액이 법률상 원인 없이 피고에게 귀속되었다고 봄이 상당하다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 부당이득으로 48,253,730원을 반환할 책임이 있다고 보아야
다. 피고는 2023. 8. 6. 원고와 사이에, 피고가 새로운 임차인을 구하는 데 소요되는 중개수수료를 부담하는 조건으로 2023. 9. 7.자로 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하고, 2023. 8. 30. 원고로부터 임대차보증금을 반환받아 이 사건 아파트에서 퇴거하였다.
라. 원고는 2023. 9. 15. 새로운 임차인과 사이에 이 사건 아파트에 관한 새로운 임대차계약을 체결하면서 공인중개사에게 중개수수료로 358,800원을 지급하고, 같은 날 피고에게 위 중개수수료의 지급을 요청하였다.
2. 청구원인에 관한 판단 살피건대, 피고가 2023. 8. 6. 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 중도 해지하는 대신 원고가 새로운 임차인을 구하는 데 소요되는 중개수수료를 부담하기로 약정한 사실, 원고가 2023. 9. 15. 이 사건 아파트에 관한 새로운 임대차계약을 체결하면서 중개수수료로 358,800원을 지출한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 위 중개수수료 358,800원 및 이에 대하여 위 중개수수료 지급일이자 원고의 이행청구일인 2023. 9. 15부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
상가 사안 중개수수료 2,070만 원 ( 690만 원 지급 인정 ) 중개사 큰 노력 들이지 않았으므로 중개요율 0.9% 최대로 적용하는 건 과하고
0.3% 정도로 인정해 690만 원 지급 인정
서울중앙지방법원 2025. 2. 12. 선고 2023나56189 판결
1. 인정사실
가. 피고는 2022. 2. 14. 공인중개사인 원고의 중개로 C와 사이에 C 소유인 서울 강남구 D 소재 건물의 1층 내지 5층(이하 ‘이 사건 건물 부분’이라 한다)에 대하여 보증금 2억 원(다만 계약일로부터 1년 후에는 원상회복하여 3억 원으로 증액), 월 차임 2,100만 원, 매월 관리비 500만 원, 기간 2022. 4. 1.부터 5년간으로 하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 중 특약으로 임차인인 피고가 계약기간 도중에 해지하는 경우 새로운 임차인을 구하고 중개보수는 피고가 부담하기로 하며, 그 보수액은 거래금액의 0.9%로 약정하였다.
마. C는 2022. 8. 23. 원고의 중개로 주식회사 E와 사이에 이 사건 건물 부분에 대하여 보증금 3억 원, 월 차임 2,000만 원, 매월 관리비 500만 원, 기간 2022. 10. 1.부터 3년간으로 하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 위 임차인은 2022. 8. 31.까지 보증금 3억 원을 지급하였다.
2. 주장 및 판단
다. 공인중개사와 중개의뢰인 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계로 보아야 하고(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 참조), 공인중개사의 중개업무처리에 따른 보수에 관하여 중개의뢰인과 사이에 약정이 있는 경우 그 중개업무를 마친 공인중개사는 원칙적으로 약정된 보수 전액을 청구할 수 있지만, 중개업무수임의 경위, 약정한 보수액, 중개업무의 내용과 그 업무처리과정, 난이도, 노력의 정도, 중개의뢰인이 중개에 의하여 체결된 계약으로 말미암아 실제로 얻은 재산상 이익과 기타 변론에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여 약정된 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 어긋난다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 적정한 범위 내의 보수액만 청구할 수 있는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다42240 판결, 대법원 2006. 6. 15. 선고 2004다59393 판결, 대법원 2006다36752호로 상고기각된 서울중앙지방법원 2006. 5. 3. 선고 2005나21288 판결 등 참조).
이 사건의 경우, 그 신규임대차 계약의 거래금액은 23억 원(= 보증금 3억 원 + 월 차임 2,000만 원 × 100)이고, 원고와 피고 간에 그 수수료 요율은 거래금액의 0.9%로 한 점은 위에서 본 바와 같으나 위 신규 임대차계약이 통상의 경우보다 난이도가 높다고 보이지는 않는 점, C가 이 사건 1차 합의와 달리 위 합의내용보다 신규 임차인 측에 불리한 임대차 조건을 요구하여 신규 임대차계약 체결이 지연된 것으로 보이는 점 등을 고려하여 피고가 지급할 중개보수는 수수료 요율을 0.3%로 인정하여 피고가 부담할 중개보수는 690만 원(= 23억 원 × 0.3%)으로 정한다.
라. 따라서 피고는 원고에게 690만 원과 이에 대하여 이 사건 지급명령 정본이 피고에게 송달된 다음날인 2022. 10. 12.부터(원고는 2022. 9. 1.부터의 지연손해금 지급을 구하고 있으나 인정할 증거가 없다) 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 대해 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2025. 2. 12.까지는 상법 소정 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금 지급의무가 있다.
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. <개정 2014. 7. 29., 2021. 10. 19.>
②법 제32조제4항에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도ㆍ임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수ㆍ임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다. <개정 2014. 7. 29.>
③제1항 및 제2항의 경우에 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다. <개정 2014. 7. 29.>
④법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2014. 7. 29., 2015. 1. 6., 2021. 10. 19., 2026. 8. 11.>
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
나. 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것
2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
⑤제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2006. 6. 15.>
1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.
3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
⑥중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 제1항의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 제4항의 규정을 적용한다.
⑦개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. <개정 2014. 7. 29.>
◇｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’)이 적용되는 상가건물 임대차의 의미 / 법률상 독립된 부동산인 건물의 요건을 갖추지 못한 구조물을 목적으로 하는 임대차에 대하여 상가임대차법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)◇
상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 등 참조). 한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다(대법원 2018. 6. 29. 자 2018그552 결정, 대법원 2025. 6. 12. 자 2025그523 결정 등 참조). 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.
☞ 원고가 피고에게 화물용 컨테이너를 개조하고 추가 내외장마감공사를 한 이 사건 컨테이너를 임대하였고, 피고가 이 사건 컨테이너를 종된 사업장으로 하여 자신의 사업자등록에 추가한 뒤 캐릭터 관련 제품 등을 판매해왔는데, 원고가 임대차계약의 종료를 이유로 이 사건 컨테이너의 인도를 청구한 사안임 ☞ 원심은, 컨테이너 또는 이와 비슷한 가설건축물이라도 실질적으로 영업시설 중 하나로 이용된다면 상가임대차법의 적용이 배제되지 않고, 상가건물에 해당하는지를 판단함에 있어 건축물이 토지에 고정적으로 부착되어 있는지 여부보다는 일정한 장소에서 상당한 기간 영업을 위한 공간으로 사용되었는지 여부를 고려하여야 한다는 이유로 이 사건 컨테이너는 상가임대차법이 적용되는 상가건물이라고 판단하였음 ☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심으로서는 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리한 후 이 사건 컨테이너가 상가임대차법에서 말하는 ‘상가건물’에 해당하는지 판단했어야 한다는 이유로, 원심을 파기ㆍ환송함
