변호사 貯 장고

https://www.lawtimes.co.kr/news/164634

임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우에도 건물을 철거할 정도의 재건축 필요성이 증명되지 않는다면 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다는 판결이 나왔다.

 A씨는 가게를 넘겨 받으려는 신규 임차인과 권리금 계약서를 작성한 뒤 B사에 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺어 달라고 알렸다. B사는 A씨의 총 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신청구권이 없을 뿐만 아니라 건물을 재건축을 해야하기 때문에 A씨에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다는 이유로 거부했다. 

임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했다. 앞서 지난해 5월 대법원도 "구 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법에 따라 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"고 판결(2017다225312,225329)한 바 있다.

항소심 재판부는 건물을 철거할 정도가 아니라면 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 했다.

재판부는 "B사가 주장하는 '건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기서 화재가 발생한 적이 있다'는 것이나, '기와지붕이 깨지거나 떨어져 나가 있다'는 것은 B사가 건물 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐"이라며 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"고 밝혔다.

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서울고등법원 2020. 9. 8. 선고 2019나2025323, 2019나2025330 판결

 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 면제되기 위해서는, 임대인이 목적 건물에 대한 통상적인 유지·보수행위를 제대로 했음에도, 이러한 행위만으로는 목적 건물의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암은 안전사고의 우려를 해소하기에 역부족이고, 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 해야 비로소 이러한 안전사고의 우려를 해소할 수 있으며, 목적 건물이 이러한 정도로 노후 등이 되었음을 통상적인 임차인이 목적 건물의 외관 등을 살펴보는 것으로 확인할 수 있거나, 이와 같이 외관을 살펴보는 것만으로는 파악하기 어려운 목적 건물의 기둥, 보, 내력벽이나 전기시설, 소방시설 등의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암아 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거할 공사를 계획하고 그 공사의 내용과 시기 등에 관하여 충분히 설명하여 임차인이 목적 건물에 위와 같은 정도로 안전사고의 우려가 있음을 확인할 수 있어야 하고, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각목의 사유가 존재한다는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있다고 봄이 타당하다.

이 사건에서 제출된 증거들만으로는 원고가 임대인으로서 상가건물의 대부분을 철거하기 위해 상가건물 2층의 점유를 회복할 필요가 있을 정도로 상가건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있었다고 인정하기에 부족하다. 따라서 이 부분 원고 주장은 이유 없다.

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https://www.homeknock.co.kr/web-front/community/insight/6031/

향후 재건축 예정이 있는 경우에는 임대차계약서에 재건축 예정이라는 사항을 구체적으로 기재할 필요가 있습니다.

임대차계약 당시 재건축 예정이라는 사항을 구체적으로 고지하지 않아 “건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우”로 계약 갱신 요구를 거부하려면, 건축구조기술사 또는 안전진단 업체로부터 안전진단 보고서를 받고, 건물이 안전사고 우려가 있다는 사실을 소명하여야 합니다.

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