# 임대인이 사망하면 임대인의 지위는 상속인에게 승계되고, 상속인이 수인인 동안에는 상속재산(임대목적물)과 그 과실인 차임은 원칙적으로 상속인들에게 귀속(민법 제1006, 제1007 관련)
대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결
[1] 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다.
[2] 상속재산분할심판에서 분할대상 상속재산 중 특정 상속재산을 공동상속인 중 1인의 단독소유로 하고 그의 구체적 상속분과 그 특정 상속재산의 가액과의 차액을 현금으로 정산하는 방법(이른바 대상분할의 방법)으로 상속재산을 분할하였는데 그 특정 상속재산이 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적물인 경우 그 공동상속인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 다른 공동상속인들은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.
# 공동상속인 경우 임차인이 남편 1인에게 전액 지급하면 원칙적으로 다른 상속인들에 대한 관계에서 곧바로 면책된다고 단정하기 어렵고, 다만 민법 제470조(준점유자 변제) 요건(선의·무과실) 충족 시 면책
부산지방법원 2015. 8. 28. 선고 2015나4938 판결
원고 A는 부산 금정구 소재 부동산의 공유지분권자로서, 임차인 피고 B를 상대로 2013년 10월부터 2014년 12월까지의 미지급 임대료 중 자신의 지분 비율에 해당하는 4,216,100원 및 지연손해금을 청구
제1심에서 원고가 패소
항소심에서도 기각
망 C의 처이자 대리인인 D은 2007년 9월경 피고와 사이에 망 C 소유의 이 사건 부동산에 대하여 임대차보증금 800만 원, 월 차임 190만 원으로 임대차계약을 체결
2013년 1월경 차임을 월 170만 원으로 감액
피고는 2012년 12월분까지는 D에게 차임 전액을 지급하였으나, 2013년 1월분부터는 D의 지정에 따라 D에게 130만 원, 원고에게 40만 원으로 분할 지급하거나 D 또는 원고에게 전액을 번갈아 지급
망 C는 2007년 10월 30일 사망
상속인으로는 D과 아들인 원고, F, G, H
원고는 2013년 9월 23일 D으로부터 이 사건 부동산 중 3/11 지분을 증여받아 지분소유권이전등기를 경료하였습니다. 이에 따라 원고는 상속지분 2/11과 수증지분 3/11을 합하여 총 5/11 지분
판단
민법 제470조에서 정하는 '채권의 준점유자'라 함은 진정한 채권자 등 변제수령의 권한이 있는 자 이외의 자로서 변제자의 입장에서 볼 때 일반의 거래관념상 채권을 행사할 정당한 권한을 가진 것으로 믿을 만한 외관을 가지는 사람을 말하고(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다29034 판결 참조), 채권의 준점유자에 대한 변제는 변제자가 선의이며 과실이 없는 때에는 채권을 소멸시키는 효력이 있으며, 표현상속인에 대한 채무자의 변제는, 특별한 사정이 없는 한, 채무자가 표현상속인이 정당한 권리자라고 믿은 데에 과실이 있다 할 수 없으므로, 채권의 준점유자에 대한 변제로서 적법한 것이라 할 것이다(대법원 1995. 1. 24. 선고 93다32200 판결 참조).
이 사건에 대하여 보건대, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하면, D은 사망하기 불과 약 1개월 전으로서 위독한 상태에 있었던 소유주인 남편 C를 대리하여 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 망 C가 사망한 후에도 지속적으로 이 사건 부동산을 관리하면서 피고로부터 차임을 수령하여 온 사실, D은 2013. 1.경 피고와 사이에 차임을 감액하기도 한 사실, D은 원고가 2014.경에 이르러 비로소 피고에게 이 사건 청구 등과 같이 자신의 공유지분의 비율로 계산한 차임의 연체 등을 주장하기 전까지 약 7년 동안 원고를 비롯한 다른 공동상속인들과 아무런 분쟁 없이 평온하게 피고에게 이 사건 차임채권을 행사하였고, 이에 피고도 D의 지정에 따라 차임을 지급해 온 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, D은 이 사건 부동산의 소유자였던 망 C의 처이자 이 사건 임대차계약 체결 권한을 가진 대리인으로서 차임수령권한이 있었고, 망 C의 사망 후에는 이 사건 부동산의 공동상속인 중의 1인으로 다른 상속인들을 대신하여 계속적으로 차임을 수령하여 왔으며, 이에 대하여 원고를 비롯한 공동상속인 어느 누구도 이의를 제기하지 않았던 점 등 제반 사정에 비추어 보면, D은 변제자인 피고의 입장에서 볼 때 일반의 거래관념상 차임채권을 행사할 정당한 권한을 가진 것으로 믿을 만한 외관을 가진 이 사건 차임채권의 준점유자에 해당한다 할 것이다. 그리고 망 C의 공동상속인들의 상속관계, 상속협의 여부, 이 사건 부동산에 대한 공유지분 관리방법 및 D의 원고에의 상속지분 증여 여부 등을 전혀 알지 못하는 피고로서는 D이 여전히 차임의 수령권한이 있는 것으로 믿었고, 그와 같이 차임의 수령권한이 있는 것으로 믿은 데 과실도 없다고 보아야 함이 상당하다.
따라서 피고의 D의 지정에 따른 차임의 지급은 채권의 준점유자에 대한 변제로서 적법하여 2013. 10월분부터 2014. 12월분까지의 차임채무는 모두 소멸하였다고 할 것이므로, 피고의 위 항변은 이유 있다.
# 상속개시 후 상속재산분할이 완료되기 전까지 상속재산에서 발생하는 과실(차임)은, 특별한 사정이 없으면 공동상속인들이 ‘구체적 상속분’ 비율에 따라 취득하고, 사후에 특정 상속인이 그 부동산을 단독 취득하더라도 과실까지 소급하여 단독 귀속된다고 보기는 어렵다
창원지방법원 2025. 8. 21. 선고 2024나111699 판결
창원지방법원 2023. 12. 14. 선고 2022나61547 판결
원고 A는 피고 C를 상대로 상속재산인 부동산에서 발생한 임대차 차임 중 원고의 구체적 상속분에 해당하는 금액을 부당이득으로 반환할 것을 청구한 사건
망인이 2014년 8월 사망한 후 상속재산분할심판이 2021년 4월 확정되기까지 피고가 수령한 차임이 쟁점
청구원인에 관한 판단
1) 상속개시 후 상속재산분할이 완료되기 전까지 상속재산으로부터 발생하는 과실(이하 '상속재산 과실')은 상속개시 당시에는 존재하지 않았던 것이다. 상속재산분할심판에서 이러한 상속재산 과실을 고려하지 않은 채, 분할의 대상이 된 상속재산 중 특정 상속재산을 상속인 1인의 단독소유로 하고 그의 구체적 상속분과 특정 상속재산의 가액과의 차액을 현금으로 정산하는 방법(이른바 대상분할의 방법)으로 상속재산을 분할한 경우, 그 특정 상속재산을 분할받은 상속인은 민법 제1015조 본문에 따라 상속개시된 때에 소급하여 이를 단독소유한 것으로 보게 되지만, 상속재산 과실까지도 소급하여 상속인이 단독으로 차지하게 된다고 볼 수는 없다. 이러한 경우 상속재산 과실은 특별한 사정이 없는 한, 공동상속인들이 수증재산과 기여분 등을 참작하여 상속개시 당시를 기준으로 산정되는 '구체적 상속분'의 비율에 따라, 이를 취득한다고 보는 것이 타당하다(대법원 2018. 8. 30. 선고 2015다27132, 27149 판결 참조).
2) 위 인정사실을 위 법리에 비추어 살펴보면, 망인의 사망으로 상속이 개시된 2014. 8. 23.부터 이 사건 결정이 확정된 2021. 4. 30.까지 이 사건 임대차계약에 따라 발생한 차임은 상속재산의 과실로, 원고와 피고는 공동상속인으로서 구체적 상속분의 비율에 따라 이를 취득하고, 원고의 구체적 상속분은 0.2638로 봄이 타당하다.
3) 망인이 2012. 6. 27. I에게 이 사건 부동산을 임대차보증금 3,750만 원, 월 차임375만 원(매월 10일 선불), 임대차기간 2012. 8. 10.부터 2014. 8. 9.까지로 정하여 임대한 사실은 앞에서 인정한 바와 같고, 갑 1, 2, 12, 13호증, 을 7호증의 3, 을 19호증의 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 이 사건 부동산의 임대 및 관리 업무를 수행해 온 사실, 이 사건 부동산의 임차인 I는 망인 사망 후 피고에게 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 지급하고, 피고가 운영하는 J으로부터 세금계산서를 발급받아온 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 피고가 망인 사망 후부터 이 사건 부동산을 관리하면서 위 차임 중 피고의 구체적 상속분을 초과하는 부분을 취득함으로써 법률상 원인없이 이득을 얻고 이로 인하여 원고에게 원고의 구체적 상속분만큼 손해를 입혔다고 할 것이다.
4) 이에 대하여 피고는, E이 망인 사망 후 E 사망 시까지 이 사건 부동산의 차임을 직접 수익 및 관리하였다고 주장한다. 갑 10호증, 을 5호증의 각 기재에 의하면, J 명의 계좌로부터 E 명의 계좌로 이 사건 임대차계약의 차임과 동일한 금액이 여러 차례에 걸쳐 이체된 사실을 인정할 수 있으나, E 명의 계좌로 돈이 이체된 사실만으로는 E이 이 사건 부동산의 차임을 직접 수익 및 관리하였다거나 피고가 위 금액을 실질적으로 사용·수익하지 않았다고 보기 어려우므로, 위 인정에 반하는 피고의 주장은 받아들이지 않는다.