* 수선의무 관련 약정 없는 경우 = 사소한 수선 정도는 임차인이 부담
* 특약으로 수선의무 임차인이 부담한다고 정한 경우 (구체적 범위 명시하지 않은 경우) = 대수선은 임대인이 여전히 의무 부담
대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336, 2007다91343 판결
임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 참조).
* 특약으로 승강기 '수리 보수'만 임차인 부담으로 정한 경우, '교체'까지 임차인 부담으로 해석하기 어려움
* 교체비용 세금처리로 임차인이 얻은 이익은 반환액에서 공제
창원지방법원 2025. 6. 13. 선고 2025나10441 판결
위 인정사실에 의하면, 이 사건 계약의 목적은 원고가 지하층부터 5층까지로 구성된 이 사건 부동산 전체 층을 이용하여 한방병원을 운영하기 위한 것이고, 그와 같은 계약의 목적에 따라 이 사건 부동산을 사용 · 수익함에 있어서는 승강기가 필수적으로 요구된다고 보는 것이 타당하며, 한편 승강기의 교체는 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라고 보기 어려우므로, 임대인인 피고는 이 사건 계약에 따른 승강기의 수선의무를 부담한다고 할 것이다.
이에 대하여 피고는 이 사건 계약의 특약으로 임대인의 수선의무를 면제하기로 약정하였다고 주장하나, 위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 계약의 특약 제7조에서 '엘리베이터 시설의 고장이나 하자는 임차인이 일체 스스로 알아서 수리, 보수하여 사용하고, 임대인에게 그에 관한 어떤 배상도 요구하지 않는다'라고 정하고 있으나 그 문언에 의하더라도 승강기 시설의 '수리, 보수'에 관한 비용을 임차인이 부담한다는 내용으로 해석될 뿐 이를 신품으로 '교체'하는 비용까지 임차인이 부담한다는 내용으로 해석하기는 어려운 점, ② 원고는 승강기 시설의 '수리, 보수'에 해당하는 비용으로 2017. 8. 17.1,760,000원, 2018. 6. 14. 2,400,000원, 2019. 8. 12. 500,000원을 각 지출하였으나 이를 피고에게 청구하지는 아니하였던 점, ③ 승강기는 건물의 주요 구성부분에 해당하는 것으로서 그 교체는 상당한 비용이 소요되는 대수선에 해당한다고 보는 것이 타당하고, 실제로 원고가 승강기 교체를 위하여 지출한 비용은 37,950,000원으로 당시 이 사건 계약에 따른 월차임 6,160,000원의 무려 6배 이상에 달하는바, 이 사건 계약의 특약에서 승강기의 '교체'까지도 임차인의 책임으로 정한 것이라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 계약의 특약에서 승강기의 교체까지도 임대인의 수선의무의 범위에서 이를 제외하기로 약정하였다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 피고는 건물의 주요 구성부분인 승강기 교체에 따른 수선의무를 부담한다고 할 것인데, 이 사건 부동산의 승강기를 교체가 필요가 있었던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 한편 갑 제7, 8호증의 기재에 의하면 원고가 피고의 수선의무 불이행에 따라 직접 승강기를 교체하는데 37,950,000원을 지출한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 원고에게 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임을 진다고 할 것이다.
나아가 그 손해배상액에 관하여 보건대, 원고는 승강기 교체 비용 중 부가가치세에 해당하는 3,450,000원을 환급받지 못한 것은 원고의 사정에 기인한 것이라고 주장하고 있는 점(2024. 5. 20.자 준비서면 참조), 제1심법원의 회계법인 F 부산지점에 대한 사실조회회신 결과에 의하면 원고는 승강기 교체 비용을 소득세법상의 비용으로 처리함으로써 합계 10,453,573원의 소득세를 절감하는 이득을 얻은 것으로 보이는 점 등을 고려하여 피고가 원고에게 지급하여야 할 손해배상액은 피고의 수선의무 불이행에 따라 원고가 지출한 승강기 교체비용 37,950,000원에서 위 부가가치세에 해당하는 금원3,450,000원 및 소득세 절감으로 인한 이득 10,453,573원을 뺀 24,046,427원(= 37,950,000원 - 3,450,000원 - 10,453,573원)으로 정한다.
* 특약으로 수선 분담 구체적으로 정한 경우 = 그 구체적 분담에 따라 임차인이 해당 수선의무 부담한다고 해석 가능 (+ 임차인에게 월세 면제 등 혜택 있었던 점 등을 특약 해석에 참조)
서울고등법원 2025. 10. 23. 선고 2025나207108 판결
원피고는 이 사건 임대차계약 제10조와 특약사항 제3조에서 이에 관한 사항을 합의하였다. 그 내용은 다음과 같다(갑 제2호증).
이에 더하여 ① 피고는 이 사건 임대차계약에서 필요비, 유익비 등 비용상환청구권을 포기한 점(이 사건 임대차계약 제15조 제2항은 '임차인이 부설한 설비, 칸막이, 전입주사에 인수한 기타 구조상의 변조시설은 임차인의 비용으로 원상으로 복구하여야 한다.'고 정하고, 이 사건 화해조서 제5항에도 '피고는 이 사건 건물에 관한 필요비, 유익비의 상환청구권을 모두 포기한다.'고 기재되어 있다), ② 원고는 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 건물을 그 상태로 피고에게 인도하고 피고는 이 사건 건물을 '사옥 및 쇼룸'으로 사용하기 위하여 인테리어 공사를 하되, 피고의 공사기간을 고려하여 3개월간(2022. 7.부터 2022. 9.까지)의 렌트프리 기간을 부여한 점(이 사건 임대차계약의 월차임은 1억 5,000만 원이므로, 위와 같은 렌트프리 기간으로 면제하여 준 차임의 합계는 4억 5,000만 원에 달한다)을 아울러 고려하면, 이 사건 임대차계약 제10조 제1항에서 명시한 원고의 부담 범위를 엄격하게 해석하여 '자연적으로 마모, 퇴색된 임대차물 건의 벽, 천장, 바닥의 수선 및 도장'에 한정하여 그 비용은 원고가 부담하고, 그 외의 나머지 수선비용은 모두 피고가 부담하기로 원피고가 약정하였다고 봄이 타당하다.
[피고는 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결을 근거로, 원고가 이 사건 임대차계약과 무관하게 이 사건 건물의 중요부분에 대한 수선의무를 부담한다고 주장한다. 그러나 위 대법원판결은 "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다"고 판시한다. 즉, 위 대법원판결은 특약에서 수선의무의 범위에 관하여 명시하고 있지 않을 때에 적용되는 것이고, 이 사건과 같이 특약으로 수선의무를 분담하고 있는 경우에는 적용되지 않는다.]
피고가 주장하는 '피고 자신이 원고 대신 이행한 수선의무'는 ㉮ 에어컨 실외기 및 배관 철거 공사, ㉯ 4층, 5층 및 옥상의 개선공사(미장방수공사, 전기공사 등), ㉰ 옥상 파손 유리 철거, 환풍기 교체, 엘리베이터 수리, 수중 펌프 교체 등이다. 그중 위 ㉮, ㉰는 '자연적으로 마모, 퇴색된 임대차물건의 벽, 천장, 바닥의 수선 및 도장'에 해당하지 않음은 그 성격상 명백하다. 에어컨, 유리, 환풍기, 수중 펌프 등은 벽, 천장, 바닥과 다르고, 엘리베이터는 이 사건 임대차계약 별첨 '빌딩 시설관리 및 유지보수 항목'에서 피고의 의무로 정한 사항이다. 위 ㉯는 을 제12호증 등 피고가 제출한 증거만으로는 그것이 '자연적으로 마모, 퇴색된 임대차물건의 벽, 천장, 바닥의 수선'을 위한 것임을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. '벽, 천장, 바닥' 중에서 을 제12호증에서 드러난 부분은 '바닥'에 한정되고, 그 바닥 부분의 문제 역시 얼룩이나 사용흔적으로 보일 뿐 '자연적으로 마모, 퇴색되었다'고 보기 어렵다. 설령 그 바닥 부분의 문제를 '자연적으로 마모, 퇴색되었다'고 보더라도, 원고는 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 건물을 그 상태로 피고에게 인도하고 피고는 이 사건 건물을 '사옥 및 쇼룸'으로 사용하기 위하여 인테리어 공사를 하되 피고의 공사기간을 고려하여 3개월간의 렌트프리 기간을 부여한 점을 고려하면, 위 ㉯ 공사의 주된 성격은 피고의 이 사건 건물 사용 목적(사옥 및 쇼룸)을 위한 미관개선 공사라 봄이 타당하다.
결국 피고가 원고 대신 이행하였다고 주장하는 이 사건 건물 수선이, 이 사건 임대차계약에서 정한 원고의 비용 부담 부분이라는 점이 증명되지 않았다. 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.』