갱신권 행사(4/5) 이후 임대인의 증액청구(5/9) → 5% 증액 인정한 사례

서울북부지방법원 2024. 4. 18. 선고 2023가단142262 판결

1. 기초사실
가. 원고는 2019. 6. 29. 피고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 130,000,000원, 임대차기간 2019. 8. 10.부터 2021. 8. 9.까지로 각 정하여 임대하였다(이하 ‘제1차 임대차계약’이라 한다). 피고는 제1차 임대차계약에 따라 원고에게 위 임대차보증금을 지급한 후 2019. 8. 10. 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받아 그때부터 이를 점유, 사용하기 시작하였다.
나. 원고는 제1차 임대차계약이 만료되기 전인 2021. 5. 26. 피고와 이 사건 부동산을 임대차보증금 145,000,000원, 임대차기간 2021. 8. 10.부터 2023. 8. 10.까지로 각정하여 임대하는 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘제2차 임대차계약’이라 한다). 피고는 2023. 8. 10. 원고에게 제1차 임대차계약의 임대차보증금과의 차액 15,000,000원을 지급한 후 현재까지 이 사건 부동산을 인도받아 점유, 사용하고 있다.

나. 판단
임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다고 할 것인바(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 참조), 앞서 든 증거들에 을 제2호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 제2차 임대차계약이 만료되기 전인 2023. 4. 5. 원고에게 제2차 임대차계약의 연장의사를 통보한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으므로, 제2차 임대차계약은 2023. 8. 10. 그 기간만료로 종료되었으나 피고가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 주택임대차보호법 제6조의3이 규정하는 계약갱신요구권을 행사함으로써 갱신되었다고 할 것이고, 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정하고 있으므로, 제2차 임대차계약은 그 기간만료 후 2025. 8. 10.까지 갱신되었다고 할 것이다.

앞서 든 증거들에 의하면 원고와 피고는 제2차 임대차계약을 연장하기로 하고 임대차보증금의 증액에 관하여 협의하던 중 원고가 2023. 5. 9. 피고에게 50,000,000원의 증액을 요구하였는데 피고가 이에 응하지 않자 원고는 2023. 7. 28. 제2차 임대차계약의 종료를 주장하면서 이 사건 부동산의 인도 및 임대차보증금 증액분 55,000,000원의 지급을 구하는 이 사건 소송을 제기한 사실을 인정할 수 있는바, 원고는 제2차 임대차계약의 종료를 주장하면서도 한편 피고가 이 사건 부동산을 인도하기 전까지는 제2차 임대차계약이 갱신되어 유효하게 존속한다고 주장하면서 피고를 상대로 임대차보증금 증액분의 지급을 구하는 것은 주택임대차보호법 제6조의3 제3항 단서, 제7조에 따라 보증금 증액청구권을 행사한 것으로 봄이 타당하다.
따라서 원고의 임대차보증금 증액청구의 의사표시가 2023. 5. 9. 피고에게 도달함으로써 제2차 임대차계약상 임대차보증금 145,000,000원은 2023. 8. 11.부터 20분의 1(5%)이 증액되어 152,250,000원{=145,000,000원×(1+5/100)}이 되었다고 봄이 타당하고,