도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )
제70조(지상권 등 계약의 해지) ① 정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.
② 제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다.
③ 제2항에 따른 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있다.
④ 사업시행자는 제3항에 따른 구상이 되지 아니하는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.
⑤ 제74조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권ㆍ전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 「민법」 제280조ㆍ제281조 및 제312조제2항, 「주택임대차보호법」 제4조제1항, 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항을 적용하지 아니한다.
대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636 판결
[2] 구 도시 및 주거환경정비법상 임차인이 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 같은 법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있는 시기(=관리처분계획인가의 고시 이후) / 관리처분계획인가의 고시 이전이라도 정비사업 계획에 따라 사업시행자에 의한 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이루어지는 등 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우, 임차인이 위 조항에 따라 임대차계약을 해지하고 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 임차인이 관리처분계획인가의 고시 이전에 해지권을 행사할 수 있는 특별한 사정이 있는지 판단하는 방법
[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제49조 제6항 본문에 따라 관리처분계획인가의 고시가 있을 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 구 도시정비법 제54조에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다. 이에 따라 사업시행자는 관리처분계획인가의 고시가 있게 되면 위 조항을 근거로 정비구역 내에 있는 토지 또는 건축물의 임차권자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있다. 그 결과 임차권자는 임대차기간이 남아 있더라도 자신이 점유하고 있는 임대차목적물을 사업시행자에게 인도하여야 할 의무를 부담하게 되고 이로 인해 정비사업이 진행되는 동안 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 된다. 따라서 임차인은 원칙적으로 관리처분계획인가의 고시가 있다면 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 구 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다. 다만 관리처분계획인가의 고시 이전이라도 정비사업 계획에 따라 사업시행자에 의한 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이루어지는 등으로 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는, 임차인은 구 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 임차인이 관리처분계획인가의 고시 이전에 해지권을 행사할 수 있는 특별한 사정이 있는지는, 정비사업의 진행 단계와 정도, 임대차계약의 목적과 내용, 정비사업으로 임차권이 제한을 받는 정도, 사업시행자나 임대인 등 이해관계인이 보인 태도, 기타 제반 사정을 종합적으로 고려하여 개별적·구체적으로 판단하여야 한다.
대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2012다62578 판결
[2] 구 도시 및 주거환경정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가져야 하는지 여부(적극)
[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제44조 제1항 내지 제4항의 입법 취지·목적, 위 각 규정의 체계적 해석 등과 아울러 ① 도시정비법 제44조 제3항은 임차권자에게 보증금을 반환한 사업시행자의 토지등소유자에 대한 구상권의 법적 근거가 되는 규정이므로, 위 조항에 따라 사업시행자가 토지등소유자에게 구상권을 행사하려면 토지등소유자에게 임차권자에 대한 보증금반환채무가 있음을 전제로 하는 점, ② 도시정비법 제44조 제4항 또한 마찬가지로 토지등소유자의 임차권자에 대한 보증금반환채무 등을 전제로 한 규정이라고 볼 수 있는 점, ③ 토지등소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 도시정비법 제44조 제2항에 기하여 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차계약상 임대인을 상대로 보증금반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 ‘정비사업의 시행’이라는 우연한 사정에 기하여 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 되는 점, ④ 이러한 결과는 주택임대차보호법 등에서 정한 임차권 보호의 취지와 부합하지 아니할 뿐 아니라, 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 도시정비법 제44조 제1항, 제2항의 입법 취지에도 어긋나는 점 등에 비추어 보면, 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 한다.
서울고등법원 2010. 1. 14. 선고 2009나62365, 2009나62372 판결
(나) 판단
정비구역 안에 있는 건물의 임차인이 사업시행자인 정비사업조합에 대하여 도시정비법 제44조 제1, 2항에 기하여 임차보증금의 반환청구권을 행사함에 있어서 그 임대인이 조합원일 것이 요구되는지에 관하여 살피건대, ① 도시정비법 제44조 제1, 2항은 권리자가 정비사업의 시행으로 인하여 계약목적을 달성할 수 없어 사업시행자에게 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전(이하 '전세금 등'이라 한다)의 반환청구권을 행사하는 경우 권리자의 계약 상대방이 정비사업조합의 조합원일 것을 명문으로 요구하고 있지 아니한 점, ② 사업시행자는 조합 설립의 인가일 현재 정비사업지역 내 건축물 또는 토지의 소유자의 소재 확인이 현저히 곤란한 경우 도시정비법 제45조 제1항<각주1>의 절차에 따라 그 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있는바, 이러한 경우 그 소유자는 본인의 의사로 동의한 사실이 없으므로 정비사업조합의 조합원이 아님에도 그 소유자와 계약을 맺고 있는 지상권자·전세권자 또는 임차인은 정비사업의 시행으로 인하여 그 권리의 설정목적을 달성할 수 없게 되는데, 그 소유자가 조합원이 아님을 이유로 하여 그 원인을 제공한 사업시행자가 위 권리자에 대하여 전세금 등의 반환을 거부할 수 있다면 지나치게 형평에 반하는 점, ③ 주택재개발사업은 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 토지등소유자의 개인적 이익을 위한 것일 뿐 아니라 공익적 성격도 아울러 가진다 할 것인데, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '공익사업법'이라고 한다) 제61조가 '공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인(사업시행자가 취득 또는 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 의한 권리 기타 토지에 관한 소유권외의 권리를 가진 자 또는 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다)이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다'라고 규정하여 공익사업의 시행으로 손실을 입은 권리자가 보호받도록 하고 있는 것과 마찬가지로 도시정비사업의 시행에 있어서도 소유자인 임대인 또는 소유자로부터 적법한 사용권한을 부여받은 임대인으로부터 적법하게 건물을 임차한 임차인은 사업시행자로부터 정비사업으로 인한 손실을 보상받아야 할 지위에 있다고 보는 것이 정의의 관념에 부합하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 정비구역 안에 있는 건물의 적법한 임차인은 정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 임대인이 사업시행자인 정비사업조합의 조합원인지 여부를 불문하고 사업시행자에 대하여 임차보증금의 반환청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것이다.
(3) 무허가건물의 임차인도 사업시행자에 대하여 임차보증금 반환청구권을 행사할 수 있는지
주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는바(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조), 단지 무허가건물의 임차인이라는 이유만으로 사업시행자가 그 임차인에게 주택임대차보호법에 의하여 보장되는 임차보증금을 반환하지 않은 채 그 임차인을 그 건물에서 퇴거시키고 이를 철거하는 등의 정비사업을 시행하는 것은 정의의 관념에 반하는 점, 무허가건물이 법적 절차에 따라 철거되기로 확정되지 아니한 이상 무허가건물의 임차인도 적법한 건물의 임차인과 마찬가지로 법에 의하여 보호되어야 하는 점 등을 고려할 때, 무허가건물의 임차인이라도 그 임대차가 적법하게 성립한 이상 도시정비법 제44조 제1, 2항에서 정한 사업시행자에게 임차보증금의 반환청구권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 봄이 상당하다 할 것이다.