기간 도중 임대인 일방적 해지권 설정 특약 = 주택임대차법 10조 위반으로 무효

서울중앙지방법원 2020. 12. 18. 선고 2020가단5102443 판결
서울중앙지방법원 2021. 7. 22. 선고 2021나3198 판결 (2심)

특약사항으로 "현시설상태에서의 임대차 연장 재계약임. 보증금 및 월차임은 임대인, 임차인 쌍방 합의하에 조건 변동 없이 그대로 승계키로 하고, 임대차기간은 2년으로 더 연장키로 하되, 기간 중 임대인의 사정으로 이사 요청시 임차인은 아무 조건 없이 이사에 협조키로 함. 단 3개월 전에 통보키로 함"이라고 기재되어 있다.

나. 피고의 주장
이 사건 임대차계약상 특약사항은 원고등에게 해지권을 유보하여 둔 규정이 아니고 피고에게 협조의무를 규정한 것에 불과하며, 설령 임대인에게 해지권을 유보한 특약사항이라고 하더라도 주택임대차보호법의 강행규정에 반하여 효력이 없다.

다. 판단
1) 이 사건 임대차계약이 원고등의 해지권 행사로 종료되었는지 여부

이 사건 임대차계약의 특약사항에서 "임대차기간 중 임대인의 사정으로 이사 요청시 임차인은 아무 조건 없이 이사에 협조키로 함"이라고 정하고 있는 사실, 원고등이 2020. 2. 27.경과 2020. 3. 20.경 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 통지한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 주택임대차보호법 제4조 제1항은 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 규정하고 있고, 같은 법 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정하고 있는바, 원고등에게 2년 미만의 기간 내에 임대차계약을 해지할 권리를 유보한 위 특약사항은 강행법규 위반으로 무효라고 할 것이고, 위 특약사항에 근거한 원고등의 해지권 행사는 역시 위법하여 무효이다.