소음, 악취, 진동 등 심한 경우.. 임대인의 수선의무(임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무), 비용 부담 주체 / 공용부분이라도..

대전지방법원 2026. 3. 25. 선고 2024나224988 판결

1. 기초 사실

가. 원고는 2023. 2. 1. 피고로부터 천안시 서북구 C아파트, D호(이하 '이 사건 임차목적물'이라고 한다)를 임대차보증금 470,000,000원, 임대차기간 2023. 3. 2.부터 2025. 3. 1.까지로 정하여  임차하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)을 체결하였다.

나. 원고는 이 사건 임차목적물로 전입한 직후부터  이 사건 임차목적물에서 악취가 나자 2023. 7. 4. 'E'라는 상호의 업체(이하 '이 사건 업체'라고 한다)'와 악취발생의 원인을 규명하고 그 재발방지 공사를 하도록 하는 계약을 체결하였고, 같은 날 이 사건 업체에 그 공사대금 8,800,000원을 지급하였다.

다. 이 사건 업체는 그 무렵 이 사건 임차목적물 중 침실 2개의 천장 상부의 일부를 절개하고, 석고보드 타공부 및 슬래브 경계부의 실링 작업, 노출된 석고보드의 위해성분을 분해하는 약품 도포 작업(이하 '이 사건 공사'라고 한다)을 실시하였다.

2. 판단

1) 관련 법리

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용 · 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이  임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 · 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지  않지만, 그것을 수선하지  아니하면  임차인이  계약에  의하여 정해진 목적에 따라 사용 · 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다. (대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692)
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고(민법 제626조 제1항), 여기에서 '필요비'란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851)
임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용 · 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694)

2) 구체적 판단

이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 증거 및 제1심 증인 F, G의 각 증언, 갑 제6,10호증, 을 제6, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여  인정되는 아래와 같은 사정을 종합하면, 이 사건 임차목적물 중 일부 천장 상부의 석고보드와 그라스울에서 원고가 이 사건 임차목적물에서 거주할 수 없을 정도의 사회통념상 수인한도를 넘는  악취가  발생하였고,  원고가  그  악취를  제거하고  재발방지를  위하여  지출한 8,800,000원은 이 사건 임차목적물의 보존을 위하여 지출한 필요비에 해당한다 할 것이며, 이 사건 임차목적물에 발생한 위와 같은 악취는 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라고 보기  어려워, 그 수선의무는 피고가 부담한다고 봄이 타당하다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위 공사대금 상당의 필요비 8,800,000원을 상환할 의무가 있다.

① 원고는 2023.  3. 8.경  이 사건  임차목적물로 전입한 후 얼마 지나지  않은 2023. 3. 17.경부터 피고에게 이 사건 임차목적물에서 담배냄새와 같은 악취가 난다는 사실을 알렸고, 원고 본인의 비용을 들여 벽지의 속지 제거, 항균처리 및 벽지 도배를 시공하였다.

② 원고는 2023. 6.경부터  악취가 더 심해졌다며 피고에게 문제를 해결하여 줄 것을 요청하였고 이를 해결하지 못하면 이 사건 임대차계약을 해지하고 이사를 갈 의사가 있음을 알리기도 하였으며, 2023. 6. 29.경 피고에게 악취를 해결할 업체를 찾았다며 공사비 8,800,000원 중 절반을 부담할 의사가 있음을 표명하기도 하였다.

③ 피고는 2023. 7. 3.경  이 사건 임대차계약을 중개한 2명의 공인중개사와 이 사건 임차목적물에 방문하였는데, 당시 피고 및 위 공인중개사들 역시 이 사건 임차목적물에서 상당한 악취가 난다는 사실을 확인하였던 것으로 보인다. 이에 원고는 피고에게 2주 내에 위 악취를 해결해 줄 것을 요구하였으나, 피고가 위 악취의 원인을 청소상태 불량 등 원고 가족의 생활에서 비롯된 것으로 여기자, 다음 날 원고는 피고에게 이 사건 공사를 시행할 것을 고지하였다.

④ 이 사건 업체는 악취의 원인을 '침실2와 침실3의 경계벽 천장 상부의 노출된 석고보드와 단열 및 차음제로 사용된 그라스울'이라고 진단하고 이 사건 공사를 하였는데, 이 사건 공사 이후 원고는 피고에게 악취 문제가 해결되어 이 사건 임차목적물에서 계속하여 거주할 의사를 전하였다.

⑤ 피고는 악취의 원인이 원고의 고양이, 청소 불량 등의 생활상 문제라고 주장하나, 이 사건 임차목적물 중 일부 방 천장 및 벽 부분에서만 그러한 악취가 발생하였다는 점, 악취가 발생할 정도로 이 사건 임차목적물의 위생상태나 청소상태가 불량하였다거나 그러한 상태가 오래 지속된 것으로 볼 만한 자료가 없는 점, 이 사건 공사 이후 원고는 더 이상 악취 문제를 제기하지 않고 이 사건 임차목적물에 거주한 점 및 앞서 본 사정들에 비추어 보면, 이 사건 악취의 원인은 이 사건 임차목적물의 결함에서 비롯된 것이라고 봄이 타당하다.

나. 피고의 주장에 대한 판단

1) 피고는, 원고가 임대인의 동의 없이 이 사건 공사를 시행하였으므로 위 공사비를 상환할 의무가 없다는 취지로 주장한다.

살피건대, 필요비는 임차물의 보존을 위한 비용이므로 이를 지출함에 있어 임대인의 동의를 요하지 아니한다 할 것이고, 원고가 이 사건 공사를 하게 된 경위 등에 비추어 보면, 피고의 위 주장은 이유 없다.

2) 또한 피고는, 위 악취가 이 사건 임차목적물 중 피고가 지배 · 관리하는 전유부분이 아닌 집합건물의 공용부분에서 발생한 것이어서 피고에게 필요비 상환의무가 없다는 취지로도 주장한다.

살피건대, 집합건물의  공용부분에서 발생한 하자로 이 사건 임차목적물에 악취가 발생하였다고 단정하기 어려울 뿐만 아니라 설령 악취의 근원지가 공용부분이라 하더라도 이 사건 공사는 그 공용부분의 시설물을 제거 · 교체하는 것이 아니라 공용부분과 연결된 틈새를 막는 등의  방법으로 악취가 전유부분으로 침투하는 것을 방지하기 위한 것이었고, 나아가 원고는 이 사건 임차목적물의 소유자가 아니어서  공용부분에 대하여 어떠한 권리를 갖지 못하는 반면 피고는 구분소유자로서 관리단을 통하여 시공사에게 하자 보수를 요구할 수 있는 지위에 있어(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조) 집합건물의 공용부분에서 발생한 하자는 임대인인 피고의 지배 · 관리 영역에 속한다고 볼 수 있는 점, 공용부분에서 발생한 하자를 보수하여  임대차 목적물의 수선을 실현시켜주는 것은 관리단과 시공사이지만, 그 과정을 시작하고 주도하는 당사자는 임차인이 아닌 임대인이라고 보아야 하고, 만일 하자의 원인이 공용부분에 있음을 이유로 관리단과 시공사를 통해서 하자를 해결하는 것이  임차인의 몫이라고 본다면, 임대인은 자기 소유물의 하자로 인한 불이익을 임차인에게 전가하는 결과가 되므로 부당한 점, 앞서 본 바와 같이 임대차 목적물 훼손에 대하여  임대인에게 귀책사유가 없는 경우에도 임대인이 수선의무를 부담한다는 점 등의 사정을 종합하여 보면, 공용부분에서 발생한 하자로 이 사건 임차목적물에 악취가 발생하였다 하더라도 피고의 필요비 상환의무가 면제된다고 할 수는 없다. 따라서 피고는 이 사건 임차목적물에서 발생한 악취로 인하여 원고가 지출한 필요비를 상환할 의무가 있다고 할 것인바, 피고의 위 주장도 이유 없다.