2년 미만 임대차 기간을 2년으로 보는 주택임대차법 4조는
전체 임대차기간 길었어도 적용해야
서울중앙지방법원 2020. 12. 18. 선고 2020가단5102443 판결
서울중앙지방법원 2021. 7. 22. 선고 2021나3198 판결 (2심)
가. 원고의 주장
원 · 피고는 이 사건 임대차계약 특약사항에서 원고등에게 이 사건 임대차계약의 해지권을 유보하여 두었고, 피고가 이 사건 건물에 최초로 입주한 2011. 5. 28.을 기준으로 10년이 경과하여, 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 보는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용 대상이 아니라고 할 것인바, 이 사건 임대차계약 특약사항 제2조에 따라 2020. 5. 26. 또는 2020. 6. 20.경 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로, 피고는 원고등에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
다. 판단
이에 대하여 원고는 피고의 이 사건 건물에 관한 총 임차기간이 10년을 초과하였으므로 주택임대차보호법 제4조 제1항이 적용되지 아니한다고 주장하나, 원고등과 피고가 2019. 5. 25.경 이 사건 임대차계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 법률에서 전체 임대차기간에 따라 법률의 보호범위를 제한하는 규정을 두고 있지 아니하므로, 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.
2년 미만 임대차 기간을 2년으로 보는 주택임대차법 4조는
연장시 명시적으로 1년 계약 했더라도 2년으로 간주해야
부산지방법원 2021. 12. 9. 선고 2021가단315690 판결
부산지방법원 2022. 9. 15. 선고 2021나70844 판결
1. 기초사실
원고는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다.)의 소유자인 사실, 원고는 2018. 2. 9. 피고와 사이에 임대차보증금을 220,000,000원, 임대차기간을 2018. 2. 25.부터 2020. 4. 24.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다.)을 체결한 사실, 원고와 피고는 2020. 3. 22. 이 사건 임대차계약의 임대차기간을 2021. 4. 26.까지로 연장하기로 합의한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 인정할 수 있다.
나. 피고의 항변에 대한 판단
피고는 갱신된 이 사건 임대차계약의 기간은 임대차보호법 규정에 의해 2022. 4. 26.까지로 보아야 하므로 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 없다고 항변하므로 살피건대, 주택임대차보호법 제4조 제1항은 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.’고 규정하고 있고, 원고와 피고가 갱신된 이 사건 임대차계약의 기간을 2020. 4. 25.부터 2021. 4. 26.까지로 2년 미만으로 정한 사실은 앞서 인정한 바와 같은바, 이 사건 임대차계약 기간은 갱신된 2020. 4. 25.부터 2년이 경과한 2022. 4. 25.까지로 보아야 하므로, 피고의 항변은 이유 있고 결국 원고의 청구는 이유 없다.
원고는 명시적으로 기간을 정하여 갱신한 임대차계약에는 위 조항이 적용되지 않는다는 취지의 주장을 하나, 같은 법 제6조 제2항은 묵시적 갱신의 경우에도 임대차 존속기간은 2년으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제10조에 의하면 임차인에게 불리한 약정은 무효이므로, 명시적 갱신의 경우에도 달리 볼 것은 아니다.
2년 미만 임대차 기간을 2년으로 보는 주택임대차법 4조는
최초 계약이거나 전혀 새로운 임대차 계약 체결할 때 적용되는 것이라는 취지의 판결
서울북부지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가단13588 판결
1. 인정사실
가. 원고는 2007. 12. 19. 피고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 임대차보증금 1억 9,000만 원, 임대차기간 2008. 2. 13.부터 2010. 2. 12.까지로 정하여 임대하였다.
나. 원고와 피고는 ① 2012. 1. 14. 위 임대차계약을 갱신하면서 임대차보증금을 2억 2,500만 원으로 증액하고, 임대차기간을 2012. 1. 18.부터 2014. 1. 17.까지로 연장하였고, ② 2014. 1. 13. 다시 위 임대차계약을 갱신하면서 임대차보증금을 2억 4,500만 원으로 증액하고, 임대차기간을 2014. 1. 18.부터 2016. 1. 17.까지로 연장하였다.
다. 원고는 2015. 10. 28.경 피고에게 더 이상은 위 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 하였고, 이후 원고와 피고는 협의를 거친 끝에 2015. 11. 7.경 위 임대차계약을 2016. 7.말까지 연장하기로 하였다.
라. 피고는 위 임대차계약에 따라 원고에게 총 2억 4,500만 원의 임대차보증금을 지급하였고, 여전히 이 사건 부동산에서 거주하고 있다.
2. 판단
나. 피고의 주장에 관한 판단
이에 대하여 피고는, 원고와 피고가 2015. 11. 7.경 위 임대차계약의 기간을 2016. 7.말까지로 연장하였으나, 연장된 위 임대차기간은 2년에 미치지 못하므로, 위 임대차기간은 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의하여 당초의 임대차기한인 2016. 1. 17.부터 2년이 경과한 2018. 1. 17.까지가 되므로, 임대차기간이 종료되었음을 전제로 한 원고의 청구는 부당하다고 다툰다.
살피건대, 주택임대차보호법 제4조 제1항은 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.'라고 규정하고 있으나, 위 규정은 주택에 관하여 최초로 임대차계약을 체결하거나 기존의 임대차계약과는 전혀 새로운 임대차계약을 체결할 때에나 적용되는 것이지, 이 사건의 경우와 같이 임대차기간이 2년 이상인 기존 임대차계약의 기간을 연장하거나 명시적으로 임대차계약을 갱신하는 경우에는 적용될 수 없다고 할 것이므로(기존 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 주택임대차보호법 제6조에 의하여 그 기간이 2년으로 되나, 위 인정사실에 의하면, 원고와 피고의위 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수도 없다), 이와 다른 전제에 선 피고의위 주장은 받아들일 수 없다.
8년 거주했으나 6개월 연장한 것은 건물인도를 위한 단기의 기한 유예 목적으로 일시사용 임대차라고 해석.
일시사용 임대차인 경우에는 법 4조 미적용
수원지방법원 안산지원 2017. 8. 9. 선고 2017가단8364 판결
나. 판단
(1) 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에서 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.'고 규정하고 있으므로, 원칙적으로 주택의 임대차는 임차인이 원하는 경우에는 2년의 기간으로 간주되어야 할 것이나, 같은 법 제11조에서는 '이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.'고 규정하고 있으므로, 이 사건 임대차계약이 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우인지 여부가 이 사건의 쟁점이 된다 하겠다.
(2) 그러므로 살피건대, 이 사건 임대차계약서(갑 제1호증)의 특약사항 제1항의 기재 즉, '임차인의 필요 요청에 의하여 작성된 단기 부동산 임대차 계약서이며 부동산 임대차보호법의 적용을 받지 아니한다.'는 기재에, 위에서 인정한 각 사실 즉, 피고는 이 사건 부동산에서 8년의 세월 동안 거주하여 온 점, 원고가 3회에 걸쳐서 임대차계약의 연장을 원하지 아니한다고 통보한 후 피고의 요청에 따라 6개월의 기간을 정하고 위 특약사항을 기재하여 이 사건 임대차계약서를 작성한 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약은 새로운 임대차계약이 아니라 기존 임대차계약의 만료로 인한 건물명도 기한을 유예하는 합의의 일환으로 피고가 간청하는 6개월이라는 짧은 기간 동안 일시사용을 위한 임대차임을 계약서에 명백히 기재하기까지 하면서 체결한 계약에 불과하다고 보아야 할 것이고, 이와 달리 보아야 할 증거나 정황이 없다.
(3) 그렇다면 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법 제11조 소정의 '일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우'에 해당한다 하겠으므로 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문이 적용되지 아니한다 할 것이다.