상가는 상가임대차법 제13조에서 명시적으로 규율
제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
주택임대차는?
서울서부지방법원 2023. 8. 25. 선고 2022나46913 판결
1) 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있었다. 이에 주택임대차보호법에 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(제6조의3 제1항).’라는 규정이 신설되었다. 이는 2020. 7. 31.부터 시행하고 그 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로, 이 사건 전대차계약에도 위 규정이 적용된다.
전주지방법원 군산지원 2024. 4. 9. 선고 2023가단57676 판결
(1심)
(1) 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 등 참조).
나아가 민법은 처분능력이나 권한 없는 자의 임대차를 별도로 규율하여 처분능력 없는 임대차의 경우 임대차기간을 단기로 제한하면서(제619조), 계약을 갱신하더라도 이를 단기로만 할 수 있도록 정하였으며(제620조), 위와 같은 단기임대차의 경우 묵시적 갱신규정은 따로 두고 있지 않으므로<각주2> 묵시적 갱신을 허용하지 않는 취지라고 보이고, 이러한 입법취지는 주거용 건물의 임대차에 관하여 특례를 규정한 주택임대차보호법에도 동일하게 적용할 수 있는 점, 민법이나 주택임대차보호법이 임대차에 묵시적 갱신규정을 둔 것은 임대차기간 만료 전 갱신거절 등의 통지가 없는 경우 임대차관계를 지속하리라는 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 것인데 처분능력 없는 자의 임대차에는 임차인이 보호받을 수 있는 정당한 신뢰가 있다고 볼 수 없는 점 등 묵시적 갱신규정의 입법목적, 일반법과 특별법의 관계 및 법률해석 방법을 종합적으로 고려하면, 묵시적 갱신에 관한 주택임대차보호법 제6조는 처분능력이나 임대권한 있는 임대차가 임대기간 만료 시에 존속 중인 경우에 이를 적용할 수 있다고 해석하는 것이 타당하다.
<각주2> 민법은 임대차의 묵시적 갱신에 관하여 제639조를 두었으나 법문의 선후나 관계 등에 비추어 볼 때 이는 단기임대차(제619조)가 아닌 임대차에 적용되는 조항이라고 보는 것이 타당하다.
| 제619조(처분능력, 권한없는 자의 할 수 있는 단기임대차) 처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음 각호의 기간을 넘지 못한다. 1. 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년 2. 기타 토지의 임대차는 5년 3. 건물 기타 공작물의 임대차는 3년 4. 동산의 임대차는 6월 제620조(단기임대차의 갱신) 전조의 기간은 갱신할 수 있다. 그러나 그 기간만료전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월내에 갱신하여야 한다. |
대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결
(3심)
1. 관련 법리
가. 임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으므로, 위 건물 지번으로 전입신고를 한 이상 임대차의 공시방법으로 유효하다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결 등 참조). 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주민등록과 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 '주택의 인도'의 경우에도 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효하다고 보아야 하고, 다가구용 단독주택 내에서 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경되었다 하더라도 달리 볼 것은 아니다.
4. 대법원의 판단
가. 원심이 판시한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 선정한 입주자인 제1심 공동피고 C가 이 사건 다가구주택 중 일부를 임차한 원고로부터 이를 전차하여 이 사건 F호를 인도받고 전입신고를 마친 후 이 사건 다가구주택에서 계속 거주한 이상 임차인인 원고는 임대차의 공시방법인 '주택의 인도' 요건을 갖추었다고 보아야 하고, 당초 이 사건 임대차계약서 및 이 사건 전대차계약서에 표시된 목적물이 이 사건 E호였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다. 원고가 대항력을 갖춘 후 이 사건 다가구주택이 양도되었다면 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다.
나. 그럼에도 원심이 원고가 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖추지 못하여 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신될 수 없고 2017. 3. 26. 기간만료로 종료되었다고 판시한 부분은 적절하지 아니하나, 원고의 청구를 배척한 결론은 정당하다.
다. 따라서 원심의 판단에 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다는 상고이유 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 받아들일 수 없다.
대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결
[1] 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(소극)
[2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 갑이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.
[2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.
대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다201218, 2023다201225 판결
주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조). 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다(대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조). 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결 등 참조).
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그렇다면원고는 분양계약에 기초하여 적법한 임대권한을 가진 I으로부터 분양계약이 해제되기 전에 이 사건 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖추었으므로, 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 위 분양계약의 해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 원고는 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 K이나 주택양수인인 피고 E에게 대항할 수 있다.