실거주 갱신거절 후 '재임대'한 경우
주택임대차법 제6조의3 제5, 6항에 따라 손해배상.
다만, 정당한 사유 있으면 손해배상x
마찬가지로 실거주 갱신거절 후 '공실'로 둔 경우
- 갱신거절 당시 실거주 의사 진정하게 있었으면 임차인의 갱신권 침해 아닐 가능성
- 갱신거절 당시 실거주 의사 없었으면 임차인의 갱신권 침해 가능성
김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫.
임대인이나 그의 직계존비속이 해당 주택에 실거주하지 않고 공실로 비워둔 경우나 가끔 와서 묵는 세컨드 하우스로 이용한 경우는 제6조의3 제5항, 제6항은 적용되지 않는다. 이 경우 종전 임차인은 임대인을 상대로 민법 제750조에 따른 불법행위 손해배상책임을 물을 수 있다.
=========> 민법 750조 가능한지 검토해볼 수 있다는 취지로 보임
대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.
이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.
서울고등법원 2024. 11. 28. 선고 2024나2035867, 2024나2035874 판결
실거주 갱신거절 후 일정기간 공실로 둔 사안
(임대차 계약 만기 2022. 5. 21.
2022. 2. 26. 갱신요구, 2022. 2. 28. 갱신거절.
임차인 퇴거하지 않아 임대인이 인도소송.
2024. 3. 18. 임차인이 임대인에게 집 비밀번호 알려줌.
2024. 8. 27. 임대인 직계존속이 전입신고.. 그러나 실제 거주여부는 부정적 )
나. 원고들은 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 임대차보증금을 지급하고 이 사건 아파트를 인도받아 거주해 오다가, 2022. 2. 26. 주택임대차보호법이 정한 계약갱신요구권을 행사한다고 피고에게 알렸으나, 피고는 실거주해야 한다는 이유로 원고들의 계약갱신 요구를 거절하였다.
가) 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항의 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제8호에서 “임대인(임대인의 직계존속․직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신 요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조).
‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치․모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조).
한편, 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 정당한 갱신거절사유가 존재하지 않음에도 마치 정당한 갱신거절사유가 존재하는 것처럼 임차인의 계약갱신을 거절한 경우 이는 부당한 갱신거절에 해당하고, 부당한 갱신거절로 인하여 임대인과 임차인 사이의 임대차계약이 종결되었다면 이는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 정당한 계약갱신 요구권을 침해한 것이므로, 임대인에게는 민법 제750조의 불법행위책임이 성립한다고 할 것이다.
다음의 사정들을 종합하면, 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 없음에도 실제 거주할 것이라고 하며 계약갱신을 거절함으로써 원고들의 정당한 계약갱신 요구권을 침해하였다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고들에게 민법 제750조에 따라 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다.
① 피고는 2022. 2. 23. 문자메시지를 통해 원고들에게 계약갱신 요구권을 사용하되 그 존속기간을 1년으로 하고, 임대차보증금은 2,700만 원(이 사건 임대차계약상 임대차보증금 540,000,000원의 5%) 증액할 것을 제안하였고, 이에 원고들이 2022. 2. 26. 문자메시지를 통해 피고에게 존속기간 2년, 임대차보증금 2,700만 원 증액을 내용으로 하는 계약갱신 요구를 하자, 피고는 다음 날 ‘실거주해야 할 것 같아 계약연장은 어려울 듯하다’는 내용의 문자메시지를 보내 갑작스럽게 원고들의 계약갱신 요구를 거절하였다. 피고는 이후에도 ‘시세보다 2억이나 싼 금액에 살면서 1년에 5%도 증액 못하겠다고 고집하는 사람에게 세주느니, 그냥 내보내고 우리 가족이 들어가 살고, 지금 집을 세주는 것이 낫다고 판단한 것이다’라는 내용의 문자메시지를 보내기도 하였다.
이러한 경위에 비추어 볼 때 피고 본인이 원한 계약갱신조건(이러한 조건은 주택임대차보호법 제6조의3 제3항의 문언과 배치되는 것으로 보인다)을 원고들이 거부한 것이 직접적인 원인이 되어 위와 같은 계약갱신거절이 이루어진 것으로 보일 뿐이고, 피고에게 이 사건 아파트에서 실제 거주하려는 진지한 의사가 있었다고 보기 어렵다(만약 피고에게 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었다면 위와 같이 먼저 원고들에게 구체적인 조건을 제시하며 계약갱신 요구권의 사용을 제안하지는 않았을 것이다).
② 피고는 이 사건 아파트와 같은 단지 내의 다른 아파트(D호)를 소유하면서 현재까지도 위 소유 아파트에 거주하고 있다. 피고가 이 사건에서 변론한 내용이나 제출한 증거들만으로는 피고가 원고들의 계약갱신 요구를 거절할 당시 기존 주거지인 위 D호가 아닌 이 사건 아파트에 실거주할 이유나 동기를 인정하기 어렵고, 그 무렵부터 또는 원고들이 피고에게 이 사건 아파트를 인도한 이후 피고가 기존 주거지에서 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 했는지 여부도 확인되지 아니한다.
③ 한편, 피고는 이 법원에 이르러 피고의 직계존속인 H이 이 사건 아파트에 거주하기 위해 원고들의 계약갱신 요구를 거절하였다는 취지로 주장하나, 피고가 제1심에서는 위와 같은 주장을 하지 아니한 점, 오히려 관련 소송에서는 피고가 ‘그동안 운영해온 요양병원의 경영상황이 악화되어 다액의 대출금 이자 및 세금을 납부하는 데에 부담을 느끼고 있고, 이에 피고가 혼자 사는 63평의 아파트를 제3자에게 임대하여 그 임대차보증금으로 대출금을 변제하고 이 사건 부동산에 실거주하기로 계획을 세웠다’는 취지로 주장한 점, 피고가 제출한 을 제7호증(주민등록등본)의 기재에 의하더라도 H은 피고의 실거주 의사를 인정하지 아니한 이 사건 제1심 판결이 선고된 후 약 2개월이 지난 2024. 8. 27.에야 비로소 이 사건 아파트에 전입신고를 마친 점, H이 전입신고를 마친 이후에도 이 사건 아파트에는 여전히 전기와 수도의 사용이 거의 없어 실제로 H이 이 사건 아파트에 거주하고 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 피고가 주장하는 위와 같은 사정만으로는 원고들의 계약갱신을 거절할 당시 피고 또는 피고의 직계존속·직계비속이 이 사건 주택에 실제 거주하려 하였다고 보기 어렵다.
수원지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022나58667 판결
실거주 갱신거절 후 매도한 사안
원고는 2020. 10.경 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였고, 피고는 이 사건 주택에 실제 거주하기 위해 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다며 갱신거절 의사를 표시하였다.
피고는 2020. 12.말경부터 2021. 2. 15.까지 이 사건 주택에 대해 인테리어공사를 하였고, 2021. 7. 23. 이 사건 주택을 H, I에게 9억 1,600만 원에 매도하는 계약을 체결하였다. H, I은 2021. 8. 25. 이 사건 주택에 대해 각 1/2 지분으로 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 민법 제750조에 의한 손해배상책임 성립 여부
임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 의사가 없음에도 불구하고 주택임대차법 제6조의3 제1항 제8호의 사유(임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)를 들어 임차인의 임대차계약갱신 요구를 거절하는 행위는 주택임대차법 제6조의3 제1항을 위반하여 임차인의 계약갱신청구권을 침해하는 불법행위에 해당하고, 이 경우 민법 제750조에 의한 불법행위 손해배상책임이 성립한다.
그러므로 피고에게 민법 제750조에 의한 불법행위 손해배상책임이 성립하는지를 판단하기 위해서 먼저 이 사건 임대차계약의 갱신거절 당시 피고에게 이 사건 주택에 실제 거주하려는 의사가 있었는지를 살펴볼 필요가 있다.
임대인이 갱신거절권을 행사할 무렵 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한, 통상적으로 납득할 수 있는 실거주 요건 조항 해당사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신거절은 적법하다고 보는 것이 타당하다.
다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 피고가 위 갱신 거절 당시 이 사건 주택에 실제 거주하려 하였음이 인정되므로 갱신거절 이후의 사정변경 여부에 무관하게 피고의 갱신거절은 적법하다. 따라서 피고의 갱신거절이 위법함을 전제로 한 민법 제750조 불법행위 손해배상책임은 성립하지 않는다. 원고의 이 부분 주장도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
전주지방법원 2024. 10. 2. 선고 2023나18693 판결
실거주 갱신거절 후 재임대한 사안
앞서 인정하였거나 갑 제4, 8호증, 을 제2~5, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 피고는 원고의 임대차계약 갱신요구가 가능한 기간 중에는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보이므로, 피고가 원고의 임대차계약 갱신요구를 거절하였더라도 이는 정당한 사유에 기한 것이어서 이를 위법하다고 할 수 없다. 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있고, 결국 원고의 이 사건 주장은 받아들일 수 없다. ① 이 사건 임대차기간은 2022. 1. 6.까지로 약정되었으므로, 원고는 이 사건 임대차기간이 끝나기 1개월 전인 2021. 12. 6.까지 계약갱신요구를 할 수 있었다. 따라서 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사 방해 여부는 2021. 12. 6.까지의 사정을 기준으로 판단하여야 한다(원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않는 것을 전제로 원고의 편의를 위하여 임대차 종료일을 2022. 2. 6.로 1개월 늦춘 것은 임대차계약 갱신요구권 행사기간에 영향을 준다고 볼 수 없다). ② 피고는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 거주하려 하였다고 주장하는바, 이에 관한 사실관계는 다음과 같다. ○ 피고는 2020. 2. 1. 중매를 통하여 G을 만나 결혼을 전제로 하는 교제를 시작하였다. ○ G은 피고가 좋은 사람이니 결혼해야겠다는 생각은 있었지만(갑 제8호증 제8면), 결혼에 관한 논의는 주로 중매인과 양가 부모님들 사이에서 이루어졌다. 피고 측은 G 측에 결혼을 하면 이 사건 아파트에서 살자는 제안을 하였고, G 측과 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하고 입주하기 위한 자금조달 방법 등에 대해 논의를 하였다. ○ G과 피고는 2021. 9.경 피고의 부모를 만나 인사를 드리고, 2021. 10.경 G의 부모를 만나 인사를 드리고, 피고는 2021. 11.경 예식장에 전화를 하여 문의를 하는 등 결혼을 위한 준비를 계속하였지만, 결국 양가 부모들 사이에서 결혼에 관한 협의가 결렬되면서 2021. 12.월 말경 헤어졌다. ③ 위와 같은 사실을 종합하면, 피고는 적어도 2021. 12. 말경까지는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보인다(이와 달리 피고와 G이 실제로 결혼을 하려는 마음이 있었는지도 증명되지 않았다는 원고의 주장은 받아들이지 않는다).<각주1> ○ 원고는, 피고와 G이 양가 식구들과 함께 상견례도 하지 않은 점 등 여러 정황에 비추어 보면 둘이 실제로 결혼에 이르게 될 것인지 여부가 확실하지 않았으므로, 결혼을 전제로 한 피고의 실거주 의사는 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 피고의 결혼 여부가 확실하지는 않았다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 피고가 G과 결혼하여 이 사건 아파트에서 거주하려고 하였던 것은 사실로 인정되는 이상 위와 같은 사정만으로 피고의 실거주 의사를 배척하기는 어렵다. ○ 원고는, G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 없었고, 피고 또한 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 한 것이 없으며, G에게 대출이 많아서 G이 대출을 받아 이 사건 아파트의 임차인에게 임대차보증금을 돌려주고 이 사건 아파트로 이사하려는 피고의 계획이 실현되기도 어려웠으므로, 피고의 실거주 의사가 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 갑 제8호증의 기재만으로는 G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 전혀 없었다고 인정하기에 부족하고,<각주2> 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 피고가 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 실제로 한 것이 없다거나 G 혼자서는 이 사건 아파트의 임대차보증금 상당액을 대출받기 어렵다는 등의 사정만으로는 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 없었다고 볼 수 없다. ○ 원고는, 피고의 모친이 2021. 11. 16.경 원고와 통화를 하면서는 G이 전세금대출을 받아서 임대차보증금을 돌려줄 것처럼 말했는데, 2021. 12. 11.경 통화를 하면서는 피고가 직접 대출을 받을 것처럼 말하였으므로, 피고가 2021. 12. 11. 이전에 G과 파혼을 하고 이 사건 아파트에 거주하려는 의사가 없어졌던 것으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 피고가 G의 대출로 임대차보증금을 반환하는 것을 필수적인 조건으로 하여 G과 결혼을 하려 한 것이라는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, G이 대출 받은 돈으로 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하려던 피고 측의 계획이 뜻대로 되지 않았다는 사정만으로 그 즉시 피고의 혼인의사 또는 실거주 의사가 없어졌다고 단정할 수는 없다(피고는 2021. 12. 11. 이후에도 G과 연락을 주고받았다). 따라서 갑 제4호증 및 변론종결 후 제출된 을 제11호증<각주3>의 각 기재만으로는 위 인정을 뒤집고 피고의 혼인의사 및 실거주 의사가 2021. 12. 11. 이전에 없어졌다고 인정할 수 없다. 2. 결론 제1심판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각한다.
의정부지방법원 고양지원 2024. 3. 28. 선고 2023가단64146 판결
임차인이 갱신요구하고 임대인이 실거주 갱신거절 했으나 임차인이 퇴거하지 않은 사안
다툼이 없거나 갑7, 8호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ○ 원고들이 계약갱신요구를 거절할 당시 이 사건 임대차계약의 기간이 6년 가까이 지났는데 원고들은 그 동안 서울 종로구 H 주택에서 아들 2명과 함께 거주하다가 큰아들이 2020. 4.경 결혼하면서 며느리도 함께 거주한 점, ○ 위 주택은 오래된 미등기건물인데 며느리가 2022년 초경 출산이 임박하자 큰아들 내외는 2022. 2. 20. 인근에 있는 서울 서대문구 I아파트를 임차하여 이사하였고 그 후 2022. 4.경 원고들의 손자가 출생한 점, ○ 원고들이 계약갱신요구를 거절할 당시 위 아파트의 임대차기간이 약 1년 남았고 이 사건 임대차계약의 종료일로부터는 10개월 정도밖에 남지 않은 점, ○ 이 사건 아파트는 전유부분의 면적이 210㎡에 이르는 대형 평수여서 원고들, 아들들, 며느리와 손자가 함께 살 수 있는 여건이 되는 점 등을 참작할 때, 원고들이 피고 G의 계약갱신요구를 거절할 당시 원고들과 직계비속들이 이 사건 아파트에서 함께 거주하려고 하였다고 인정할 수 있다. 결국 피고들의 항변은 이유 없다.
수원지방법원 2024. 9. 27. 선고 2023나85048 판결
실거주 갱신거절 후 재임대한 사안
이 사건에 관하여 보건대, 을 제1, 2, 4, 6 내지 14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정에 비추어 보면, 피고들이 2022. 3. 7. 원고에게 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사를 표시할 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호(* 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)에서 정한 정당한 사유가 있었다고 인정되므로, 결국 원고의 이 사건 청구는 이유 없다. ① 피고 C은 2022. 6. 7.경 근무 중인 회사에서 2022. 8. 1.부터 2년간 싱가포르 지사에서 근무하라는 전보발령을 받아 이에 관한 근로계약서를 작성하였고, 이에 위 무렵부터 싱가포르에서 거주하여야 하였다. 그리고 피고들의 자녀들은 당시 만 10세, 만 7세경의 어린이였으므로 위와 같은 피고 C의 근무지 변경에 따라 피고들의 가족이 모두 싱가포르로 이주함은 당연하다고 보인다. 실제 피고들은 2022. 7. 15. 싱가포르로 출국하여 현재까지 거주하여 왔다. ② 피고들은 2022. 6. 24.경 이 사건 아파트의 새로운 임차인을 물색하기 시작하였고, 2022. 6. 27.경 싱가포르행 항공권을 발권하였으며, 2022. 7. 1.경 싱가포르에서 2022. 7. 15.부터 2022. 8. 15.까지의 기간동안 머물 호텔 예약을 완료하여, 싱가포르 입국 후 위 호텔에서 거주하며 향후 주거지를 물색하였는바<각주1>, 이는 갑작스럽게 싱가포르 이주가 결정되었다는 피고들의 주장에 부합하는 것으로 보인다. ③ 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 정한 ‘실제 거주하려고 한다는 사유’는 향후의 구체적 계획이나 장래의 사정에 관한 것으로서 다양한 주변 사정에 따라 변동될 수 있는 특성이 있으므로, 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절권의 적절한 조화를 도모하기 위하여 실거주 사유의 변동이 있는 경우 임대인은 종전 갱신거절의 의사표시를 철회할 수 있기는 하다. 그러나 피고 C의 싱가포르 발령이 확정된 2022. 6. 7.경은 주택임대차보호법상 계약갱신 기간으로 정하여진 이 사건 임대차계약이 끝나기 2개월 전까지의 기간이 경과한 때이므로, 당시 피고들에게 계약갱신의 의사를 철회할 의무가 있다고 보기 어렵다.