서울중앙지방법원 2023. 7. 6. 선고 2021가합597125, 2021가합597132 판결
1심
1. 기초 사실
1) 원고는 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 각 증여를 원인으로 소유권이전등기를 마친 위 토지와 건물의 소유자이고, C은 원고의 부로서 위 토지와 건물의 전 소유자이다.
2) 피고는 ‘이 사건 세차장 부지 ‘이 사건 세차장 건물’ ‘이 사건 세차장 지하 창고’라 한다)에서 ‘D’이라는 상호로 세차장을 운영하고 있고(이하 위 D을 ‘이 사건 세차장’이라 한다), E는 피고의 배우자이다.
나. 임대차계약 체결
1) 피고는 1985. 6.경부터 C으로부터 이 사건 토지와 건물 일부를 임차하여 이 사건 세차장을 운영하였고, 원고가 C으로부터 위 토지와 건물을 증여받은 이후에도 계속하여 위 토지와 건물에서 이 사건 세차장을 운영하였다.
2) 원고는 2007. 10. 23. 피고와 ‘이 사건 토지 1층 세차장을 보증금 20,000,000원, 임대료 월 4,000,000원으로 임대‘하는 내용의 임대차계약서를 작성하였다(이하 ’제1 임대차계약서‘라 한다).
3) 원고는 2011. 12. 31. E와 ’이 사건 토지(세차장으로 특정되어 있지 않다)를 보증금 20,000,000원, 임대료 월 2,000,000으로 임대‘하는 내용의 임대차계약서를 작성하였다(이하 ’제2 임대차계약서‘라 한다).
4) 원고는 2013. 12. 5. 피고와 ’이 사건 토지 1층 세차장을 보증금 20,000,000원, 임대차기간 2013. 12. 5.부터 2014. 12. 5.까지, 임대료 월 2,200,000원으로 임대‘하는 내용의 임대차계약서를 작성하였고, 위 계약서 특약사항에는 ’재계약‘이라고 기재되어 있다(이하 ’제3 임대차계약서‘라 한다).
5) 원고는 2015. 8. 5. E와 ’이 사건 토지 1층 세차장을 보증금 20,000,000원, 임대차기간 2015. 8. 20.부터 2017. 8. 19.까지, 임대료 월 3,300,000원으로 임대‘하는 내용의 임대차계약서를 작성하였고, 위 계약서에는 ’재계약‘이라고 기재되어 있다(이하 ’제4 임대차계약서‘라 한다).
6) 원고는 2017. 7. 29. 피고와 ’이 사건 토지와 건물 1층 일부 및 지하 일부를 보증금 50,000,000원, 임대차기간 2017. 8. 19.부터 2019. 8. 18.까지, 임대료 월 5,100,000원으로 임대‘하는 내용의 임대차계약서를 작성하였고, 위 계약서 특약사항에는 “1. 지하층 일부(물탱크실)를 추가 임대한다. 2. 건물 지하층의 바닥에 누수가 발생할 경우 임차인이 전적으로 피해를 보상하며, 미 이행시 손해 배상과 아울러 계약을 해지한다.”고 기재되어 있다(이하 ’제5 임대차계약서‘라 한다).
7) 원고는 2019. 7. 27. 피고와 ’이 사건 토지와 건물 1층 일부 및 지하 일부(물탱크실)를 보증금 50,000,000원, 임대차기간 2019. 8. 19.부터 2021. 8. 18.까지, 임대료월 5,720,000원으로 임대‘하는 내용의 임대차계약서를 작성하였고, 위 계약서 특약사항에는 “1. 재계약으로 전 계약 내용을 승계한다. 2. 건물 지하층의 바닥에 누수가 발생할 경우 임차인이 전적으로 피해를 보상하며, 미이행시 손해배상과 아울러 계약을 해지한다. 3. 기타 기재되지 않은 사항은 부동산거래 관례로 한다.”고 기재되어 있다(이하 ’제6 임대차계약서‘라 한다).
나. 피고의 주장(본소 청구에 대한 반박 및 반소 청구)
1) 피고가 원고의 부친인 C과 체결한 임대차계약 또는 피고의 배우자인 E와 원고가 체결한 임대차계약은 원고가 피고와 체결한 임대차계약과 계약당사자 및 계약조건을 달리한 별개의 계약일 뿐, 종전 임대차계약의 갱신계약이 아니고, 원고와 피고가 체결한 임대차계약은 구 상가건물임대차보호법(2020. 9. 29. 법률 제17490호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조에 따른 피고의 정당한 갱신요구권 행사에 따라 그 임대차기간이 갱신되었다.
나. 피고 임대차기간 갱신 주장에 관한 판단
살피건대, 구 상가임대차법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다’고 정하고 있고, 앞서 든 증거와 갑 제8, 12호증, 을 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 사실과 사정들을 종합하면, 피고는 1985. 6. 25.경 C과 임대차계약을 체결하고, 피고 또는 E 명의로 C의 임대인 지위를 승계한 원고와 임대차기간을 2021. 8. 18.까지 갱신하는 임대차계약을 체결하였다고 봄이 타당하므로(이하 임대차계약 및 그 갱신계약을 통틀어 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 임대차기간이 10년을 초과하여 피고는 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
① 구 상가임대차법이 임차인에게 10년의 임대차기간 범위 내에서 계약갱신 요구권을 부여하고 있는 취지는, 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대하기 때문에 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임대차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용의 회수를 용이하게 하려는 데 있다고 할 것인데, 피고는, 피고와 C이 체결한 임대차계약, E와 원고가 체결한 임대차 계약, 원고와 피고가 체결한 임대차 계약에 각 근거하여 1985. 6. 25.경부터 이 사건 임대차계약의 종료일인 2021. 8. 18.까지 약 36년 2개월 동안 이 사건 토지와 건물에서 이 사건 세차장을 운영하여 왔다.
② 피고는, 피고와 C이 체결한 임대차계약 또는 E와 원고가 체결한 임대차계약은 피고와 원고가 체결한 임대차계약과 계약 당사자가 다르므로 별개의 계약이라고 주장한다.
그러나 원고는 원고의 부친인 C으로부터 이 사건 토지와 건물을 증여받고, C과 피고가 체결한 임대차계약의 임대인 지위를 승계한 것으로 보이는 점, E는 피고의 배우자로서 피고와 함께 이 사건 세차장을 운영하여 온 점, E가 2012. 11. 5.부터 이 사건 임대차계약의 종료일인 2021. 8. 18.까지 원고에게 임대차계약에 따른 차임을 지급한 점, 원고와 피고 또는 E는 새로운 계약서를 작성하면서도 보증금을 반환하거나 새롭게 지급하지 않은 점 등을 고려하면, 피고와 C이 체결한 임대차계약 또는 E와 원고가 체결한 임대차계약은 피고와 원고가 체결한 임대차계약과 당사자가 실질적으로 같으므로, 하나의 임대차계약을 갱신한 것으로 봄이 타당하다.
③ 피고는, 원고와 E가 제4 임대차계약서를 작성한 이후, 원고와 피고가 제5 임대차계약서를 작성하면서, 임대차 목적물, 임대차 보증금, 월 차임 등 계약 조건을 변경하였으므로, 제5 임대차계약서에 따른 임대차계약은 종전 임대차계약과 다른 새로운 임대차계약이라고 주장하는바, 제4 임대차계약서와 달리, 임대차 목적물이 ‘이 사건 토지 1층 세차장’에서 ‘이 사건 토지와 건물 1층 일부 및 지하 일부’로, 보증금이 ‘20,000,000원’에서 ‘50,000,000원’으로, 임대료가 ‘월 3,300,000원’에서 ‘월 5,100,000원’으로 각 변경되어 제5 임대차계약서가 작성된 사실을 인정할 수 있다.
그러나 ① 제5 임대차계약서의 임대차 목적물은 기존 임대차계약서의 임대차 목적물을 구체화한 것에 불과하고, 일부 목적물이 변경되었다고 하더라도 변경 정도가 경미하고 세차장 운영을 위한 이 사건 임대차계약의 목적 자체는 동일한 점(피고는 제4 임대차계약서에는 별지 도면 제1항 표시 13, 14, 15, 7-1, 7, 8, 9, 13의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉢ 부분이 포함되어 있다가 제5 임대차계약서에는 위 ㉢ 부분이 제외되었다고 주장하나, 위 ㉢ 부분이 애초부터 이 사건 건물의 주차장으로 사용되었을 가능성을 배제할 수 없다. 또한 피고는 제4 임대차계약서에는 이 사건 세차장 지하창고가 포함되어 있지 않다가 제5 임대차계약서에 이 사건 세차장 지하창고가 포함되었다고 주장하나, 피고가 제5 임대차계약서 작성 전에도 이 사건 세차장 지하창고를 사용하였을 가능성도 배제할 수 없다), ② 피고(E)는 원고에게 제5 임대차계약서에서 정한 보증금 50,000,000원 전액을 지급한 것이 아니라, 제4 임대차계약서와 비교하여 인상된 임대차보증금 30,000,000원만을 지급한 점, ③ 피고(E)는 제4 임대차계약서에서 정한 임대차 기간 동안 원고에게 위 임대차계약서에서 정한 월 차임 3,300,000원이 아니라 4,600,000원을 지급하였고, 위 금원은 제5 임대차계약서의 차임 5,100,000원과 500,000원 밖에 차이가 나지 않는 점을 고려하면, 제5 임대차계약서의 계약조건이 제4 임대차계약서의 계약조건과 일부 달라진 사정만으로 제5 임대차계약서에 따른 임대차계약이 새로운 임대차계약이라고 평가할 수 없다.
④ 제3, 4 임대차계약서에 ‘재계약’이라고 기재되어 있으나, 제6 임대차계약서에 ‘재계약으로 전 계약 내용을 승계한다’고 기재되어 있는 점에 비추어 볼 때, 위 제3, 4 임대차계약서의 ‘재계약’의 의미는 새로운 계약을 체결하는 의미가 아니라 전 계약을 갱신하는 취지의 의미이다. 그리고 제5 임대차계약서에는 ‘재계약’이라는 기재가 없으나, 앞서 든 사정들과 원고가 피고와 특별히 별도의 새로운 계약을 체결할 사정이 없는 점을 종합적으로 고려하여 보면, 제5 임대차계약서에 따른 임대차계약도 전 계약을 갱신하는 임대차계약이라고 봄이 옳다.
서울고등법원 2023. 12. 21. 선고 2023나2032694, 2023나2032700 판결
2심
2) 피고의 임대차기간 갱신 주장에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는, 제1심판결의 이유 중 ‘3의 나. 피고 임대차기간 갱신 주장에 관한 판단’ 부분의 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.