1.
민법 제621조 임대차 등기에 의한 대항력은 등기가 필요
주택임대차법 대항력은 등기 불요
2.
민법 제621조 임대차 등기에 의한 대항력은 등기한 때부터 대항력 발생 (민법 제621조)
주택임대차법 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시부터 대항력 발생 (주택임대차법 제3조 제1항)
3.
민법 제621조 임대차 등기에 의한 대항력이 발생하면 임차인은 주택을 점유하지 않거나(인도x), 주민등록을 하지 않아도 대항력 유지
주택임대차법 대항력은 인도 및 주민등록이 계속 유지되어야 대항력도 유지되고 인도나 주민등록 중 하나라도 상실시 대항력을 바로 상실함
4.
주택임대차법 대항력을 취득한 후 주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계함 (주택임대차법 제3조 제4항)
민법 제621조 임대차 등기에 의한 대항력만 있는 경우 (주택임대차법상 대항력은 부재) 주택 양수인은 임대인 지위 승계하는지? 명시적으로 판단한 법원 판례는 없으나? 승계되는 것으로 해석 가능성
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대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카458 판결은 임차인이 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고 임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 마친 후에 강제경매신청에 의한 경매개시결정이 이루어지고 그 경매결과 제3자가 부동산을 경락받았더라도 임차인이 임차권설정등기이행청구의 본안승소판결을 받아 그 판결이 확정되면 임차권설정등기를 마쳤는지 여부와 관계없이 선행된 가처분등기와 위 확정판결에 기하여 그 경락인은 가처분권리자의 권리보전과 배치되지 않는 범위에서 그 권리를 취득하므로, 임차인은 임대인의 지위를 포괄승계한 경락인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 판단
(*판결 아래 첨부)
2. 임대인 지위의 승계
가. 승계의 인정 여부
주택임대차보호법 제3조 제4항이 ‘임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있는 것과 달리 민법에는 명시적 규정이 없다.
그러나 학설은 민법 제621조 제2항이 ‘제3자에 대하여 효력이 생긴다’고 규정하고 있음을 이유로 법정승계를 인정하여, 제3자가 임대인인 소유자로부터 그 부동산을 양수한 경우에, 종래의 임대차는 신 소유자와 임차인 사이에 존속하는 것으로 된다고 해석한다. 임대인이 지는 채무의 개인적 색체가 강하지 않고, 목적물의 소유자라는 사실만으로 거의 완전한 이행이 가능하며, 임차인에도 불리하지 않다는 등의 이유로 그 유추적용되는 것이 타당하다고도 한다.
( *제621조, 주석민법, 김용덕, 한국사법행정학회)
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5.
5-1. 주택임대차법상 임차권 등기명령 (주택임대차법 제3조의3 제5항) 을 통해 임차권을 등기하면 주택임대차법의 대항력과 우선변제권을 취득(또는 유지)함. 이렇게 등기된 이후에는 점유나 주민등록을 상실하더라도 대항력과 우선변제권은 유지됨. (주택임대차법 제3조의3 제5항)
5-2. 주택임대차법상 임차권 등기된 이후 해당 주택을 임차한 사람은 우선변제권을 취득할 수 없음 (주택임대차법 제3조의3 제6항)
민법 제621조의 임대차 등기도 주택임대차법상 임차권 등기와 같이 '대항력, 우선변제권 취득, 등기 이후 임차인의 우선변제권 부정' 효력이 있음 (주택임대차법 제3조의4 제1항)
6.
양 대항력의 양립 가능성?
양 요건을 모두 갖춘 경우 양립 가능. 양립하다가 주민등록이나 인도를 상실하면 주택임대차법상 대항력은 상실하나 민법 제621조 임대차 등기에 의한 대항력은 존속.
반대로 민법 제621조 임대차 등기 말소되어 대항력 상실되는 경우에도 주택임대차법에 의한 주민등록과 인도를 유지하고 있다면 주택임대차법에 따른 대항력은 유지됨
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대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카458 판결
판결요지
임차인이 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고 임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 집행(기입)한 후에 강제경매신청에 의한 경매개시결정이 이루어지고 그 경매결과 제3자가 부동산을 경락받았다 하더라도 임차인이 임차권설정등기이행청구의 본안승소판결을 받아 그 판결이 확정되면 임차권설정등기를 경료하였는지의 여부에 관계없이 선행된 가처분등기와 위 확정판결에 기하여 그 경락인은 가처분권리자의 권리보전과 상용되지 아니하는 범위내에서 그 권리를 취득하는 것으로 확정된다 할 것이고 따라서 임차인은 임대인의 지위를 포괄승계한 경락인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.
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살피건대, 임차인이 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고 임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 집행(기입)한 후에 강제경매신청에 의한 경매개시결정이 이루어지고 그 경매결과 제3자가 부동산을 경락받았다 하더라도 임차인이 임차권설정등기이행청구의 본안 승소판결을 받아 그 판결이 확정되면 임차권설정등기를 경료하였는지의 여부에 관계없이 선행된 가처분등기와 위 확정판결에 기하여 그 경락인은 가처분권리자의 권리보전과 상용되지 아니하는 범위내에서 그 권리를 취득하는 것으로 확정된다 할 것이고( 당원 1984.4.16자, 84마7 결정 참조), 따라서 임차인은 임대인의 지위를 포괄승계한 경락인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다 할 것이다.