베란다 샷시, 창호(샤시) 보수 의무? 임대인 수선의무 여부

서울남부지방법원 2023. 6. 2. 선고 2023가단222288 판결

보증금 400,000,000원, 월차임 1,000,000원

계약 당시 피고는 이 사건 부동산에 관하여 전체 도배, 거실 장판, 전체 페인트를 하고, 신발장, 화장실을 수리하여 원고에게 인도하기로 약정하고, 위 약정 부분의 수리 및 정비를 포함하여 비디오폰 및 보일러 분배기, 방충망 등을 교체하여 주었다.

원고는 이 사건 부동산 앞뒤 베란다 창호의 노후화로 빗물이 샐 뿐 아니라 잠금장치가 작동되지 않으며, 창호 틈새로 벌레가 유입되고 단열이 되지 않아 냉난방에너지의 손실이 크다는 등의 이유로 피고에게 이 사건 부동산의 창호 교체 등 수리를 요구하다가, 2022. 9. 20. 피고에게 이 사건 부동산에 관한 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 그 무렵 위 내용증명우편이 피고에게 도달하였다.

원고는 2022. 9. 16. 피고에게 이 사건 임대차계약에서 정한 바에 따른 월차임 1,000,000원 중 건조대 교체비용 53,000원을 공제한 947,000원을 지급한 이후 현재까지 월차임을 지급하지 않고 있다.

나. 판단
그러므로 보건대, 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결).

이 사건 부동산 베란다 창호의 노후화로 누수와 벌레 유입, 냉난방 손실 등의 사정이 있음은 인정되나, 한편 이 사건 부동산은 1992. 11. 20. 신축되어 약 30년 상당이 도과된 노후화된 아파트로서, 별도의 창호보수공사를 하지 않았다면, 해당 세대 내의 창호가 상당히 노후화되어 있을 것임은 이 사건 임대차계약 당시에도 충분히 예견 가능하였을 것인 점, 피고는 이 사건 임대차계약 당시 현 시설물 상태에서의 임대차계약임을 명확히 하며 원고와 사이에 임대차계약을 체결하면서, 도배, 거실장판, 페인트, 신발장, 화장실을 특정하여 수리해 주기로 합의하였던 점, 아파트의 창호 교체 공사에 상당한 비용이 소요되는 점을 고려하여 보면, 이 사건 부동산의 창호 공사가 완료된 상태였다면 이 사건 임대차계약의 보증금 및 월차임액이 현재보다 더 높은 수준으로 정하여질 가능성이 높은 점, 창호의 노후화로 인하여 베란다 누수와 벌레 유입, 냉난방 에너지의 손실 등 사정이 있다 하더라도 이 사건 부동산을 그 용도대로 사용·수익함에 큰 장애가 있다고 보기는 어려운 점 등 여러 가지 사정들을 종합하여 보면, 앞서 인정한 사실들만으로 피고에게 이 사건 부동산에 관한 수선의무가 있다고 보기는 어려운 바, 따라서 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 피고의 위 주장은 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 받아들일 수 없다.