갱신거절 당시 실거주 의사가 진정으로 있었다면
임차인의 갱신권 침해행위 아니므로
손해배상 책임 없음
주임법은 실거주 갱신거절 후 임대인의 실거주 기간이 얼마 이상이어야 한다는 제한 無
실거주 갱신거절 후 2년 이내 제3자에게 임대할 수 없다는 규정은 두었으나
매도할 수 없다는 규정은 無
수원지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022나58667 판결
실거주 갱신거절 후 매도한 사안
원고는 2020. 10.경 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였고, 피고는 이 사건 주택에 실제 거주하기 위해 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다며 갱신거절 의사를 표시하였다.
피고는 2020. 12.말경부터 2021. 2. 15.까지 이 사건 주택에 대해 인테리어공사를 하였고, 2021. 7. 23. 이 사건 주택을 H, I에게 9억 1,600만 원에 매도하는 계약을 체결하였다. H, I은 2021. 8. 25. 이 사건 주택에 대해 각 1/2 지분으로 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 민법 제750조에 의한 손해배상책임 성립 여부
임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 의사가 없음에도 불구하고 주택임대차법 제6조의3 제1항 제8호의 사유(임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)를 들어 임차인의 임대차계약갱신 요구를 거절하는 행위는 주택임대차법 제6조의3 제1항을 위반하여 임차인의 계약갱신청구권을 침해하는 불법행위에 해당하고, 이 경우 민법 제750조에 의한 불법행위 손해배상책임이 성립한다.
그러므로 피고에게 민법 제750조에 의한 불법행위 손해배상책임이 성립하는지를 판단하기 위해서 먼저 이 사건 임대차계약의 갱신거절 당시 피고에게 이 사건 주택에 실제 거주하려는 의사가 있었는지를 살펴볼 필요가 있다.
임대인이 갱신거절권을 행사할 무렵 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한, 통상적으로 납득할 수 있는 실거주 요건 조항 해당사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신거절은 적법하다고 보는 것이 타당하다.
다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 피고가 위 갱신 거절 당시 이 사건 주택에 실제 거주하려 하였음이 인정되므로 갱신거절 이후의 사정변경 여부에 무관하게 피고의 갱신거절은 적법하다. 따라서 피고의 갱신거절이 위법함을 전제로 한 민법 제750조 불법행위 손해배상책임은 성립하지 않는다. 원고의 이 부분 주장도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
서울동부지방법원 2024. 12. 20. 선고 2023가단172281 판결
실거주 갱신거절 후 잠시 실거주 하다가 매도한 사안
피고 소유 주택에 원고가 2019. 9. 17.부터 2021. 9. 16.까지로 정하여 임차
피고는 2021. 3. 17.경 원고에게 자신이 이 사건 아파트에서 실거주하여야 하므로 이 사건 임대차계약을 갱신할 수 없다는 내용증명
원고가 2021. 3. 25.경 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 피고는 같은 이유로 위 갱신요구를 거절
원고는 2021. 7. 8. 서울 광진구 C아파트 E호를 임대차보증금 6억 원, 월 차임 150만 원으로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하였고, 2021. 9. 16. 위 아파트로 이사
피고는 2021. 9. 17. 이 사건 아파트로 이사
피고는 2021. 9. 17. 소외 F, G와 사이에 이 사건 아파트를 대금 17억 4,500만 원에 매도하는 매매계약
2021. 12. 27. 잔금 9억 7,000만 원을 수령하면서 위 F, G에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기
피고와 그의 처 H은 2021. 1. 14. 서울 광진구 I아파트 J호(이하 ‘I아파트’라고 한다)를 대금 22억 원에 매수하는 매매계약을 체결
2021. 3. 25. I아파트에 관하여 소유권이전등기
(‘I아파트’ 임차인) K은 2021. 9. 18.경 피고에게 I아파트를 인도하였다. 이후 피고 부부는 2021. 9. 24.경부터 2021. 11. 26.경까지 I아파트에서 인테리어공사를 실시하였고, 2021. 11. 26.경 I아파트로 이사
(1) 원고
피고는 실제로는 이 사건 아파트를 매도할 의사일 뿐 이 사건 아파트에서 거주할 의사가 없으면서도 원고에게 실거주할 것이라고 거짓말을 하여 원고의 계약갱신요구권을 침해
(2) 피고
피고 부부는 I아파트의 매매대금을 지급할 자금이 부족하여 금융기관에서 대출을 받았고, I아파트의 임차인인 위 K에게 반환할 임대차보증금도 추가로 마련해야 했으므로 이 사건 아파트를 매도할 생각을 갖게 되었지만 원고의 비협조로 인하여 이 사건 아파트를 매매하는 것이 어려워 언제 매매가 될지 알 수 없었다. 이런 상황에서, 당시 피고 부부가 임차하고 있던 L 아파트의 임대차보증금이 7억 원으로 이 사건 아파트의 임대차보증금보다 4억 원이나 많았으므로, 피고 부부가 이 사건 아파트로 이사하는 것은 4억 원의 자금을 마련할 수 있는 방법이었다. 더구나 I아파트는 위 K의 이사 후에 상당 기간 인테리어 공사를 하여야 했으므로 당장 입주할 수도 없었다. 이에 피고는 일단 이 사건 임대차계약이 종료할 때까지 이 사건 아파트의 매매를 중단하고, 이 사건 아파트로 이사 가서 이 사건 아파트가 매도될 때까지 거주하기로 결정한 후 원고의 갱신요구를 거절하였던 것이다. 실제로 피고는 원고가 이사 간 후 이 사건 아파트로 이사하였는데, 예상보다 너무 빨리 이 사건 아파트가 매매되는 바람에 I아파트로 일찍 이사하게 된 것이다. 따라서 피고는 실제 거주하려는 의사에 관하여 원고를 기망한 사실이 없다.
나. 관련 법리 및 이 사건의 쟁점
‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치․모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 등 참조).
(2) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 의사가 없음에도 불구하고 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 사유를 들어 임차인의 임대차계약갱신 요구를 거절하는 행위는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항을 위반하여 임차인의 계약갱신청구권을 침해하는 불법행위에 해당하고, 이 경우 민법 제750조에 의한 불법행위 손해배상책임이 성립한다.
(3) 따라서 피고가 원고의 계약갱신요구를 거절하였을 당시 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었는지 여부가 이 사건의 쟁점이라고 할 것이다.
다. 판단
(1) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 “임대인(임대인의 직계존속․직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”라고 규정하고 있을 뿐, 임대인의 실제 거주기간이 얼마 이상이어야 한다고 규정하고 있지 않다. 또한 주택임대차보호법은 제6조의3 제5항에서 “임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우”라고 규정하여, 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절하고 해당 주택에서 실거주를 시작하였다면 2년 이내에 제3자에게 임대할 수 없다는 취지를 규정하고 있으나, 임대인이 실거주를 시작한 후 2년 이내에 제3자에게 매도할 수 없다는 취지의 규정은 두고 있지 않다.
(2) 피고가 이 사건 임대차계약 종료 후인 2021. 9. 17.부터 2021. 11. 26.경까지 이 사건 아파트에서 실제 거주한 사실은 앞서 본 바와 같다.
(3) 갑 제10호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 모가 2021. 1. 19. 원고에게 매수의향자들이 이 사건 아파트를 방문할 수 있게 해달라는 요청을 하였으나, 원고는 집에 환자가 있어 당분간 방문이 어렵다며 이를 거절한 사실, 그때부터 2021. 2. 26.까지 피고의 모가 수차례에 걸쳐 원고에게 이 사건 아파트를 방문할 수 있는 일자와 시간을 물어보아도 원고는 답변을 하지 않았고, 이에 피고의 모가 일자와 시간을 특정해서 물어보면 그때는 안 된다면서 방문 요청을 거절한 사실, 피고의 모가 2021. 2. 26. 이후로는 더 이상 원고에게 방문 요청을 하지 않은 사실이 인정된다.
(4) 이 사건 아파트의 매매계약을 중개한 M공인중개사사무소의 N 공인중개사는, 피고의 모가 2021. 9. 16. 처음으로 자신의 사무소에 들러서 이 사건 아파트를 매물로 내놓았고, 이에 평소 이 사건 아파트와 같은 평수의 아파트에 관심이 있던 위 G에게 이 사건 아파트를 소개하였는데, 위 G가 2021. 9. 17. 이 사건 아파트를 둘러본 후 맘에 든다면서 곧바로 계약을 한 것이라고 진술하고 있다(을 제19호증). 앞서 본 바와 같이 2021. 2. 26. 이후 원고가 이 사건 아파트에서 이사할 때까지 매수의향자가 이 사건 아파트를 방문하였다고 볼 증거가 없는 점, 이 사건 아파트의 매매대금 지급 일정이 통상적인 점 등에 비추어 볼 때, 특별히 위 N 진술의 신빙성을 의심할 만한 사정은 찾기 어렵다.
(5) 을 제4호증, 을 제23호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2021. 9. 17. 반환받은 L 아파트의 임대차보증금 6억 3,000만 원, 위 H이 2021. 9. 17. 마이너스대출로 마련한 1억 8,000만 원이 같은 날 위 K의 임대차보증금을 반환하는 데 사용된 사실, 피고 부부가 I아파트를 매수할 당시 O은행에서 6억 원을 대출받았고, 2021. 11. 30. 이 사건 아파트의 중도금 6억 원을 수령하여 위 대출금을 상환한 사실 등을 인정할 수 있다.
(6) 2021. 9. 24.경부터 2021. 11. 26.경까지 I아파트에서 인테리어공사가 실시된 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제17호증의 영상에 비추어 보면, 위 공사기간 동안 피고가 I아파트에서 거주할 수 없었다는 사정도 충분히 인정할 수 있다.
(7) 결국 위와 같은 사실과 사정들을 종합하여 볼 때, 피고는 I아파트의 매수로 인하여 현금이 필요한 상황에서 원고의 비협조 등으로 인하여 이 사건 아파트를 언제 매도할 수 있을지 알 수 없고 I아파트의 인테리어공사를 위한 기간도 필요하자, 당분간 이 사건 아파트에서 거주하면서 L 아파트와 이 사건 아파트의 임대차보증금 차액에 해당하는 자금을 활용하기로 결정하였고, 이에 따라 2021. 3. 중순경 이후로는 원고가 이사 갈 때까지 이 사건 아파트의 매매를 중단한 것으로 볼 수 있다.
그렇다면 피고가 원고의 갱신요구를 거절할 당시 실제 이 사건 아파트에 거주하려는 의사가 없었다고 인정할 수 없으므로, 피고가 원고를 기망하여 원고의 계약갱신청구권을 침해한 것으로 볼 수 없다.