아파트 배관; 공용으로 쓰는 공용배관이면 공용부분 (세대내에 매설되어 있더라도), 세대만 따로 쓰는 배관인 경우에는 전유부분으로 볼 가능성 (공용배관에서 수도계량기 지나 세대용으로 따로 뻗어나온 배관)

- 전유부분이면 위층 소유자가 아래층에 손해배상

- 공용부분이면 건물 관리단이 책임 부담 (관리단 없으면 구분소유자 전원이 분담)

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수원지방법원 2019. 10. 31. 선고 2018나85150 판결

피고는 2011. 11. 15. 원고 아파트의 바로 위층인 이 사건 아파트 F호(이하 '피고 아파트'라 한다. 원고 아파트와 전유부분 면적 및 구조가 동일하다)의 소유권을 취득하여 후술하는 2017. 5. 15. 이전까지 이를 소유하였다.
(2) 2016. 1. 하순경 피고 아파트 배관{누수발생 위치에 관하여는 아래 (5)항 참조}에서 누수가 발생하였는데(정확한 누수 발생 시기는 알 수 없다), 2016. 1. 25.경 원고 아파트의 안방, 거실 천장에 물이 고이고 천장과 벽면에 침습현상이 발생하였다

(4) 피고 아파트의 평면도는 아래 그림과 같은데, 계단 쪽에 위치한 공용 급수배관(상수)을 따라 올라온 물은 피고 아파트 현관 옆에 설치된 수도계량기 부분 배관을 통하여 피고 아파트의 전유부분 내부로 급수된다. 급수된 물은 피고 아파트 전유부분 바닥 부분 배관을 따라 흘러가다가 안방(평면도 우측 아래 방실)에서 화장실 쪽으로 흘러들어간다. 안방에서 화장실로 향하는 급수배관은 안방과 화장실 벽체에 매설되어 있는데, 그 벽체는 실내에서부터 외부 방향으로, 석고보드, 스티로폼, 배관이 위치한 빈공간, 외벽(외부와 접해 있는 시멘트 외벽)이 순차로 자리하고 있다.

3) 당심 감정인은 피고 아파트 안방에서 화장실로 들어가는 벽체 내부에 매설되어 있는 급수배관 부위(위 그림 우측 '누수발생 부위' 참조)가 동파되어 누수가 발생하였다고 감정하였다(해당 누수 부위를 '이 사건 누수 부분'이라 한다). 이 사건 누수 부분에서 발생한 누수는 안방과 화장실에서부터 거실, 주방 방향으로 퍼져 확대되었다.

2. 원고들의 청구에 대한 판단
가. 피고의 손해배상책임

(2) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 누수 부분에서 누수가 발생하였고, 그것이 원고 아파트의 천정과 벽체로 흘러들어 원고 아파트에 손해를 입힌 사실이 인정된다. 이 사건의 쟁점은 이 사건 누수 부분이 피고의 전유부분에 속하는지, 이 사건 아파트의 공용부분에 속하는지 여부라 할 것이다.

(3) 따라서 이에 관하여 보건대, 위 인정사실과 앞서 든 증거에 의하면 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 수도계량기 이전까지의 배관은 이 사건 아파트에 거주하는 사람들을 위한 공용부분으로서의 배관이나, 이 사건 누수 부분은 수도계량기를 지난 이후로서, 피고 아파트의 안방에서 화장실 쪽으로 흘러들어가는 곳에 위치한 배관이고, 이는 피고 아파트 특히 화장실에 급수를 하기 위한 배관인 사정, ② 이 사건 아파트의 관리규약에는 전용부분에 설치되어 있는 배관은 전용부분으로 하되 2세대 이상이 함께 사용하는 배관은 공용부분으로 한다고 정하여져 있는바, 이 사건 누수 부분 배관은 피고만이 사용하는 배관인 사정, ③ 이에 이 사건 아파트에서는 이 사건 누수 부분과 유사한 위치의 배관에 누수가 발생한 경우 전유부분에서의 누수로 보아 공용관리비에서 이에 대한 보수금액을 지출하여 오지 않았던 사정, ④ 이 사건 누수 부분이 매설되어 있는 위치상 그 부분에 하자가 있는지 여부는 피고 또는 피고 아파트의 거주자 이외에는 다른 사람이 이를 확인할 수 있는 방법은 없는 것으로 보이고, 동파를 예방하는 조치를 취하는 등 이 사건 누수와 같은 현상이 발생하지 않도록 그 주의의무를 다함으로써, 이를 지배할 수 있는 영역에 둘 수 있는 사람은 피고 또는 피고 아파트 거주자인 사정을 알 수 있는바, 이에 비추어 보면, 이 사건 누수 부분은 피고의 전유부분에 속한다고 봄이 상당하다.




대구지방법원 2025. 12. 11. 선고 2025나302793 판결

1) 원고는 이 사건 호실의 소유자이고, 피고는 이 사건 호실의 바로 위층인 F호의 소유자이다.

제1심법원의 감정인 I는 2024. 11. 12.경 F호의 주방 싱크대 하부 온수분배기  옆으로 공용 수도급수관이 지나가고 있고, 공용 수도급수관의 배관고정을 위하여 설치되었던 결속선 고정 부위의  배관(이하 '이 사건 배관'이라 한다)에서 누수가 진행 중인것을 확인하였으며, 같은 날 그 급수관의 일부를 잘라내고 별도의 배관을 연결하는 조치를 하였다. 그 결과 F호 및 이 사건 호실의 누수는 더 이상 발생하지 않았다.

4. 판단
가. 이 사건 배관이 전유부분인지 공유부분인지 여부
1) 관련 법리
집합건물의  소유 및  관리에  관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제2조에 의하면, "전유부분"이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고, "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지  아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 또한 같은 법 제3조 제1항에 의하면, 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
한편 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지의 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결 참조).

제1심 법원의 감정인 I에 대한 감정보완촉탁 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정에 의하면, 이 사건 호실에 발생한 누수는 이 사건 배관의 하자로 인한 것이고, 이 사건 배관은 그 객관적인 용도에 비추어 피고소유의 F호 전유부분이 아닌 이 사건 건물의 공용부분이라고 봄이 타당하다.
① 감정인 I는 2024. 8. 26. 누수탐지업체를 통하여 F호에 대하여 누수탐지를 실시하였고, F호 내 배관전체(급수관, 온수관, 난방배관)에 대하여 공기압 주입 조사를 진행하였으나 F호 세대 내에서는 누수가 없다고 보았다(다만, 그 당일에도 이 사건 호실의 주방 천정에서는 누수가 계속 발생하고 있었다).

④ 감정인 I는 '통상적으로 공용 급수관은 1층의 본 계량기에서 나와 계단실 또는 엘리베이터실 부근의 공용수도관을 통하여 각층으로 이어지고, 각 세대 수도계량기로 연결되어 세대 내부로 급수가 이루어지는 것에 반하여 F호의 경우에는 공용급수관이 F호의 주방 바닥을 통하여 들어와 다시 계량기 쪽으로 연결되어 세대 내로 급수가 이루어진 것으로 보인다'라는 소견을 밝혔다. 결국 이 사건 건물의 공용급수관이 계단실이나 엘리베이터실 등에 시공되지 아니하고, F호 세대 내부에 시공되었던 것으로 보인다.

가) 이 사건 배관이 이 사건 건물의 공용부분에 해당한다는 점은 앞서 본 바
와 같다. 그런데 아래와 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 집합건물의 공용부분에 발생한 설치 · 보존상의 하자에 관하여는 해당 건물에 관리단이 실제로 조직되어 있는 경우라면 관리단이 민법 제758조 제1항의  공작물 점유자로서의 책임을 부담하고, 그렇지 않은 경우에는 구분소유자 전원이 공동점유자의 지위에서 위 책임을 부담한다고 봄이 타당하다(위 대법원 2002다23741 판결, 대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다65516 판결의 취지 참조).

나) 이 사건 건물의 경우 관리단이 실제로 조직되어 관리행위를 하고 있다고 보기 어려우므로, 구분소유자 전원이 이 사건 건물의 공동점유자로서 이 사건 배관의 하자로 인한 민법 제758조 제1항에 따른 책임을 부담한다고 봄이 타당하다.

이 사건의 경우 관리단이 실제로 조직되어 관리행위를 하고 있지 않으므로, 위 집합건물법 제27조 제1항을 유추적용하여 구분소유자 전원이 각 전유부분의 면적의  비율에 따라 결정되는 공유지분의  비율로 공작물 책임을 부담한다고 봄이 타당하다.