소유자(임대인) - LH 한국토지주택공사(임차인) - 거주자(입주자) 구조 :
임대차계약의 임대인은 소유자, 임차인은 한국토지주택공사, 거주자는 이 사건 아파트의 입주자이자 한국토지주택공사와 사이에 이 사건 임대주택계약을 체결한 자로서 임대인과의 관계에서 '전차인'과 유사한 법적 지위를 갖는 것
- 계약갱신요구 및 갱신거절의 권한을 갖는 자는 임대인과 임차인임 (입주자는 아님)
- 입주자는 LH(임차인)에게 임대인을 상대로 갱신권 행사해달라는 요구는 가능
- 입주자가 LH(임차인)의 갱신요구권 대위행사 불가 (갱신요구권은 채권이 아니라 형성권이어서 피보전채권 될 수 없음)
cf. 상가 전차인은?
상가임대차법
제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
수원지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023나77887 판결
나. 판단
원고에게 계약갱신요구권이 있는지에 관하여 살피건대, ① 이 사건 임대차계약의 임대인은 피고, 임차인은 한국토지주택공사이고, 원고는 이 사건 아파트의 입주자이자 한국토지주택공사와 사이에 이 사건 임대주택계약을 체결한 자로서 피고와의 관계에서 '전차인'과 유사한 법적 지위를 갖는 것으로 보이는 점(원고 주장의 사정만으로는 이 사건 임대차계약 및 이 사건 임대주택계약에 불구하고 원고가 피고와의 관계에서 '사실상 임차인'이라고 볼 수 없다), ② 이 사건 임대차계약 제5조는 "계약의 갱신을 원하지 아니할 경우 임대인은 전세기간 만료 6월전부터 1월전까지, 임차인은 1월전까지 상대방에게 계약해지의 통고를 하여야 한다. 다만, 쌍방이 별도의 의사표시가 없는 경우에는 전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다."고 규정하는바, 이에 따르면 이 사건 임대차에 관하여 계약갱신요구 및 갱신거절의 권한을 갖는 자는 임대인과 임차인이고 입주자인 원고는 해당되지 않는 점, ③ 설령 원고가 임대인의 동의를 받은 전차인으로 보더라도, 민법 제631조<각주1> 또는 제638조<각주2> 등의 보호를 받는 것은 별론으로 하고 직접 이 사건 임대차계약의 갱신요구를 할 수 있다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고는 피고를 상대로 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 봄이 타당하다. 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
울산지방법원 2023. 9. 11. 선고 2022가단119199 판결
1. 인정사실
가. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여는 아래와 같이 각 소유권이전등기가 마쳐졌다.
○ C는 2011. 12. 5. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 울산지방법원 등기과 2011. 12. 6. 접수 제119666호로 소유권이전등기를 마침
○ 주식회사 D는 2022. 1. 28. 매매를 원인으로 울산지방법원 등기과 2022. 2. 25. 접수 제21366호로 소유권이전등기를 마침
○ 원고는 2022. 2. 25. 신탁계약을 원인으로 울산지방법원 등기과 2022. 2. 25. 접수 제21717호로 소유권이전등기를 마침
나. C는 2016. 3. 21. 한국토지주택공사 부산울산지역본부장에게 이 사건 부동산을 임대차기간 2016. 4. 8.부터 2018. 4. 7.까지, 임대차보증금 9,000만 원으로 정하여 임대하였는데 그 계약의 주된 내용은 아래와 같다. 그리고 피고는 이 사건 임대차계약서에 입주자로 기재되어 있다(이하 위 임대차를 ‘이 사건 임대차’라 하고, 그 계약상 ‘표시주택’은 이 사건 부동산을 의미한다.).
마. 한편 C는 2022. 2. 4. 한국토지주택공사 부산울산지역본부장 및 피고에게 이 사건 임대차를 갱신할 의사가 없다는 취지의 내용증명을 보냈고, 그 내용증명은 2022. 2. 7. 이들에게 도달하였다.
바. 원고는 2022. 9. 29. 이 사건 임대차에 따른 임대차보증금 9,000만 원 중 5,700만 원을 한국토지주택공사가 지정한 계좌로 입금하여 반환하였다. 그리고 피고가 자신이 부담한 임대차보증금 3,300만 원에 대한 수령을 거절하자 원고는 2022. 10. 19. 울산지방법원 2022년 금제4326호로 3,300만 원을 공탁하였다.
2. 주장 및 판단
가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차는 이 사건 부동산 전소유자인 C의 갱신거절의사표시로 인하여 당초 2회 갱신된 임대차계약의 종료일인 2022. 4. 7. 기간만료로 종료되었다고 봄이 타당하다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산의 점유자인 피고는 이 사건 부동산의 소유자인 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.
나. 이에 대하여 피고는, 이 사건 임대차는 2회에 걸쳐 묵시적으로만 갱신되었을 뿐이므로 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 갱신요구에 따라 갱신될 수 있는데, 피고는 이 사건 임대차의 임대인 지위를 승계한 원고에게 위 임대차의 갱신을 요구하였으므로 위 임대차는 여전히 유효하다는 취지로 주장한다.
그러나 위 인정사실에 나타난 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 임대차가 갱신되었다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 주장을 받아들이지 않는다.
① 아래와 같은 이유로 피고에게는 이 사건 임대차의 갱신을 요구할 권리가 있다고 볼 수 없다.
ⓐ 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산의 전 소유자인 C와 이 사건 임대차를 체결한 임차인은 한국토지주택공사 부산울산지역본부장이지 피고가 아니다. 피고는 이 사건 임대차 상의 보증금 일부를 부담하고 한국토지주택공사 부산울산지역본부장과 이 사건 임대주택계약을 체결한 다음 이를 사용하는 입주자에 불과하다(즉 피고는 이 사건 부동산의 전차인과 유사한 법적지위를 갖는다).
ⓑ 이 사건 임대차의 계약서에는 임차인으로 한국토지주택공사 부산울산지역본부장이, 입주자로는 피고가 각 기재되어 있음은 앞서 본 바와 같다. 그런데 이 사건 임대차 제6조에 따르면 위 임대차에 관하여 계약갱신 및 갱신거절의 권한을 갖는 것은 임대인과 임차인일 뿐이지 입주자인 피고가 아니다.
ⓒ 이 사건 임대주택계약 제3조에 의하면 이 사건 부동산의 입주자인 피고는 임차인인 한국토지주택공사 부산울산지역본부장에 대하여 이 사건 임대주택계약의 갱신을 요구할 수 있기는 하다. 그러나 피고가 그와 같이 갱신요구를 하였다고 하더라도 한국토지주택공사 부산울산지역본부장은 이 사건 임대차가 갱신되는 경우에 한하여 피고와 재계약(이 사건 임대주택계약에 대한 재계약이다)을 체결하고 피고에게 이 사건 부동산을 사용하도록 할 수 있을 뿐이다. 즉 피고의 갱신요구로 당연히 이 사건 임대차까지 갱신되는 것은 아니다.
② 이 사건 임대차 제9조에 따르면 위 임대차의 갱신과 관련하여서는 주택임대차보호법이 적용되는바, 만일 임차인이 한국토지주택공사 부산울산지역본부장이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 갱신요구를 하였다면 갱신이 될 여지도 있다. 그러나 한국토지주택공사 부산울산지역본부장이 원고 내지 전 소유자들에게 위 임대차의 갱신을 요구하였음을 입증할 증거가 없다.
울산지방법원 2024. 11. 6. 선고 2023나16045 판결
○ 제1심 판결 6면 13행 다음에 아래 기재를 추가한다.
「③ 피고는, 피고가 민법 제404조에서 정한 채권자대위권 행사에 의하여 임차인인 한국토지주택공사 부산울산지역본부장을 대위하여 C에게 계약갱신요구권을 행사하였으므로, 이 사건 임대차가 갱신되었다고 주장한다.
이 사건 임대주택계약 제3조에서 피고가 한국토지주택공사 부산울산지역본부장에게 이 사건 임대주택계약의 갱신을 요구할 수 있다고 정함은 앞서 본 바와 같다.
그러나 민법 제404조에서 정한 채권자대위권을 행사하려면 대위에 의하여 보전될 ‘채권’이 존재하여야 하는데, 피고의 이 사건 임대주택계약에 따른 계약갱신요구권이 채권자대위권의 피보전채권에 해당한다고 볼 수는 없다(피고는 계약갱신요구권은 특정 채권으로서 피보전채권이 될 수 있다고 주장하나, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정한 계약갱신요구권은 임차인의 일방적인 의사표시에 의하여 임대차의 갱신관계를 형성하는 ‘형성권’으로서 봄이 타당하므로, 피고의 주장은 이유 없다). 설령 피고가 이 사건 임대주택계약에 따른 임대차보증금반환채권을 피보전채권으로 주장하는 것으로 보더라도, 한국토지주택공사 부산울산지역본부장이 무자력이라는 점에 관한 아무런 주장․증명이 없으므로 위 임대차보증금반환채권을 피보전채권으로 하는 채권자대위권행사 역시 인정할 수 없다.」