변호사 貯 장고

민법

제303조(전세권의 내용) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.>


대법원 2001. 7. 2. 선고 2001마212 판결

판시사항
건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우, 전세권자가 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여 경매신청을 할 수 있는지 여부(소극)

판결요지
건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 민법 제318조의 규정에 의하여 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로, 위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니다.



대법원 1973. 5. 31. 선고 73마283 판결

단일 소유자의 1동의 건물 중 일부에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 연후에 하여야 한다.



https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?folderId=006008&caseId=case-006-00235

구분등기가 불가능한 경우 전세권에 기한 임의경매를 할 수 없다는 것에 불과하므로 전세권에 기한 임의경매신청이 아니라 별도로 전세금반환청구의 소를 제기하여 승소판결을 받은 후 그 집행권원에 기초하여 목적부동산에 대한 강제경매를 신청하고 그 경매절차에서 다시 일반채권자로서의 경매신청인이 아닌 전세권자의 지위로 돌아가 그 부동산전부의 매각대금에서 우선변제를 받을 수는 있을 것입니다.



https://www.hankyung.com/article/202206077676Q

건물 소유자 변경되는 경우
임차보증금 승계 합의가 있다는 증거 확보해두어야



https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=201410131106331540113

그러나 A의 전세권은 본건 다가구주택 2층 부분에만 설정돼 있었고, 1층 부분에 대한 세입자 B는 주택임대차보호법상의 임차인으로서의 대항력은 소멸하지 않는다는 점을 신씨는 간과했다. 부동산 일부에 대해 전세권이 설정돼 있는 경우에는 일부를 제외한 다른 임차인의 대항력이 영향을 받지 않는다.

　즉, 2층에 설정된 A의 전세권은 1층 세입자 B의 대항력 유무를 결정할 수 없기 때문에 B의 임차보증금 7000만원은 신씨가 인수해야 한다. 결국 신씨는 선순위전세권자가 배당 요구한 사실만을 근거로 이를 말소기준권리로 파악했기 때문에 실패한 투자가 됐다.

* 건물 일부분에 설정된 전세권은 다른 부분의 임차권에 대한 말소기준권리로 작용x