* 대항력, 우선변제권 있었으나 사망 후 주민등록 말소되었으면 주택임대차법상 대항요건 상실됨 (대항력 유지 위해서는 말소되기 전 상속인이 전입신고 하거나 임차권등기 해야 할 것으로 보임)
창원지방법원 2022. 7. 19. 선고 2022가단101895 판결
나. 판단
주택임대차보호법 제3조 제1항이 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 등 참조).
위 인정사실에 의하면, 망인은 이 사건 부동산 중 M호를 임차하고 2014. 8. 20.경 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제권을 취득하였다. 그러나 망인이 2019. 5. 5. 사망하여 점유를 상실하였고, 그의 주민등록도 그 무렵 말소되었는바, 망인의 상속인이 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제권을 상속 개시 당시 포괄승계하였다 하더라도 그 승계 이후 주민등록 말소로 인하여 주택임대차보호법에서 정한 대항요건을 이미 상실한 이상 그 이후 망인의 상속인 중 1인인 P이 새로운 점유 및 주민등록요건(2019. 11. 29. 전입하였다가 2022. 1. 20. 퇴거)을 갖추었다 하더라도 망인이 취득했던 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속하거나 회복되는 것으로 볼 수 없다.
따라서 망인의 대항력 및 우선변제권이 배당요구 종기까지 존속하고 있음을 전제로 한 이 사건 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
창원지방법원 2022. 7. 15. 선고 2021나64785 판결
“3. 항소이유에 대한 판단
가. 항소이유의 요지
망인은 이 사건 부동산 중 F호에 관하여 주택임대차보호법에 따른 대항력을 취득하였고, 망인의 모든 권리는 민법 제1005조에 따라 원고에게 포괄적으로 승계되는 한편, 주택임대차보호법 제9조 제2항에 따라 원고에게 망인의 임차권이 승계되었으므로, 망인이 취득한 대항력은 유지되고, 망인의 사망신고로 인하여 그 주민등록이 직권말소되었더라도 대항력이 상실된다고 볼 수 없다.
나. 판단
1) 사망한 임차인이 이미 대항력을 갖추었더라도, 사망신고가 이루어져 망인인 임차인의 주민등록이 직권말소된 경우(주민등록법 제14조)에는 대항력을 상실하므로, 승계인 명의의 주민등록이 필요하다고 봄이 상당하다.<각주1) 한국사법행정학회, 주석 민법[채권각칙 3](제5판), 489면>
2) 앞서 인정한 사실에 의하면, 망인은 2019. 12. 10. 사망하여 2019. 12. 13. 그 주민등록이 말소되었고, 그 말소 전에 망인의 모친인 원고가 그 명의로 주민등록을 하였다는 사실을 인정할 증거가 없으므로, 망인이 취득하였던 대항력은 상실되었다고 할 것이다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.”
* 부부가 함께 살다가 (양자 모두 전입신고) 남편이 사망하고, 부인은 주민등록과 주요 짐을 기존 집에 보관, 관리하며 아들 집에서 주로 거주해온 경우
대구지방법원 서부지원 2020. 9. 3. 선고 2019가단9235 판결
1. 기초 사실
가. 원고의 남편 E는 1995. 4. 23. 별지 목록 기재 주택(이하 '이 사건 주택'이라 한다)의 소유자였던 F과 사이에 보증금 35,000,000원, 임대차기간 1995. 4. 23.부터 1997. 4. 23.로 정한 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결한 후 계약 당일 보증금을 지급하였고, 1995. 4. 24. 전입신고를 마쳤으며, 임대차계약서에 확정일자도 받았다. 원고 역시 1995. 4. 24. 이 사건 주택에 전입신고를 마쳤으며 이후 주민등록을 변동한 사실이 없다.
나. 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었는데, E는 원고와 함께 이 사건 주택에 거주하다가 1998. 9. 19. 사망하였고, 망인의 상속인 중 원고가 이 사건 임대차계약에 따른 권리·의무 일체를 상속받았다.
2. 당사자의 주장과 판단
1) 다만 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54023 판결 등 참조).
2) 그러므로 살피건대, 원고가 1995. 4. 24. 이 사건 주택에 전입신고를 마치고 계속 주민등록을 두고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제4, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 망인이 사망한 이후 주로 아들 집에서 거주를 하기는 하였으나 이 사건 주택에 이불, 장롱 등 일부 짐을 두고 가끔씩 들러 청소를 하거나 잠을 자는 등 관리를 해 온 것으로 보이고, 현 시점에서도 충분히 주거 용도로 사용가능한 것으로 보이는 점, 출입문에도 시정장치가 되어 있어 타인의 출입이 불가능하였던 점, 2015. 9.경까지 이 사건 주택에 전기사용량이나 수도사용량이 검침되어 요금이 부과되어 온 점 등을 종합할 때, 원고가 이 사건 주택을 계속 점유하고 있었다고 봄이 타당하므로 이와 다른 전제에 선 피고 주장은 받아들일 수 없다.
* 행정청 실수로 직권말소 했다가 다시 되살린 경우
대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54023 판결
판시사항
[1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)
[2] 주민등록이 직권말소되거나 구 주민등록법령에 따라 회복·재등록된 경우, 주택임대차보호법상 대항력의 유지 여부 및 선의의 제3자에 대한 효력
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 할 것이고 ( 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 참조), 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것) 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다 할 것이다 ( 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).
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