전세권이 말소기준권리 되는 경우 = 건물 전체에 설정(다가구 유의) + 선순위(저당,압류 등 보다 앞) + 전세권자가 경매신청 or 배당요구 해야

건물 전체에 설정 (다가구 건물 같은 경우 건물 일부인 호실별로 전세권이 설정될 수 있음. 이런 경우에는 건물 전체에 설정된 전세권 아님)
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선순위(저당,압류 등 보다 앞)
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전세권자가 경매신청 하거나 배당요구종기 내 배당요구해야

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대법원 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결 

[2] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로 건물 중 일부를 목적으로 한 전세권이 경락으로 인하여 소멸한다고 하더라도 그 전세권보다 나중에 설정된 전세권이 건물의 다른 부분을 목적물로 하고 있었던 경우에는 그와 같은 사정만으로는 아직 존속기간이 남아 있는 후순위의 전세권까지 경락으로 인하여 함께 소멸한다고 볼 수 없다.
* 나중에 설정된 전세권이 건물의 같은 부분을 목적물로 하고 있었던 경우에는 경락으로 소멸?

- 전세권은 용익물권적 성격이 있어 일물일권주의 원칙상 동일 부동산에 관하여는 순위를 달리하더라도 중복하여 설정될 수 없음 (아래 서울고등법원 2005. 12. 6. 선고 2005나38364 판결 참조)


춘천지방법원 2020. 9. 17. 선고 2019나53911 판결 
④ 저당권, 압류채권, 가압류채권 외에 말소기준권리가 될 수 있는 전세권(민사집행법 제91조 제4항 단서)

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.   ②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.   ③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.   ④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.   ⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

대법원 2018. 1. 25. 선고 2017마1093 판결 

최선순위 전세권은 배당요구를 하지 않는 이상 매각으로 소멸하지 않는다.
나. 이 사건 부동산에 관한 부동산등기부에 이 사건 전세권설정등기는 이 사건 근저당권설정등기나 다른 가압류 등 등기보다 앞서고, 전세권자는 담보권실행을 위한 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다.
4. 위에서 본 법리에 비추어 보면, 부동산등기기록에 기입된 내용을 기준으로 하여 이 사건 전세권설정등기가 말소등기촉탁의 대상이 아니라고 본 법원사무관의 처분은 정당하고


대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 

이 사건 '토지'에 관한 근저당권에 기하여 청주지방법원 2002타경20288호로 이 사건 토지 및 이 사건 건물에 일괄경매를 신청한 사실, 이 사건 '건물'은 9세대로 이루어진 '다가구'주택으로서 각 세대별로 9건의 전세권설정등기가 마쳐져 있었는데, 그 중 3세대의 전세권자들만 위 경매절차에서 배당요구를 한 사실, 배당요구를 하지 아니한 6건의 전세권은 이 사건 부동산의 매각으로 인하여 그 권리가 소멸되지 아니함에도

* 토지에만 근저당 有, 건물에는 근저당 無. 다가구는 건물 전체가 하나의 부동산이며 개별 호실은 한 개 부동산의 일부분에 불과(별개의 부동산x)

 

(위 대법원 판결의 원심)  
서울고등법원 2005. 12. 6. 선고 2005나38364 판결

1. 기초사실

(1) 이 사건 토지에 관하여 주식회사 하나로상호저축은행(변경전 상호 : 주식회사 동양상호신용금고)은 1994. 7. 29. 채권최고액 1억 3,500만 원의 근저당권설정등기 및 건물 소유를 목적으로 한 지상권설정등기를 마쳤다.
(2) 주식회사 한일건설은 1994. 11. 9. 이 사건 토지의 소유권을 취득하였고, 그 후 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하여 1995. 2. 15. 그 앞으로 소유권보존등기를 마쳤고, 그 후 이 사건 건물에는 건물 일부(2, 3, 4층 각각 서쪽 51.86m², 중앙부분 52m², 동쪽 52m² 3개씩 합계 9개 부분)에 관하여 같은 날짜인 1995. 6. 1. 순차로 전세금 2,200만 원 3건, 전세금 2,100만 원 3건, 전세금 2,000만 원 2건의 전세권설정등기와 1995. 11. 27. 전세금 2,000만 원의 전세권설정등기 1건 등 총 9건의 전세권설정등기가 마쳐졌다.
(3) 주식회사 하나로상호저축은행이 이 사건 토지에 관한 위 1994. 7. 29.자 근저당권에 기하여 이 사건 토지와 근저당권설정등기 후 신축된 이 사건 건물에 관하여 민법 제365조에 의해 일괄경매를 신청하였고

8. 그 매각대금을 납부하였으며, 배당기일이 2003. 10. 16.로 지정되었다.
(2) 한편 이 사건 건물에 관한 전세권 중에는 등기순위 2, 5, 7번 전세권의 전세권자 3명만 배당요구 종기까지 배당요구를 하였는데, 제4회 매각기일 전인 2003. 7. 19. 작성된 매각물건명세서의 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것(이하 간략히 '매수인이 인수할 부담'이라고만 한다)란에 '해당사항 없음'이라고 기재되어 있었고, 원고도 이 사건 건물에 설정된 전세권이 매각으로 모두 소멸될 것을 전제로 매수신청을 하였다.
(3) 집행법원은 뒤늦게 매각물건명세서가 잘못 작성되었음을 발견하고, 원고의 동의를 얻어, 대금납부 후인 2003. 9. 19. '최선순위 전세권자인 D가 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 아니하여 매수인이 그 전세권을 인수하여야 하는데 매각물건명세서에 그러한 취지의 기재가 없었다'는 이유로 이 사건 부동산에 관한 2003. 8. 21.자 매각허가결정을 취소하였고, 9. 22. 원고에게 매각대금, 등록세 등을 반환하였다.
라. 원고에 대한 재매각허가 등
(1) 위 매각허가결정 취소 후 집행법원은 다시 경매절차를 진행하였고, 제5회 매각기일 전인 2003. 10. 7. 작성된 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 부담란에 '말소되지 않을 최선순위 전세권설정 있음'이라고 기재되어 있었다.

(3) 집행법원은 2003. 11. 14. 이 사건 부동산에 관한 원고 앞으로의 소유권이전등기와 이 사건 토지에 관한 가압류, 압류, 근저당권 등 등기의 말소등기, 이 사건 건물에 관한 등기순위 1번의 전세권 1건을 제외한 나머지 8건의 전세권설정등기의 말소등기를 촉탁하였고, 이에 따라 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로의 소유권이전등기가 마쳐지고 이 사건 건물에 관한 등기순위 1번의 전세권 1건을 제외한 나머지 이 사건 부동산에 관한 모든 부담이 말소되었다.
(4) 그 후 집행법원은 2003. 12. 17. 말소된 이 사건 건물에 관한 8건의 전세권설정등기 중 배당요구를 하지 아니한 5건의 전세권(등기순위 3, 4, 6, 8, 9번 전세권)에 관하여 착오촉탁을 이유로 말소회복등기의 촉탁을 하였고 그 등기는 모두 회복되었다.

2. 손해배상 책임의 발생
가. 이 사건 건물에 설정된 전세권의 소멸 여부
(1) 구 민사소송법과는 달리 민사집행법에 의하면, 매각부동산 위의 전세권은 저당권, 압류채권, 가압류채권(이하 '저당권 등'이라 한다)에 대항할 수 없는 경우에는 소멸되고, 그 외의 경우에는 매수인이 인수하되 전세권자가 배당요구 종기까지 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다(민사집행법 제91조 참조)고 규정되어 있다. 그러나 이 사건의 경우 이 사건 토지에 관한 저당권이 이 사건 건물에 관한 전세권보다 앞서지만, 이 사건 토지와 건물은 민법 제365조에 근거하여 일괄경매 대상이 된 것이어서, 전세권과 저당권 등의 대항관계는 각 매각부동산 별로 판단해야 하므로, 이 사건 건물에 관하여 9건의 전세권보다 앞서는 '저당권 등'이 없는 이상, 전세권의 인수나 소멸 여부는 전세권자의 배당요구 유무에 따라 결정된다.
(2) 그런데 전세권의 경우 용익물권 겸 담보물권으로서 담보물권 성격만 있는 저당권과는 달리 일물일권주의 원칙상 동일 부동산에 관하여는 순위를 달리하더라도 중복하여 설정될 수 없고, 건물 일부에 관하여 범위를 달리하여 여러 건의 전세권이 설정되는 경우에도 각각 그 용익부분이 서로 다르므로 순위를 달리하여 중복 설정되는 저당권의 경우와는 달리 경매절차에서 등기순위가 앞서는 전세권이 배당요구 등으로 소멸된다고 하여 등기순위는 뒤지지만 용익부분을 달리하는 전세권이 당연히 함께 소멸되지는 않으며, '저당권 등'에 대항할 수 있는 전세권(건물 일부에 관한 전세권)이 여럿 있는 경우에는 각 전세권자 별로 배당요구를 하였는지 여부에 따라 개별적으로 그 인수나 소멸 여부를 판단하여야 할 것이다(대법원 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결 등 참조).
(3) 따라서 건물에 관한 전세권보다 앞서는 '저당권 등'이 이 사건 건물에는 없고, 전세권자 9명 중 3명(등기순위 2, 5, 7번 전세권자)만이 배당요구 종기까지 배당요구를 한 이상 나머지 전세권자 6명(등기순위 1 ,3, 4, 6, 8, 9)의 전세권은 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다.


경매 초보라면 말소 기준 권리 파악부터
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20240321/124097112/1

첫 번째 대표적인 말소기준 권리는 근저당권이다. 통상적으로 은행 등 금융권이 대출 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리다. 만약 채무자가 원금이나 이자 지급을 연체할 경우 근저당권자는 임의경매 신청을 통해 신속한 채권 회수가 가능하다. 경매 때 후순위에 있는 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권이 있다.

따라서 근저당권이 1순위로 설정돼 있고, 주택과 상가 임차인의 전입 신고나 사업자등록 신청 일자보다 빠르면 매각으로 근저당권 뒤에 있는 후순위 권리는 모두 말소된다. 임차인 역시 낙찰자에게 대항력을 행사하지 못한다. 담보가등기 역시 근저당권과 유사한 성격을 갖는 권리로서 말소기준 권리 역할을 하고 있다. 담보가등기는 돈을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위해 가등기를 하는 것을 의미한다.

두 번째 권리는 가압류다. 가압류는 채권자가 금전 또는 이를 환산할 수 있는 채권을 확보할 목적으로 하는 보전처분이다. 채무자가 마음대로 재산 등을 처분하는 행위가 금지된다. 1순위로 가압류가 등기돼 있다면 다른 권리자나 임차인은 가압류권자에게 대항할 수 없으므로 매각 시 모든 권리가 소멸한다. 처분행위 금지 효력을 갖는 압류 또는 경매개시결정등기 역시 같은 맥락이다.

 

세 번째 말소기준 권리는 전세권이다. 전세권이란 전세금을 지급하고 토지나 건물을 사용·수익할 수 있는 권리다. 민사집행법에 따르면 1순위 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수하는 것을 원칙으로 한다. 다만 1순위 전세권자가 경매 절차에서 배당 요구를 했거나, 경매를 신청한 채권자라면 더 이상 부동산을 사용하는 권리가 아니기 때문에 그 존속기간과 관계없이 매각으로 소멸한다. 주의할 점은 건물 일부에 대한 전세권은 말소기준 권리가 될 수 없다는 것이다. 예를 들어 다가구주택의 세입자가 일부 호수에만 전세권을 설정했다면, 그 부분에 한해서만 전세권의 효력이 미친다. 다른 호수의 임차인은 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다는 의미다.

 

 

 

소유권이전청구권보전의 가등기, 그 가등기보다 선순위로서 강제경매에 의한 경락 당시 유효히 존재하고 그 경락에 의하여 소멸되는 저당권설정등기가 존재하는 경우에는 그 가등기는 저당권에 대항할 수 없고 또 그 저당권이 강제경매에 의하여 소멸하는 한 그보다 후순위로 가등기된 권리도 소멸 :: 변호사 貯 장고

소유권이전청구권보전의 가등기, 그 가등기보다 선순위로서 강제경매에 의한 경락 당시 유효히

 

 

 

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