단전(전기), 단수(수도), 승강기(엘리베이터) 사용 제한조치 정당성

헌법재판소 2012. 3. 29.자 2010헌마770 전원합의체 결정 

법원은 관리비 체납자에 대한 단전·단수조치에 대하여 일정한 경우 정당행위로서 위법성 조각사유를 인정하고 있는바, 청구인의 단전행위는 건물의 관리규약 및 운영위원회의 결의에 따라 적법하게 이루어진 것이고, 건물관리자인 청구인이 한국전력으로부터 전기요금 납부독촉을 받고 있던 궁박한 상황에서 효율적인 건물관리 및 전체 구분소유자들의 이익을 위해 행한 불가피한 조치이므로, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 경위 등 여러 사정에 비추어 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있는 행위로서 형법 제20조의 정당행위에 해당한다.
그럼에도 피청구인은 관리비 액수에 다툼이 있다는 이유만으로 민사소송절차를 거치지 않은 채
단전조치한 행위에 대하여 곧바로 업무방해 혐의를 인정하였으므로, 이 사건 기소유예처분에는 그 결정에 영향을 미친 중대한 법리오해 및 수사미진의 잘못이 있다.




대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결 

집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다.
단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다. 다만 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다.



대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 2004다3604 판결 

[4] 집합건물의 관리단이 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례.
[5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.


나아가 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 할 것인데, 이 사건의 경우 원고에 대하여 행하여진 당초의 단전·단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 원고가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 단전·단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수는 없는 것이다.

집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.
원심이 ‘피고의 불법행위로 인하여 원고가 이 사건 건물 중 8층 부분을 사용·수익하는 것이 불가능하였던 기간에 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다.’고 판단한 것은 위와 같은 법리를 따른 것으로 정당하다.





대구지방법원 김천지원 2018. 10. 12. 선고 2017가합16115 판결 
대구고등법원 2019. 6. 12. 선고 2018나25367 판결 

위 인정 사실에 의하면, 피고는 이 사건 63개 호실의 구분소유자로서 관리규약에 따라 원고에게 각 호실에 관한 관리비와 이에 대한 연체료를 납부할 의무가 있음에도, 2016년 8월분~2017년 8월분 관리비 총 199,150,490원을 납부하지 않고 있고, 위 미납 관리비에 대한 연체료(10원 미만 반올림)는 2017년 8월분 관리비의 변제기인 2017. 10. 10.이 경과한 2017. 10. 11. 기준 [별지] 표 기재와 같이 총 20,452,910원이다.

집합건물의 관리단 등 관리주체가 위법한 단전・단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용 방해 행위를 하여 건물 구분소유자가 그 건물을 사용・수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 그 기간에 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다. 그리고 단전・단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다[대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598(본소), 2004다3604(반소) 판결 참조].
갑 제13, 42호증, 을 제13~15, 19호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 2016. 6. 14. I호실 및 J~K호실에 관하여 단전 조치를 취하고, 2016. 12. 5. 이 사건 63개 호실 중 나머지 호실에 관하여도 모두 단전 조치를 취한 사실, 원고가 2015. 12. 18.부터 현재까지 지하 1층에서부터 지상 2층까지 운행하는 에스컬레이터 운행을 정지한 사실을 인정할 수 있다.
그러나 위 인정 사실에 앞서 든 증거, 갑 제20, 21호증, 을 제20~22, 24호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 위와 같이 행한 단전 및 에스컬레이터 운행정지 조치는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 구비하였으므로, 원고의 위 단전 및 에스컬레이터 운행정지 조치를 불법적인 사용 방해 행위라고 보기 어렵다. 따라서 이와 전제가 다른 피고의 위 주장은 이유 없다.

① 원고 관리규약 제39조는 '관리인은 입주사가 관리비를 2개월 이상 연체 시 단전, 단수, 유・무료 주차권 정지 등의 필요한 조치를 할 수 있다'고 규정하고 있고, 제21조 제10호는 '공용부분 관리에 관한 사항은 운영위원회의 의결을 거쳐야 하며, 그 의결은 운영위원회의 재적인원 과반수 찬성으로 결의한다'고 규정하고 있다[피고는 서울고등법원 2003나12498(본소), 2003나12504(반소) 판결을 원용하며 원고 관리규약 제21조 제10호를 특별승계인인 피고가 명시적・묵시적으로 승인하지 않았으므로 위 관리규약은 피고에게 효력이 없다고 주장한다. 그러나 위 판결은 '이전 구분소유자의 체납관리비 승계에 관련된 관리규약'은 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다는 취지를 판시한 것으로서 그 판시 법리를 공용부분 관리에 관한 이 사건에 그대로 적용할 수는 없다. 오히려 집합건물법 제42조가 '규약의 효력은 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다'고 규정하고 있고, 원고 관리규약 제12조 제1항도 '관리규약은 입주사의 특별승계인에게도 그 효력이 미친다'고 규정하고 있는 것으로 보아, 피고의 승인 여부와 무관하게 위 관리규약 효력이 피고에게 미친다고 보는 것이 타당하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다].
② 피고는 2015. 7. 28.~2015. 11. 19. 이 사건 63개 호실 소유권을 취득하였는데 그 이후 현재까지 원고와 관리비 산정에 관하여 다투고 있고, 2016. 2. 16. 원고에게 미납 관리비 일부로 3,000만 원을 지급한 외에는 관리비를 납부하지 않고 있다.
③ 이 사건 건물은 총 260개 호실로 구성되어 있고 피고가 그중 63개 호실을 소유하고 있으므로, 피고가 납부해야 하는 관리비가 이 사건 건물 전체 관리비의 약 25%에 이른다. 그럼에도 피고가 관리비를 계속 미납하여 원고는 전기료 체납으로 한국전력공사로부터 단전 경고를 받기도 하였다(을 제29호증의 기재에 의하면 한국전력공사가 이 사건 건물에 관하여 부과한 전기료를 원고가 모두 납부한 사실을 인정할 수 있으나, 그 납부 시기가 기재되어 있지 않으므로, 위 증거만으로는 위 인정 사실을 뒤집기 부족하다).
④ 원고는 피고가 관리비 독촉에 불응하자 단전・단수조치를 취하겠다고 공고하고 위 관리규약에 근거하여 이 사건 63개 호실에 관하여 단전조치를 하였다. 피고는 단전단수금지 가처분(대구지방법원 김천지원 2016카합10050)을 신청하였으나, 위 법원은 2017. 1. 11. '원고가 행한 단전조치는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있다'며 신청 기각결정을 하였다. 피고는 위 결정에 불복하여 항고(대구고등법원 2017라
311)하였고 위 법원은 2017. 7. 17. 제1심 결정을 취소하고 인용결정을 하였으나, '피고가 관리비 청구 소송(대구지방법원 김천지원 2016가합359) 판결에 따른 미납 관리비(2015. 11. 24.~2016년 7월분)를 2017. 7. 10. 전액 공탁한 이상 원고가 단전 조치를 유지하는 것은 불법행위를 구성한다'고 판단하였을 뿐, 원고의 단전조치가 당초부터 불법적인 사용 방해 행위에 해당한다고 판단한 것은 아니다. 원고는 위 항고심 결정에 따라 2017. 7. 31. L~M호실을 제외한 나머지 호실에 관한 단전 조치를 모두 해제하였다.
⑤ 원고는 지하 1층에서 지상 2층까지 해당 호실을 대부분 소유하고 있는 피고가 관리비를 납부하지 않고 위 각 호실에 입주자가 없어 사용되지 않는 공실이 대다수인 상황에서 에스컬레이터 보수비용(700~1,000만 원)을 충당하기 어렵게 되자, 2015. 12. 18. 경상북도에 승강기 검사 연기를 신청하고 에스컬레이터 운행을 정지하였다. 에스컬레이터 운행정지는 '공용부분의 관리'에 해당하는바, 원고는 관리규약 제21조 제10호에 따라 2015. 12. 28.자 운영위원회에서 2016. 1. 1.부터 에스컬레이터 운행을 정지하기로 결의하였다(다만 원고가 에스컬레이터 운행을 정지한 이후에 위와 같이 결의함으로써 결의 이전에 있었던 운행정지 조치를 추인한 것으로 보인다). 더욱이 피고는 미납 관리비를 납부하면 언제든지 원고에게 에스컬레이터 보수 및 승강기 검사를 거쳐 에스컬레이터 사용을 재개할 것을 요청할 수 있다.

4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.





창원지방법원 2022. 8. 12. 선고 2021노2573 판결 

나. 이 사건 사용제한조치가 집합건물법상 관리행위인지 여부에 대한 판단
아래와 같은 각 판단을 종합하면 피고인은 이 사건 건물의 관리인에 해당하지 아니하거나, 가사 피고인이 관리인에 해당한다고 하더라도 이 사건 사용제한조치가 집합건물법에 따른 적법한 공용부분 관리방법이라 볼 수 없어 공용부분 관리행위로서 정당행위에 해당한다는 피고인의 주장은 이유 없다.

1) 피고인이 집합건물법상 관리인인지 여부에 대한 판단
원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 이 사건 건물은 1층부터 3층까지는 상가용으로, 4층부터 7층까지 주거용으로 사용되고 있는데 2014년 6월경부터 입주민들의 동의에 의하여 상가층과 빌라층의 관리가 구분되었고 피고인은 그 무렵부터 빌라층의 관리인으로 선임되어 빌라층을 관리하여 왔다.
집합건물법상 집합건물이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립된 건물로서 사용될 수 있어 각 독립부분이 구분소유의 목적물이 되는 건물을 뜻하는 것으로 이 사건 건물은 전체가 하나의 집합건물에 해당한다. 집합건물의 관리단은 구분소유자 전원으로 당연히 구성되는 것이고(집합건물법 제23조 제1항) 일부공용부분이 있는 경우에만 해당부분을 관리하기 위한 관리단을 별도로 구성할 수 있을 뿐(집합건물법 제23조 제2항)이다. 위 인정사실에 의하면 피고인은 이 사건 건물의 전체 구분소유자들이 아닌 빌라층의 구분소유자들의 결의로만 선임된 총무인바, 위 법리에 비추어 보면 이 사건 건물 전체에 대한 적법한 관리인으로 선임되었다고 볼 수 없다.
가사, 빌라층의 관리단집회만으로도 이 사건 건물 전체에 대한 관리단집회로서 요건을 충족하여 피고인이 적법한 관리인으로 선임된 것이라 하더라도 아래에서 판단하는 바와 같이 피고인의 이 사건 사용제한조치는 정당한 관리권에 행사에 해당하지 아니한다.

2) 공용부분 관리권 행사의 적법성에 대한 판단
가) 집합건물법에 따른 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다(집합건물법 제1항). 그러나 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면 이 사건 건물에는 적법한 결의를 거친 규약이 설정된 바 없다. 따라서 규약에서 정한 공용부분 관리방법으로서 이 사건 사용제한조치를 취할 수는 없으나 관리단의 과반수의 동의(집합건물법 제16조 제1항, 제38조 제1항)에 의한 관리방법으로서 이 사건 사용제한조치를 취할 수 있는지 문제된다.

라. 사회상규로서 정당행위 여부에 대한 판단
형법 제20조 소정의 '사회상규에 위배되지 아니하는 행위'라 함은 법질서 전체의 정신이나 그 배후에 놓여 있는 사회윤리 내지 사회통념에 비추어 용인될 수 있는 행위를 말하고, 어떠한 행위가 사회상규에 위배되지 아니하는 정당한 행위로서 위법성이 조각되는 것인지는 구체적인 사정 아래서 합목적적, 합리적으로 고찰하여 개별적으로 판단되어야 하므로, 이와 같은 정당행위를 인정하려면 첫째 그 행위의 동기나 목적의 정당성, 둘째 행위의 수단이나 방법의 상당성, 셋째 보호이익과 침해이익과의 법익균형성, 넷째 긴급성, 다섯째 그 행위 외에 다른 수단이나 방법이 없다는 보충성 등의 요건을 갖추어야 한다(대법원 2002. 12. 26. 선고 2002도5077 판결 등 참조).
원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하면 피고인의 이 사건 사용제한조치는 수단 및 방법의 상당성, 법익균형성, 긴급성, 보충성 등의 요건을 갖추지 못하여 사회상규로서 정당행위에 해당하지 아니한다. 따라서 이 부분 피고인의 주장은 이유 없다.
1) 위 ‘나’, ‘다’항에서 설시한 바와 같이 이 사건 사용제한조치는 집합건물법상의 적법한 관리행위라고 볼 수 없고 쌍무계약에서 동시이행항변권을 행사한 것이라고 볼 수도 없어 피해자의 공용부분 사용권을 제한할 정당한 법적 근거가 없다.
2) 피해자가 2020. 12. 5. 피고인이 요구하는 승강기 사용료과 승강기 수리비를 지급하지 아니한 사실이 인정된다. 다만, 피해자가 2019년 9월까지는 연 단위로 승강기 사용료 12만 원을 지급하여왔는데 이 사건 당시에는 승강기 수리비가 함께 청구되어 그 수리비 분담 부분에 대한 구체적인 정산 내역을 요구한 사실, 이에 피고인이 “검사비용 297,660원, 부품교환료 1,000,000원, 점검료 7, 8, 9월 240,000원 총금액1,517,660원”으로 기재하여 피해자에게 문자메시지를 보낸 사실, 피해자는 다시 피고인에게 세부내역서 및 계산방법을 보내달라고 요구한 후 피고인이 이에 응하지 않자 승강기 사용료와 수리비를 입금하지 아니한 사실이 아울러 인정된다. 피해자가 당초 약정한 월 1만 원의 사용료조차 납입하지 아니한 것은 다소 부적절하다고 볼 여지가 있으나 피해자는 통상 사용료 외에 특별하게 부과된 수리비의 경우 정당하게 부과된 것인지 확인하기 위하여 자료를 요구할 권리가 있고(집합건물법 제26조, 집합건물법 시행령 제6조 제6호<각주2>) 피고인이 비록 지출 비용을 정리하여 문자로 송부하였다고 하더라도 지출 비용이 실제로 지출되었는지 여부를 알 수 있는 영수증 등의 증빙과 각 세대별 분담 비율에 대해서는 고지하지 않았는바 피해자로서 추가적인 세부내역과 계산방법을 요구하는 것이 부당하다고 보기 어렵고 그것이 금반언의 원칙 및 신의칙에 벗어난 행위라고 볼 수도 없다.
3) 피고인이 승강기 사용 중단을 위한 유예기간을 3일 밖에 두지 않았는데, 피고인이 주장하는 피해자의 승강기 사용료 및 수리비 분담금액이 388,150원으로 비교적 소액이므로 승강기 사용을 정지시킬 정도로 긴급한 조치를 취할 필요가 있다고 보이지 않다.