임대차 곰팡이 계약 해지 관련 판결들
수원지방법원 안산지원 2018. 7. 20. 선고 2018가단3953 판결
나. 판단
갑 제2호증의 1~32 각 기재와 영상에 따르면 이 사건 주택에 거듭 곰팡이가 발생한 사실은 인정할 수 있지만, 을 제1~6호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 위 법리에 비추어 보면, 원고가 적절한 난방이나 환기를 하는 등 이 사건 주택 관리에 필요한 조치를 다하지 아니하여 곰팡이가 거듭 발생하였다고 볼 여지가 있고, 피고가 곰팡이 발생 사실을 알게 된 뒤 그 현상을 탐지하고 새로 도배를 시행하는 등의 조치를 한 이상, 2017년경 다시 곰팡이가 발생하였다는 사실만으로 피고가 임대인의 수선의무를 다하지 아니하였다거나 그로 인해 원고의 사용·수익이 방해받을 정도에 이르렀다고 인정하기 부족하고, 달리 그 증명이 없다.
① 원고는 2017. 3. 4. 처음 피고 측에 이 사건 주택에 곰팡이가 발생한 사실을 알렸는데, 피고 측은 2017. 3. 14. 현장 방문하여 현황을 파악한 뒤 2017. 3. 26.경 곰팡이가 발생한 부분에 방습제를 넣고 도배를 다시 했다.
② 원고는 2018. 1.경 피고 측에 현관 주변에 곰팡이가 또 생겨 도배해야겠다는 취지를 통지하였고, 이에 피고 측은 원고에게 '결로가 원인인 것으로 보이니 난방과 환기를 해달라'고 요청하였으나, 원고는 이를 거절하며 난방과 환기는 곰팡이 발생과 무관하다는 취지로 답변하였다.
③ 피고는 2015. 9.경 이 사건 주택에 인테리어 공사를 시행하고 2015. 10.경부터 2016. 4.경까지 이 사건 주택을 임대하였으나, 같은 기간 곰팡이가 발생하거나 임차인으로부터 수선을 요구받은 사실이 없다.
따라서 피고의 수선의무 위반을 이유로 한, 이 사건 임대차계약 해지에 따른 보증금반환청구와 손해배상청구는 모두 받아들이기 어렵다.
부산지방법원 동부지원 2024. 1. 23. 선고 2023가단120939 판결
나. 임대차보증금 반환청구에 관한 판단
1) 임대차계약의 해지
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조).
이 사건 주택에 누수 등으로 작은방 바닥, 벽면 아래쪽 등에 곰팡이가 발생한 사실, 피고가 여러 차례에 걸쳐 이 사건 주택에 발생한 누수 하자를 보수한 사실은 인정되나 누수로 인하여 발생한 습기로 인한 곰팡이를 제거하지는 않은 사실, 원고와 피고 사이에 위 곰팡이와 관련하여 상당기간 다툼이 발생한 사실, 원고는 2023. 7. 초경 장마 등으로 곰팡이가 심하게 번지자 피고에게 벽지, 장판 교체를 요청하였으나, 피고가 이에 응하지 않자 이 임차권등기명령을 받아 2023. 7. 26. 이 사건 주택에서 퇴거한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차계약은 피고의 임대인으로서의 수선의무위반을 이유로 한 원고의 해지의 의사표시로 인하여 종료되었다고 판단된다.
1) 중개수수료·이사비에 대하여
피고는 2023. 7.경 이 사건 주택에서 누수 등으로 인해 곰팡이가 심하게 번지는 현상이 발생하는 것을 알게 되었고, 이러한 하자는 이를 수선하지 아니하면 임차인인 원고가 임대차계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 하자로 즉시 수선이 필요함에도, 피고가 수선하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같다. 나아가 갑 제5, 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 원고는 피고의 수선의무 불이행으로 말미암아 이사비용 950,000원, 부동산중개수수료 240,000원을 지출하는 손해를 입게 되었으며, 위 지출금액은 피고의 채무불이행과 상당인과관계 있는 손해라고 판단된다. 따라서 피고는 원고에게 채무불이행으로 인한 손해배상으로 1,190,000원(= 950,000원 + 240,000원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 임대차계약에서 특약으로 정한 '곰팡이가 발생되지 않도록 노력할 의무'를 위반하여 곰팡이가 발생한 것이므로 피고에게 손해배상책임이 없다고 주장한다. 이 사건 임대차계약 특약사항에 '임차인은 장마철이나 겨울 난방시 수시로 환기하여 내부 습기로 인한 곰팡이가 발생되지 않도록 노력한다(제습기 작동 등)'는 기재가 있음은 앞서 본 바와 같다. 그러나 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 일반적인 주택에서는 장마철이라 하더라도 베란다를 제외한 방 내부에까지 곰팡이가 발생하지 않는 점, 원고가 이 사건 주택에 전입한 이후 여러 차례 누수 하자가 발생하였는바 이로 인하여 발생한 곰팡이가 장마철에 확산될 경우 임차인이 환기·제습기 작동 등의 노력을 하더라도 금팡이 확산을 방지하기는 어려워 보이는 점 등을 고려하면, 이 사건 임대차계약의 특약사항 기재만으로는 원고의 채무불이행으로 이 사건 주택에 곰팡이가 발생·확산하였다고 인정하기 어렵고, 달리 피고의 위 주장을 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
부산지방법원 동부지원 2015. 11. 25. 선고 2014가단19822 판결
살피건대, 감정인 E의 감정결과에 비추어 보면, 원고가 제출한 갑 제1 내지 27호증의 각 기재 및 영상, 증인 F의 일부 증언만으로는, 이 사건 점포에 누수, 곰팡이, 악취가 발생하였음에도 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 수리의무를 제대로 이행하지 아니하여 원고가 이 사건 임대차계약의 목적을 달성할 수 없게 되었다거나, 이 사건 점포에 발생한 누수, 곰팡이, 악취로 인하여 원고가 임차 목적인 한복가게로 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도에 이르렀다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
오히려 감정인 E의 감정결과에 의하면, 이 사건 점포의 실내 천장 내부에는 누수로 의심되는 하자가 발견되지 않은 점, 다락방의 경우 원고가 입주 시 균열보수와 도장작업을 실시하여 누수로 인한 중대하자는 조사되지 않은 점, 작업실 우측 벽체의 경우 결로현상과 외부 계단과 맞닫는 구조로 우기에 계단의 물로 인해 벽면이 습해지고 곰팡이가 발생하는 하자는 조사되었지만, 이로 인해 영업을 중단해야 할 정도의 하자는 발견되지 않은 점, 이 사건 점포와 창고, 다락방의 현황을 조사한 결과 다락방에 결로 현상과 누수 얼룩이 일부 조사되었고, 창고 내 일부 누수가 발생하였으나, 이러한 하자로 인하여 원고가 한복 제작, 천연염색 등 작업을 할 수 없는 상황은 아닌 것으로 보이는 점을 각 인정할 수 있을 뿐이다.
서울남부지방법원 2023. 11. 9. 선고 2023가단202994 판결
2) 앞서 인정한 사실 및 갑 제6호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 이 사건 임차주택을 인도받아 점유·사용을 시작할 당시부터 이 사건 임차주택에 누수가 발생하였고 벽면 곳곳에 곰팡이 등 오염이 발생하고 바닥에 물이 스며들어 있었던 사실, 원고가 2022. 9. 5.부터 피고에게 이 사건 임차주택의 누수 등에 관하여 항의하였고 피고가 비용을 부담하여 이 사건 임차주택의 내부와 건물의 외부에 공사를 하였으나 누수가 계속 발생하여 곰팡이가 피고, 벽지가 떨어지는 등의 상태가 계속된 사실, 원고로부터 비용을 받고 이 사건 임차주택을 수리한 공사업자들이 임시방편의 공사이고 누수가 되는 원인을 제거할 수 없다고 한 사실, 원고가 피고에게 여러 차례 누수가 계속되어 이 사건 임차주택에서 계속 거주하기 어렵다고 말한 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 원고가 이 사건 임차주택을 주거 목적으로 사용 · 수익하는 데에 상당한 지장을 초래하는 정도의 하자인 누수 등이 발생하여 피고가 그 수선의무를 부담하고, 원고가 피고에게 그 수선의무의 이행을 요구하였음에도, 피고가 이를 이행하지 아니한 것이라고 봄이 타당하다.
3) 피고가 위와 같이 이 사건 임대차계약과 관련된 수선의무를 다하지 아니한 상황에서, 원고가 피고에게 피고의 수선의무 불이행을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용의 통지를 내용증명 우편으로 발송하여 그 서면이 2022. 11. 1. 피고에게 도달한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 이 사건 임대차계약은 2022. 11. 1. 원고의 위 해지통지로 적법하게 해지되어 종료되었다.
나) 정신적 손해
이 사건 임차주택의 누수 및 그로 인한 주거환경(곰팡이 등)로 인하여 원고와 그 가족이 거주를 함에 있어 상당한 지장이 초래되었을 뿐만 아니라 그로 인하여 원고가 상당한 정신적 고통을 입었을 것으로 판단된다. 이 사건 임차주택의 훼손 부분과 그 정도, 원고의 수리 요구와 계약해지 경위, 이 사건 임대차계약의 내용과 기간 그 밖에 변론과정에 나타난 제반 사정을 참작하면 원고의 위자료를 2,500,000원으로 인정함이 타당하다.
서울서부지방법원 2016. 7. 15. 선고 2016가단5187 판결
나. 수리비 등 청구 부분
이 사건 임대차계약에 의하면 (비록 원고와 피고 사이에 직접적인 임대차계약관계가 없다고 하더라도) 이 사건 임대차건물에 하자가 발생할 경우 임대인인 피고는 입주자인 원고에게 직접 그 하자의 보수의무를 부담하기는 한다(이 사건 임대차계약 제4조 제1항, 제4항 참조).
그러나 이 사건에 제출된 증거들만으로는 원고가 주장하는 이 사건 임대차건물 내부의 곰팡이, 습기, 결로 현상 등이 이 사건 임대차건물 자체의 하자로 인하여 발생한 것이라고 단정하기는 어렵다{특히, 원고 스스로의 주장에 의하더라도 원고가 이 사건 임대차건물에 입주할 당시부터 이 사건 임대차건물 내부에 곰팡이, 습기 등이 가득 차 있었던 것은 아니고, 다만 입주 후 어느 시점에 중간 방 벽에서부터 시작된 곰팡이와 습기가 점점 다른 방과 거실까지로 번져갔고, 날씨가 추워지기 시작하면서 결로 현상까지 나타나게 된 것으로 보이는 바, 이러한 사정들과 건물 내부의 곰팡이, 습기와 결로 현상 등은 건물을 어떻게 사용하는지 여부(예컨대 적절한 환기 조치를 수행하는지 여부)에 따라서도 그 정도가 달라질 수 있다는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임대차건물 내부에 발생한 곰팡이, 습기, 결로 현상 등이 이 사건 임대차건물의 하자로 인한 것이라고 단정하기는 어렵다}.
의정부지방법원 고양지원 2023. 11. 9. 선고 2023가단63891, 2023가단63907 판결
위 인정사실 및 갑 제2, 7호증, 을 제2, 3호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 이 사건 임대차계약 체결 시 이 사건 주택의 위치 및 상태 등을 미리 알고 현 시설물 상태에서 임대차 계약을 체결한 점, 이 사건 주택의 벽지나 문 등에 곰팡이가 발생한 사실은 인정되나 이는 장마철의 습도 및 거주자의 생활 방식 등 여러 원인으로 인해 발생한 것으로 보이고, 원고의 주장처럼 이 사건 주택의 구조적 하자로 인해 누수가 발생하였다고 인정할 객관적 자료는 없는 점(갑 제4호증의 소견서는 곰팡이가 발생한 지 수개월 후에 원고가 직접 섭외한 누수탐지업체가 위 주택의 내부를 보고 작성한 소견서에 불과하여, 위 소견서만으로 이 사건 주택에 누수가 발생하였다고 단정할 수 없다), 위 곰팡이가 발생한 규모나 상태 등을 살펴보더라도 임차인이 위 주택에서 거주하는 것이 불가능할 정도라고 보이지는 않는 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 임대인으로서의 사용·수익 유지의무를 위반하였다고 단정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
광주지방법원 2015. 5. 15. 선고 2014나9829 판결
살피건대, 임대인의 수선의무는 수선할 수 없는 경우와 수선을 할 수 있는 경우로 나누어, 수선할 수 없는 경우 임대인의 수선의무는 이행불능에 해당하여 임차인이 바로 계약을 해지할 수 있는 반면에, 수선할 수 있는 경우에는 임차인은 임대인에게 수선을 요청하여 임대인이 그 수선을 이행하지 않거나 제대로 이행하지 않는 경우에 한하여 계약을 해지할 수 있는데, 갑 제1호증의 1 내지 10, 갑 제2, 3호증, 갑 제5호증의 1 내지 9, 15, 16의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임차주택 주방에 누수와 곰팡이가 발생하여 누수로 인해 젖은 벽면에 설치되어 있던 싱크대 수납장이 떨어지면서 싱크대에 있던 원고의 그릇들이 파손되었고 원고가 2013. 5. 4. 이후에 원고의 동생을 통해 수리를 요청한 사실은 인정되나, 위 증거들만으로는 이 사건 임차주택에 발생한 누수와 곰팡이의 정도가 수선할 수 없을 정도라거나 원고가 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 의사표시를 할 당시에 원고의 수선 요청에도 불구하고 피고에게 수선의무 이행을 기대하기 어려운 지경에 이르렀다고 단정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 주장은 받아들이기 어렵다.
(위 사건의 1심)
광주지방법원 2014. 8. 13. 선고 2013가단45902 판결
(4) 정신적 손해
원고의 위자료 청구에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면 임차인인 원고는 위 싱크대 수납장이 떨어지는 사고로 그릇 등이 파손되는 피해를 입은 것 이외에도 이 사건 임차주택에 거주하면서 이 사건 임차주택의 누수와 이로 인한 곰팡이 발생에 따른 불편을 감내하고 누수로 침수된 가구 등을 세척하고 말리기 위한 작업 등을 수시로 수행했어야 했을 것으로 보이므로 원고가 이 사건 임차주택의 누수에 대한 피고의 수선의무 위반으로 인하여 재산상 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 상당한 정신적 고통을 겪었을 것임은 경험칙상 명백하다
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다만, 상수도관 누수로 인하여 원고가 재산적 손해를 입었음이 명백하나 손해액 확정이 불가능하여 그 손해 전보를 받지 못하는 사정을 위자료의 증액사유로 삼는 점은 앞서 본 바와 같다]. 따라서 피고는 원고가 입은 정신적 고통에 대한 손해배상으로서 위자료를 지급할 의무가 있다.
나아가 이 사건 임대차계약의 체결 경위, 이 사건 임차주택의 현황 및 상태, 이 사건 임차주택에 거주하는 동안 원고가 입었을 고통의 정도 및 재산적 피해상황, 이 사건 소송을 포함한 원고와 피고 상호간에 분쟁 경위 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 종합하여 보면, 위자료 액수는 3,000,000원 정도가 적절하다.
부산지방법원 동부지원 2024. 2. 29. 선고 2023가단113382 판결
이 사건 임대차계약의 임대차목적물인 이 사건 부동산의 일부인 작은방과 안방이 누수와 곰팡이로 말미암아 사용 · 수익할 수 없게 되었고, 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없다고 보아야 한다. 임차인인 원고는 민법 제627조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있고, 이 사건 임대차계약은 원고의 2023. 4. 19. 자 통지에 따라 적법하게 해지되었으므로 피고는 원고에게 임대차보증금 2억 원을 반환하여야 한다.