발코니 확장비 '꼼수' 계약(임대아파트). 감가상각 후 정산 약정. 유효성x, 소멸시효(5년)ㅇ

결론 = 발코니 확장비 지급 후 5년 지나기 전에(시효소멸) 소송 제기 해야 반환 가능

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요약

 

 

A. 발코니 확장 계약서 = 약관 ㅇ

B. 확장계약이 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호 등에 의헤 무효인지 ㅇ
1. 선택권 x 
 발코니 확장형으로 주택건설사업계획변경승인 및 사용검사가 이루어진 시기는 대부분의 원고들이 피고와 이 사건 각 임대차계약 내지 이 사건 발코니 확장계약을 체결하기 이전 시점으로 보이는바, 결국 피고는 이 사건 아파트 전체를 확장형으로 시공하기로 결정한 후 형식적으로 원고들과 별도의 계약을 체결하는 방식을 취한 것으로 보일 뿐 이를 두고 원고들이 스스로의 의사에 따라 입주할 세대의 발코니 확장 여부를 결정한 것이라고 평가하기는 어렵다.
2. 계약 무효 o

- 발코니 확장비용을 건축비에 가산해 임대보증금 산정에 반영하면 임대차 종료 시 반환해야. 이를 회피하기 위해 발코니 확장비용을 건축비에 포함하지 않고 별도의 계약으로 임차인들에게 부담시키고 감가상각으로 반환하지 않을 계획
- 확장 발코니는 반영구적인 것으로 건물의 내용연수에 근접 (단기 감가상각 대상 x)
- 설치품목 부분은 부속물매수청구 대상 
- 확장대금 미납과 임대차 계약 입주 제한은 견련성 없음 

C. 시효소멸? ㅇ
- 상행위 상법64조 시효 5년
- 이 사건 부당이득반환은 이행기 정합이 없는 채권으로 성립과 동시에 시효 진행, 납부로부터 각 소멸시효 진행

* 유익비상환청구로 본다면..?

 

 

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서울중앙지방법원 2022. 8. 30. 선고 2019가합579711 판결


원고들은 피고와 최초 입주한 원고들의 경우 임대차기간을 5년으로 하여 이 사건 아파트에 관한 이 사건 각 임대차계약을 체결하면서 발코니 확장 설치 계약(이하 ’이 사건 발코니 확장계약‘이라 한다)을 함께 체결하였는데, 이 사건 발코니 확장계약의 주요 내용은 다음과 같다.

 

 

3. 판단
가. 약관규제법 위반 여부
1) 이 사건 발코니 확장계약서가 약관에 해당하는지 여부
원고들이 피고와 이 사건 발코니 확장계약을 체결하였음은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 발코니 확장계약서는 피고가 다수의 상대방과 이 사건 아파트의 개별 세대에 관하여 발코니 확장 설치 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용이므로 약관규제법 제2조 제1호의 약관에 해당한다(일부 원고들의 계약서는 납부조건 및 확장금액이 수기로 수정된 사실은 앞서 본 바와 같으나 이는 위 원고들이 처음부터 이 사건 아파트를 임차한 것이 아니라 다른 임차인으로부터 이 사건 각 임대차계약을 승계하는 등의 경우에 해당하여 승계 시점까지의 감가상각을 적용한 납부조건 및 확장금액을 반영한 것에 불과하다).

2) 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호 등에 의한 무효 여부

가) 먼저 원고들이 피고와 이 사건 발코니 확장계약을 체결함에 있어 선택권 행사가 가능했는지 여부에 관하여 본다.

⑴ 앞에서 든 증거들, 갑 제69호증, 을가 제4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하면 피고가 작성한 이 사건 아파트의 입주자 모집공고문 유의사항에는 발코니 확장공사는 별도 계약품목으로 분양계약자가 선택 계약하는 사항이라는 점이 명시된 사실, 원고들은 이 사건 각 임대차계약과 별도로 이 사건 발코니 확장계약을 체결한 사실, 이 사건 아파트 도면이 발코니 확장 유무에 따라 기본형과 확장형으로 구분되어 작성된 사실을 인정할 수 있다.
⑵ 그러나 앞에서 든 증거들, 이 법원의 속초시청에 대한 사실조회 회신결과, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하면, 위 인정사실만으로 원고들이 이 사건 아파트 입주 여부를 결정하면서 추가 비용이 발생하는 발코니 확장 및 추가 품목 설치 여부에 관한 선택권을 행사할 수 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다(다른 임차인으로부터 임차인 지위를 승계한 일부 원고들의 경우도 이 사건 발코니 확장계약도 함께 승계하면서 위 계약에 의해 산정된 확장대금을 피고에게 지불한 후 퇴거 시 감각상각을 거친 금액을 반환 받아야하므로 처음부터 입주한 임차인과 다르게 볼 수는 없다).
① 속초시청의 사실조회 결과에 의하면 공동주택 발코니 확장을 위해서는 사업주체가 주택건설사업계획(변경)승인 신청 시 공동주택의 단위세대를 기본형과 발코니 확장형으로 정하고 그 단위세대 평면도 등 단위도서를 제출하여야 하는데, 이 사건 아파트 단위세대는 준공도면 상 발코니 확장형으로 시공되었으며, 이 사건 아파트 관련 주택건설사업은 2009. 5. 11. “발코니확장”을 변경사항으로 주택건설사업계획변경승인 되었고, 2009. 12. 18. 준공도면 상 발코니 확장형으로 사용검사 처리되었다.
② 이에 대하여 피고는 이 사건 아파트는 기본 세대와 확장 세대가 구별되는 것으로 발코니 확장을 선택한 입주자들에 의하여 사업계획변경승인 절차가 진행된 것으로 보아야 한다는 취지로 주장하나, 이 사건 아파트에 입주한 모든 임차인이 확장형을 선택하였다고 보는 것은 매우 이례적임에도 이 사건 아파트 중 확장형이 아닌 기본형으로 시공된 세대가 존재하는지 여부에 관한 자료를 전혀 제출하지 못하고 있다(위와 같은 자료를 확보하는 것이 불가능하다고 볼 수도 없다).
③ 더욱이 위와 같은 주택건설사업계획변경승인 및 사용검사가 이루어진 시기는 대부분의 원고들이 피고와 이 사건 각 임대차계약 내지 이 사건 발코니 확장계약을 체결하기 이전 시점으로 보이는바, 결국 피고는 이 사건 아파트 전체를 확장형으로 시공하기로 결정한 후 형식적으로 원고들과 별도의 계약을 체결하는 방식을 취한 것으로 보일 뿐 이를 두고 원고들이 스스로의 의사에 따라 입주할 세대의 발코니 확장 여부를 결정한 것이라고 평가하기는 어렵다.

나) 다음으로 이 사건 발코니 확장계약이 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 등에 해당하여 무효인지 여부에 관하여 본다.

⑴ 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는, 그 약관조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관조항을 작성‧사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 하며, 이와 같이 약관조항의 무효 사유에 해당하는 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’인지 여부는 그 약관조항에 의하여 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합하여 판단하여야 한다.
⑵ 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 제정된 구 임대주택법(2013. 6. 4. 법률 제11870호로 개정되기 전의 것, 이하 같다. 현재는 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 승계되었다)은 임대사업자가 자의적으로 임대보증금과 임대료를 정하는 것을 방지하기 위하여 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대조건에 관한 기준을 대통령령으로 정하도록 하였고(제20조 제1항), 그 위임에 따라 제정된 구 임대주택법 시행령(2015. 6. 30. 대통령령 제26369호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조는 구 주택법 제16조에 따른 공공건설임대주택의 최초 임대보증금과 임대료는 국토해양부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없도록(제1항) 정하고 있는바, 위와 같은 법령 내용 등을 종합하면 임대사업자와 임차인들 사이에 임대차계약 외에 별도의 계약체결 자체를 금지하고 있는 것은 아니며, 표준임대보증금 및 표준임대료 외에 어떠한 금원도 지급받아서는 아니 된다는 취지는 아닌 것으로 보이긴 한다.
그러나 구 임대주택법 시행규칙 [별표 1] 제2호 (라)목에 의하면 건축비는 최초 입주자 모집 공고 당시의 건축비로 하되, 그 상한 가격은 표준건축비로 하는데, 임 대사업자가 발코니새시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용을 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목으로 정하고 있는바 발코니 확장비용을 건축비에 가산하여 임대보증금 산정에 반영하였을 경우 임차인들로서는 임대차계약 종료 시 임대차계약에 의하여 위 돈을 회수할 수 있었을 것으로 보이나 피고는 전 세대에 발코니 확장을 하면서도 그 비용을 표준건축비에 포함하여 표준임대보증금에 반영한 것이 아니라 별도의 계약을 통해 임차인들에게 비용을 부담시키고, 여기에 이 사건 각 임대차계약에 의한 임대보증금은 80,000,000원인데 이 사건 발코니 확장계약에 의한 확장비용은 최초 입주 시를 기준으로 하면 9,670,000원으로 임대보증금 대비 약 12%에 해당하여 임차인들에게 적지 않은 경제적 부담으로 작용했을 것으로 보이는 점 등을 더하여 보면, 이 사건 발코니 확장계약이 고객에게 부당하게 불리하여 약관규제법을 위반한 것인지 판단함에 있어 위와 같은 사정, 선택권을 박탈당한 임차인들에게 그 투하자본의 회수가 보장되는지 및 그 밖에 다른 조항들이 원고들의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하는지 여부 등을 종합하여 판단해야 한다.
⑶ 살피건대, 위에서 든 사정들에 앞에서 든 증거들, 을가 제2, 3, 5, 6-1~2호증의 각 기재, 이 법원의 주식회사 BV, 주식회사 BW에 대한 각 사실조회 회신결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 더하여 보면, 이 사건 발코니 확장계약은 임대사업자인 피고가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관조항을 작성‧사용함으로써 건 전한 거래질서를 훼손하는 등 부당하게 불이익을 주었다고 봄이 상당하므로, 그 전부가 무효라고 봄이 상당하다(위와 같이 이 사건 발코니 확장계약 전체가 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호에 해당하여 무효라고 판단하였으므로 이와 선택적 관계에 있는 원고들의 약관규제법 제7조 제2호, 제11조 제1호 등과 관련된 주장에 대하여는 별도로 판단하지 아니한다).
① 이 사건 발코니 확장계약은 발코니 확장 공사 부분과 품목 설치 부분으로 구성되어 있다. 피고는 이 사건 감가상각비 조항에 따른 연 15% 비율의 감가상각은 설치품목 부분에만 해당하는 것이라는 취지로도 주장하나, 확장비용은 발코니 확장 부분과 품목 설치 부분 모두를 합한 금액으로 보이는 점, 확장된 발코니는 반영구적인 것으로 건물의 내용연수에 근접한다고 봄이 상당한데 이 사건 감가상각비 조항에 의하면 위 각 부분에 대하여 구분 없이 감가상각이 이루어지는 점(피고는 각 항목별 공사비 내역에 관한 자료가 존재하지 않는다고 하였다) 등을 고려하면 이 사건 감가상각비 조항 중 발코니 확장 공사 부분은 원고들에게 부당하게 불이익을 주는 조항에 해당한다고 봄이 상당하다.
② 나아가 이 사건 감가상각비 조항 중 설치품목 부분이 부속물매수청구권을 제한하는 것인지 보건대, 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건으로(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결 참조), 이 사건 발코니 확장계약에 따른 발코니 확장 등은 건물자체의 수선 내지 증·개축부분으로서 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구성부분을 이루는 것으로 봄이 상당하므로(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결 등 참조), 위 부속물매수청구권의 대상이라고 보기 어렵다. 그러나, 이 사건 발코니 확장계약 설치품목 중 주방기구인 가스오븐, 가스쿡탑, 화장대 등은 건물의 구성부분이 되지 아니하는 것으로서 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오게 하는 물건에 해당하므로 부속물로 봄이 상당하다. 이 사건 감가상각비 조항은 감가상각비를 결정함에 있어 5년의 임대기간 및 조달청 고시 내용연수(을가 제5호증) 등을 고려한 것으로 보이긴 하나 임차인들에게 계약 체결 여부에 관한 선택권이 보장되지 않은 이상 피고의 일방적 의사에 의해 투하자본의 회수 정도를 제한하는 결과를 초래하는 불리한 조항에 해당한다고 봄이 상당하다.
③ 그 밖에도 이 사건 발코니 확장계약 유의사항 제8항에서는 하자보수기간을 1년으로 정하고 있는데 이는 하자담보책임기간을 규정한 관련 법령에 비추어 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 것에 해당하며, 제4항에서는 아파트 사용승인 후 입주 시 잔금을 납부하지 않을 경우 입주를 금지하고 있는데 이 사건 발코니 확장계약은 이 사건 각 임대차계약과 별개의 계약이므로 확장대금을 일부 납부하지 않았다 하여 입주 자체를 제한하는 것은 선택권을 박탈당한 원고들에게 입주마저 제한하는 것으로 과도한 조치에 해당할 여지가 있다.
④ 비록 원고들은 이 사건 각 임대차계약과 별도로 피고와 추가적으로 이 사건 발코니 확장계약을 체결하면서 유의사항 제9항 제4호로 발코니 확장계약에 따른 비용은 분양전환 시 분양전환가격 산정에서 제외된다는 점을 규정하였고, 실제로 분양가격산정을 목적으로 한 감정평가에 발코니 확장 등은 임차인의 부담으로 설치되었으므로 고려하지 않은 것으로 보이긴 하나 이 사건 발코니 확장계약에 관한 선택권이 보장되지 않았고 위와 같은 사정들을 종합하면 달리 볼 것은 아니다.

나. 피고의 부당이득 반환의무 및 범위
피고는 원고들과 사이에 이 사건 발코니 확장계약을 체결하고 원고들로부터 그 확장대금을 수령하였으나 위 계약은 약관규제법을 위반하여 무효이므로 피고는 법률상 원인 없이 위 확장대금에 해당하는 금액 상당의 이득을 얻었으며, 원고들에게 같은 금액 상당의 손해를 가한 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고들에게 위 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(이하 ’이 사건 부당이득반환채권‘이라 한다).

다. 피고의 소멸시효 항변에 관한 판단

2) 구체적 판단
가) 살피건대, 상행위로부터 생긴 채권뿐 아니라 이에 준하는 채권에도 상법 제64조가 적용되거나 유추적용될 수 있는데(대법원 2003. 4. 8. 선고 2002다64957, 64964 판결, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다214871 판결 등 참조), 원고들이 구하는 이 사건 부당이득반환채권은 피고가 상행위로 체결한 이 사건 발코니 확장계약의 체결이라는 상행위로 인한 채권으로서 근본적으로 상행위에 해당하는 이 사건 발코니 확장계약에 기초하여 발생한 것으로 볼 수 있고, 피고가 다수의 임차인들과 이 사건 발코니 확장계약을 체결하였다가 위 계약이 약관규제법 위반에 따라 무효가 됨으로써 반환의무를 부담하게 된 사정을 비롯한 부당이득채권의 발생 경위나 원인 등에 비추어 그로 인한 거래관계를 신속하게 해결할 필요가 있으므로, 그 소멸시효 기간은 상법 제64조가 적용되어 5년으로 봄이 타당하다.
이 사건 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 그 성립과 동시에 소멸시효가 진행하는바, 원고들의 피고에 대한 부당이득반환채권은 납부조건에 따라 확장금액(계약금, 중도금 잔금 등)을 지급한 때로부터 각각의 소멸시효가 진행한다할 것이고, 이 사건 소가 2019. 11. 8. 제기되었음은 기록상 명백하므로, 원고 S, AJ, BB, BD을 제외한 나머지 원고들의 부당이득반환채권은 2019. 11. 8.부터 역산하여 5년이 경과한 2014. 11. 8. 이전에 피고에게 확장금액을 지급하였으므로 시효로 소멸하였다.
피고의 위 원고들에 대한 소멸시효 항변은 이유 있다.

 

 

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