종중 부동산 거래시 유의

1. 종중은 "땅이 김 씨에 의해 2013년 불법 매각됐다"며 48세대 주민 등을 상대로 소유권이전등기 말소등기청구소송을 제기
2. 종종 규약과 종중 총회 등 적절한 절차를 거쳐야 절차 안거치면 무효
3. 절대적 무효화 원칙 아래에서는 한 거래에 문제가 있을 때 그 뒤에 있는 모든 거래를 부정
4. 종중 총회가 유효한 것인지, 선임된 대표가 적법한 대표자인지, 대표권이 사라지진 않았는지 파악해야 하는데, 확인이 사실상 불가능

 

 

종중 부동산 등기 예시

 

 

 

"기자님 집도 혹시 몰라요"…내 등기부등본도 불안해졌다 [취재파일] (naver.com)

여러 번 전매를 거친 해당 토지에는 2014년부터 주택단지가 조성되기 시작합니다. 하나둘씩 입주하기 시작해 모두 48세대 주택이 들어섰습니다. 거래도 자유롭게 이뤄졌습니다. 처음부터 분양받아 10년째 거주 중인 이, 매매를 통해 입주한 이가 섞여있었습니다.

시간이 흘러 2021년. 그 사이 전 종중 회장인 김 씨는 종중 재산 횡령 등 혐의로 실형을 선고받았습니다. 갑자기 종중은 "땅이 김 씨에 의해 2013년 불법 매각됐다"며 48세대 주민 등을 상대로 소유권이전등기 말소등기청구소송을 제기합니다. 이때부터 땅 위의 집들은 모두 가처분 대상에 올랐고, 주민들은 거래는커녕 주택담보대출도 받기 힘들어졌습니다.

2023년 11월, 수원지방법원 성남지원은 종중의 주장에 손을 들어줍니다. "2013년 이루어진 종중과 건설회사 간의 매매 계약이 적법한 절차를 거치지 않았기 때문에 무효고, 이후 이뤄진 이전등기 역시 모두 무효"라는 이유였습니다.

 "종중 소유 재산은 종중원의 공동소유에 속함으로, 그 관리 및 처분에 관해 종종 규약과 종중 총회 등 적절한 절차를 거쳐야 한다"며 "이런 절차를 거치지 않고 종중 대표자와 부동산을 매매하는 계약을 체결했다면 무효"라는 판결을 내립니다 (대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다22881 판결)

절대적 무효화 원칙 아래에서는 한 거래에 문제가 있을 때 그 뒤에 있는 모든 거래를 부정합니다. 즉 종중 재산 처분을 무효로 하는 판단이 나오면, 이후 이어온 모든 거래까지 무효

내부 규약만 있으면 그 존재가 인정되고 있는데, 그 대표도, 그 안에 있는 구성원들이 누군지도, 명확하게 확인할 길이 없습니다. 그럼에도 불구하고 대법원은 종중의 규약·총회를 따라야지만 부동산 거래가 유효하게 일어날 수 있다는 법리를 고수하고 있습니다.

종중 땅을 사려는 사람 입장이 되어보면 이해가 쉽습니다. 이 땅을 팔기로 한 종중 총회가 유효한 것인지, 선임된 대표가 적법한 대표자인지, 대표권이 사라지진 않았는지 파악해야 하는데, 확인이 사실상 불가능에 가깝죠. 이대로라면 언제든 종중이 "총회에 문제가 있었다"라며 문제를 제기하면, 소유권을 잃을 처지에 놓일 수 있다..

"기자님 집도 혹시 몰라요"…내 등기부등본도 불안해졌다 [취재파일]

 

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