분양가 상한제 주택 실거주 의무 3년 유예, 임차인 1년만 연장하는 경우

○ 분양가 상한제 주택 실거주 의무 위반시 불이익 내용 ;

lh에서 주택 매입 (매입가=분양가+은행이자율 정도 더한 금액)
+ 단순 위반시 과태료 3천 / 의도적 위반시 1년 이하 또는 벌금 1000이하


○ 실거주 유예를 3년으로 애매하게 정한 것은 :

입주시 바로 전세가 구해지는 경우는 전세 2년+1년 할 수 있으나
애매하게 입주시점 후 2~3개월 정도 늦게 전세 구해지는 경우는 
전세 2년만 하고 나머지 몇 개월 기간은 
전세해지 후 실거주 위한 준비기간을 준 것으로 보임


○ 다만 최초입주시부터 전세를 구하게 되어 
최초 2년 거주 후
별도 계약으로 1년 약정 하는 경우가 있을 수 있음
(갱신요구권은 실거주 이유로 거절)


1년만 살기로 하는 약정은 유효(법4조1항)
이 약정 만으로는 임차인에게 불리한 것으로 보이지 않음

 

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

○ 다만 1년 기간은 임차인만 주장 가능하고, 임대인이 독자적으로 1년 기간 만료 이유로 퇴거를 구할수는 없음.(법4조1항)

따라서 1년이 지나도 퇴거하지 않는 경우
임대인으로서는 실거주 의무 위반이 되어 상기의 불이익을 받을 수도 있음.
결국 1년 거주 기간 특약에 더하여,
'(보증금 미반환 경우는 제외하고) 임차인이 1년 거주 이후 퇴거하지 않는 경우, 
임대인에게 부과된 과태료나 벌금에 상당하는 금액 +
lh매입시점의 해당 주택의 실거래가와 lh의 매입가 사이의 차액에 상응하는 금액
에 대한 손해배상 책임, 위약벌 책임'을 
특약으로 병과할 가능성도 있음.

○ 이러한 특약이 병과된 경우에는 임차인에게 불리한 약정인지 따져볼 여지 :

다만 임차인을 1년 거주 후 퇴거시키는 것이
매도나 신규임차의 목적이 아니라 임대인 실거주를 위한 목적이고,
(법은 임대인의 임의적 실거주를 위해서는 강력한 갱신청구권도 거절할 수 있도록 규정하고 있는데)
이번 실거주는 주택법에 의해 의무화된 것이며,
사전에 이러한 사정과 이유를 설명하여 상호 합의하에 1년 계약이 체결된 것이고,
임차인은 최초 1년만 거주한 것이 아니라 이미 2년 거주 후 1년을 더하여 총 3년 거주한 것이므로 주거의 안정에 큰 위협을 가하는 것이라 보기 어려우며,
또한 만일 1년이 아닌 6개월 정도의 단기로 계약을 맺었다면
(특약이 없는 이상) 법 11조에 따라 임대차보호법 적용이 배제되고
민법이 적용되어 636, 639조에 따라 그 단기 임대차 기간은 유효할 여지가 큰 점 등을 고려하면

1년 약정 + 미퇴거시 손해배상 특약이
임차인에게 일방적으로 불리한 특약으로 보기는 어렵지 않을지.

주택임대차법 제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 민법 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다. 제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. ②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.