전세권자(등기有) 임의경매 신청시 준비사항 및 주의사항

보증금을 돌려받지 못하고 있는 경우

'전세권 등기'를 설정한 전세권자는

(일반적으로는) 판결 없이 임의경매 신청 가능함

 

아래는 구체적인 방법

 

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1. 내용증명

 

 '만기에 전세목적물을 인도하고 전세권설정등기말소에 필요한 서류(전세권등기필증)를 교부할테니, 그 때까지 전세금을 지급하여 주기 바란다.' 내용 + '아래 설명에 따른 사진'을 첨부하여 상대방에게 '내용증명' 보내기

* 내용증명 보내는 이유 : 추후 경매신청시 내용증명 도달사실 함께 제출해야 (전세권자가 집 인도 및 전세권등기말소서류 줄 준비 다해놨다 = 이행제공 하였다는 사실 입증)

** 채무자(임대인)가 내용증명 받을 당시 현실적으로 이행제공 못받았다고 항변할 가능성 있음.
채무자가 항변하는 경우 채권자로서는 현실적인 이행제공을 하였다는 점에 관한 소명자료(위 내용증명 발송 당시에 전세권설정등기의 말소등기절차에 필요한 서류를 갖추었는지 여부 등)를 제출해야
(ex. 내용증명 보낼 당시의 신문[날짜 보이게]과 전세권등기필증을 함께 사진 찍어서 내용증명 본문에 사진 첨부하여 발송 등등..)

 

2. 임차권 등기 신청
(법원 전자소송 가능, 아래 양식 참조)

임차권등기명령신청양식.hwp

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* 경매 진행되어 낙찰되면 '전세권등기'는 말소됨. 보증금 전부 변제받지 못하는 경우 전세권등기'만' 되어있으면 대항력이 없어 집을 낙찰자에게 넘겨줘야 하므로 남은 보증금 받기 어려움. 
'임차권등기'도 함께 해두는 경우 경매로 전세권등기가 말소되더라도 (다른 선순위 권리 없다면) 임차권등기에 기초하여 계속 집을 점유사용 할 수 있음. 결국 낙찰자는 임차권등기 말소를 위해 잔여 보증금을 변제해 주어야 함.

 

3. 임의경매 신청
(법원 전자소송 가능, 아래 양식 참조)

부동산임의경매신청서.hwp

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- 신청서 내용 중 '대여'는 '임대차'로, '근저당설정등기'는 '전세권설정등기'로 수정

 

* 경매계에서 연락와서 경매가 '임차권등기와 전세권등기 중' 무엇에 기초한 것이냐 물어보면, 전세권등기에 기한 경매라고 답변해야.
임차권등기에 기초해서는 전부 배당받지 못하는 경우 계속 거주할 것이라고 답변.

 

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전자소송 (scourt.go.kr)

 

 

cf.

이미 전세권설정등기가 마쳐진 주택을 대상으로 임차권등기의 기입이 촉탁된 경우 등기관이 당해 등기촉탁을 수리할 수 있는지 여부 (일부 선례변경) :: 변호사 貯 장고 (tistory.com)

 

 

▶메일/ 강의/ 전세사기(체크리스트) :: 변호사 貯 장고 (tistory.com)