업종 제한 이유로 계약 거절시 권리금 손해배상 가능성

대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결 [손해배상(기)] 

판시사항

 

갑이 을 등으로부터 상가를 임차하여 일반음식점업을 하다가 실내포차 영업을 하려는 병과 권리금 계약을 체결하고 을 등에게 신규임차인 병과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였는데, 을 등이 실내포차에서 발생하는 음식 냄새 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 거절하자, 갑이 병과 위 권리금 계약을 해제하고 상가를 을 등에게 인도한 사안에서, 갑이 을 등과 위 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵고, 신규임차인 병에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하는 등 을 등이 정당한 사유 없이 갑이 주선한 신규임차인이 되려는 병과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 을 등의 손해배상책임을 인정한 사례

 

* 임대인, 임차인 사이 업종 제한 약정이 있었음을 인정x

 

 

 

> 정당한 사유가 있어 손해배상 책임이 없다고 본 사례

 

서울중앙지방법원 2022. 5. 11. 선고 2020나57785 판결

나. 판단
1) 갑 제4 내지 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 B은 2018. 9. 말경 원고로부터 세탁소와 새로 임대차계약을 체결해 달라는 요청을 받고 세탁소에게는 임대하지 않겠다고 한 사실, 원고가 2018. 10. 9. 피고 B에게 세탁소가 아닌 업종을 찾아보았으나 마땅치 않으니 세탁소와 임대차계약을 체결해 달라고 하자 피고 B은 그렇다면 월차임을 170만 원에서 225만 원으로 증액해야 한다고 한 사실, 피고 B은 같은 달 12. 원고에게 다시 재건축 입주 단지 내 상가임을 감안하여 월차임을 240만 원으로 해 달라고 한 사실, 원고가 같은 달 13. I에게 피고 B이 보증금 3,000만 원에 월차임 240만 원을 원한다고 전하자 I는 원고에게 보증금 2,000만 원에 월차임 180만 원 이상으로는 어렵다고 한 사실, 2018. 11. 2. 원고와 피고 B, I가 함께 만난 자리에서 피고 B은 I에게, 피고 C이 세탁소는 안된다고 하고, 자신도 세탁소는 냄새가 나고 업종변경이 쉽지 않으므로 결론적으로 세탁소에게는 임대하지 않을 것이라는 취지로 반복하여 말을 하였고, 원고에게 세탁소는 안 된다고 하니 원고가 본인이 이 사건 상가를 계속 임차하겠다고 하여 확실하게 다 끝났다고 생각했다고 말한 사실, 당시 피고 B과 I 사이에 월차임에 관한 이야기는 없었던 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하면, 피고들이 이 사건 상가에 관하여 I와의 임대차계약체결을 거절한 이유는 월차임에 관하여 합의가 이루어지지 않았기 때문이 아니라 피고들이 I가 이 사건 상가에서 세탁소를 운영하려고 하는 것이 마음에 들지 않기 때문인 것으로 봄이 상당하다.
2) 임대인의 지위에 있는 피고들은 원고가 주선한 신규임차인인 I가 종전과 달리 이 사건 상가에서 세탁소를 운영하려 한다는 이유로 I에게 임대차 계약체결 거절하였다. 이러한 경우 피고들에게 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있는지 살펴본다.
상가건물임대차보호법 제10조의4의 입법취지는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방지함으로써 임차인이 형성한 영업적 가치를 보호하고, 임차인이 투자한 비용 및 영업적 가치를 회수할 기회를 보호하기 위한 것이나, 같은 법 제제10조의4 제1항 제4호는 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 권리금 회수기회를 방해하는 행위로 규정하고 있는바, ‘정당한 사유’를 엄격하게 해석할 경우 임대인의 계약 체결의 자유 및 재산권을 지나치게 제한될 우려도 있는 점 등을 고려하면, 여기에서 임대인에게 ‘정당한 사유’가 있는지 여부는 임대인의 재산권과 계약 체결의 자유 보장의 필요성과 함께 임차인이 형성한 영업의 가치 및 임차인의 투하 자본 회수 보호의 필요성을 종합적으로 고려하여 구체적인 사정에 따라 판단하여야 할 것이다.
앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 임차인이 세탁소 영업을 하는 경우 이 사건 상가에 세탁소에 필요한 설비 등을 설치하고 건물의 구조를 변경(내벽 철거 및 환풍기 설치 등)할 개연성이 높고, 이후 다른 업종으로 변경도 쉽지 않을 것으로 보이는 점, ② 세탁소의 경우 세탁과정에서 먼지, 세탁소 특유의 불쾌한 냄새가 발생될 수 있고, 피고들은 이점에서 세탁소 영업을 목적으로 하는 임대차계약체결을 거절하고 있는바(원고가 이 사건 상가에서 공인중개사사무실을 운영하기 이전에는 소외 K 의상수선실을 운영한 것으로 보이기는 하나, 의상수선설의 경우 피고들의 거절사유로 삼는 건물의 구조 변경이 수반된다거나 불쾌한 냄새가 난다고 보기 어렵다), 임대인에게 기존 업종과 전혀 다른 업종의 임차인을 주선할 경우에도 임대차계약을 체결할 의무를 부담하고, 이를 거절할 경우 권리금 상당의 손해배상책임을 부담시키는 것은 과도한 재산권의 제한으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인이 그곳에서 세탁업을 영위하려고 한다는 이유로 임대차계약체결을 거절하는 것은 정당한 사유가 있다고 봄이 상당하다.

 

 

 

> 업종변경 의사 타진만으로는 방해행위 아니지만, 최대한 회수기회 보장해야 한다는 판결

 

서울서부지방법원 2022. 11. 18. 선고 2022나46920, 2022나46937 판결

나. 판단
(1) 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 성립 여부
앞서 든 증거들, 갑 제13, 16, 17호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 의하면, 반소피고는 반소원고가 주선한 신규임차인 C과의 임대차계약의 체결을 정당한 사유 없이 거절함으로써 반소원고의 권리금 회수기회를 방해하고, 그로 인하여 반소원고에게 손해를 가하였다고 봄이 타당하다. 따라서 반소피고는 반소원고에게 그 손해를 배상할 의무가 있다.
(가) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호는, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하면서, 같은 조 제2항에서 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(제2호), 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호), 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(제4호)에는 정당한 사유가 있는 것으로 규정하고 있다.
전체 임대차기간이 10년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하고, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호<각주2>에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없는바(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결), 상가임대차법 제10조의4는 임차인이 상가 운영을 통해 형성한 영업권을 보호하기 위하여 권리금 회수기회 보호의무를 임대인에게 부과하였다고 보아야 한다. 즉 임대인이 스스로 불이익을 감수하면서 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 등 임차인이 형성한 영업권을 소멸시켰다고 평가되지 아니하는 이상, 권리금 회수기회를 방해한 임대인은 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.
즉 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 정당하게 거절할 수 있는 사유들을 구체적으로 규정해 놓은 취지는, 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제2항에서 정한 사유가 아닌 다른 사유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 경우 원칙적으로는 임대차계약 체결 거절에 정당한 사유가 없는 것으로 보고, 기타 제반 사정을 고려하여 그 사유가 위 상가임대차법 제10조의4 제2항에서 정한 사유에 준하는 경우라고 판단되는 예외적인 경우에만 임대차계약 체결 거절에 정당한 사유가 인정되는 것으로 해석함이 타당하다.
(나) 제1심 감정인 D의 감정결과 및 이 법원의 제1심 감정인 D에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 상가에 관한 권리금 58,200,000원은 이 사건 상가가 동일 또는 유사한 업종으로 운영되는 것을 상정한 감정가이고, 고객별 단가가 상대적으로 높은 일본식 선술집으로 운영되는 경우 이 사건 상가의 권리금이 더 높은 금액으로 책정될 것임을 알 수 있다. 이와 같이 고객별 단가를 고려한다면 이 사건 상가가 커피전문점이나 베이커리로 운영될 것을 가정하는 경우 권리금은 상대적으로 더 낮게 책정될 것으로 보이므로, 반소원고가 커피전문점이나 베이커리를 운영하려는 신규임차인을 주선하는 것은 반소원고의 권리금 회수에 비교적 불리한 것으로 판단된다.
(다) 반소피고가 이 사건 상가의 업종을 커피전문점이나 베이커리로 변경하기로 하고 그와 같은 의사를 반소원고에게 통보하였다는 것만으로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립한다고 볼 수는 없다. 그러나 그와 같은 경우에도 반소피고로서는 최대한 반소원고가 권리금을 회수할 수 있도록 그 기회를 보장해 주어야 하는바, 근시일 내에 업종 변경이 여의치 않은 경우에는 반소원고와의 협의를 통하여 반소원고에게 반소피고가 원하는 업종의 신규임차인을 물색할 수 있는 충분한 시간을 제공하여 주고, 그와 같은 신규임차인 물색이 현실적으로 어렵거나 업종변경이 위에서 본 바와 같이 반소원고에게 경제적 손해를 가하는 것일 경우에는 업종변경 계획을 수정하는 것도 필요하다고 판단된다.
그런데 반소피고는 이 사건 상가의 소유권을 취득한 이후 2021. 5.경까지 사이에 반소원고에게 이 사건 상가의 업종을 변경하고자 한다는 의사를 표시하였고, 그로부터 6개월이 지나기 전인 2021. 9. 10. 이 사건 상가의 임대차가 종료되었다. 그 사이에 반소피고는 2021. 6. 1. 반소원고에 대하여 이 사건 상가에 대한 인도소송을 제기하였고, 이에 반소원고는 2021. 6. 18.자 답변서를 통하여 반소피고가 정당한 사유 없이 C과의 임대차계약 체결을 거절하여 반소원고가 권리금을 회수하지 못하는 손해가 발생하였다는 취지를 진술하고 그 이후 이 사건 반소를 제기하였으며, 앞서 본 바와 같이 2021. 9. 10. 반소피고에게 이 사건 상가를 인도하였다.
이에 비추어 본다면 반소피고는 반소원고가 상가임대차법 제10조의4 제1항에 정해진 6개월의 기간 동안 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있는 기회를 제대로 보장하지 않은 것으로 보이고, 위에서 본 바와 같이 반소피고의 업종변경 요구가 반소원고에게 경제적 손해를 입히는 것임에도 불구하고 반소피고는 반소원고에게 신규임차인 주선 기간을 연장하여 주거나 업종변경 계획 등에 관하여 반소원고와 협의하는 등의 태도를 보이지 아니하고 오히려 반소원고에게 일방적으로 이 사건 상가의 명도를 구하는 소를 제기하여 반소원고와의 협조를 더욱 어렵게 만들었다.
이와 같은 모든 제반 사정들을 고려하면, 반소피고는 반소원고에게 그가 이 사건 상가의 권리금을 회수할 수 있는 기회를 충분히 제공하였다고 보기 어렵다.
(2) 손해의 범위
(가) 상가임대차법 제10조의4 제3항에 의하면, 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 아니함에 따라 임차인에게 배상할 책임이 있는 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
임대차 종료 당시 이 사건 상가의 권리금이 58,520,000원 상당인 사실 및 반소원고가 C으로부터 지급받기로 하였던 권리금은 50,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 반소피고가 배상하여야 할 손해액의 기준은 50,000,000원이다.
(나) 한편 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있는바, 앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 비록 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 임대인의 의무가 법률로 명문화되어 있기는 하나 상가건물의 소유자인 임대인이 상가에 유치하고자 하는 업종에 관한 선택권은 재산권의 일부로서 이 역시 보장되어야 할 가치가 있는 점, ② 반소피고는 반소원고가 커피전문점이나 베이커리를 운영할 신규임차인을 주선하였다면 그 임차인과는 임대차계약을 체결할 의도는 있었던 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 상가의 위치, 건물의 상태, 주변 상권 등을 고려하였을 때 커피전문점이나 베이커리를 운영하려는 임차인을 구하는 것이 전혀 불가능하다고 보기는 어려운 점 등을 종합하면, 반소피고가 반소원고에게 지급해야 할 금액은 15,000,000원으로 제한함이 타당하다.
(3) 소결
따라서 반소피고는 반소원고에게 15,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 상가의 임대차 종료일 다음날인 2021. 9. 11.부터 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심판결 선고일인 2022. 8. 11.까지 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

 

 

> 업종을 매우 제한적으로 제시하여 방해행위로 인정한 사안

 

대구지방법원 2023. 3. 10. 선고 2021나322751 판결

나. 판단
1) 손해배상책임의 성립
(가) 관련 법리
임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 등 참조). 임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 찾아 권리금계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조).
(나) 구체적 판단
(1) 앞에서 인정한 사실에 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제3, 4, 15 내지 19호증, 을 제2호증의 각 기재, 이 법원 증인 E의 서면증언 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하여 보면, 피고는 원고에 대하여 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지 피고가 임대차계약을 체결할 의사가 있는 신규 임차인의 업종 및 규모를 매우 제한적으로 제시하면서, 만약 위 조건에 부합하지 않는 신규 임차인을 주선할 경우에는 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 태도를 명확히 하였고, 그로 인하여 원고로 하여금 신규 임차인을 주선하는 것을 불가능하거나 현저히 곤란하게 만들어 스스로 단념하도록 하였다고 봄이 상당하다. 피고의 이러한 행위는 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것과 동일하다고 평가되는바, 이는 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 볼 수 있다. 따라서 피고는 원고에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 부담한다.
➀ 원고의 남편 F(이하 ‘F’라 한다)는 임대차기간 만료 5개월 전인 2020. 6.경 피고와 통화를 하면서 “신규 임차인이 되려는 사람과 8,000만 원 정도의 권리금계약 체결에 관한 협의를 하고 있다.”는 취지를 알렸고, 같은 해 9. 7. 피고에게 신규 임대차계약을 체결할 의사가 있는지를 물으면서 “신규 임차인이 되려는 사람도 더 이상은 못 기다린다는 이야기를 했다.”고 말하면서 피고에게 “오늘이나 내일 중 위 신규 임차인이 되려는 사람에게 연락을 취해 달라.”고 요청하였다.
➁ F는 2020. 9. 9. 피고와 통화를 하면서 “신규 임차인이 되려는 사람도 프랜차이즈가 아닌 개인 식당으로 고깃집을 운영하는 사람이다. 삼겹살도 팔고 원고처럼 식당을 운영한다. 가족분들이 함께 식당을 운영한다. 연세는 50대 중후반 정도이다. 계약서를 쓸 때 최소 못해도 5년 이상을 할 수 있게끔 조치를 취하여 주기를 바라고 있다.”고 말하였다. 이는 피고의 요구에 따라 신규 임차인이 되려는 사람과 피고가 만날 시간과 장소를 주선하여 피고에게 신규 임차인이 되려는 자에 관한 보증금이나 차임 지급 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무 이행 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공한 것으로 볼 수 있다.
➂ 신규 임차인이 되려는 사람은 이 사건 부동산이 임대차 매물로 나온 것을 보고 공인중개사 E에게 중개를 의뢰하였고, 원고와 협의를 통하여 권리금의 액수를 당초 원고가 제시한 8,000만 원에서 최종적으로 4,000만 원으로 정하는 데까지 협의를 진행하였던 것으로 보인다. 또한 원고와 신규 임차인이 되려는 사람은 신규 임대차의 월차임이 원고의 월차임 230만 원보다 10만 원 증액된 240만 원으로 정해질 것으로 예상되자 증액된 부분을 원고가 부담하기로 하는 내용의 합의까지 하였다.
➃ 한편 피고는 2020. 9. 9. F와 통화를 하면서 “자신의 처 G(이하 ‘G’이라 한다)과 신규 임대차에 대하여 이야기를 해보았는데 프랜차이즈가 들어왔으면 좋겠다.”는 취지로 이야기를 하다가 다시 “프랜차이즈가 문제가 아니다.”라는 취지로 이야기를 하기도 하였고, “신규 임차인이 되려는 사람을 만나보고 결정 할 수 있도록 자리를 주선해 달라.”고 요청하였다. 원고는 같은 주 토요일 오후에 E이 운영하는 H부동산에서 피고와 신규 임차인이 되려는 사람 간의 만남을 주선하였다.
➄ G은 피고와 함께 신규 임차인이 되려는 사람을 만난 자리에서 공인중개사 E에게 “권리금계약 협의과정에서 임대인에게 왜 연락을 안 했냐.”며 불만을 표시하였고, “신규 임대차계약을 체결하면 차임을 1년에 5%, 2년이면 10% 올릴 수 있는 거 아니냐.”라고 마치 신규 임대차계약 체결 후에 차임을 증액할 것 같은 태도를 취하였으며, E이 “한 번 인상할 수 있고 5%까지 가능하다.”, “새로운 임차인이 권리금을 지불하고 들어왔는데, 재개발 시행으로 건물을 비워야 될 경우에는 시설비 등 주인이 생각을 해줘야 한다.”는 등의 이야기를 하자, E에게 ‘자기 편을 안들어 준다’는 이유로 불만을 표시하였다. 또한 G은 당시 피고와 F 사이에 신규 임차인 및 권리금계약에 관하여 나눈 협의 내용을 대부분 모른다는 취지로 이야기를 하면서 위와 같은 발언을 하였기에 신규 임차인이 되려고 하였던 사람은 더 이상 권리금계약이나 임대차계약을 진행하는 것이 의미 없다고 판단하여 이를 단념한 것으로 보인다.
⑥ G은 2020. 11. 18. F와 통화하면서 “신규 임차인이 되려던 사람은 돼지고기 집을 한다고 했는데, 실제로는 막창집이었다.”, “막창집은 새벽까지 가게 문을 열어놔서 민원이 들어올 것이다.”, “원고가 운영하는 D은 체인점이고 괜찮다고 하니까 세를 놓은 것이다.”, “새로운 임차인이 D을 할 사람이면 안 되겠냐.”, “D 정도의 인지도가 있어야 한다.”, “고급 한정식 이런 것은 괜찮다.”는 등의 말을 하였다. 이와 같이 피고는 임대차계약을 체결할 의사가 있는 임차인의 업종 및 규모를 매우 제한적으로 제시하였고, 원고가 위 조건에 부합하지 않는 신규 임차인을 주선할 경우에는 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 태도를 명확히 하였다. 이러한 태도는 임대인으로서 희망하는 업종에 관하여 의견을 제시하는 정도에 그치는 것이 아니라, 원고의 주선에 의한 신규 임대차계약의 체결을 현저히 곤란한 것으로 만들어 원고로 하여금 신규 임차인을 주선하는 것을 스스로 단념하게 만드는 것이라 봄이 타당하다.
⑦ 원고는 임대차계약 기간 만료 후에도 피고와 합의 하에 계속하여 ‘D 다사점’을 운영하면서 피고에게 신규 임차인을 주선하려고 하였고, 2020. 11. 21. I부동산을 운영하는 공인중개사 J을 통하여 피고에게 신생 프랜차이즈 본사를 입점하여 고기집을 운영하려는 신규 임차인을 소개하려고 하였지만, G은 이름 있는 회사가 아니라는 이유로 임대차계약 체결 의사가 없음을 표시하였다. 원고는 권리금을 회수하지 못하는 상태에서 적자가 계속되자 2020. 12.경에 이르러 ‘D 다사점’을 폐업하였다.
⑧ 한편 피고는, 상가임대차법 제10조의4 제1항이 임대인은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 임차인의 권리금회수 기회를 방해하여서는 안 된다고 규정하고 있음을 이유로, 권리금 회수 방해 여부를 판단함에 있어서 임대차기간 만료 이후의 사정은 고려할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 위 규정은 권리금 회수 방해의 성립 여부를 판단하는 기간의 종기를 ‘임대차기간 만료 시’가 아닌 ‘임대차 종료 시’까지로 규정하고 있는 점, 임차인의 권리금 회수를 실질적으로 보장하고, 임대인에 대하여 그 방해금지의무를 부과는 법적 근거를 마련하기 위하여 위 규정이 마련된 점 등을 고려하면, 위 규정 중 ‘임대차 종료 시’는 임대차 관계가 실제 종료되는 때를 말한다고 할 것인바, 이 사건과 같이 임대인과 임차인 사이에 합의로 당초 약정한 기간이 만료 이후에도 임대차 관계가 지속된 경우 그 늘어난 기간 중에 임대인이 임차인의 권리금 회수 방해한 경우에도 손해배상책임이 성립한다.
⑨ 나아가 피고는, 원고가 2020. 12월경 스스로 권리금 회수 기회를 포기한 것이라 주장하므로 보건대, F가 2020. 12. 2. 피고와 통화하면서 같은 달 31.까지 이 사건 건물을 인도하겠으니 보증금 반환을 요구하면서, ‘권리금을 받고 싶지 않다’는 취지로 말한 사실은 인정된다. 그러나 앞에서 든 사정을 종합하여 보면, 원고는 피고나 G이 제시하는 매우 제한적인 업종 및 규모에 해당하는 신규 임차인을 주선하는 데 성공하지 못하는 이상 계속되는 영업상 적자에도 불구하고 차임을 지급해야 하는 상황에서 어쩔 수 없이 임대차계약을 종료한 것에 불과하다고 할 것이지, 권리금 회수 기회를 스스로 포기한 것이라 판단되지는 않는다.
2) 손해배상책임의 범위
상가임대차법 제10조의4 제3항은 “임대인이 제1항을 위반한 경우 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.”고 규정하고 있다.
앞에서 든 증거, 을 제3호증의 기재, 이 법원 감정인 K에 대한 감정촉탁결과 및 변론 전체 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정, 즉 ① 원고는 2020. 6.경부터 신규 임차인이 되려는 사람과 권리금계약에 관한 협의를 시작하여 권리금의 액수를 당초 8,000만 원에서 최종적으로 4,000만 원 정도까지 낮추는 협의를 하였던 점, ② 위 감정인은 원고가 설치한 시설의 가치인 유형 자산 감정평가액을 점포내부인테리어 가액 47,800,000원, 전기증설비용 5,000,000원, 하수도원인자부담금 8,400,00원으로 각 평가하고, 시설가치를 제외한 무형자산의 감정평가액을 26,700,00원으로 각 평가한 점, ③ 그런데 유형자산과 관련하여 신규 임차인이 되려고 하였던 막창집 운영자는 당초 원고가 ‘D 다사점’ 운영을 위하여 설치한 시설을 그대로 사용하려고 하였으나, 이후에는 자신의 영업과 맞지 않는다고 보아 새로 시설을 설치하려고도 하였던 것으로 보이는 점, ④ 유형자산 중 전기증설비용은 유형자산으로서 권리금에 포함될 여지가 있다고 보이나, 원고는 전기증설비용 및 하수도원인자부담금이 유익비에 해당함을 전제로 유익비상환청구를 하고 있으며, 아래에서 보듯이 특약을 통하여 그 상환청구권을 포기한 점 등을 종합하여 보면, 피고의 권리금 회수 방해로 원고가 입은 손해는 무형자산의 감정평가액에 해당하는 26,700,000원이라고 인정된다. 원고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.