임대차 원상회복 관련 판결들

대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 [손해배상(기)] [공2000.2.1.(99),263]
[1] 임대차 목적물이 훼손된 경우에 그 수리나 원상복구가 불가능하다면 훼손 당시의 임대차 목적물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리나 원상복구가 가능하다면 그 수리비나 원상복구비가 통상의 손해일 것이나 그것이 임대차 목적물의 교환가치가 감소된 부분을 현저하게 넘는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 경제적인 면에서 수리나 원상복구가 불능이라고 보아 형평의 원칙상 그 손해액은 임대차 목적물의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되어야 한다.

[2] 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 시가보다 현저하게 높아 임차인의 손해배상액을 그 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한하는 경우, 결국 그 손해액은 그 교환가치 감소 부분 및 그에 대한 지연손해금 상당액이고 장래 그 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있었을 이익은 그 교환가치 감소 부분에 포함되어 있어 이를 따로 청구할 수 없다.

[3] 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.

 

 

대법원 2009. 6. 25., 선고, 2009다24415, 판결
[1] 불법행위로 훼손되어 수리가 불가능한 낡은 소유물의 교환가치를 신품 교체 비용을 토대로 산정하는 경우, 감가상각비용의 공제 여부(적극) 및 그 기준
[2] 누수로 훼손된 낡은 온돌마루 등의 교환가치를 신품으로 교체·시공하는 데 소요되는 비용을 토대로 산정하면서 감가상각비용을 공제하지 않은 원심판결을 파기한 사례

불법행위로 인하여 소유물이 훼손되었을 때 그 수리가 불가능하다면 그 훼손 당시의 교환가치(시가)가 통상의 손해라 할 것이며, 또한 그 훼손된 소유물이 이미 내용연수가 상당히 경과된 낡은 것임에도 그와 같은 내용연수가 경과된 중고자재를 구입할 수 없어 신품자재로써 원상으로 회복시키는 데 소요되는 복구비를 토대로 그 교환가치를 산정함에 있어서는 그 물건의 내용연수에 따라 신품을 재조달하기 위하여 적립하는 비용인 감가상각비용을 공제하여야 하고, 그 감가상각은 자재비와 인건비를 포함한 표준적인 건설비를 기준으로 하여야 할 것이다( 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다49499 판결 참조).
제1심법원이 채용한 증거들에 의하면, 이 사건 원고빌라는 1995. 2. 17. 보존등기가 마쳐진 건물이고, 온돌마루, 신발장, 붙박이장, 싱크대(이하 ‘이 사건 온돌마루 등’이라 한다)는 그 설치시기가 명확하지 않으나 누수 이전부터 원고가 사용하여 온 사실을 알 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면, 이 사건 온돌마루 등과 같은 내용연수가 경과된 중고자재를 구입할 수 없어 신품으로 교체하는 데 소요되는 비용을 토대로 그 교환가치를 산정함에 있어서는 감가상각비용을 구체적으로 산정하여 공제하였어야 할 것이다.
그럼에도 원심은 이 사건 온돌마루 등을 모두 신품으로 교체 시공하는 데 소요되는 비용을 원상복구비용으로 본 제1심 감정인의 감정결과를 기초로 피고의 손해배상액을 산정한 제1심판결을 인용하여 피고의 항소를 기각하고 말았으니, 원심판결의 위와 같은 판단에는 손해배상액에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
그리고 위와 같이 이 사건 온돌마루 등에 한하여 파기사유가 있으나, 원심이 인용한 제1심판결은 이 사건 온돌마루 등에 관한 손해액과 그 이외의 손해액을 구분하지 아니한 채 그 판시와 같이 누수로 인한 손해의 총액을 산정하고 있으므로, 원심판결 중 피고의 패소 부분 전부를 파기하기로 한다.

 

 

서울중앙지법 2007. 5. 31., 선고, 2005가합100279,2006가합62053
[1] 임대차계약에 있어서 임차인이 목적물을 임대차 본래의 목적에 맞게 사용·수익하게 할 임대인의 의무는 임차인의 차임지급의무와 상호 대등관계에 있다. 따라서 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다.
[2] 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸한 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다.
[3] 임대차계약의 종료에 따른 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 임차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 한, 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.
[4] 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.
[5] 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.

 

대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34679 판결

동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행 항변은 신의칙에 반하는 것으로서 허용될 수 없다.

 

 

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결
[1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.

 

 

대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 95다14671 판결
가. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다.
나. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.
다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.

 

대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결

임대차가 종료하고 임차인이 반환할 임대차 목적물이 훼손되었음을 이유로 임대인이 임차인의 목적물 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구하는 경우, 임차인은 불이행이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 불이행으로 인한 손해를 배상할 책임을 지는지 여부(적극) / 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단되는 경우, 임대인이 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 있는지 여부(원칙적 소극=임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한) 및 이러한 법리는 임대인이 훼손된 임대차 목적물에 관하여 수선의무를 부담하더라도 동일하게 적용되는지 여부(적극)

 

- 양 판례의 조합

(임대인) 손해 발생에 관하여 주장입증책임 부담

(임차인) 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명 못하면 손해배상책임

 

 

대법원 2019. 8. 30 선고 2017다268142 판결
원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적ㆍ개별적으로 정해야 한다. 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료시 乙의 원상회복의무를 정하고 있으므로 丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다. 丙 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 乙이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 丙 회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다.

 

대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035 판결
전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.

 

 

 

 

대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결

임차인이 임차건물을 증ㆍ개축하였을 경우에는 임대인의 승낙 유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고 이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.

 

대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320,321 판결, 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결

통상 사용되는 임대차계약서상 ‘임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구하여야 한다’는 부동문자의 기재가 있는데, 그 외에 ‘임차인이 시설한 부분에 관하여 그 비용의 변상이나 일체의 권리주장을 하지 않는다’라는 특약을 한 경우, 임대인은 임차인이 시설한 부분을 임대차 종료 후에도 계속 존치시킴으로써 그 시설물을 이용하고자 하는 등의 의도에서 위와 같이 특약한 것으로 보아야 할 것이며, 따라서 그 대신 임차인은 원상회복의무도 부담하지 아니하기로 합의한 것으로 해석함이 상당하고, 결국 부동문자로 기재된 부분은 위 특약에 의하여 배제되거나 계약 당시 고려되지 아니한 것으로 보아야 할 것이다.

 

대법원 2006. 10. 13 선고 2006다39720 판결
임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 하고, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다.

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대법원 2002. 11. 22 선고 2002다38828 판결

임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료를 포함)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지ㆍ보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이다.

 
대법원 1998. 5. 29 선고 98다6497 판결
임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다.

 
대법원 2002. 12. 6 선고 2002다42278 판결
임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다.

 

 

 

울산지방법원 2021. 7. 20. 선고 2020나16785 판결
원고의 딸 내외가 이 사건 아파트에 거주하는 동안 거실장판에 상당한 흠집이 발생하고, 벽지가 찢기거나 훼손된 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면 이 사건 아파트의 거실장판과 벽지 부분에 통상적인 사용·수익과정에서 발생할 수 있는 하자나 마모를 넘는 훼손이 발생하였다고 봄이 타당하므로, 원고는 피고에게 원상회복의무 불이행으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
나아가, 그 손해액의 범위에 관하여 본다. 피고는 이 사건 아파트의 거실장판과 도배비용으로 930,000원을 지출하였다고 주장하며 거래명세표(을 제2호증)을 제출하였으나, 피고가 주장하는 거실장판이나 벽지 등의 훼손 정도에는 통상의 사용에 의하였더라도 발생하였을 손모도 일부 기여하였을 것으로 보이는 점, 원고가 훼손한 거실장판과 벽지는 전체 거실장판과 벽지의 일부분에 불과한 것으로 보이는 점, 이 사건 아파트는 준공된 지 20년이 넘은 점 등을 고려하면 피고가 제출한 위 증거만으로는 피고가 주장하는 손해 액수가 객관적으로 증명되었다고 보기 부족하다.
다만 이와 같이 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있는바(민사소송법 제202조의2), 이 사건에 나타난 모든 간접사실을 종합하여 그 손해액을 판단하기로 하되, 피고가 제출한 사진에 나타난 거실 장판, 벽지 훼손 정도 등 모든 사정을 고려하여, 원고가 피고에게 배상하여야 할 손해액을 피고가 원상회복을 위해 지출하였다고 주장한 금액 930,000원의 25%인 232,500원으로 정한다.



부산지방법원 2021. 2. 10. 선고 2020나45537 판결
1) 거실벽면 훼손 부분
원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 벽걸이TV를 설치하기 위해 거실 벽면에 못을 박은 것이 통상적인 가치 감소 범위를 넘어 원상회복이 필요한 상태라는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 싱크대 몰딩 및 걸레받이 부분
살피건대, 원고가 제출한 증거들만으로는 싱크대의 몰딩 및 걸레받이 부분이 원상회복이 필요한 상태라는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

3) 싱크대 문짝 부분
피고가 시트지를 부착한 이 사건 아파트의 싱크대의 문짝은 총 19개인 사실(본래 17개이나 그 중 1개는 3단 서랍으로 구성되어 있는바 각 서랍을 1개 문짝으로 산정한다), 위 문짝 모두에 그 크기와 형태는 상이하지만 표면이 뜯겨나가거나 마감 부분이 벌어지는 훼손이 발생한 사실을 각 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하면, 원고와 피고의 주장과 같이 위 싱크대가 설치된 지 10년 이상 경과하여 노후화가 진행되고 있다는 점을 감안하더라도 위 싱크대 문짝 훼손의 주된 원인은 피고의 시트지의 부착 및 제거로 인한 것으로 보이고, 그 훼손 정도가 통상적인 가치 감소의 범위를 넘는 것으로서 원상회복의 필요성이 인정된다.
따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차 계약서의 원상회복의무 조항 내지 민법 제654조, 제615조의 규정에 따라 위 훼손된 싱크대 문짝을 원상회복할 의무가 있다.
나) 나아가 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거들에 갑 제7 내지 10호증의 각 기재를 종합해 보면, 위 훼손된 싱크대 문짝은 다른 싱크대 문짝과의 조화를 위하여 본래 싱크대 문짝의 재질인 원목 무늬목 문짝으로 교체하되, 그 교체비용은 원고가 제출한 견적서 중 최소 비용인 1개당 150,000원을 인정함이 타당하다.
다) 그러므로 피고는 원고에게 위 훼손된 싱크대 문짝의 교체비용 2,850,000원(= 훼손된 싱크대 문짝 19개 × 150,000원)을 지급할 의무가 있다.

4) 책임의 제한
앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 싱크대가 설치된 지 10년 이상 경과하여 상당 부분 감가상각이 있을 것으로 보이는 점, 시트지를 부착한 상태로 싱크대를 사용하더라도 기능상·미관상 결함이 초래된다고 보기 힘들어 원상회복의 필요성이 적어 보임에도 원고의 요구로 피고가 시트지를 제거하다가 싱크대의 문짝이 훼손된 점, 손해의 공평·타당한 분담이라는 손해배상제도의 이념 등을 고려하여 피고의 책임을 30%로 제한한다.
따라서 피고는 원고에게 원상회복 불이행에 따른 손해배상으로 855,000원(= 2,850,000원 × 30%)을 지급할 의무가 있다.




서울북부지방법원 2020. 1. 15. 선고 2019나1846 판결
2. 원고의 주장 요지]
피고가 이 사건 임대차계약 기간 중 이 사건 아파트의 벽지에 수십 개의 못을 박아 벽지를 훼손하여 원고가 벽지수리비(도배비)로 150만 원을 지출하였다. 따라서 임차인인 피고는 임대인인 원고에게 이 사건 임대차계약에서 정한 원상회복으로서 벽지수리비 150만 원 및 지연손해금을 지급하여야 한다.
3. 판단
가. 피고는 거실벽면에 2개, 주방 앞 나무칸막이에 1개, 화장대 옆 나무판자에 2개의 못을 박은 사실은 자인하고 있고, 갑 제2호증의 기재에 의하면 원고가 2012. 12 18. '벽, 도배 시공 외' 등 명목으로 200만 원의 공사견적을 받은 사실이 인정되기는 한다.
나. 그러나 위 제1항에서 인정한 사실, 갑 제3호증의 영상, 변론 전체의 취지에 의하면, ① 이 사건 아파트는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이미 소유자인 원고를 포함한 직전 임차인 등 기존 거주자들에 의하여 거실, 주방, 안방 등의 벽면에 못 자국이 여럿 발생한 상태였던 사실, ② 공인중개사도 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 아파트의 벽지를 확인하고 이 사건 임대차계약서에 깨끗하지는 않으나 도배가 필요한 정도는 아니라는 취지의 '보통'이라고 체크한 사실, ③ 원고는 피고 직전의 임차인으로부터도 그 임대차계약 기간 만료 당시 벽지 훼손 등을 이유로 40만 원의 원상회복비용을 지급받았음에도 이 사건 아파트의 벽지를 도배하는 등으로 이를 수리하지 않은 사실이 인정되고, 위 인정사실에 의하면 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 자인하고 있는 5개의 못 외에 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 아파트의 벽지에 수십 개의 못을 박았다고 보기는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
피고는 기존에 이 사건 아파트의 거실 벽지 등에 있던 수 개의 못자국의 주변에 합계 5개의 못을 박아 이들을 함께 활용하여 액자 등을 걸었으므로 피고가 새로 낸 5개의 못자국 때문에 이 사건 아파트의 거실 벽지 등의 형상이 추가적으로 크게 훼손되지는 않은 사실이 인정되고, 위 인정사실에 비추어 볼 때 피고가 이 사건 아파트의 거실 벽지 등에 5개의 못을 박았다고 하여 이 사건 아파트의 상태가 이 사건 임대차계약 체결 당시와 비교하여 통상적인 손모를 넘어서는 정도로 악화되었다고 할 수는 없으므로 이에 관하여 피고가 원상회복의무를 진다고 보기는 어렵다.
라. 따라서 피고가 이 사건 아파트에 관한 원상회복 의무를 짐을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다.

 

 

 

서울서부지방법원 2020. 11. 27. 선고 2020나425 판결

2. 원상회복 비용의 산정
가. 원고는 갑 제3호증의 3(견적서)의 기재를 근거로, 피고가 지급하여야 할 원상회복 비용이 총 18,513,000원(가설공사 840,000 원 + 철거작업 2,125,000원 + 목공사 5,900,000원 + 바닥공사 950,000원 + 도배공사 1,750,000원 + 금속공사 475,000원 + 폐기물처리 2,100,000원 + 바닥철거공사 1,540,000원 + 도장공사 1,150,000원 + 부가가치세)이라고 주장한다.
나. 위 갑 제3호증의 3을 원고와 피고가 제출한 다른 증거들과 대조하여 보면, 위 비용 항목들 중 목공사와 도배공사는, 피고가 행한 페인트칠을 단순히 벗겨내는 작업만으로는 원목으로 된 이 사건 주택의 문과 문틀 부분 및 벽지 부분을 피고의 임차 이전의 상태로 돌려놓는 것이 힘들 것으로 보이는 점에서 피고의 위 페인트칠과 상당인과관계 있는 원상회복 작업이라 할 것이므로, 우선 위 목공사와 도배공사 비용을 합한 8,415,000원(부가가치세 포함)은 피고가 부담하여야 할 원상회복 비용의 범위에 포함된다 할 것이다.
다. 그러나 나머지 비용 항목들에 관하여는, 위 증거들만으로는 피고의 위 페인트칠과 상당인과관계 있는 원상회복 작업에 해당한다거나 그러한 작업에 원고의 주장과 같은 비용이 소요된다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
라. 나아가, 위 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 사정들 즉, 이사건 주택은 2003년 8월경 신축된 것으로서 피고의 위 임차 당시에도 원목과 벽지 부분이 부식하는 등으로 어느 정도 노후화가 진행되고 있었던 것으로 보이는 점, 그럼에도 피고로 하여금 위 나. 항에서 본 바와 같은 비용을 모두 부담시켜 위 원목과 벽지 부분을 새것으로 교체할 경우 이 사건 주택의 소유자인 원고로서는 단순히 위 주택을 원상 회복받는 정도를 넘어서 아무런 비용 부담 없이 그 내구성과 심미적 가치 등이 증대된 효과에 따른 이익을 누리게 되는 불공평한 결과를 초래할 것으로 보이는 점 등에 비추어, 피고가 원고의 동의 없이 페인트칠을 한 것에 대한 책임에 상응하여 부담하여야 할 원상회복 비용은 6,000,000원으로 정함이 타당하다.

 

창원지방법원 2019. 10. 24. 선고 2019나184, 2019나55160 판결

1) 피고의 주장
피고는, 원고가 이 사건 아파트를 사용하면서 거실 마루에 비닐장판을 깔아두어 마루바닥을 변색시키고, 벽걸이 티비를 설치하여 거실 벽체 타일을 훼손하는 등 이 사건 아파트를 훼손하였고, 그 원상복구비용으로 1,200만 원이 소요되므로 잔여 임대차보증금에서 위 원상복구비용을 공제하면 피고가 더 이상 반환할 임대차보증금이 없어 이 사건 본소 청구에 응할 수 없고, 반소 청구로서 원고를 상대로 위와 같이 잔여 임대차보증금에서 공제하고 남은 원상복구비용으로 200만 원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
2) 판단
살피건대, 을 제6, 7, 13호증(일부 가지번호 포함)의 각 영상과 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트의 거실 마루의 바닥자재가 일부 변색된 사실은 인정된다. 그러나 거실 마루 바닥에 난방 등을 위해 전기장판을 까는 행위가 통상의 사용방법을 벗어나는 이례적인 사용방법으로 볼 수 없는 점, 바닥자재 자체의 문제 및 그 밖의 다른 원인으로 바닥이 변색되었을 가능성을 배제할 수도 없는 점 등에 비추어 보면, 앞서 든 증거들만으로는 원고의 사용상의 과실로 인해 바닥자재의 변색이 초래되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
또한, 임차인의 원상회복 의무가 임차인이 임대차기간 중 사회통념상 통상적인 방법으로 임차목적물을 사용· 수익함에 따라 자연적으로 발생하는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소까지 모두 회복시켜 임대인에게 반환할 의무를 의미한다고 볼 수는 없고, 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소(통상의 손모)에 해당하는 부분에 대하여는 임차인의 원상회복 의무가 발생하지 아니한다고 할 것인바, 피고가 제출한 증거들에 의해 확인되는 바닥자재가 변색된 정도와 그 범위, 벽체 타일이나 그 밖의 임차목적물의 훼손 정도를 모두 살펴보아도, 이 사건 아파트에 통상의 정도를 벗어나 원상회복이 필요할 정도의 손모가 발생하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고의 주장은 이유 없다.

 

 

 

전주지방법원 2020. 9. 22. 선고 2019가단8377 판결

임대차계약에 있어서 임대차목적물이 일부 훼손되었다 하더라도 통상 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용함으로써 임대차목적물이 마모되어 생기는 가치훼손 부분에 대한 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영된 것이므로, 임차인의 원상회복의무는 임차인이 임대인으로부터 임대차목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복하여야 하는 것으로 볼 수는 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 특별한 사정이 있는 경우에 원상회복의무를 부담한다고 할 것인데, 원고가 제출한 증거들만으로는 위 각 시설물 중 벽 부위, 원장실 및 입원실의 바닥, 원장실 및 처치실 등의 문의 손상 내지 오염이 피고의 고의적인 손상 내지 오염행위로 인하여 발생하였다는 등 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 특별한 사정이 인정된다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

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