상가 수선적립금 2021. 2. 5. 이전/이후 임차인 지출 임대인 반환

임대인이 전부 반환해야 하는지? 2021. 2. 5. 이후 부분만 반환하면 되는지?

 

이전, 이후 기간 불문

'유효한 규약 + 구체적 명시적 임차인 부담 규정(or임대차계약)' 있으면 임차인 부담은 유효할 듯
불분명하면 임대인 부담

 

집합건물법

제17조의2(수선적립금) ① 제23조에 따른 관리단(이하 “관리단”이라 한다)은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회 결의에 따라 건물이나 대지 또는 부속시설의 교체 및 보수에 관한 수선계획을 수립할 수 있다.
② 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있다. 다만, 다른 법률에 따라 장기수선을 위한 계획이 수립되어 충당금 또는 적립금이 징수ㆍ적립된 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항에 따른 수선적립금(이하 이 조에서 “수선적립금”이라 한다)은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다.
④ 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 수선적립금을 다음 각 호의 용도로 사용하여야 한다.
1. 제1항의 수선계획에 따른 공사
2. 자연재해 등 예상하지 못한 사유로 인한 수선공사
3. 제1호 및 제2호의 용도로 사용한 금원의 변제
⑤ 제1항에 따른 수선계획의 수립 및 수선적립금의 징수ㆍ적립에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2020. 2. 4.]

 부      칙 <법률 제16919호, 2020. 2. 4.> 부칙보기
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.

 

시행령

제5조의4(수선적립금의 징수ㆍ적립) ① 관리단은 법 제17조의2제2항 본문에 따라 수선적립금을 징수하려는 경우 관리비와 구분하여 징수해야 한다.
② 수선적립금은 법 제28조에 따른 규약(이하 “규약”이라 한다)이나 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 법 제12조에 따른 구분소유자의 지분 비율에 따라 산출하여 징수하고, 관리단이 존속하는 동안 매달 적립한다. 이 경우 분양되지 않은 전유부분의 면적 비율에 따라 산출한 수선적립금 부담분은 분양자가 부담한다.
③ 수선적립금의 예치방법에 관하여 규약이나 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 은행 또는 우체국에 관리단의 명의로 계좌를 개설하여 예치해야 한다.
④ 구분소유자는 수선적립금을 법 제5조제4항에 따른 점유자(이하 “점유자”라 한다)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 점유자에게 지급해야 한다.
[본조신설 2021. 2. 2.]

부      칙 <대통령령 제31423호, 2021. 2. 2.>
이 영은 2021년 2월 5일부터 시행한다.

 

1. 법 시행 이후(2021.2.5.) 부분

- 소유자 부담이라는 규정(집합건물법 17조의2, 시행령5조의4) 강행규정은 아닐 것으로 보임

 

(아파트 등에 적용되는 공동주택관리법 장기수선충당금 규정은 강행규정 아니라는 취지의 판결)
[전주지방법원 2021. 6. 3. 선고 2020나11141 판결]
이에 대해 원고는 F과 피고 간 체결된 장기수선충당금을 F이 부담하기로 하는 특약은 구 주택법, 공동주택관리법에 반하거나 민법 제103조에서 정한 사회질서에 반하는 행위로서 무효라고 주장한다. 살피건대, 구 주택법, 공동주택관리법은 해당 규정을 강행규정이나 효력규정으로 명시하고 있지 아니하고, 구 주택법, 공동주택관리법이 장기수선충당금을 소유자에게 부담시킨 취지는 장기수선계획의 성질상 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 드는 기간이 길기 때문에 임차인보다는 소유자에게 납부의무를 지도록 하는 것이 보다 효과적이라는 정책적 판단에 의한 것으로, 임대차계약에서 이와 다르게 임차인이 장기수선충당금을 부담하도록 하는 특약까지 배제하는 취지라고 보기는 어려운바 위 특약을 무효라고 볼 수 없고, 이 부분 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

 

[대법원 2021. 9. 30., 선고, 2016다252560, 판결]
[2] 법률행위의 당사자에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우, 그 법률행위의 효력을 판단하는 방법
[2] 계약 등 법률행위의 당사자에게 일정한 의무를 부과하거나 일정한 행위를 금지하는 법규에서 이를 위반한 법률행위의 효력을 명시적으로 정하고 있는 경우에는 그 규정에 따라 법률행위의 유ㆍ무효를 판단하면 된다. 법률에서 해당 규정을 위반한 법률행위를 무효라고 정하고 있거나 해당 규정이 효력규정이나 강행규정이라고 명시하고 있으면 이러한 규정을 위반한 법률행위는 무효이다.
이와 달리 이러한 규정을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우에는 규정의 입법 배경과 취지, 보호법익과 규율대상, 위반의 중대성, 당사자에게 법규정을 위반하려는 의도가 있었는지 여부, 규정 위반이 법률행위의 당사자나 제3자에게 미치는 영향, 위반행위에 대한 사회적ㆍ경제적ㆍ윤리적 가치평가, 이와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 등 여러 사정을 종합적으로 고려해서 효력을 판단해야 한다.

 

(관리인의 선임 해임 방법 규정은 강행규정)

[대법원 2012. 3. 29. 선고 2009다45320 판결]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제28조 제1항은 집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다고 규정하고 있으므로, 집합건물법이 특히 규약으로 달리 정할 수 있다고 명시하고 있는 사항이 아니더라도 집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의 사항 중 위 법률에서 정하고 있지 않은 사항이면 규약으로 정할 수 있다고 보아야 한다. 그런데 집합건물법 제24조는 제1항에서 “구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다.”고 규정하고, 제2항에서 “관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다.”고 규정하고 있는 반면, 관리인의 선임·해임 방법에 관하여 규약으로 달리 정할 수 있다는 규정을 두고 있지 않으므로, 위 규정은 관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정이라고 보아야 하고, 따라서 규약 설정 당시의 구성원들이 위 규정과 다른 내용의 규약을 제정하더라도 효력을 인정할 수 없다.

 

(아파트 등에 적용되는 공동주택관리법 동별 대표자 선출 규정(시행령 11조1항)은 강행규정이라는 취지 판결)
[대구지방법원 2021. 4. 1. 선고 2020가합204173 판결]
공동주택관리법과 그 시행령에서 동별 대표자는 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀 선거에 의하여 선출될 수 있도록 하고, 동별 대표자로서의 자격요건이 충족되지 아니하거나 범죄경력 등이 확인되는 경우 당연 퇴임되도록 정하고 있으며, 그 선출 절차를 위한 선거관리위원회의 구성도 제한하고 있다. 나아가 공동주택관리법령의 여러 규정에서 일정한 사항을 관리규약으로 정하도록 하거나 정할 수 있게 한 것과 달리 동별 대표자의 선출과 관련된 규정 특히, 선출방법은 일의적으로 정하고 있고 관리규약에서 다르게 정할 수 있는 여지를 두고 있지 않은 점 등에 비추어 볼 때 선출방법 관련 규정인 공동주택관리법 시행령 제11조 제1항은 강행규정에 해당한다고 할 것이다.
공동주택관리법 시행령 제11조 제1항에 따르면 동대표는 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수가 찬성해야 선출되고, 선출자가 없을 경우 다시 선출공고 절차가 이루어져야 하므로, 이 사건 선거 당시 제1선거구 37세대의 과반수에 미치지 못하는 18세대가 투표한 경우 동대표 선출 절차를 다시 진행하여야 함에도 원고를 동대표로 당선 공고한 것은 강행규정에 위반하여 입주자 등의 투표할 권리 등을 침해한 것으로서 효력이 없다. 따라서 이 사건 소는 처음부터 동대표 자격 없는 자인 원고가 동대표 지위 확인을 구하는 것으로서 그에 대해 어떤 권리나 법률상 이해관계를 가진다고 볼 수 없어 이를 다툴 원고적격이나 확인의 이익이 없다.

 

- 그렇다면 2021. 2. 5. 이후라도 임차인 부담 특약은 유효

- 다만, 수선적립금을 징수하려면 신법(2021.2.5.)에 따라 규약 등으로 구체적인 수선적립금 규정을 두어야 징수 가능. 법 만으로는 구체적 징수권 없음.
[서울고등법원 2022. 4. 28. 선고 2021나2035460, 2022나52 판결]

그런데 현행 집합건물법 제17조의2의 경우, 그 규율대상인 집합건물의 관리단에게 수선계획의 수립이나 수선적립금의 징수ㆍ적립에 관한 의무를 부과하고 있지 않고, 단지 규약 또는 관리단집회의 결의가 있는 경우에 한정하여 관리단이 수선계획의 수립이나 수선적립금의 징수ㆍ적립을 할 수 있는 것으로 규정되어 있다
즉, 현행 집합건물법 및 같은 법 시행령이 시행된 이후에도, 그 규율대상인 집합건물의 관리단이 개별 구분소유자들로부터 수선적립금을 징수하기 위해서는 반드시 이를 뒷받침할 수 있는 유효한 규약 또는 관리단집회의 결의 등이 존재해야 하고
현행 집합건물법 및 같은 법 시행령에 관리단의 사무 전반에 관한 일반규정인 제28조 제1항 등이 존재한다는 사정이나 위와 같이 수선적립금에 관한 개별조항들이 규정되어 있다는 사정만으로 관리단의 수선적립금 청구권이 바로 발생한다고 볼 수는 없는 것이다
점 등에 비추어 보면, 현행 집합건물법 및 같은 법 시행령의 규율대상인 집합건물의 경우에도, 관련 법령에 의하여 관리단의 수선적립금 청구권이 바로 발생한다고 할 수는 없다


- 구체적 수선적립금 징수규정 없는데 임차인이 납부했다면 임대인에게 반환청구 가능성
[의정부지방법원 2019. 8. 22. 선고 2019나266 판결 참고하여 유추?]

이 사건 부동산을 포함하는 E 건물의 관리에 관하여 앞서 살핀 바와 같이 이 사건 관리규약이 제정되어 있으나, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 관리규약이 구분소유자의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 유효하게 설정된 것이라고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
다만, 설령 장기수선 충당금이 규정된 이 사건 관리규약이 유효하게 설정되지 않았다고 하더라도, 위 인정사실에 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 고려하면, 원고들(임차인)은 이 사건 부동산의 소유자이자 임대인인 피고들을 상대로 장기수선 충당금 명목으로 납부한 금액 상당액의 반환을 구할 수 있다고 보아야 한다.
피고들에게 규약 제정권 있고, 최종 부당이득 당사자로 볼수있으므로..

 

2. 2021. 2. 4. 이전 기간동안 임차인이 충당금으로 납부한 부분은?

 

-  2021. 2. 4. 이전에 '납부의무'가 성립된 부분에는 신법이 적용되지 않을듯 : 관리비,충당금 등 '납부의무'는 보통 매월 성립한다고 보아야 할 것이므로. 
[광주지방법원 2021. 7. 22. 선고 2020가합57405 판결]

한편 2021. 2. 5. 시행된 현행 집합건물법 제17조의2로 집합건물에 관하여도 장기수선적립금에 관한 규정이 신설되었으나, 그 이전에 납부의무가 성립된 이 사건 청구에는 적용되지 않는다.


- 그렇다면 임차인이 납부한 충당금이 유효?

- 이는 '해당 규약이 유효하고 + 규약에서 임차인에게 부담의무 있다고 명시적으로 규정'했다면 임차인 부담이 유효할듯. 임대차계약에서 임차인 부담이라고 합의한 경우에도 임차인 부담 가능할 것으로 보임.

가. 규약 유효 + 임차인 지급의무 규정 
= 임차인 부담.

나. 규약 유효 + 임차인 지급의무 불분명 
= 임차인이 지출하되 추후 임대인에게 반환청구 가능성.

다. 규약 유효하지 않음 
= 관리단은 임차인에게 징수할 수 없음 + 임차인이 납부해버렸다면 임대인에게 반환청구 가능성.



#참고판결

 

- 집합건물법(2021.2.5.)이전 = 계약 체결 당시의 약정,관리규약 등 참작해 개별적으로 결정. 약정이 불분명하면 소유자 부담이 원칙.
[부산지방법원 2021. 9. 16. 선고 2020나61935 판결]

상가에 해당하는 집합건물의 경우, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정(2021. 2. 5. 시행)되면서 수선적립금에 관한 규정(제17조의2)이 신설되었는데, 여기에서 ‘관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있고, 수선적립금은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다’고 정하고 있다(제17조의2 제2, 3항 참조).
② 다만 이 사건 임대차계약은 위 규정이 신설되기 전의 법률관계에 해당하므로 그 계약 체결 당시의 약정 내용과 관리규약 등을 참작하여 구체적·개별적으로 결정하여야 할 것이나, 장기수선충당금의 부담주체에 관한 당사자들의 약정 등이 불분명한 경우에는 장기수선충당금의 성질이 건물의 노후화 및 기능저하 방지를 위해 주요시설의 교체 및 보수를 위한 비용이라는 점을 고려하여 기본적으로 소유자가 부담하도록 함이 타당하다. 한편, 이 사건 규약 제7조 제6호에서도 건물 유지관리에 소요되는 관리비용 등을 부담할 의무는 구분소유자에게 있다고 정하고 있다.

 

-유효한 규약 + 집합건물법42조2항(점유자 동일의무) = 운영위원회는 점유자에게 충당금 징수(는) 가능
[인천지방법원 2021. 2. 10. 선고 2019나53382 판결]

원고 - 운영위원회

상가가 적용을 받는 집합건물법에는 장기수선충당금에 관한 규정이 없으며, 입법의 흠결로 보아 이를 유추적용할 것도 아니다(대법원 2019. 9. 10. 선고 2017다276259 판결 참조).
집합건물법 제28조 제1항은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항을 규약으로 정할 수 있다고 규정하고 있으므로 관리규약으로 장기충당금의 징수 여부를 정할 수 있다. 집합건물법 제42조 제2항은 '점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다'고 규정하고 있는데, 여기에서 '점유자'란 전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자를 말한다(집합건물법 제5조 제4항).

앞서 본 법리에다 이 사건 관리규약의 규정을 종합하여 보면, 원고는 집합건물법 제28조, 제42조 제1항, 이 사건 관리규약 제12조 제2항, 제4항, 제32조 제1항에 따라 이 사건 건물의 관리주체로서 구분소유자 및 점유자에게 관리비를 징수할 권한이 있고, 위 관리비에는 장기충당금도 포함된다고 해석된다

피고가 구분소유자가 장기충당금을 부담하여야 한다는 근거로 언급하고 있는 공동주택관리법 제30조 제1항은 앞서 본 법리에 의하더라도 집합건물법을 적용받는 이 사건 상가에는 적용할 수 없음이 명백하고, 이 사건 변론종결 이후인 2021. 2. 5.부터 시행된 집합건물법 제17조의2 수선적립금 조항은 이 사건에 적용할 수 없다.

집합건물법

제42조(규약 및 집회의 결의의 효력)

① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
② 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.
[전문개정 2010. 3. 31.]

- 유효한 관리규약 없으면 임차인들이 충당금 확인서 쓰고 계속 이의없이 납부했더라도 임차인들에게 부과 적법x, 징수권 없음. (구분소유자에게도 충당금 부과 못함)
[서울북부지방법원 2017. 9. 29. 선고 2016나34876 판결]

원고 - 관리단
피고 - 임차인

피고들에 대하여 장기수선충당금을 구하는 원고의 주위적 청구는 이유 없다.
앞서 본 바와 같이 원고가 구분소유자들에 대하여 장기수선충당금을 부과할 아무런 근거가 없으므로, 피고들이 원고가 부과한 장기수선충당금에 관하여 이의를 제기함 없이 2004. 10.부터 2012. 7.까지 합계 175,947,420원을 납부하였고, 선정자 C이 2014. 9.경 이 사건 상가 제4층 Q, R, S, T, U호에 대한 장기수선충당금을 책임지겠다는 확인서를 작성한 사실만으로는 원고, 구분소유자들, 상가사용자 내지 임차인들인 피고들 사이에, 피고들이 장기수선충당금을 구분소유자들을 대신하여 원고에게 납부하기로 하는 약정이 있었다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
이 사건 상가에 관하여는 장기수선충당금의 부과를 강제하는 법률이 존재하지 않고, 이 사건 관리규약이 유효하게 제정되었음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 구분소유자들에 대한 장기수선충당금 부과 근거가 될 수 없으며


- 유효한 관리규약 없는데 충당금 임차인이 납부.. 임차인은 임대인에게(not관리단) 반환청구 가능.
[의정부지방법원 2019. 8. 22. 선고 2019나266 판결]

이 사건 부동산을 포함하는 E 건물의 관리에 관하여 앞서 살핀 바와 같이 이 사건 관리규약이 제정되어 있으나, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 관리규약이 구분소유자의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 유효하게 설정된 것이라고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
다만, 설령 장기수선 충당금이 규정된 이 사건 관리규약이 유효하게 설정되지 않았다고 하더라도, 위 인정사실에 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 고려하면, 원고들(임차인)은 이 사건 부동산의 소유자이자 임대인인 피고들을 상대로 장기수선 충당금 명목으로 납부한 금액 상당액의 반환을 구할 수 있다고 보아야 한다.
피고들에게 규약 제정권 있고, 최종 부당이득 당사자로 볼수있으므로..

 

 

 

 

서울북부지방법원 2019. 6. 27. 선고 2018가소813540 판결

원고는 임차인으로서 피고의 점포에서 학원을 운영하다가 2010. 4.경 제기된 피고의 건물명도 소송(동부지법2010가단19151)에 응소하여 다투다가 2010. 8. 말경 임의로 퇴거하면서 피고와 합의하기로 하였고 피고는 2010. 9. 29. 위 소를 취하하였고, 원고는 그 시경 피고로부터 2003. 11.부터 퇴거시인 2010. 8.말까지의 장기수선충당금을 이미 수령한 상태인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
원고는 이 사건 소로서, 그 이전인 1998. 1. 1. 2003.10.까지 거주분의 장기수선충당금 1,028,160원과 위자료1,000,000원을 구하고 있으나, 원고가 자인하는 것처럼 위 기간의 임차인 명의는 소외 C이었고 임대인은 피고의 전소유자 D이었는바, 피고가 이 건 점포를 매수한 이후 새로 임대차계약서를 작성하면서 임차인 명의를 C의 배우자인 원고로 설정하였다고 하더라도 당연히 C의 이름으로 체결되었던 종전 계약상의 모든 권리의무가 그대로 원고에게 승계되는 것으로 단정할 수 없을 뿐만 아니라, C의 이름아래의 계약이 종료된 2003. 11. 이전분의 장기수선 충당금반환채권은 C의 이름으로 임대차계약 기간이 만료된 시점부터 소멸시효가 진행된다고 할 것인데 그로부터 10년 이상이 도과되었음이 역수상 명백하므로(그 이후 임차인명의자인 원고가 계속 거주하고 있다는 것이 시효를 중단시키는 사유가 될 수는 없다) 소멸시효도 완성된 상태이다(게다가 원고가 피고와 사이의 종전 건물명도 소송에 응소하여 다투다가 합의하면서 2003. 11.부터 2010. 8.것까지의 장기수선충당금을 이미 계산하여 수령한 이상, 그 합의 당시 묵시적으로 그 이전 발생분은 청구권을 포기한 것으로 해석될 여지도 있다). 따라서 원고 주장은 이유 없다.