갱신요구권 포기 후 번복 불가 판결
광주지방법원 2024. 2. 2. 선고 2023나86606 판결
2) 피고의 항변에 대한 판단
앞서 인정한 사실, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정들을 모두 모아보면, 피고가 이 사건 메시지를 보냄으로써 이 사건 임대차계약에 관한 계약갱신 요구권을 포기한 것으로 봄이 타당하고, 그 후 피고가 재계약을 하겠다는 의사를 표시했다고 하더라도 이 사건 임대차계약이 갱신되었다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 임대차계약이 갱신되었다는 피고의 항변은 이유 없다.
① 임대인인 원고는 이 사건 임대차계약의 임대기간이 만료하기 약 2개월 전인 2023. 1. 6. 임차인인 피고에게 재계약을 할 것인지 문의하면서 재계약을 할 경우 5% 정도의 차임 인상이 있을 것임을 고지했고, 이에 피고도 이 사건 임대차계약 갱신 여부를 결정해야 함을 명확히 인지했다. 그 후 약 19일이 지난 2023. 1. 25. 재계약 여부를 다시 묻는 원고의 메시지에 대해 피고는 원고에게 '곧 확답을 하겠다.'는 메시지를 보낸 다음, 약 5일이 경과한 2023. 1. 30. 12:42 무렵 '재계약은 어려울 거 같다.'는 이 사건 메시지를 보냈는바, 이로써 피고가 이 사건 임대차계약에 관한 계약갱신 요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 명확하게 밝혔다고 볼 수 있다.
② 이 사건 메시지에 '어려울 거 같습니다.'라는 표현이 사용되었다거나 이 사건 점포에서의 영업에 관하여 피고가 내부적으로 동업관계에 있었다는 사정만으로 위 메시지에 담긴 피고의 의사표시가 유보적이거나 불확정적이었다고 보기는 어렵다. 특히 피고가 이 사건 메시지를 발송하고 나서 원고로부터 '부동산에서 관심 있는 분과 조율 중'이라는 메시지를 받게 되자 같은 날 14:00 무렵 '저희가 확답을 오늘 드렸는데요...?'라는 메시지를 보낸 사정에 비추어 보면, 피고 역시 자신이 원고에게 보낸 이 사건 메시지를 이 사건 임대차계약의 갱신 여부에 관한 '확답'으로 인식하였음을 알 수 있기도하다.
③ 비록 이 사건 메시지에 대한 원고의 답장이 있은 지 약 10분 만에 피고가 원고에게 '저희가 재계약은 어렵지만 관심을 보이는 지인이 있어 최대한 빨리 연락을 드리겠다.'는 취지의 메시지를 보냈지만, 이는 어디까지나 피고가 이 사건 임대차계약의 갱신을 하지 않는 것을 전제로 새로운 임차인을 주선하고자 하는 의사가 있음을 원고에게 알린 것에 불과하므로, 이를 두고 이 사건 임대차계약의 갱신을 하지 않는 것에 관한 조건 등을 제시한 것으로 보기 어렵고, 오히려 피고의 위 메시지는 피고가 이 사건 임대차계약에 관한 계약갱신 요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 명확히 표시한 것으로 볼 수 있다.
④ 상가임대차법 제10조에서 정하는 임차인의 계약갱신 요구권은 임차인을 보호하기 위한 규정으로서 임차인의 계약갱신 요구권 포기는 이를 행사하지 않을 의사를 명시적이고 종국적으로 표시한 경우에 인정된다 할 것인데, 피고는 원고가 재계약 여부를 묻는 메시지를 처음 보냈던 2023. 1. 6.부터 피고가 이 사건 메시지를 보낸 2023. 1. 30.까지 24일 정도 갱신 여부에 관하여 충분히 숙고할 시간을 가진 점, 피고가 이 사건 메시지를 통해 원고에게 갱신을 하지 않을 의사를 명시적으로 밝히고, 이를 수용한다는 원고의 답장을 받을 때까지 피고가 별다른 단서나 조건을 달지 않은 점 등에 비추어 보면 피고의 이 사건 메시지는 종국적인 의사표시로서 계약갱신 요구권을 포기한 것으로 볼 수 있다. 그 후 피고가 원고에게 다른 사람이 관심을 보이고 있다거나 시간을 더 달라거나 재계약을 하겠다는 등으로 메시지를 보냈다고 하여 달리 볼 수 없다.
서울중앙지방법원 2022. 9. 29. 선고 2021가단5290453 판결
다. 판단
(1) 피고의 갱신요구권 포기<각주2> 여부
(가) 앞서 본 증거들과 갑 4 내지 7호증, 을 2호증의 각 기재와 증인 E의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 아래와 같은 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.
① 원고로부터 권한을 위임받은 공인중개사 E은 2021. 1.경 피고의 누나에게 '신규 임차인을 알아보는 작업을 해도 되느냐'고 의사 타진을 하자 피고의 누나는 '9월까지는 자동연장된 것으로 보아야 하니 계약만료 즈음에 다시 연락해주면 좋겠다'는 의견을 내었다.
② 2021. 6. 14. E이 피고의 누나에게 다시 전화를 하여 '원고가 전세금 반환의 여력이 없어 신규 임대를 하여 반환하여야 한다'는 취지로 말하자 피고의 누나는 '이 사건 전세금을 공탁하거나 돌려주면 집을 비울 생각이다. 다만, 신규 임대를 위해 집을 보러 오는 시기는 7월초에 다시 연락해서 일정을 조정하자'는 취지로 답변하였다.
③ 2021. 7. 5. E이 피고에게 전화를 걸어 '이 사건 임대차계약을 더 유지할건지 아니면 9월에 뺄 것인지'와 빼기를 원할 경우 '신규 임차희망자가 이 사건 부동산에 방문할 수 있는 시기는 언제가 좋은지 등'에 관하여 의견을 구하자 피고는 '...그냥공탁 걸었으면 끝나는 일 갔다가 지금 계속 관리비 내고 저도 그거 지금 끌고 안고 있는거라...", "...집주인이 상식적으로 전세금만 돌려주면 저는 뺄거고요 당연히...', "..저도 한 9월 만기 전에 그냥 집이 다 빨리 계약해서 그냥 짐 빼면 저도 좋을 것 같고요"라고 대답하였고, 위 대답에 대하여 E이 "아 그러면 뭐 8월이라도 예를 들어서 그냥 뺀다고 하면 가능하시다는 거죠?"라고 묻자 피고는 "네 네 네"라고 하면서 "대신 너무 무리하게 스케줄 잡아가지고 막 연락주셔 가지고 이번 주 몇 번 이런 건 좀 불편할 거 같고요"라고 대답하였다. 최종적으로 E과 피고는 '수요일(7월 7일) 오후 1시에 E과 임차희망자가 이 사건 부동산 내부를 둘러보러 갈 것이고, 피고는 그 자리에 참석하지 아니하는 대신에 비밀번호를 알려주기'로 약속하였다.
④ 2021. 7. 7. 피고는 E에게 카카오톡 메시지로 이 사건 부동산의 비밀번호를 알려주었고 E과 임차희망자는 위 비밀번호를 이용하여 피고가 없는 상태에서 이 사건 부동산 내부를 둘러보았다. 같은 날 E은 피고에게 전화를 걸어 '임차희망자가 진행을 하신다고 하고, 날짜는 8월 중이나 7월도 상관없으니 제시해주면 맞추겠다고 한다'고 하자 피고는 "일단 알겠습니다. 저도 저기 변호사님이랑 한 번 통화해 보고요. 저도 일정도 한 번, 저희도 한 번 알아 볼게요"라고 말하였고, 이에 대하여 E은 "네 네 그러면 전화 기다릴게요. 전화 주세요"라고 대답하였다.
⑤ E이 2021. 7. 8. 카카오톡으로 '변호사와는 상의하였는지'를 묻는 메시지를 보내자 피고는 "다른 일 때문에 상의할 시간이 없었네요 미팅하게 되면 연락드리겠습니다"라고 답신을 하였고, 다시 E이 "날짜의 문제라면 9월 19일로 일단 해놓을게요. 그리고 편히 상의하셔서 연락주세요"라고 메시지를 보내자 피고는 "네"라고 답신을 하였다. 이에 E은 "네 그럼 이쪽은 9월 19일로 일단 진행해놓고, 앞당기는 건 상의주심, 그리 해놓겠습니다"라고 메시지를 보냈다.
⑥ 이후 원고는 2021. 7. 16. 위 임차희망자인 D와 신규 임대차계약을 체결하였고, 피고는 원고 측에게 아무런 통보나 설명 없이 2021. 7. 23. 이 사건 갱신요구 통보서를 발송하였다.
(나) 위 인정사실과 갑 5 내지 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, ① 피고 측은 처음부터 자력으로 전세금을 반환하지 못하고 신규 임대차계약을 통해 받은 보증금으로 반환할 수밖에 없다는 원고의 경제적인 사정, 그럼으로 인해 신규 임차희망자로 하여금 이 사건 부동산 내부를 보도록 하기 위하여 피고가 번거롭게 일정을 맞추거나 조정을 할 수 밖에 없는 것, 그리고 빨리 이 사건 부동산을 인도하지 못하여 관리비를 계속 부담해야 하는 것에 대한 불만을 표출하였을 뿐 이 사건 전세금 반환만 확실히 되면 이 사건 임대차는 종료시킨다는 의사는 처음부터 일관되었던 것으로 보이는 점, ② 실제로 그러한 의사에 기해 원고가 신속히 신규 임대차계약을 체결하도록 하기 위하여 이 사건 부동산의 비밀번호까지 알려주어협력을 다한 점, ③ '변호사와 상의해서 연락을 주겠다'는 부분은 그 전후 대화 내용과 맥락상 피고가 갱신된 임대기간 만료일 전 어느 날까지 이 사건 부동산을 비워줄 수 있는지를 알아보겠다는 것이지 이 사건 임대차계약을 갱신할지 여부를 알아보겠다는 의미로 보기는 어려운 점, ④ 2021. 7. 8. E의 카카오톡 메시지에 대하여 피고가 긍정적인 답신을 한 후 이 사건 갱신요구 통보서를 발송하기 전까지 피고가 원고에게 신규 임대차계약 체결을 반대하는 취지의 연락을 하였다고 볼 자료는 없는 점 등에 비추어, 피고는 늦어도 2021. 7. 8.경에는 원고에게 이 사건 임대차계약에 대한 갱신요구권을 포기하고 이 사건 임대차를 종료시킨다는 의사를 표시하였다고 봄이 타당하다.
(다) 따라서 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 임대기간이 2021. 9. 19. 만료됨으로써 적법하게 종료되었다.
(2) 피고의 갱신요구권 포기가 무효인지 또는 철회할 수 있는 것인지
살피건대, 갱신요구권 포기는 상대방 있는 단독행위로서 양당사자의 의사합치에 의하여 성립하는 약정에 해당되지 아니하므로 주택임대차법 제10조의 적용대상이 된다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 앞서 본 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉, ① 피고는 원래 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되기 전에도 원고가 자력으로 이 사건 전세금을 지급하였다면 오랫동안 불안정한 지위에 처하지 아니하였을 것이라는 불만을 가지고 있었고, 갱신된 후에는 임대기간 만료 전이라도 이 사건 부동산을 인도하여 관리비 부담을 줄이기를 원하고 있었으므로 이 사건 전세금 반환 문제만 확실히 처리된다면 조기에 이 사건 부동산을 인도하는 것이 피고에게 이익이 될 것이라고 판단한 것으로 보이는 점, ② 갱신요구권을 포기한 후 체결된 신규 임대차계약 체결에 의하여 피고의 동시이행항변권이 침해된다고 보기 어려운 점(피고는 갱신된 임대기간 만료일까지 인도를 거절할 수 있다), ③ 구체적으로 발생한 갱신요구권에 대한 포기를 무효 또는 철회할 수 있는 법률행위로 보고 갱신요구권 행사기간 내에는 언제든지 이를 번복하고 다시 갱신요구를 할 수 있다고 한다면 갱신요구권 포기를 신뢰한 새로운 거래의 안전을 해치는 것으로서 이와 같은 경우에는 신의칙에 의하여 제한할 필요가 있는 점 등에 비추어 보아도 피고의 갱신요구권 포기를 무효라거나, 철회할 수 있다고 볼 수 없다.
따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
포기 의사가 명시적, 종국적이지는 않았다는 판결
서울중앙지방법원 2021. 7. 8. 선고 2021가단5028139 판결
나. 판단
1) 원고가 이 사건 아파트에 관하여 계약갱신 요구권의 포기 의사를 밝혔는지, 원고의 계약갱신 요구권 행사가 신의칙에 반하는지 여부
계약갱신 요구권의 사전 포기가 가능하다고 하더라도 이를 인정하려면, 원고가 계약갱신 요구권 제도의 도입에 따라 자신에게 종전에 없던 권리가 새로이 생겼음을 알면서도(개정법의 시행으로 임차인에게 계약갱신 요구권이 생기기 전에는 임대인이 계약 갱신을 원하지 않을 경우 임차인은 그에 따를 수밖에 없으므로, 자신이 이러한 법적 지위에 놓여있다고 생각하는 임차인이 계약 갱신을 원하지 않는 임대인에게 밝힌퇴거 의사에는 아무런 의미도 부여할 수 없다) 자발적, 적극적으로 그 권리를 포기하는 내용의 의사표시를 하는 것임이 분명히 드러나야 하고, 그 포기 의사표시의 상대방은 임대인 또는 이와 동일시되는 피고들 중 누구이어야 할 것인데, 을제3, 9호증의 각 기재만으로는 이러한 요건을 갖춘 원고의 계약갱신 요구권 포기 의사를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
그리고 경제적, 사회적 약자인 임차인 보호의 목적에서 새로이 도입된 계약갱신요구권 제도의 입법 취지, 임차인에 대한 주거안정의 필요성 등에 비추어 보면 다른 부가적 사정 없이 임차인이 계약갱신요구권을 행사하기 전에 퇴거의사를 밝힌 적이 있다는 이유만으로 함부로 계약갱신 요구가 신의칙 위반이라고 단정할 것도 아니다.
서울동부지방법원 2022. 4. 20. 선고 2021가단6458 판결
나. 판단
1) 명도청구에 관한 판단
피고가 이 사건 임대차계약의 갱신여부를 묻는 원고의 문자에 2021. 5. 13. “만기에 이사 가기로 결정했다.”는 취지의 문자를 보낸 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나, 주택임대차보호법 제6조의3이 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 국민주거생활의 안정을 위하여 특별히 임차인을 보호하고자 하는 규정이므로, 위 규정의 취지에 비추어 임차인이 위 계약갱신요구권을 행사하지 아니할 의사를 명시적이고 종국적으로 표시한 경우에만 위 계약갱신요구권의 포기를 인정할 수 있는 것으로 보아야 한다. 그런데 앞서 본 인정 사실과 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 이 사건 임대차계약 존속기간이 3개월 이상 남은 2021. 4. 20. “이 사건 임대차계약을 전세 또는 반전세로 전환할 생각이다”라는 의사를 표시한 점, ② 이후 피고는 2021. 4. 29. 원고에게 보증금을 어느 정도 올려줘야 되는지에 관하여 문의하였고, 이에 원고는 시세만큼 받을 생각이라며 “시세가 보증금 3억 원에 월 36만 원 또는 보증금 2억 원에 월 57만 원이니 참고바랍니다.”라는 문자를 피고에게 보낸 점, ③ 그 후 원고는 피고에게 수차례에 걸쳐 재계약 의사가 있는지 여부를 묻고 재개약 의사가 있으면 바로 계약서를 작성하자는 취지에 문자를 보냈으며, 이에 피고가 2021. 5. 13. “이사 여부는 만기일 한 달에서 두 달 사이에 결정하면 되는 건데 세달 전부터 물어보시니 시간이 필요했어요. 만기일에 이사하기로 결정했어요. 바빠서 문자를 지금 확인했습니다.”라는 문자를 원고에게 보냈고 원고는 피고로부터 문자를 받은 후 불과 1분 후 “만기에 나가시는 거로 알고 집 내놓겠습니다.”라는 답장을 보내고 다음날 오전 계좌번호를 보내달라는 문자를 다시 피고에게 보낸 점, ④ 그로부터 1주일 뒤인 2021. 5. 20. 피고가 “이사 나가는 게 어려워서 연장해야 할 것 같습니다.”라는 문자를 원고에게 보낸 점, ⑤ 피고가 원고에게 임차보증금을 반환받을 계좌번호를 보내지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면 피고가 표면적으로는 이 사건 임대차계약을 종료할 의사를 표시한 것으로 볼 수는 있으나, 이는 계속되는 원고의 독촉에 일단 답변을 한 것이고 피고의 진정한 의사는 피고가 집을 구해 나가는 경우에 이 사건 임대차계약을 종료하겠다는 것이라 할 것이고, 새로운 거주지를 구하지 못하여 이주할 곳이 없게 되더라도 여전히 이 사건 임대차계약을 종료하겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 보기는 어려우며, 원고가 제출한 증거만으로는 피고가 명시적으로 주택임대차보호법이 정하는 계약갱신요구권을 포기할 의사를 표시하였다고 보기 어렵다. 따라서 피고가 이 사건 임대차계약의 종료 2개월 전인 2021. 5. 20. 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구함으로써 이 사건 임대차계약은 갱신되었다고 봄이 상당하다. 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.