| 주택임대차법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.] |
대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결
판시사항
[1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법
[2] 표의자의 진정한 의사를 알 수 없는 경우, 의사표시의 요소가 되는 효과의사(=표시상의 효과의사)
[3] 임대인이 임차인에 대하여 임대차계약 갱신거절의 의사표시를 하였다고 본 사례
[4] 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우 주택임대차보호법 제7조의 적용 여부(소극)
판결요지
[1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
[2] 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉, 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다.
[3] 임대인이 임대차계약기간 중에 임차인에게 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 기존의 임대차계약을 해지하고 명도절차를 진행하겠다고 통지한 경우, 그 통지는 기존의 임대차계약 기간중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 본 사례.
[4] 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.
수원지방법원 안양지원 2022. 6. 24. 선고 2020가단133855 판결
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 3, 5, 6, 8 내지 12호증, 을 제1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 임대차계약 체결 및 소유권이전
(1) 피고는 2018. 7. 8. D, E 공유(각 1/2 지분)의 안양시 동안구 F아파트 G호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)에 관하여 보증금 430,000,000원, 기간 2020. 8. 17.까지의 임대차계약을 체결하고, D, E에게 보증금을 모두 지급함과 동시에 그들로부터 이 사건 주택을 인도받아 그 무렵부터 이 사건 주택을 점유․사용하였다.
(2) 이 사건 주택에 관하여 2020. 3. 4. 원고들 앞으로(각 1/2 지분) 소유권이전등기가 마쳐졌다.
나. 이 사건 소송의 제기 및 주택 반환
(1) 임대인의 지위를 이어받은 원고들과 임차인인 피고는 이 사건 주택의 임대차관계와 관련한 여러 논의를 진행하였으나 합의에 이르지 못한 상태에서 임대차기간인 2020. 8. 17.이 도래하였고, 원고 A은 2020. 12. 4. 이 법원 2020년 금 제2857호로 보증금 430,000,000원을 피공탁자를 피고로 하여 공탁하였다(이하 '이 사건 공탁'이라 한다).
(2) 원고들은 공탁에도 불구하고 피고가 이 사건 주택을 인도하지 아니하자 2020. 12. 20. 피고를 상대로 이 사건 주택의 인도를 구하면서, 이 사건 공탁 다음날인 2020. 12. 5.부터 인도완료일까지 임료상당 부당이득금을 청구하는 소송을 이 사건 소로 이 법원에 제기하였는데(이후 아래에서 보는 바와 같이 원고들은 이 사건 공탁일 다음날 대신 이 사건 공탁일인 2020. 12. 4.부터의 지연손해금을 구하는 것으로 확장하였다), 2021. 2. 16. 피고로부터 이 사건 주택을 반환받게 되었다.
2. 주장 및 판단
가. 주장
(1) 원고들은, 이 사건 임대차계약이 2020. 8. 17. 종료하였는데 임대인인 자신들이 2020. 12. 4. 이 사건 공탁으로 이 사건 임대차보증금을 모두 반환하였음에도 불구하고 임차인인 피고가 2021. 2. 16. 비로소 이 사건 주택을 반환하였으므로, 피고는 이 사건 공탁일인 2020. 12. 4.부터 인도일인 2021. 2. 16.까지 점유권원 없이 이 사건 주택을 점유·사용하는 부당이득(不當利得)을 얻었다고 주장하면서, 피고를 상대로, 위 기간 중 월임료 상당액인 7,545,000원 및 그 지연손해금을 구한다.
(2) 이에 대하여 피고는, 그의 주장을 선해(善解)하여 보면, ① 구 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 주택임대차보호법'이라 한다) 제6조 제1항은 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."고 규정하고 있는바, 이 사건 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(2020. 2. 17.~2020. 7. 17.) 동안 임대인인 원고들은 갱신거절의 통지도 하지 않고 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지도 하지 않아 적법하게 묵시적으로 갱신되었고, ② 설령 그러한 통지가 있었다고 하더라도, 주택임대차보호법(이하 '개정법'이라 한다) 제6조의3 제1항은 "제6조에도 불구하고 임대인인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."고 규정하고 있는바, 임차인인 피고가 임대인인 원고들에게 위 기간 이내에 계약갱신을 요구하여, 이 사건 임대차계약은 갱신되었다고 봄이 상당한데다가, 설령 보증금 상당액이 먼저 공탁되었더라도 이사건 주택을 인도한 날(2021. 2. 16.) 공탁금을 회수한 임차인인 자신으로서는 그 무렵 비로소 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 합의해지된 것이므로, 이 사건 공탁시점부터 이 사건 주택을 인도한 날까지도 임차인으로서 이 사건 주택을 점유·사용할 권리가 있었던 것이어서, 위 기간 중 매월 임료 상당의 부당이득을 지급할 의무가 없다고 주장하면서, 이 사건 청구의 기각을 구한다.
나. 판단
(1) 묵시적 갱신 여부
앞서 채택한 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실, 즉, ① 임대인인 원고들이 2020. 5. 31. 및 2020. 6. 8. 임차인인 피고에게 월세로 변경할 가능성을 물었으나, 피고가 이를 거부하였고, 이에 대하여 원고들이 '전세보증금의 인상'을 제안한 사실, ② 원고들이 2020. 6. 11. 피고에게 보증금을 100,000,000원 증액하는 것을 요구하는 문자메시지를 보낸 사실, ③ 피고가 2020. 8. 1. 원고들에게 전세보증금을 5% 이상 인상하는 것은 불가능하다는 문자메시지를 보냈고, 추가보증금 100,000,000원은 이 사건 임대차계약 종료일(2020. 8. 17.)이 지나도록 지급하지 않은 사실, ④ 이에 원고들이 2020. 12. 10.자로 '피고에게 이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료되었다'면서 이 사건 주택의 인도를 구하는 취지의 내용증명우편을 발송한 사실을 종합하여 보면, 위와 같은 문자메시지의 문언 및 원고들이 그와 같은 문자메시지의 통지를 하게 된 동기와 경위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적 등을 고려할 때, 보증금 100,000,000원의 증액 요구의 문자메시지는 그러한 계약조건으로 변경하지 아니하면 갱신하지 아니하겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 할 것이다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 참조). 결국 임대인인 원고들이 임차인인 피고에게 그와 같은 내용의 통지를 한 이상 원고들과 피고 사이에 구 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 정한 임대차계약의 묵시적 갱신이 이루어질 여지는 없게 되었다.
따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
(2) 개정법 제6조의3에 따른 갱신여부
을 제1호증의4의 기재에 의하면, 임차인인 피고는 2020. 8. 1. 18:55 원고들에게 개정법 제6조의3에 따라 이 사건 임대차계약에 관하여 계약갱신을 요구한 사실을 인정할 수 있다.
그러므로 이러한 갱신요구가 이 사건 임대차계약상 유효한 갱신요구라고 할 수 있는지 살피건대, 개정법은 제6조의3 제1항에 "제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라는 규정(이하 '개정규정'이라고 한다)을 신설하였고, 개정법 부칙 제2조 제1항에 의하여 개정규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로 2020. 8. 17. 종료되는 이 사건 임대차계약에도 개정규정이 적용된다. 그러나 개정법 제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(주택임대차보호법이 2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행된 이후에는 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간') 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 임차인인 피고가 위 기간(2020. 2. 17.~2020. 7. 17.)이 지난 후인 2020. 8. 1. 18:55 임대인인 원고들에게 계약갱신을 요구한 것은 그 효력이 없다. 또한 설령 피고가 위 기간 내인 2020. 5. 31.부터 2020. 7. 5.까지 사이에 문자메시지를 통하여 이루어진 몇 가지 의사표시를 원고들에게 계약갱신을 요구한 것으로 선해하더라도(실제로는 그렇게 해석하기도 어렵다), 그러한 행위는 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 의한 계약갱신 요구로 볼 수 없다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결 참조).
따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
(3) 소결
이 사건 임대차계약은 2020. 8. 17. 그 기간의 만료로써 종료하였다고 할 것이므로, 임차인인 피고가 이 사건 주택을 인도할 의무와 임대인인 원고들이 보증금을 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호간에는 동시이행의 관계가 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결 참조). 따라서 임차인인 피고는 임대인인 원고들에게 이 사건 공탁 다음날(2020. 12. 5.)부터 이 사건 주택 인도일(2021. 2.16.)까지 74일간은 이 사건 주택을 점유할 권원이 없이 점유․사용하였다고 할 것이므로 그 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 하겠다.
구체적인 부당이득반환의 범위와 관련하여 살피건대, 갑 제4호증(감정서)의 기재에의하면, 피고는 각 원고에게 3,722,200원(=감정결과 75일간의 보증금 없는 임료 상당액 7,545,000원×74÷75÷2) 및 이에 대하여 이 사건 주택 인도일 다음날인 2021. 3. 17.부터 피고가 그 지급의무의 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2022. 6. 24.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 <소송촉진 등에 관한 특례법>이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다(원고들은 불가분채권으로 구하고 있으나, 공유자가 공유물을 공동으로 임대한 경우에는 다수당사자 채권관계에 관한 민법 제408조의 규정이 우선 적용되는데, 임대료는 가분채권이므로 각 공유자가 분할채권을 취득하여 각자가 자기 몫의 임대료를 청구할 수 있을 뿐이다)<각주1>.
3. 결론
그렇다면, 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
대구지방법원 2021. 9. 16. 선고 2020가단19774 판결
1. 기초사실
가. 원고를 대리한 B은 2012. 6. 15. 피고와 주문 제1항 기재 건물 부분(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 없이 차임 월 10만 원, 임대차기간 2020. 10. 15.까지로 정하여 임대차 계약을 체결하고, 피고에게 이 사건 주택을 인도하였다.
나. B은 2020. 7. 6. 피고에게 전화를 걸어 이 사건 주택을 2020. 10. 15.까지 인도해 달라고 요구하였다.
다. 피고는 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 주택에서 거주하고 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 대한 판단
위 인정사실에 의하면 2020. 7. 6. 피고에 대하여 한 임대인의 대리인 B의 주택 인도 요청은 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하는 취지를 포함하는 것으로 충분히 해석할 수 있고(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결의 취지 참조), 위 시점은 이 사건 임대차계약의 기간 만료일로부터 2개월 이전이므로, 이 사건 임대차계약은 임대차기간의 만료로 종료되었다.
따라서, 피고는 원고에게 이 사건 주택을 인도하고, 임대차기간 만료일 다음날인 2020. 10. 16.부터 위 주택 인도완료일까지 월 10만 원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 있다.
3. 피고의 주장에 대한 판단
이에 대해 피고는 2020. 12. 25.경 원고가 이 사건 주택에 대해 일방적인 단전 조치를 하는 바람에 화장실에 가다가 넘어져 상해를 입었다면서 그로 인한 손해를 배상받기 전까지는 원고의 인도 요구에 응할 수 없다고 주장한다. 그러나 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 일방적 단전 조치를 하였다거나 피고가 그로 인해 넘어져 상해를 입었다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 설령 피고가 그 주장하는 바와 같은 손해를 입었다고 하더라도 이는 이 사건 임대차계약의 기간 만료를 이유로 한 이 사건 주택 인도청구를 거절할 수 있는 유효한 항변이 될 수 없다. 따라서 피고의 주장은 받아들이지 않는다.
4. 결론
원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.