주택임대차법 제3조 제3항 중소기업 법인 갱신청구권 행사가부

• 대표이사·사내이사 아닌 법인의 직원이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 갱신청구권 행사가능

 

 

 

 

2023다226866   건물인도   (타)   상고기각


[주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미가 문제된 사건]


◇1. 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’에 주식회사의 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람이 포함되는지 여부(소극), 2. 법인이 체결한 주택임대차가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 주거용 임대차에 해당하기 위한 요건 및 그 요건 해당 여부의 판단 방법◇


  이 사건 조항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있다.
  이 사건 조항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 이 사건 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다.


☞  중소기업인 피고가 이 사건 아파트를 임대차보증금 2억 원, 차임 월 1,500만 원으로 정하여 임차한 후 당시 대표이사가 그곳에서 거주하면서 주민등록을 마쳤는데, 원고가 피고에 대하여 계약 갱신 거절 의사를 표시하면서 그 인도를 구하자 피고가 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 사안임


☞  원심은, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 ‘직원’에 법인의 ‘대표이사 등 임원’은 포함된다고 하기 어렵고, 본점 소재지와 이 사건 아파트와의 거리, 차임액수, 당사자가 계약을 체결한 의도 및 이용상황 등에 비추어 볼 때 피고가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다고 판단하였음


☞  대법원은, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 ‘직원’에는 해당 법인이 주식회사라면 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외된다고 보아야 하고, ‘주거용’인지를 판단할 때 업무관련성이나 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니라는 법리를 설시하고, 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각함

 

 

 

 

대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결

 

 

이유
상고이유를 판단한다.

1. 사안의 개요
원심판결 이유 및 기록에 의하면, 다음 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2019. 12. 4. 피고와 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 2억 원, 차임 월 1,500만 원, 임대차기간 2019. 12. 12.부터 2021. 12. 11.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다.
나. 피고의 대표이사이던 소외인은 2019. 12. 12. 이 사건 부동산을 인도받아 2020. 2. 18. 전입신고를 마친 다음 이 사건 부동산에서 거주하고 있다.
다. 원고는 2021. 9. 29. 피고에게 임대차계약 종료일까지 이 사건 부동산에서 퇴거할 것을 요구하였고, 피고는 2021. 10. 5. 원고에게 임대차계약의 갱신을 요구하였다.
라. 피고는 2019. 11. 6. 설립된 회사로서 소외인은 2020. 2. 25. 대표이사를, 2020. 8. 20. 사내이사를 각 사임하였다.

 

[판결] 중소기업인 법인이 소속 직원 거주 위한 주택임대차 계약 체결시 계약갱신요구권 행사 위한 요건은? (lawtimes.co.kr) [판결] 중소기업인 법인이 소속 직원 거주 위한 주택임대차 계약 체결시 계약갱신요구권 행사 위한 요건은? "대표이사·사내이사 아닌 법인의 직원이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야" 탤런트 김수미 씨 패소 확정 중소기업인 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 갱신청구권을 행사하려면 어떻게 해야 할까? 대법원은 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 '직원'이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있어야 한다고 판단했다.  A 사는 2019년 12월 4일 중소기업기본법에서 정한 중소기업인 B 사에 2019년 12월 12일부터 2년 동안 서울 용산구 한남더힐 아파트를 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1500만 원으로 임대하는 임대차계약을 체결했다.   2019년 11월 6일 설립된 B 사는 2020년 2월 25일까지는 정명호 씨가 대표이사로 등재돼 있다가 이후 김영옥(탤런트 김수미) 씨가 대표로 등재됐다. 정 씨는 김 씨의 아들이다. 계약 체결 당시 B 사의 대표이사는 2019년 12월 12일 해당 아파트를 인도받고 2020년 2월 18일 전입신고를 마친 후 그곳에서 거주해 왔다. A 사는 2021년 9월 29일 B 사에 계약 갱신 거절 의사를 표시하며 해당 부동산의 인도를 구했다. 이에 B 사는 2021년 10월 5일 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은, 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다"고 판시했다.

2. 원심의 판단
원심은, 이 사건 임대차계약의 당사자는 실제 거주자인 소외인이 아니라 피고라고 봄이 타당하고, 주택임대차보호법 제3조 제3항(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)은 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하여야만 대항력을 취득한다고 규정하고 있는데, 위 ‘직원’의 범위에 근로자들 외에 대표이사 등 임원들은 포함되지 않고, 피고 본점과 이 사건 부동산은 지리적 근접성이 없으며, 임대료가 고액이라는 등의 이유를 들어 피고는 이 사건 조항의 적용대상이 되는 법인에 해당하지 않고, 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신 요구권도 가지지 않는다고 판단하였다.

3. 제1 상고이유에 관한 판단
가. 이 사건 조항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있다.
이 사건 조항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 이 사건 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다. 그 이유는 다음과 같다.

1) 법률에 사용된 문언의 의미는 해당 법률에 정의규정이 있다면 그에 따를 것이나, 그렇지 않은 경우라도 문언의 통상적인 의미를 살피는 외에 그것이 해당 법률에서 어떠한 의미로 어떻게 사용되고 있는지 체계적, 논리적으로 파악하여야 한다(대법원 2018. 6. 15. 선고 2018도2615 판결 참조).
주택임대차보호법은 이 사건 조항에서 사용한 ‘직원’의 의미에 관한 정의규정을 두고 있지는 않다. 그러나 이 사건 조항은 그 소정 요건을 갖추어 대항력을 취득할 수 있는 법인의 범위를 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인으로 정하고 있으므로, 이 사건 조항과 관련한 내용을 해석할 때에도 중소기업기본법령의 규정에 따르는 것이 타당하다.
중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 ‘임원’이란 ‘등기된 이사(사외이사를 제외한다)’를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 위 시행령은 ‘임원’과 ‘직원’을 구별하여 사용하고 나아가 ‘임직원’이라는 용어도 사용하고 있다. 따라서 이 사건 조항에서 정한 ‘직원’은 중소기업기본법령의 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다.

2) 주택임대차보호법 제1조, 제2조는 주택임대차보호법이 ‘주거용 건물’의 임대차에 관하여 적용됨을 정하고 있다. 여기서 ‘주거용 건물’은 주거의 용도로 사용하는 건물을 의미함이 명확하고, 같은 법률에서 동일하게 사용된 용어는 특별한 사정이 없는 한 같은 의미로 해석하는 것이 타당하다. 따라서 중소기업인 법인이 임차한 주택에서 거주하는 자가 그 법인에서 근무를 하고 있는 직원이 맞는다면, 그가 거주 목적으로 주택을 사용하는 한 그 자체로 법인이 ‘주거용’으로 건물을 임차한 것이라고 보아야 한다.

나. 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴본다.

1) 피고로부터 이 사건 주택을 인도받아 주민등록을 마친 소외인은 피고의 대표이사 겸 사내이사의 지위에 있었으므로 이 사건 조항의 요건을 갖추지 못하였고, 달리 이 사건 조항의 요건을 갖추었다는 점에 대한 증명이 부족하여 피고가 이 사건 조항의 적용대상이 되는 법인에 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 피고는 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신 요구권을 가지지 않는다.
2) 원심의 이유 설시에 적절하지 않은 부분이 있지만, 원심 판단은 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없다는 결론에 있어서는 정당하다. 원심 판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 조항에서 정한 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우의 대항력 판단에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

4. 제2 상고이유에 관한 판단
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 임대차계약의 당사자가 실제 거주자인 소외인이 아니라 피고라고 본 원심의 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 계약당사자의 해석에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

5. 결론
상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

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원심

 

서울서부지방법원 2023. 2. 24.자 2022나44085

 

나. 판단

1) 법인인 임차인에 대하여 주택임대차법 제6조의3이 적용되는지 여부

앞서 든 증거들, 갑 제16 내지 19호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 법인인 임차인에 대하여 주택임대차법 제6조의3에서 정한 계약갱신 요구권의 적용이 배제된다고 보기는 어려우므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

가) 주택임대차법은 당초 자연인인 국민의 주거안정을 위해 제정된 법으로 임차인이 자연인이 아닌 법인인 경우에는 적용되지 아니하였다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 참조). 그러나 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 주택임대차법 제3조 제3항은 ‘중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 임대차가 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.’라고 규정하고 있다. 또한 같은 법 제3조의2 규정에 의하여 보증금의 회수에 관하여서도 위와 같은 법인에 대하여 우선변제권이 인정되도록 하였다.
위와 같은 개정의 취지는, 본래 주택임대차법이 자연인인 국민만을 그 적용대상으로 정함에 따라 법인은 주택임대차법의 보호 범위에서 제외되었으나 주택을 직접 취득하기 어려운 영세한 중소기업이 직원들에게 주거를 지원하고자 주택을 법인 명의로 임차하는 경우에도 주택임대차법의 보호를 받을 수 있도록 함에 있다. 한편 현행주택임대차법은 임차인에게 대항력, 우선변제권 등 뿐만 아니라 주택임대차법 제6조의3을 두어 (임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 특정 사유를 제외한) 계약갱신 요구권도 부여하고 있다. 법인인 임차인에게도 주택임대차법의 보호를 받을 수 있도록 한 위와 같은 법률 개정취지 및 법인이 임차인인 경우에도 그 소속 직원이 안정적이고 지속적인 주거생활을 보장받기 위하여 임대인에게 계약갱신 요구를 할 필요성이 있다는 점을 고려하였을 때, 임차인의 계약갱신 요구권을 규정한 주택임대차법 제6조의3이 법인이 임차인인 경우에는 적용되지 않는다고 볼 이유가 없다.

나) 또한 주택임대차법 제3조의2 제1항에서 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 규정하고 있는데, 만약 위 약칭이 해당 조문에만 적용되는 것이라면 그 취지를 명확히 하였을 것이라고 보이는 점을 고려하면, 이는 주택임대차법 제3조 제3항에 해당하는 법인이라면 주택임대차법에서 말하는 임차인의 범위에 이를 포함시키겠다는 취지라고 봄이 타당하다.

다) 한편 원고는, 소액보증금의 최우선변제에 관한 주택임대차법 제8조가 법인인 임차인에 대하여는 적용되지 아니한다고 판단한 다른 사건들(대구지방법원 서부지원 2014가단38429호, 부산지방법원 2016가단28121호 등)을 근거로 주택임대차법 제6조의3도 마찬가지로 피고에게 적용될 수 없다는 취지로 주장하나, 주택임대차법 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.”라고 규정하고 있는바, 같은 법 제3조 제3항에 따른 요건을 갖추어야만 주택임대차법상 보호를 받는 임차인에 포함될 수 있고 주민등록을 할 수 없어 같은 법 제3조 제1항의 요건을 충족시킬 수 없는 법인의 경우에는 법 문언의 해석상 주택임대차법 제8조 제1항의 적용을 받을 수 없는 것이므로, 위와 같은 판단을 이 사건에 그대로 원용하는 것은 적절치 않다. 원고의 위 주장은 이유 없다.

2) 피고가 주택임대차법 제3조 제3항에 해당하는 법인인지 여부

앞서 든 증거들, 갑 제15호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 피고는 주택임대차법 제3조 제3항에 해당하는 법인이라고 보기 어려우므로, 피고는 주택임대차법의 보호대상인 임차인에 해당하지 아니한다. 따라서 피고는 주택임대차법 제6조의3에서 정한 계약갱신 요구권을 가진다고 볼 수 없다.

가) 주택임대차법 제3조 제3항을 문언 그대로 이 사건에 적용하면, 중소기업인 피고가<각주4> 소속 직원인 C<각주5>의 주거용으로 사용하기 위하여 이 사건 부동산을 임차하였으므로 피고는 주택임대차법 제3조 제3항에서 정한 법인에 포함된다고 볼 여지가 없는 것은 아니나, 본래 주택임대차법은 임차인이 자연인임을 원칙으로 하여 제정되었다가 이후 주택을 소유할 정도의 경제적 여건이 갖춰지지 않은 중소기업이 직원들에게 안정적으로 주거를 지원하기 어렵다는 문제를 해결하기 위한 목적에서 주택임대차법을 개정하여 위와 같은 원칙에 예외를 두게 된 것이므로, 특정 법인이 주택임대차법 제3조 제3항에 포함되는 것인지를 판단함에 있어서는 그 요건 충족 여부를 비교적 엄격하게 판단해야 한다고 봄이 타당하다.

나) 주택임대차법 제3조 제3항은 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하여야만 대항력을 취득한다고 규정하고 있는데, 위 ‘직원’의 범위에 관하여는 주택임대차법에서 명시적으로 규정하고 있지는 아니하다. 그런데 영세한 중소기업이 복지 차원에서 소속 직원의 주거안정을 보장할 수 있도록 위 주택임대차법 규정이 개정된 것이라는 그 개정취지 등을 고려하면, 위 조항에 규정된 ‘직원’에 법인 소속 근로자들 외에 대표이사 등 임원들까지 포함되는 것이라고 해석하기는 어렵다. 따라서 이 사건 부동산에서 거주하는 C가 피고를 대표하여 이 사건 임대차계약을 체결한 이 사건에서 C가 주택임대차법 제3조 제3항에 정해진 ‘직원’에 해당한다고 보기 어렵다.

다) 한편 주택임대차법이 그 보호범위를 자연인인 임차인에서 중소기업이 소속 직원들의 주거용으로 주택을 임차하는 경우의 법인까지 확대한 것은 원거리에 거주하는 소속 직원들의 주거문제를 해결하기 위함이라고 한정적으로 해석함이 타당하고, 아무런 제한 없이 소속 직원이 단순히 임차주택에 거주하기만 하면 주택임대차법의 보호를 받을 수 있다고 보기는 어렵다. 이에 비추어 살피건대, 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고의 본점 주소는 경기도 양평군 E<각주6>이어서 이 사건 부동산과 지리적 근접성이 있다고 볼 수 없고 달리 이 사건 부동산 소재지 근처에 피고의 지점이 존재한다는 등의 사정은 보이지 아니하는 점, 소속 직원의 주거 지원이라는 측면에서 봤을 때 이 사건 부동산의 월 차임이 1,500만 원으로 지나치게 고가인 것으로 보이는 점, 피고의 주장에 의하더라도 피고가 원고에게 이 사건 부동산은 C가 그 배우자와 함께 신혼집으로 사용할 용도로 임차하는 것이라고 말하였는바 피고가 복지 차원에서 소속 직원에게 숙소를 제공하기 위한 목적에서 이 사건 임대차계약이 체결된 것은 아니라고 보이는 점 등을 고려하면, 피고가 주택임대차법 제3조 제3항에 정한 바에 따라 ‘소속 직원의 주거용’으로 이 사건 부동산을 임차한 것이라고 보기는 어렵다.