주택임대차 3조3항 중소기업 법인이 8조 최우선변제 받을 수 있을지?

중소기업은 3조1항 대항력, 3조의2 제2항 우선변제권은 가질 수 있어도

8조의 최우선변제권도 있다고 보기는 어려울 듯

 

 

대구지방법원 서부지원 2015. 7. 22. 선고 2014가단38429 판결
원고 한국토지주택공사

나. 판단
앞서 본 주택임대차보호법(이하 '법'이라고만 한다) 및 같은 법 시행령에 의하면, 원고는 법 제3조 제2항에 따라 대항력 및 우선변제권이 인정되는 법인이라고 할 것이나, 나아가 원고가 소액보증금의 우선변제권이 있는 법 제8조 제1항의 임차인에 해당하는지 보건대, ① 법 제3조의2에서 임차인에는 '제3조 제2항 및 제3항의 법인을 포함한다'고 규정하면서도, 법 제8조 제1항 단서에서 소액보증금의 우선변제를 받을 임차인의 경우 제3조 제1항의 요건, 즉 "주택의 인도 및 주민등록"의 요건을 요구하는 외에 달리 제3조 제2항 및 제3항의 요건에 관하여는 규정하고 있지 아니한 점, ② 소액임차인의 최우선변제권은 경매절차 등에서 일정규모 이하 영세임차인의 최소한의 임차보증금에 대하여 임차목적 주택에 대하여 저당권 등으로 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 절대적인 우선변제권을 인정하여 줌으로써 영세임차인의 생활 및 주거안정을 도모하기 위한 사회보장적 고려에서 규정한 것인데, 원고가 전세임대주택 지원 사업을 하는 경우 임차보증금 중 대부분은 원고가 부담하고 입주자의 부담액은 극히 일부인바, 원고와 같은 법인을 위 영세임차인들과 동등하게 취급하기는 어려운 점, ③ 한편, 법 제3조에서는 임차인이 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력을 인정하는 규정을 두고 있는데, 이전까지는 법해석상 원고와 같은 법인에게는 주민등록 요건의 구비에 따른 대항력 및 우선변제권을 인정하기 곤란하였으므로, 원고로서는 국민주택기금의 지원으로 사회취약계층 및 저소득층에게 임차주택을 마련해주는 과정에서 주택임대차보증금의 보존을 위해 전세권을 설정하는 방식으로 운영하여 왔으나, 전세권 설정 요구 시 임대인이 전세계약을 기피하여 임차주택 확보에 어려움이 있었고, 이와 같은 문제점을 해결하기 위하여 법 제3조 제2항을 신설하여 원고와 같은 법인에게도 예외적으로 대항력과 우선변제권을 부여한 것으로서, 위와 같은 개정취지에 비추어 보더라도 법 제3조 제2항은 법인의 대항력 및 우선변제권 부여를 위하여 신설한 규정일 뿐, 이에 더 나아가 법인에게 최우선변제권을 부여한 것으로 해석하기는 어려운 점, ④ 원고와 같은 법인에 대하여 까지도 법 제8조 제1항의 최우선변제권을 인정하게 되면, 그동안 경매절차에서 영세임차인들에게 인정되던 소액보증금의 범위가 줄어들 우려가 있는데, 이는 영세임차인의 생활 및 주거안정을 도모하기 위한 동조항의 입법취지에 반하는 점 등의 제반 사정을 종합하여 보면, 원고와 같은 법인은 대항력 및 확정일자에 따른 우선변제권을 인정받는 외에 더 나아가 법 제8조 제1항의 최우선변제권을 행사할 수 있는 임차인이라고는 볼 수 없다.

 

 

부산지방법원 2016. 9. 27. 선고 2016가단28121 판결
원고 한국토지주택공사

나. 판단
그러므로 살피건대, 앞서 본 법 규정의 체계 및 그 취지에 의해 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 볼 때 원고에게는 법 제8조 제1항에 따른 소액보증금의 우선변제권이 인정되지 않는다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 있는 원고의 위 주장은 이유 없다.
○ 원칙적으로 주택임대차의 대항력은 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마쳐야만 인정되며, 주택임차인의 임차보증금 우선변제권은 위와 같은 대항력을 인정받는 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖추어야만 인정된다.
○ 위와 같은 원칙에 따르게 되면 법인의 경우 주민등록 전입신고를 마칠 수 없어 주택임대차의 대항력과 임차보증금 우선변제권을 인정받을 수 없는 문제가 발생하는바, 이 사건과 같이 원고가 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 하는 전세임대주택 지원사업의 일환으로 시행한 주택임대차에서는 그와 같은 문제점을 해결하기 위해 법 제3조 제2항 및 제3조의2 제2항의 규정을 신설하여 비록 원고 명의로 주민등록 전입신고를 마치지 못하였다고 하더라도 원고가 선정한 입주자가 주민등록 전입신고를 마친 경우에는 주택임대차의 대항력과 임차보증금 우선변제권을 인정받을 수 있도록 하였다.
○ 한편 소액보증금의 최우선변제권을 인정하고 있는 법 제8조는 일정금액 이하 영세임차인의 임대차보증금의 경우 임대차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여하여 영세임차인의 생활 및 주거안정을 도모하기 위한 사회보장적 필요에 따라 마련된 조항인데, 앞서 본 법 제3조 제2항 및 제3조의2 제2항의 규정 신설과는 달리 원고와 같은 법인이 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 하는 전세임대주택 지원사업의 일환으로 시행한 주택임대차에도 이를 인정한다는 규정이 신설되지 아니한바, 이는 원고와 같은 법인이 위와 같은 지원사업의 일환으로 시행한 주택임대차라고 하더라도 소액보증금의 최우선변제권을 인정할 수 없다는 입법자의 결단이 있는 것으로 보인다.
○ 따라서 법 제8조에 원고와 같은 법인에 대하여도 소액보증금의 최우선변제권을 인정한다는 규정이 별도로 마련되지 아니한 이상 원고에게는 법 제8조 제1항에 따른 소액보증금의 최우선변제권이 인정되지 아니한다고 판단된다.

 

 

서울서부지방법원 2023. 2. 24.자 2022나44085
원고,항소인 주식회사 A

나. 판단
1) 법인인 임차인에 대하여 주택임대차법 제6조의3이 적용되는지 여부
앞서 든 증거들, 갑 제16 내지 19호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 법인인 임차인에 대하여 주택임대차법 제6조의3에서 정한 계약갱신 요구권의 적용이 배제된다고 보기는 어려우므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
가) 주택임대차법은 당초 자연인인 국민의 주거안정을 위해 제정된 법으로 임차인이 자연인이 아닌 법인인 경우에는 적용되지 아니하였다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 참조). 그러나 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 주택임대차법 제3조 제3항은 ‘중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 임대차가 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.’라고 규정하고 있다. 또한 같은 법 제3조의2 규정에 의하여 보증금의 회수에 관하여서도 위와 같은 법인에 대하여 우선변제권이 인정되도록 하였다.
위와 같은 개정의 취지는, 본래 주택임대차법이 자연인인 국민만을 그 적용대상으로 정함에 따라 법인은 주택임대차법의 보호 범위에서 제외되었으나 주택을 직접 취득하기 어려운 영세한 중소기업이 직원들에게 주거를 지원하고자 주택을 법인 명의로 임차하는 경우에도 주택임대차법의 보호를 받을 수 있도록 함에 있다. 한편 현행주택임대차법은 임차인에게 대항력, 우선변제권 등 뿐만 아니라 주택임대차법 제6조의3을 두어 (임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 특정 사유를 제외한) 계약갱신 요구권도 부여하고 있다. 법인인 임차인에게도 주택임대차법의 보호를 받을 수 있도록 한 위와 같은 법률 개정취지 및 법인이 임차인인 경우에도 그 소속 직원이 안정적이고 지속적인 주거생활을 보장받기 위하여 임대인에게 계약갱신 요구를 할 필요성이 있다는 점을 고려하였을 때, 임차인의 계약갱신 요구권을 규정한 주택임대차법 제6조의3이 법인이 임차인인 경우에는 적용되지 않는다고 볼 이유가 없다.
나) 또한 주택임대차법 제3조의2 제1항<각주3>에서 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 규정하고 있는데, 만약 위 약칭이 해당 조문에만 적용되는 것이라면 그 취지를 명확히 하였을 것이라고 보이는 점을 고려하면, 이는 주택임대차법 제3조 제3항에 해당하는 법인이라면 주택임대차법에서 말하는 임차인의 범위에 이를 포함시키겠다는 취지라고 봄이 타당하다.
다) 한편 원고는, 소액보증금의 최우선변제에 관한 주택임대차법 제8조가 법인인 임차인에 대하여는 적용되지 아니한다고 판단한 다른 사건들(대구지방법원 서부지원 2014가단38429호, 부산지방법원 2016가단28121호 등)을 근거로 주택임대차법 제6조의3도 마찬가지로 피고에게 적용될 수 없다는 취지로 주장하나, 주택임대차법 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.”라고 규정하고 있는바, 같은 법 제3조 제3항에 따른 요건을 갖추어야만 주택임대차법상 보호를 받는 임차인에 포함될 수 있고 주민등록을 할 수 없어 같은 법 제3조 제1항의 요건을 충족시킬 수 없는 법인의 경우에는 법 문언의 해석상 주택임대차법 제8조 제1항의 적용을 받을 수 없는 것이므로, 위와 같은 판단을 이 사건에 그대로 원용하는 것은 적절치 않다. 원고의 위 주장은 이유 없다.




대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결
판결요지
주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다.

(*2013년에 일정 조건하 중소기업 법인의 대항력, 우선변제권 인정하는 규정 신설)




주택임대차보호법
제3조(대항력 등) 
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

제3조의2(보증금의 회수) 
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
  ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
  ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>
  [전문개정 2008. 3. 21.]