중개사 위임계약, 설명의무 / 계약해지 / 손해배상 / 보수청구

중개사 설명의무

- 민법 681, 공인중개사법 25, 33조1항4호

 

민법 제681조(수임인의 선관의무) 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다. 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>   1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계   2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항   3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항   ②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>   ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>   ④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 4. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

 

설명의무 위반에 따른 손해배상

- 재산상 손해 ; 공인중개사법 30조1항 ; 인과관계 있어야
- 정신적 손해 ; '불완전이행'에 따른 위자료
- 확대손해/특별손해 ; 민법 393,763조 ; 인과관계 + 알았거나 알 수 있었을 경우

 

공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 민법 제393조(손해배상의 범위) ①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.   ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다. 제763조(준용규정) 제393조, 제394조, 제396조, 제399조의 규정은 불법행위로 인한 손해배상에 준용한다.

 

 

중개 위임계약 해지

 

- 위임계약 해지의 자유. 민법 689조

 

제689조(위임의 상호해지의 자유) ①위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다.   ②당사자 일방이 부득이한 사유없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상하여야 한다.

 

보수 청구

 

- 계약의 발전 단계 ;

0. 위임계약 체결 1. (본 계약) 성립 위한 '상당한' 노력 2. 성립 직전 3. (매매,임대 등)본 계약 성립(낙성계약) 4. 본 계약 (불)이행 5. 본 계약 무효, 취소, 해제 등

0~3은 중개인과 위임계약 단계
3~5는 매매, 임대 등 당사자 사이의 본 계약 단계


- 중개인은 '중개업무를 완성'해야 보수청구 가능(공인중개사법 22, 25, 26, 32, 2조. 상법100조 96조. 의정부지방법원 2018. 8. 16. 선고 2017나209328 판결).
- 본 계약은 보통 낙성계약이므로 양 당사자의 의사가 완전 합치한 경우 '계약성립'했다고 볼 수 있으나,
- 상기 법령 등에 비추어 '중개업무 완성'은 '계약서 작성 교부 시점 전후'일 것으로 보임.

- '중개업무 완성' 이후에는 당사자 사이 계약의 불이행 등이 발생하여도 중개보수 청구에는 원칙적으로는 영향이 없음.



1단계 [성립 위한 상당 노력] 시점에 위임계약 해지 
- 일반적 중개 시도를 넘어 '상당한 노력'을 한 경우이고 '과실 없이' 위임이 종료된 상황이면 민법686조3항의 비율보수 청구 혹은 673조의 손해배상 청구
(중개계약은 원칙적으로 일의 완성 즉 계약 성립을 기준으로 보수 청구할 수 있으므로 일응 도급[664조]의 성질이 있음)

2단계 [성립 직전] 에 위임계약 해지
- 본 계약 성립 직전 오직 보수 지급 면하려는 의도 등으로 해지(후 당사자 사이 직접 계약) 하는 경우,
신의칙 혹은 권리남용금지에 따라 해지 효력 부인, 전액 보수 청구 가능 해석

3, 4단계 [본 계약 성립 및 (불)이행]
- 본 계약 성립한 이상 이후 이행하지 않는 등 당사자 사이 채무불이행 있더라도 보수청구 가능

4, 5단계 [본 계약이 무효, 취소, 해제 등]
- 본 계약이 무효, 취소, 해제 등 되고 거기에 중개사의 행위가 원인이 된 경우라면 보수 청구할 수 없다고 보아야. 공인중개사법 32조

공인중개사법 제22조(일반중개계약) 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 다음 각 호의 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>   1. 중개대상물의 위치 및 규모   2. 거래예정가격   3. 거래예정가격에 대하여 제32조에 따라 정한 중개보수   4. 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>   1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계   2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항   3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항   ②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>   ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>   ④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 제26조(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>   ②제25조제4항의 규정은 제1항에 따른 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. <개정 2020. 6. 9.>   ③개업공인중개사는 제1항에 따라 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>   ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>   ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014. 1. 28.>   ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 6. 13., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>   [제목개정 2014. 1. 28.] 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 상법 제96조(결약서교부의무) ①당사자간에 계약이 성립된 때에는 중개인은 지체없이 각 당사자의 성명 또는 상호, 계약년월일과 그 요령을 기재한 서면을 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 각 당사자에게 교부하여야 한다. <개정 1995. 12. 29.>   ②당사자가 즉시 이행을 하여야 하는 경우를 제외하고 중개인은 각 당사자로 하여금 제1항의 서면에 기명날인 또는 서명하게 한 후 그 상대방에게 교부하여야 한다. <개정 1995. 12. 29.>   ③제1항 및 제2항의 경우에 당사자의 일방이 서면의 수령을 거부하거나 기명날인 또는 서명하지 아니한 때에는 중개인은 지체없이 상대방에게 그 통지를 발송하여야 한다. <개정 1995. 12. 29.> 제100조(보수청구권) ①중개인은 제96조의 절차를 종료하지 아니하면 보수를 청구하지 못한다.   ②중개인의 보수는 당사자쌍방이 균분하여 부담한다. 의정부지방법원 2018. 8. 16. 선고 2017나209328 판결 가. 주위적 청구원인에 관한 판단 1) 관련법리 공인중개사법 제22조, 제25조, 제26조, 제32조에 따르면, 중개업자는 중개의뢰인과 중개계약을 체결하고 중개업무를 한 후, 중개대상물을 확인·설명하였다는 내용을 기재한 서면을 중개의뢰인에게 교부하고, 거래금액 등 거래내용을 진실로 기재한 거래계약서를 작성하는 등 적법한 중개행위를 한 경우 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 중개수수료를 받을 수 있고, 같은 법 제2조에 따르면, 중개는 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 규정되어 있으므로, 이러한 규정에 비추어 보면, 부동산중개업자는 자신의 중개행위에 따라 중개의뢰인과 상대방 사이에 계약이 성립된 경우에 한하여 그에 대한 중개수수료의 지급을 청구할 수 있고, 중개업자가 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다. 다만 중개업자의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사 단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 중개업자를 배제한 채 직접 계약을 체결하였다거나 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 불구하고 중개업자의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서의 작성에 관여하지 못하였다는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조, 상법 제61조의 각 취지와 신의성실의 원칙 등에 비추어 중개업자는 중개의뢰인에게 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료의 지급을 청구할 수 있다고 봄이 타당하다. 민법 제686조(수임인의 보수청구권) ①수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다.   ②수임인이 보수를 받을 경우에는 위임사무를 완료한 후가 아니면 이를 청구하지 못한다. 그러나 기간으로 보수를 정한 때에는 그 기간이 경과한 후에 이를 청구할 수 있다.   ③수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다. 제673조(완성전의 도급인의 해제권) 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. 제664조(도급의 의의) 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 공인중개사법 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>   ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>   ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014. 1. 28.>   ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 6. 13., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>   [제목개정 2014. 1. 28.]