상가임대차법은 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임대차에 적용

 

상가임대차법 제2조 (적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

[1] 상가임대차법은 상인의 안정적인 영업활동을 보장하는 것을 목적으로 하는 법이므로 적용범위를 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임대차에 국한하고 있다. 사업자등록은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조 중 어느 하나에 따라 하는데, 부가가치세법, 소득세법, 법인세법(이하 특별히 구별할 필요가 없는 경우에는 부가가치세법이라고만 한다)상 사업자등록의 대상이 되는 건물인 사업장이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소(부가가치세법 제6조 제2항)를 말한다. 그러나 사업자등록의 대상이 될 수 있는 건물이라고 하여 모두 상가임대차법에서 말하는 상가건물에 해당하는 것은 아니고, 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 경우에 해당하여야 한다. 예컨대 제조업을 영위하는 사업자는 최종 제품을 완성하는 장소인 공장 소재지를 사업장으로 하여 사업자등록을 할 수 있지만(부가가치세법 시행령 제8조 제1항), 별도의 영업사무실을 두고 있고 공장이나 창고에서는 단순히 상품을 보관, 제조, 가공하는 등의 사실행위만을 하는 경우에는 그 공장이나 창고는 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으므로 그 공장이나 창고에 관한 임대차에는 상가임대차법이 적용될 수 없다. 그러나 그곳에서 상품의 보관, 제조, 가공 등의 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다.** [2] 사업자등록의 대상이 되는 건물의 종류에는 제한이 없으므로 미등기ㆍ무허가건물이라도 적용대상이 될 수 있다. 상가임대차법의 적용대상이 되는지 여부는 공부상의 표시가 아니라 건물의 현황ㆍ용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다. 따라서 공부상으로는 공장이나 사무실, 업무시설이나 근린생활시설로 되어 있어도 상가임대차법의 적용대상인 상가건물이 될 수 있다. 영업의 종류는 묻지 않으므로 단순히 상업에 종사하기 위한 건물에만 제한되지 않고 상업, 제조업, 서비스업 등 모든 영리활동을 위한 영업용 건물을 포함한다. 변호사, 세무사, 공인회계사 등 공공적 성격을 지니고 있더라도 그들이 제공하는 재화와 용역을 공급하는 영업활동을 하는 사업장으로서 사용하는 건물이라면 상가임대차법상의 상가건물에 해당한다. 병원, 의원 건물도 상가건물에 해당한다. 상가건물은 이와 같이 영업활동을 위한 사업장으로 사용하는 건물이어야 하므로 종중사무실, 동창회ㆍ향우회사무실, 교회, 사찰, 정당사무실, 종교단체나 자선단체의 사무실, 동호인 활동을 위한 건물 등은 상가임대차법상 상가건물에 해당하지 않는다. 온주 상가건물임대차보호법 / 편저 : 온주편집위원회

 

 

상가임대차법은 '상가건물'의 '임대차'에 적용 
상가건물이란 '사업자등록의 대상'이 되는 '영업용 건물'

사업자등록은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조 중 어느 하나에 따라 하는데, 부가가치세법, 소득세법, 법인세법(이하 특별히 구별할 필요가 없는 경우에는 부가가치세법이라고만 한다)상 사업자등록의 대상이 되는 건물인 '사업장'이란 '사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소'(부가가치세법 제6조 제2항)

임대차 목적물인 건물을 '영리를 목적으로 하는 영업용'으로 사용하는 경우에 해당하여야 (대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결)

상가임대차법의 적용대상이 되는지 여부는 공부상의 표시가 아니라 '건물의 현황ㆍ용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로' 판단 (대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결.)

 

사업자등록의 대상이 되는 건물의 종류에는 제한이 없으므로 미등기ㆍ무허가건물이라도 적용대상이 될 수 있다.

제6조(납세지) ① 사업자의 부가가치세 납세지는 각 사업장의 소재지로 한다. ② 제1항에 따른 사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소로 하며, 사업장의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결

판결요지

[1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.
[2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

이 유

상고이유를 판단한다.

1. 상가건물 임대차보호법은 제1조에서 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고, 제2조 제1항 본문에서 “이 법은 상가건물( 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.”고 규정하고, 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다.

상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다.

2. 가. 원심판결 및 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, 원고는 2003. 11. 8. 주식회사 화성금속(이하 ‘화성금속’이라 한다)으로부터 화성금속 소유의 이 사건 건물 1층 409.20㎡ 중 약 20평(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)을 임대차보증금 25,000,000원, 임차기간 2003. 11. 8.부터 5년으로 정하여 임차하고, 화성금속에게 위 임대차보증금을 지급한 사실, 원고는 2003. 11. 8. 이 사건 임차부분을 인도받고, 같은 달 10일 서광주세무서에 동양도금이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 온 사실, 원고는 이 사건 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 사실을 알 수 있다.

나. 앞서 본 법리와 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로, 이 사건 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다.

그런데도 원심은 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이루어진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관한 법리를 오해한 것이고, 그 결과 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다.

 

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• 교회 : 민법 임대차규정 적용
• 사무실 : 적용
• 어린이집 : 비적용(비영리, 사업자등록증x 고유번호증o) / 아파트 어린이집은 주택임대차법 적용한 판결 有
• 창고, 공장 : 영업활동 병행해야 적용
• 수수료매장 : 적용되나 매출의 %를 사용료로 지급하는 경우 이를 환산보증금에 편입할지는 판단 다름 (인천지방법원 부천지원 2011. 6. 23. 선고 2010가단44004 판결, 서울중앙지방법원 2012. 6. 22. 선고 2011가단470248 판결)

 

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어린이 집 (아파트 어린이집은 주택임대차법 적용한 판결 有)

- 임대차보호법 비적용 판결

 

광주고등법원 2016. 10. 14. 선고 2016나12563, 2016나12587 판결

2) 상가임대차법에 따른 갱신 여부
상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리목적으로 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다.
살피건대, 이 사건 어린이집이 영리를 목적으로 영업용으로 사용되는 건물이라거나 위 어린이집 운영이 사업자등록 대상이라고 인정할 만한 증거가 없고, 오히려 갑 제1, 3호증, 을 제9, 15호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 어린이집은 이 사건 아파트 입주자 자녀들의 보육을 위하여 관련법령에 의하여 설치된 보육시설로서 공동주택인 이 사건 아파트의 부속시설인 관리동 일부에 마련된 사실이 인정될 뿐이다. 나아가 이러한 이 사건 어린이집의 현황 및 용도에 비추어 볼 때, 설령 원고가 이 사건 어린이집을 운영함에 있어 영리를 추구하는 측면이 있을지라도, 그것만으로 이 사건 임대차계약에 상가임대차법이 유추적용된다고 할 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.


인천지방법원 2020. 3. 27. 선고 2019나51799 판결

4) 그러나 을 제5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 반소원고가 이 사건 어린이집을 운영한 것은 영리를 추구하는 영업활동과는 본질적으로 차이가 있다고 할 것이므로, 위 3)항 기재 인정사실만으로는 이 사건 임대차계약에 상가건물 임대차보호법이 적용된다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 반소원고의 주위적 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
① 영유아보육법은 영유아의 심신을 보호하고 건전하게 교육하여 건강한 사회 구성원으로 육성함과 아울러 보호자의 경제적·사회적 활동이 원활하게 이루어지도록 함으로써 가정의 복지 증진에 이바지함을 목적으로 하고(제1조), 보육은 영유아가 안전하고 쾌적한 환경에서 건강하게 성장할 수 있도록 하여야 한다는 보육 이념을 정하고 있으며(제3조 제2항), 국가와 지방자치단체에 대하여 보호자와 더불어 영유아를 건전하게 보육할 책임을 지우면서(제4조 제2항), 그에 따라 국가나 지방자치단체로 하여금 영유아에 대한 보육을 무상으로 하고(제34조 제1항), 보육시설의 장을 비롯한 보육교사의 인건비 등의 전부 또는 일부를 보조하도록 규정하고 있다(제36조).
② 영유아보육법 제36조에 따라 국가나 지방자치단체에서 어린이집의 설치·운영자에게 지급하는 기본보육료는 국가나 지방자치단체의 보조금에 해당하고(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013두23423 판결 참조), 등록원생들의 학부모는 국가나 지방자치단체에 어린이집 이용을 위한 보육료 지원을 신청하여 이를 받아 어린이집에 보육료를 지급하는데, 위와 같은 기본보육료(보조금) 및 보육료가 피고를 포함한 어린이집 운영자들의 운영 재원의 대부분을 차지한다.
③ 국가나 지방자치단체에서 지급한 기본보육료(보조금)는 국가나 지방자치단체가 어린이집의 설치·운영에 필요한 범위로 목적과 용도를 한정하여 위탁한 금원에 해당하고, 등록원생들의 학부모가 납부한 보육료와 필요경비는 관련 법령에 따라 그 용도가 엄격히 제한된다(대법원 2018. 7. 26. 선고 2016도781 판결 참조).
④ 이 사건 어린이집과 같은 가정어린이집의 경우 운영자(원장)가 보육교사를 겸임하며 보수 등 인건비 명목의 금원을 받거나 기관운영비, 직책급, 회의비 등 업무추진비 명목의 금원을 받는 방법으로 잉여금을 가져갈 수 있다고 하더라도, 이는 사실상 경제적 이익을 가져갈 수 있는 것일 뿐 어린이집의 잉여금을 가져가는 것이 아니며, 위와 같이 지급되는 금원은 어린이집의 운영비로 처리된다.
⑤ 어린이집 운영과 관련하여서도, 어린이집을 설치·운영하는 자는 보건복지부령으로 정하는 운영기준에 따라 어린이집을 운영하여야 하고(영유아보육법 제24조 제1항), 어린이집 원장 및 보육교사는 보건복지부장관으로부터 자격을 검정받아야 하며(영유아보육법 제22조 제1항), 등록원생 수에 따라 보건복지부장관이 정한 보육교사를 두어야 한다(영유아보육법 제17조 제2항, 영유아보육법 시행규칙 별표2). 또한 보건복지부장관, 시·도지사 및 시장·군수·구청장은 보육사업의 원활한 수행을 위하여 어린이집 설치·운영자에 대하여 필요한 지도와 명령을 하고, 그 어린이집에 관하여 필요한 보고를 하게 하거나 관계 공무원으로 하여금 그 어린이집의 운영 상황을 조사하게 하거나 장부와 그 밖의 서류를 검사하게 할 수 있다(영유아보육법 제41조, 제42조).
⑥ 한편 반소원고는 이 사건 어린이집을 운영하면서 2011. 8. 17. 서인천 세무서장으로부터 수익사업을 하지 않는 비영리법인 및 국가기관 등에 대하여 부여하는 고유번호증을 받았고, 그 이후로도 영리활동을 하기 위한 사업자등록을 신청하거나 수익사업 개시신고를 하지 않았다.

 

 

- 아파트 어린이집에 주택임대차법 적용한 판결

수원지방법원 안산지원 2022. 8. 11. 선고 2021가단88473, 2022가단75955 판결

나. 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다)의 적용 여부 (긍정)<각주2>
위 기초사실에 갑 제1, 2호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정 등을 종합하면, 이 사건 임대차계약에 주택임대차법이 적용된다고 봄이 타당하다.
① 이 사건 부동산은 공부상으로 아파트의 개별 호실인데, 아파트는 공동주택의 하나로서 오직 주거생활을 목적으로 건축된 건물이다. 그렇다면 이 사건 부동산의 공부상 표시와 객관적 형태는 주거용 건물임이 명백하다.<각주3>
② 피고가 이 사건 부동산을 어린이집으로 사용한 것은 사실이다. 그러나 이 사건 임대차계약서에, 피고가 이 사건 부동산을 어린이집으로 또는 영업용으로 사용해야 한다는 조항이나, 피고가 이 사건 부동산을 주거용으로 사용하면 안 된다는 조항 등은 없다. 피고는 언제든지 어린이집 운영을 그만두고 이 사건 부동산을 주거용으로 사용할 수 있었다. 그렇다면 피고가 이 사건 부동산을 어린이집으로 사용한 것은 사실행위에 불과하고, 그것이 이 사건 임대차계약의 내용으로까지 포섭되었다고 보기는 어렵다.
③ 이 사건 임대차계약 체결 당시 교부된 ‘중개대상물 확인·설명서’의 상단에도 ‘주거용’이라는 문구가 기재되어 있다.
④ 이 사건 부동산의 공부상 표시와 객관적 형태는 주거용 건물임이 명백하다. 다만 이 사건 임대차계약 상의 용도가 주거용인지에 대하여는 견해가 다를 수 있다[1심 판사의 견해는, 이 사건 임대차계약 상의 용도가 주거용이 아니라고 단정할 수는 없다는 것이다(위 ②항 참조)].
그런데 설령 이 사건 임대차계약 상의 용도가 주거용이 아니라고 하더라도, 이 사건 임대차계약에는 주택임대차법이 적용된다고 생각한다.
우선, 주택임대차법 제2조 전문은 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 적용한다’고 규정하고 있지 ‘이 법은 건물의 주거용 임대차에 관하여 적용한다’고 규정하고 있지 않다. 공부상 표시와 객관적 형태가 주거용 건물임이 명백한 건물을 일반인은 ‘주거용 건물’이라 부른다[예를 들면, 일반인은 아파트를 (그 아파트를 사용하는 사람의 주관적 사용용도와 상관없이) ‘주거용 건물’이라 부른다].
다음으로, 대법원은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다는 입장이나(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조), 주택임대차법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 한다는 입장으로(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 참조), 공부상의 표시를 전적으로 배제할 수는 없다는 입장이다.
끝으로, 아파트의 개별 호실을 어린이집으로 사용한 임대차에 주택임대차법의 적용을 긍정한 하급심 판례도 존재한다(의정부지방법원 고양지원 2022. 1. 28. 선고 2021가단87954 판결, 의정부지방법원 고양지원 2022. 1. 12. 선고 2021가단96156 판결).
⑤ 아파트의 개별 호실을 어린이집으로 사용한 임대차에 주택임대차법을 적용하더라도, 임대인이 불측의 손해를 입는 것은 아니고, 제3자가 불측의 손해를 입는 것도 아니다. 반면에 위와 같은 임대차에 주택임대차법을 적용하지 않으면, 주택임대차법이 적용되리라고 생각한 임차인이 주택의 인도, 주민등록, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추고도 거액의 임대차보증금을 되찾지 못하는 불측의 손해를 입을 수도 있다(일반인이 주택임대차법 제2조 전문의 ‘주거용 건물의 임대차’를 ‘건물의 주거용 임대차’로 해석할 것을 기대할 수는 없다).

다. 주택임대차법 제6조의3에 의한 갱신 여부 (긍정)
1) 2020. 7. 31. 신설되어 그날부터 시행된 주택임대차법 제6조의3은 그날 당시 존속 중이었던 이 사건 임대차계약에도 적용된다.<각주4> 그런데 갑 제5, 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간인 2021. 6. 21.경 및 2021. 7. 27.경 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구한 사실이 인정되므로, 이 사건 임대차계약의 기간은 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문, 제2항에 따라 2023. 11. 30.까지 연장되었다.
2) 원고는 주택임대차법 제6조의3 제1항 제8호(임대인 또는 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)의 갱신거절 사유가 있다는 주장을 하지 않았다. 설령 원고가 위와 같은 주장을 하였다고 하더라도, 위 기초사실에 을 제2, 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정, 즉 ① 원고는 피고에게 이 사건 부동산을 임대하기 전에 이 사건 부동산에서 어린이집을 운영했었던 점, ② 그 어린이집에 15명의 원아가 등원하고, 원고가 피고에게 그 어린이집의 운영권을 권리금 3,000만 원에 양도할 정도로, 그 어린이집의 운영 실적이 양호했었던 점, ③ 피고가 현재 그 어린이집의 운영을 계속 원하는 것에 비추어 보면 현재 그 어린이집의 운영 실적도 양호한 것으로 보이는 점, ④ 따라서 원고가 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받더라도, 원고가 이 사건 부동산을 어린이집으로 사용하거나, 원고가 다른 사람에게 이 사건 부동산을 임대주어 어린이집으로 사용하게 할 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는, 원고 또는 원고의 직계존비속이 이 사건 부동산에 실제 거주하려는 경우였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
라. 소결
그렇다면 이 사건 부동산의 인도를 구하는 원고의 본소 청구는 이유 없어 기각한다.

 

각주2) 피고가 이 사건 임대차계약에 상가건물 임대차보호법이 적용된다는 주장은 하지 않은 것으로 판단한다(참고로 아파트의 개별 호실을 어린이집으로 사용한 임대차는, 어린이집 운영이 영리를 목적으로 하는 행위가 아님을 이유로, 상가건물 임대차보호법의 적용을 부정한 하급심 판례가 상당히 많다).

 

각주3) 이 사건 부동산의 싱크대ㆍ욕조 등이 철거되는 등으로 이 사건 부동산의 객관적 형태가 주거용에서 영업용으로 개조되었다는 등의 사정은 찾을 수 없다.

각주4) 주택임대차법 부칙<제17470호, 2020. 7. 31.> 제2조 제1항

 

 

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수수료 매장

 

 

인천지방법원 부천지원 2011. 6. 23. 선고 2010가단44004 판결

가. 원고는 2008. 11. 20. 피고와 사이에, 원고가 피고에게 별지 기재 부동산 중 선내 "아울렛"부분 116.5m²(이하 '이 사건 매장'이라 한다)를 가정생활용품, 문구 등 물품의 판매를 목적으로 한 아울렛 매장으로 제공하고, 피고는 원고에게 보증금 1,500만 원과 매월 수수료로 월 물품판매 대금의 16%를 지급하기로 하며, 계약기간은 2008. 12. 1.부터 2010. 11. 30.까지로 하는 수수료 매장 계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 체결하였다. 

가. 청구원인에 대한 판단
(1) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 계약은 피고가 이 사건 매장을 점유·사용하는 대신 원고에게 보증금과 월 수수료(매월 물품판매대금의 16%)를 지급하기로 하는 것으로서 피고가 지급한 보증금은 임차보증금과 실질적으로 동일하고, 피고가 정기적으로 지급한 월 수수료 역시 일반적인 임대차에서의 월 차임과 실질적으로 동일한 성질을 갖는다고 판단되므로, 이 사건 계약을 상가임대차계약으로 봄이 상당하다.
(2) 따라서 이 사건 계약은 2010. 11. 30. 임대차기간이 만료됨으로써 종료되었으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 매장을 인도할 의무가 있다

살피건대 이 사건 계약이 상가임대차계약에 해당한다는 점은 앞서 본 바와 같으나, 피고가 원고에게 지급한 월 수수료는 실질적으로 월 차임으로 볼 수 있어 이 사건 매장의 보증금액이 약 4억 1,500만 원 내지 5억 1,500만 원에 달하므로{보증금 1,500만 원 + 월 차임(수수료) 400~500만 원 x 100}, 이 사건 계약은 상가건물임대차보호법의 적용범위(김포시의 경우 보증금 1억 8,000만 원 이내)에서 벗어난다 할 것이고<각주1>, 설령 위 법이 적용된다고 하더라도 피고가 위 법 제10조 제1항에 따라 이 사건 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 원고에게 계약갱신을 요구하였음을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.



서울중앙지방법원 2012. 6. 22. 선고 2011가단470248 판결

1. 기초사실
가. 원고는 2008. 7.경 피고에게 안양시 동안구 C 소재 D 평촌점 지하 2층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분 23.8m²(이하 '이 사건 점포'라 한다)을 임대하였다.
나. 위 임대차계약이 갱신되어 오던 중 원고와 피고는 다시 2009. 11. 19. 이 사건 점포에 대하여 임차보증금 10,000,000원, 월임대료 매출액의 24%, 임차기간 2009. 11. 19.부터 2010. 11. 18.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 위 임대차계약은 동일한 조건으로 임대차기간이 1년간 연장되었다.
다. 원고는 2011. 9. 19.경 피고에게 계약기간이 만료되면 위 임대차계약을 갱신하지 아니할 것임을 통지하였다.
라. 피고는 이 사건 점포의 월임대료 명목으로 2008년 7월부터 2011년 10월까지 매월 매출액의 24%를 원고에게 지급하였는데, 40개월간의 지급 합계액은 158,267,851원이다.

원고는 이 사건 임대차의 상가건물임대차보호법 적용 여부의 기준이 되는 보증금을 환산하면 405,669,600원{= 보증금 10,000,000원 + 월 평균 임대료 3,956,696원(= 40개월간의 월임대료 합계 158,267,851원/40) × 100}이 되어 과밀억제권역인 안양시의 기준 보증금 250,000,000원을 초과한다고 주장한다.

살피건대, 상가건물임대차보호법은 보증금이나 인테리어 비용 등 중소상인들의 투자비용 회수를 최대한 보장함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있는 점, 피고가 월임대료 명목으로 매출액의 24%를 원고에게 지급하고 있지만 매출액은 유동적이어서 월 단위 임대료가 정액으로 특정될 수 없는 점, 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정은 그 속에 임차목적물 사용대가로서의 차임 지급의 의미도 있지만 영업으로 인하여 얻는 수익의 배분이라는 성격도 포함되어 있는 점, 매출액의 일정비율을 차임으로 보아 이를 보증금 환산에 포함시키게 되면 매출액이 많고 적음에 따라, 동일한 임대차에 대하여 상가건물임대차보호법이 적용되기도 하고 되지 않기도 하는 이상한 결과가 발생할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 상가건물임대차보호법의 적용 범위를 정함에 있어서 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정이 있다 하더라도 그 평균금액을 월차임으로 보아 그것에 100을 곱한 금액을 더하여 보증금액을 환산할 수는 없다고 봄이 상당하므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

라. 결론
따라서 이 사건 임대차는 보증금 10,000,000원인 상가의 임대차로서 상가건물임대차보호법의 적용대상이라 할 것이고, 피고는 원고를 상대로 이 사건 임대차계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구한 것으로 보이므로, 이 사건 임대차계약은 종기를 2012. 11. 18.까지로 하여 갱신되었다 할 것이다.

 

 

 

 

 

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