| 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018. 10. 16.> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015. 5. 13.] |
헌법재판소 2020. 7. 16.자 2018헌바242, 2018헌바508 전원합의체 결정
주문
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16.
법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.
심판대상조항은 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부인 경우 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 아니한다고 규정한다. 유통산업발전법 제2조가 규정하는 대규모점포(이하 ‘대규모점포’라 한다)는 가. 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치되는 매장일 것, 나. 상시 운영되는 매장일 것, 다. 매장면적의 합계가 3천 제곱미터 이상일 것의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서, 별표에 규정된 대형마트, 의류·가전 또는 가정용품 등의 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 그 밖의 대규모점포를 말한다(유통산업발전법 제2조 제3호).
2015년 개정법 입안 당시의 국회 검토보고서 및 법제사법위원회 회의록 등에 의하면, 심판대상조항은 대규모점포의 경우 영업장의 규모가 크고, 넓은 지역의 소비자를 대상으로 영업을 하며, 취급상품의 종류가 다양하고 수량이 많은 것이 특징인 점, 대규모점포는 상권 자체가 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 형성하고 그 유지·관리에 임대인의 노력이 들어가는 구조이며, 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있는 점 등을 고려하여 권리금 회수기회 보호에
서 제외한 것으로서, 다만 적용제외 대상 중 보호대상에 포함시킬 필요가 있는 경우 추후 실태조사를 거쳐 개정을 통하여 추가하도록 하였다. 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가임대차법은 제10조의4 적용 제외 대상에서 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제1호에 의한 전통시장은 제외한다는 내용을 추가하여(제10조의5 제1호 단서), 전통시장 임차인에 대하여 권리금 회수기회를 보장하도록 하였다.
대규모점포는 그 정의조항에서 ‘특정 품목에 특화한 점포의 집단(전문점)’, ‘현대적 판매시설과 소비자 편익시설이 설치된 점포(백화점)’, ‘각종 편의시설이 일체적으로 설치된 점포(쇼핑센터)’, ‘쇼핑, 오락 및 업무 기능 등이 한 곳에 집적되고, 문화·관광 시설로서의 역할(복합쇼핑몰)’ 등의 요건이 규정되어 있으므로(유통산업발전법 제2조 제3호 관련 별표), 대규모점포가 입점한 위치를 비롯하여 대규모점포 내 설치된 편의시설 또는 문화시설 등을 포함한 영업상의 이점은 대규모점포의 설치·운영·관리 주체인 임대인의 노력에 의하여 형성되었다고 볼 수 있는 경우가 많다.
또한 대규모점포는 ‘직영의 비율이 30퍼센트 이상(백화점)’, ‘직영 또는 임대의 형태로 운영(쇼핑센터)’, ‘1개의 업체가 개발·관리 및 운영(복합쇼핑몰)’ 등의 요건을 갖추어야 하므로(유통산업발전법 제2조 제3호 관련 별표), 그 정의 자체에서 임대인에 의한 전체적인 매장 또는 점포 집단의 구성 및 관리·운영을 예정하고 있고, 이러한 대규모점포는 공간구조에 어떤 상품, 어떤 임차인을 갖출 것인지에 관한 임대인의 계획에 따라 전체 매장의 성공여부가 좌우된다.
그런데 권리금 회수기회의 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4에 의하면 임대인
은 임대차 종료 시 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 없고(제1항 제4호), 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우’ 등 4개의 사유로 한정된다(제2항 제1호 내지 제4호).
그러므로 상가임대차법 제10조의4를 대규모점포에 적용할지 여부를 결정함에 있어서는 대규모점포의 특성을 고려하여 임대인의 계약 상대방 선택의 자유를 보다 넓게 인정하는 등 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있다.