월세(보증금) 변경 불가!! 특약.. 유효할까요?
계약서 작성 시 특약사항으로 '보증금이나 월세를 변경할 수 없다'라는 특약을 넣는 경우도 있습니다. 이런 특약이 유효할까요?
이런 경우는 증액과 감액을 나눠서 판단해야 합니다
증액 금지 특약은 일단 유효하고, 감액 금지 특약은 무효입니다
(주택임대차법 10조 편면적 강행규정 위반)
다만 증액 금지 특약이 있더라도 당사자가 전혀 예상하지 못한 급격한 경제상황 변동이 생겨서
그대로 유지시키면 신의칙에 반한다고 인정될 정도가 된다면 증액청구 가능합니다
(대법원 1996. 11. 12 선고 96다34061 판결)
주택임대차법
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결
판시사항
[1] 불공정 법률행위의 성립 요건
[2] 차임불증액 특약이 있는 임대차에서 사정변경으로 인한 차임증액청구권이 인정되는지 여부(적극)
[3] '임대기간 20년, 기간 만료시 10년간씩 기간 연장, 임료 매년 1원'을 내용으로 하여 사실상 영구 무상사용을 보장하는 임대차계약이 체결된 사안에서, 불공정 법률행위 주장 및 차임증액청구를 모두 배척한 사례
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