대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결에서 '갱신 거절 하려면 실거주 의사 진정하다는 사정 주장증명 필요' 부분이, ⓐ갱신거절 시점에 임대인이 임차인에게 구체적 사정 밝혀야 한다는 것인지 or ⓑ거절 시점에는 실거주 의사 정도만 전달하고, 이후 소송이 벌어지는 경우 소송에서 구체적으로 증명하면 된다는 것인지 = ⓑ ?

>>> 갱신거절 가능기간 : 만기 2개월 전까지


대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고




>>> 갱신거절 의사 번복 가부?
최초 갱신 합의가 명백히 성립하였나? 판단
갱신 합의 성립 = 갱신거절권 상실
갱신 논의 + 갱신 합의x = 번의하여 실거주 갱신거절 가능



서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2021가단5123379 판결

⑶ 이와 같은 주택임차인의 계약갱신요구권에 관한 법 규정의 문언 및 체계와 아울러 각 해당 규정의 도입 취지와 목적 등에 비추어보면, 법 제6조 제1항이 정하고 있는 기간 이내에 임대차계약 갱신에 관한 합의가 성립된 경우에는, 임대인이 임차인의 거짓이나 은폐 기타 부정한 방법으로 인하여 법 제6조의3 제1항 각 호에서 정한 갱신거절을 할 수 있는 정당한 사유가 존재한다는 점을 알지 못하여 갱신거절권을 행사하지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대인은 법 제6조의3 제1항에서 정한 갱신거절권을 상실하고, 이와 같은 특별한 사정에 대한 주장·입증책임은 임대인이 부담하다고 봄이 상당하다. 
⑷ 한편, 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하며, 다만 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 상당하다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결). 
나. 이 사건 임대차계약의 갱신 여부에 대한 판단 
⑴ 이 사건 임대차계약은 2019. 7.경 1회 갱신되었지만, 2020. 7. 31. 개정법률 부칙 제2조 제1항에 의하여 법 제6조의3 규정이 적용되므로, 피고는 법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 
⑵ 앞서 본 사실관계에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약에 대하여 법 제6조 제1항에서 정하고 있는 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간)인 2021. 3. 8. 계약갱신요구권을 행사하면서 계약갱신 요청을 하였고, 원고는 다음날 보증금 5% 증액 조건으로 갱신요청 수락의사를 표시하였으며, 피고가 2021. 3. 10. 피고가 제시한 보증금 증액 조건을 수용하는 의사표시를 함으로써 이 사건 임대차계약의 중요사항에 대한 의사의 합치가 이루어져 갱신약정이 성립되었다고 봄이 상당하다. 
⑶ 다음으로 원고의 2021. 3. 24.자 실거주 목적을 이유로 한 갱신거절통지의 효력에 대하여 본다. 앞서 본 사실관계 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 갱신요청에 기초하여 2021. 3. 10.자로 이루어진 이 사건 임대차계약에 대한 갱신합의는 원고의 자발적 의사에 기초하여 이루어 진 것일 뿐만 아니라, 원고가 갱신거절권을 행사하지 아니하고 피고의 갱신요청을 수락하는 과정에서 피고의 거짓이나 은폐 기타 부정한 방법이 개입되었다고 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 나아가 원고가 실거주 이유로 주장하는 양도소득세 문제는 이미 이루어진 갱신합의를 번복하여 피고의 갱신요청을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 볼 수도 없다. 따라서 원고가 2021. 3. 24. 실거주 목적을 이유로 갱신거절 통지를 한 것은 아무런 효력이 없다.



서울북부지방법원 2022. 6. 24. 선고 2021가단145076 판결

나. 피고의 주장에 관한 판단 피고는, 원고가 처음에는 갱신거절의 통지를 하였다가 이후 번복하여 피고와 사이에 보증금을 7억 원으로 증액하는 방안 또는 보증금 5억 원에 월 임료 350,000원으로 정하여 월세로 전환하는 방안 등으로 계약의 갱신을 논의하기도 하면서 피고에게 대출을 알선하기도 하였는데, 합의가 거의 성사단계에 이르렀다가 원고가 갑자기 2021. 9. 6.경 다시 갱신거절을 하기에 이르렀으므로, 원고는 실거주 의사 없이 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한 것이고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 규정된 바와 같이 피고의 2021. 9. 29.자 갱신요구권 행사에 따라 이 사건 임대차계약은 유효하게 갱신되었다고 주장한다. 앞서 본 관계 법령에 의하면 현행 주택임대차보호법은 제6조의3을 신설하여 임차인의 갱신요구권을 규정하는 한편, 이에 대한 임대인의 갱신거절 사유를 제한하고 있는데, 임대인의 갱신거절의 사유 중 하나로 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 규정하고 있는바, 이는 장래의 사정, 즉 임대인이 갱신거절 의사를 표시할 수 있는 시점부터 짧게는 1개월, 길게는 6개월 뒤인 임대차기간 만료일 이후의 임대목적물의 사용에 관한 현재의 의사, 즉 계획 내지 의향을 의미하는 것으로서, 이는 내심의 의사이므로 기본적으로는 표시된 내용에 따라 의사의 존재를 인정할 수밖에 없으므로, 임대인이 갱신거절 사유로서 “실제로 거주할 계획이나 의향”을 표시하였음을 주장ㆍ입증하면 그로써 갱신거절 사유에 대한 일응의 입증은 마친 것이 되어 오히려 임차인이 그러한 계획이나 의향의 표시가 허위임을, 즉 임대인에게 “실제로 거주할 계획이나 의향이 없었음”을 뒷받침하는 사정을 구체적으로 주장ㆍ입증하여야 할 부담을 지게 되는 것이다. 나아가 주택임대차보호법이 임차인의 갱신요구권과 함께 임대인의 갱신거절 사유를 규정하면서 그 행사기간을 임대차기간 만료일의 6개월 전부터 1개월 전까지로 제한(제6조의3 제1항)하는 한편, 그에 따른 임대차계약 갱신의 효과가 위 행사기간이 끝난 때에 발생한다고 규정(제6조 제1항)한 취지 등을 고려하면, 위 법률에서 정한 임대차계약의 갱신요구와 그 거절의 정당한 요건이 충족되었는지 여부는 임차인의 갱신요구권 행사시점이 아니라 그 행사기간의 종기인 임대차기간 만료일의 1개월 전날까지를 기준으로 평가되어야 한다. 이 사건을 살펴보면, 을 제1 내지 5호증의 각 기재에 의하면 원고가 2021. 7. 15. 실거주를 이유로 최초 갱신거절의 통지를 한 이후 원, 피고는 2021. 8. 18.부터 2021. 9. 3.까지 사이에 이 사건 아파트의 보증금을 7억 원으로 인상하거나 월세로 전환하는 방안으로 이 사건 임대차계약을 갱신하는 방안을 상의한 사실, 그러던 중 원고가 2021. 9. 6. 다시 자신의 직접 거주가 필요함을 이유로 갱신거절을 최종적으로 통지한 사실, 이에 피고는 2021. 9. 29. 계약갱신을 요구한 사실은 각 인정되나, 원고가 피고와 사이에 임대차 갱신을 논의하였다 하더라도 명백하게 갱신의 합의가 성립되지 않은 이상 그 교섭 과정에서 원고가 번의하여 실거주의 목적으로 갱신을 거절하더라도 그 시점이 임대차기간 만료일 1개월 이전인 이상 이는 유효한 갱신거절 통지에 해당한다. 또한 갑 제6, 7, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 바와 같이, 원고는 자신의 현재 거주지의 임차기간이 이 사건 임대차기간 만료일로부터 불과 3개월 후인 2022. 2. 25.까지이고, 2021. 9.경 피고에 대한 보증금 반환을 위해 금융기관 대출을 알아보고 있었으며, 추후 이 사건 아파트를 매도할 경우 부과될 양도소득세의 감면을 위해 위 아파트에서 실거주를 해야만 할 실질적 동기도 충분하였던 사정들을 종합하면 원고의 이 사건 아파트에서의 실거주 의사의 진정성이 의심스러운 것으로 보이지도 아니한다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.




>>> 실거주 증명책임, 실거주 의사 판단 방법에 관한 대법원 판결

 

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결

 

가. 1)실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.
2) 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

...

나. 원심판결 이유와 기록상 인정되는 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.

4) 원고가 이 사건 아파트에 실제 거주한다는 이유로 피고들의 갱신요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장ㆍ증명할 필요가 있다

(1심)
서울중앙지방법원 2021. 11. 26. 선고 2021가단5046939 판결

 

>>> 상기 대법원 판결 중 '갱신 거절 하려면 실거주 의사 진정하다는 사정 주장증명 필요' 부분이..
ⓐ 갱신거절 시점에 임대인의 사정 세세하게 임차인에게 주장해야 한다는 의미인지?

or

ⓑ 거절 시점에서는 실거주 의사 정도만 주장하고, 이후 소송이 발생하는 경우 소송 과정에서 실거주 의사 진정성 주장입증 정도를 밝힌 것인지?

>>> 위 대법원 판결 후 선고된 하급심 판결들.
현장에서는 '실거주 하겠습니다' 정도만 주장
소송에서 상세한 내용 주장 → 실거주 의사 인정

 

>>> ⓑ 의 의미로 해석하는 것이 맞지 않을까?

 

주택임대차법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

의정부지방법원 고양지원 2024. 3. 28. 선고 2023가단64146 판결

 

주문
1. 원고들에게
가. 피고 C는 원고들로부터 350,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 피고 D, E, F는 별지 목록 기재 부동산을 각 인도하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3 제1항은 가집행할 수 있다.

1. 기초사실
가. 원고들은 부부로서 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 공동소유자이다.
나. 피고 C는 2017. 3. 31. 원고들과 이 사건 아파트에 관하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 보증금 3억 5,000만 원, 기간 2017. 5. 10.부터 2020. 5. 9.까지로 정하였다.
다. 피고 C는 원고들에게 위 보증금을 지급하고 2017. 5. 10. 이 사건 아파트를 인도받았다.
라. 그 후 원고들과 피고 C는 이 사건 임대차계약을 3년 갱신하는 약정을 체결하여 임대차기간이 2023. 5. 9.까지 연장되었다.
마. 한편 피고 D, E, F는 피고 G가 이 사건 아파트를 인도받은 후 이 사건 아파트에 전입신고를 하고 거주하고 있다.

3. 피고들의 항변에 관한 판단
피고들은 피고 C가 2023. 2. 8. 계약갱신을 요구하였으므로 이 사건 임대차계약의 기간이 2025. 5. 9.까지 연장되었다고 항변한다.
피고 C가 이 사건 임대차계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 해당되는 2023. 2. 8. 원고들에게 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 계약갱신요구를 한 사실은 인정된다.
그런데 이에 대하여 원고들은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 규정된 ‘임대인(임대인의 직계존속․직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’에 해당되어 피고 C의 계약갱신요구를 거절하였으므로 계약이 갱신되지 않았다고 주장한다.
살피건대 갑4, 5호증의 기재에 의하면 원고들이 2023. 2. 21. 피고 C에게 계약갱신요구를 거절하는 내용증명을 보낸 사실이 인정된다. 그리고 다툼이 없거나 갑7, 8호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ○ 원고들이 계약갱신요구를 거절할 당시 이 사건 임대차계약의 기간이 6년 가까이 지났는데 원고들은 그 동안 서울 종로구 H 주택에서 아들 2명과 함께 거주하다가 큰아들이 2020. 4.경 결혼하면서 며느리도 함께 거주한 점, ○ 위 주택은 오래된 미등기건물인데 며느리가 2022년 초경 출산이 임박하자 큰아들 내외는 2022. 2. 20. 인근에 있는 서울 서대문구 I아파트를 임차하여 이사하였고 그 후 2022. 4.경 원고들의 손자가 출생한 점, ○ 원고들이 계약갱신요구를 거절할 당시 위 아파트의 임대차기간이 약 1년 남았고 이 사건 임대차계약의 종료일로부터는 10개월 정도밖에 남지 않은 점, ○ 이 사건 아파트는 전유부분의 면적이 210㎡에 이르는 대형 평수여서 원고들, 아들들, 며느리와 손자가 함께 살 수 있는 여건이 되는 점 등을 참작할 때, 원고들이 피고 G의 계약갱신요구를 거절할 당시 원고들과 직계비속들이 이 사건 아파트에서 함께 거주하려고 하였다고 인정할 수 있다.
결국 피고들의 항변은 이유 없다.

(2심)
의정부지방법원 2024. 10. 31. 선고 2024나208231 판결

『, ◯ 원고들은 2021.경부터 이 사건 아파트를 매도하기 위해 피고 C에게 협조를 구하기도 했고, 위 1.의 라.항의 두 번째 2023. 5. 9.까지의 임대차계약이 갱신 요구권의 행사인지 여부에 대해 다툼이 있기도 했지만, 피고 C로부터 계약갱신 요구를 받은지 5일 뒤인 2023. 2. 13.에는 원고들이 결국 ‘전세계약갱신청구권 거절합니다. 임대인 A B 전세계약 만료 즉시 실거주 하겠습니다.’란 내용의 문자를 피고 C에게 보냈으며, 위와 같은 일련의 경과들을 보면, 원고들이 비록 당초 이 사건 아파트를 매도하려는 의사를 가졌었더라도 여러 사정으로 매도가 여의치 않고 가족들 내 거주환경의 절박한 변화가 생기자 임대인으로서 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 기간 내인 위 2023. 2. 13. 또는 같은 달 21.경에는 매도를 포기하면서 대신 이 사건 아파트에 가족들 전체가 거주하겠다는 의사가 구체적으로 형성된 것으로 보이는 점』
3. 결론
원고들의 피고들에 대한 각 청구는 모두 이유 있어 인용해야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고들의 원고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

 

 

 

 

부산지방법원 2024. 10. 23. 선고 2024나45139 판결

1. 기초사실
가. 원고는 2019. 9. 2. 피고와 피고 소유의 부산 기장군 C아파트 D호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 임대차보증금 30,000,000원, 기간 2019. 10. 3.부터 2021. 10. 2.까지, 월차임 800,000원으로 정하여 원고가 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 2021. 6. 10. 피고에게 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구하였으나, 피고는 같은 날 ‘한국 복귀가 확정되어 재계약이 불가하다’라고 하면서 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이라는 이유로 이를 거절하는 의사를 표시하였다. 이에 원고는 2021. 10. 24. 이 사건 아파트에서 퇴거하였다.
다. 그 후 피고는 2022. 9. 15. E과 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 50,000,000원, 기간 2022. 10. 6.부터 2024. 10. 5.까지, 월차임 1,200,000원으로 정하여 E에게 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 후, 2022. 10. 6.경 E에게 이 사건 아파트를 인도하였다.

나. 판단
1) 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다(대법원 2022.
12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조). 그리고 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절 사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조).
2) 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제1, 7호증, 을 제5 내지 11, 16호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정에 비추어 보면, 피고가 2021. 6. 10. 원고에게 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사를 표시할 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에서 정한 정당한 사유가 있었다고 인정되므로, 결국 원고의 이 사건 청구는 이유 없다.
① 피고는 2016. 11.부터 2021. 11.까지 한국수력원자력의 원자력발전소 수출로 아랍에미리트에서 해외 주재관으로 근무하였고, 한국수력원자력 인사관리지침 제212조 제2항은 ‘장기파견자가 복귀하는 경우에는 파견 전 소속사업장에 배치함을 원칙으로 하되 직제 및 정·현원의 변동으로 해당 사업장 배치가 곤란한 경우에는 타 사업장으로 배치하되 본인의 의견을 최대한 배려하여야 한다’라고 규정되어 있는바, 피고는 이 사건 아파트에서 가까운 해외 파견 근무 전 사업장인 고리원자력발전소 또는 1시간 이내 통근이 가능한 인근 사업장인 월성원자력발전소로 발령받을 것을 기대하였다고 봄이 상당하므로 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위가 매우 자연스럽다.
② 피고가 새로운 임대차계약을 체결하기 전까지 약 1년 동안 이 사건 아파트를 공실로 유지한 채 관리비를 납부하면서 이 사건 아파트를 관리하였고, 피고는 2022. 9. 15.에야 새로운 임대차계약을 체결하였는바, 이는 한빛원자력발전소로 발령이 확정된 2021. 11. 이후에도 부산 발령을 위해 계속 노력하였다는 피고의 주장에 부합한다. 따라서 위와 같은 사정들은 임대인인 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었다는 점과 배치되거나 모순되지 않는다.
③ 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 정한 ‘실제 거주하려고 한다는 사유’는 향후의 구체적 계획이나 장래의 사정에 관한 것으로서 다양한 주변 사정에 따라 변동될 수 있는 특성이 있으므로, 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절권의 적절한 조화를 도모하기 위하여 실거주 사유의 변동이 있는 경우 임대인은 종전 갱신거절의 의사표시를 철회할 수 있기는 하다. 그러나 피고의 한빛원자력발전소로 발령이 확정된 2021. 11.경은 주택임대차보호법상 계약갱신 기간으로 정하여진 이 사건 임대차계약이 끝나기 2개월 전까지의 기간이 경과한 때이므로(게다가 이 시점은 원고가 이미 이 사건 아파트에서 퇴거한 이후이기도 하다), 당시 피고에게 계약갱신의 의사를 철회할 의무가 있었다고 보기 어렵다.
④ 피고가 2020. 3. 5. 이 사건 아파트를 4억 1천만 원에 매도하려고 한 사실은 인정되나, 이는 2020. 5.경 코로나 상황으로 인하여 피고와 함께 아랍에미리트에 거주하고 있던 가족들이 조기 귀국하게 됨에 따라 가족들이 거주할 집을 구할 자금을 마련하기 위해 2017. 6. 29. 4억 2,500만 원에 매수한 이 사건 아파트를 매수금액보다 저렴한 금액에 급하게 처분하려고 한 것으로 보이므로 위와 같은 매도시도가 있었다는 점만으로 피고에게 갱신거절의 정당한 이유가 없었다고 단정하기 어렵다.

3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 이에 대한 피고의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 대한 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

전주지방법원 2023. 9. 12. 선고 2022가단12253 판결

1. 기초사실
가. 원고는 2019. 11. 15. 피고와, 피고 소유의 전주시 덕진구 C아파트, D호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 임대기간 2020. 1. 7.부터 2022. 1. 6.까지, 임대차보증금 235,000,000원(월 차임 없음)으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 2020. 2. 6. 무렵 이 사건 아파트에 입주하여 거주하였다.
나. 2021. 8.경 피고의 모친은 원고에게, 2022. 3. 무렵 피고가 혼인할 예정이고, 피고가 혼인한 이후에 이 사건 아파트에 입주하여 거주할 것이므로 이 사건 임대차계약을 갱신하기 어려운 사정이 있다고 고지하였다.
다. 이에 원고는 2021. 12. 13. 전주시 덕진구 C아파트, E호에 관하여 임대차기간 2022. 2. 3.부터 2024. 2. 3.까지, 임대차보증금 260,000,000원, 월 차임 700,000원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 임대차기간 개시 무렵 이 사건 아파트를 피고에게 인도하고 위 아파트로 이사하였다.
라. 피고는 2022. 3.경 혼인하지 않았고, F과 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간 2022. 4. 7.부터 2024. 2. 28.까지, 임대차보증금 420,000,000원으로 한 임대차계약을 체결하였다. F은 위 임대차계약에 대한 확정일자를 2022. 3. 3. 부여받았다.

 

(2심)
전주지방법원 2024. 10. 2. 선고 2023나18693 판결

나) 계약갱신거절에 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 판단
피고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호(임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)에 따라 원고의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있었다고 주장한다. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조).
위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정하였거나 갑 제4, 8호증, 을 제2~5, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 피고는 원고의 임대차계약 갱신요구가 가능한 기간 중에는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보이므로, 피고가 원고의 임대차계약 갱신요구를 거절하였더라도 이는 정당한 사유에 기한 것이어서 이를 위법하다고 할 수 없다. 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있고, 결국 원고의 이 사건 주장은 받아들일 수 없다.
① 이 사건 임대차기간은 2022. 1. 6.까지로 약정되었으므로, 원고는 이 사건 임대차기간이 끝나기 1개월 전인 2021. 12. 6.까지 계약갱신요구를 할 수 있었다. 따라서 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사 방해 여부는 2021. 12. 6.까지의 사정을 기준으로 판단하여야 한다(원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않는 것을 전제로 원고의 편의를 위하여 임대차 종료일을 2022. 2. 6.로 1개월 늦춘 것은 임대차계약 갱신요구권 행사기간에 영향을 준다고 볼 수 없다).
② 피고는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 거주하려 하였다고 주장하는바, 이에 관한 사실관계는 다음과 같다.
○ 피고는 2020. 2. 1. 중매를 통하여 G을 만나 결혼을 전제로 하는 교제를 시작하였다.
○ G은 피고가 좋은 사람이니 결혼해야겠다는 생각은 있었지만(갑 제8호증 제8면), 결혼에 관한 논의는 주로 중매인과 양가 부모님들 사이에서 이루어졌다. 피고 측은 G 측에 결혼을 하면 이 사건 아파트에서 살자는 제안을 하였고, G 측과 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하고 입주하기 위한 자금조달 방법 등에 대해 논의를 하였다.
○ G과 피고는 2021. 9.경 피고의 부모를 만나 인사를 드리고, 2021. 10.경 G의 부모를 만나 인사를 드리고, 피고는 2021. 11.경 예식장에 전화를 하여 문의를 하는 등 결혼을 위한 준비를 계속하였지만, 결국 양가 부모들 사이에서 결혼에 관한 협의가 결렬되면서 2021. 12.월 말경 헤어졌다.
③ 위와 같은 사실을 종합하면, 피고는 적어도 2021. 12. 말경까지는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보인다(이와 달리 피고와 G이 실제로 결혼을 하려는 마음이 있었는지도 증명되지 않았다는 원고의 주장은 받아들이지 않는다).<각주1>
○ 원고는, 피고와 G이 양가 식구들과 함께 상견례도 하지 않은 점 등 여러 정황에 비추어 보면 둘이 실제로 결혼에 이르게 될 것인지 여부가 확실하지 않았으므로, 결혼을 전제로 한 피고의 실거주 의사는 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 피고의 결혼 여부가 확실하지는 않았다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 피고가 G과 결혼하여 이 사건 아파트에서 거주하려고 하였던 것은 사실로 인정되는 이상 위와 같은 사정만으로 피고의 실거주 의사를 배척하기는 어렵다.
○ 원고는, G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 없었고, 피고 또한 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 한 것이 없으며, G에게 대출이 많아서 G이 대출을 받아 이 사건 아파트의 임차인에게 임대차보증금을 돌려주고 이 사건 아파트로 이사하려는 피고의 계획이 실현되기도 어려웠으므로, 피고의 실거주 의사가 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 갑 제8호증의 기재만으로는 G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 전혀 없었다고 인정하기에 부족하고,<각주2> 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 피고가 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 실제로 한 것이 없다거나 G 혼자서는 이 사건 아파트의 임대차보증금 상당액을 대출받기 어렵다는 등의 사정만으로는 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 없었다고 볼 수 없다.
○ 원고는, 피고의 모친이 2021. 11. 16.경 원고와 통화를 하면서는 G이 전세금대출을 받아서 임대차보증금을 돌려줄 것처럼 말했는데, 2021. 12. 11.경 통화를 하면서는 피고가 직접 대출을 받을 것처럼 말하였으므로, 피고가 2021. 12. 11. 이전에 G과 파혼을 하고 이 사건 아파트에 거주하려는 의사가 없어졌던 것으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 피고가 G의 대출로 임대차보증금을 반환하는 것을 필수적인 조건으로 하여 G과 결혼을 하려 한 것이라는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, G이 대출 받은 돈으로 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하려던 피고 측의 계획이 뜻대로 되지 않았다는 사정만으로 그 즉시 피고의 혼인의사 또는 실거주 의사가 없어졌다고 단정할 수는 없다(피고는 2021. 12. 11. 이후에도 G과 연락을 주고받았다). 따라서 갑 제4호증 및 변론종결 후 제출된 을 제11호증<각주3>의 각 기재만으로는 위 인정을 뒤집고 피고의 혼인의사 및 실거주 의사가 2021. 12. 11. 이전에 없어졌다고 인정할 수 없다.
2. 결론
제1심판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각한다.

 

 

수원지방법원 2024. 9. 27. 선고 2023나85048 판결

1. 기초사실
가. 원고는 2020. 2. 29. 광주시 D, E호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 그 소유자인 F과 사이에 임대차기간은 2020. 6. 15.부터 2022. 6. 14.까지, 임대차보증금은 35,000,000원, 차임은 월 650,000원으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 2020. 6. 15.경 이 사건 아파트를 인도받아 거주하였다.
나. 피고들은 2021. 11. 12. F과 사이에 이 사건 아파트를 매수하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 같은 날 수원지방법원 성남지원 광주등기소 접수 제80333호로 이 사건 아파트 중 각 1/2 지분에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 원고는 2022. 3. 7. 피고들에게 이 사건 임대차계약에 대하여 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구하였으나, 피고들은 같은 날 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이라는 이유로 이를 거절하는 의사를 표시하였다. 이에 원고는 2022. 6. 14. 피고들에게 이 사건 아파트를 인도하였다.
라. 그런데 피고들은 2022. 6. 27. G와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간은 2022. 8. 27.부터 2024. 8. 26.까지, 임대차보증금은 30,000,000원, 차임은 월 1,000,000원으로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 이에 따라 2022. 8. 27.경 H에게 이 사건 아파트를 인도하였다.

4. 청구원인에 관한 판단
가. 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조). 그리고 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절 사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조).
나. 이 사건에 관하여 보건대, 을 제1, 2, 4, 6 내지 14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정에 비추어 보면, 피고들이 2022. 3. 7. 원고에게 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사를 표시할 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에서 정한 정당한 사유가 있었다고 인정되므로, 결국 원고의 이 사건 청구는 이유 없다.
① 피고 C은 2022. 6. 7.경 근무 중인 회사에서 2022. 8. 1.부터 2년간 싱가포르 지사에서 근무하라는 전보발령을 받아 이에 관한 근로계약서를 작성하였고, 이에 위 무렵부터 싱가포르에서 거주하여야 하였다. 그리고 피고들의 자녀들은 당시 만 10세, 만 7세경의 어린이였으므로 위와 같은 피고 C의 근무지 변경에 따라 피고들의 가족이 모두 싱가포르로 이주함은 당연하다고 보인다. 실제 피고들은 2022. 7. 15. 싱가포르로 출국하여 현재까지 거주하여 왔다.
② 피고들은 2022. 6. 24.경 이 사건 아파트의 새로운 임차인을 물색하기 시작하였고, 2022. 6. 27.경 싱가포르행 항공권을 발권하였으며, 2022. 7. 1.경 싱가포르에서 2022. 7. 15.부터 2022. 8. 15.까지의 기간동안 머물 호텔 예약을 완료하여, 싱가포르 입국 후 위 호텔에서 거주하며 향후 주거지를 물색하였는바<각주1>, 이는 갑작스럽게 싱가포르 이주가 결정되었다는 피고들의 주장에 부합하는 것으로 보인다.
③ 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 정한 ‘실제 거주하려고 한다는 사유’는 향후의 구체적 계획이나 장래의 사정에 관한 것으로서 다양한 주변 사정에 따라 변동될 수 있는 특성이 있으므로, 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절권의 적절한 조화를 도모하기 위하여 실거주 사유의 변동이 있는 경우 임대인은 종전 갱신거절의 의사표시를 철회할 수 있기는 하다. 그러나 피고 C의 싱가포르 발령이 확정된 2022. 6. 7.경은 주택임대차보호법상 계약갱신 기간으로 정하여진 이 사건 임대차계약이 끝나기 2개월 전까지의 기간이 경과한 때이므로, 당시 피고들에게 계약갱신의 의사를 철회할 의무가 있다고 보기 어렵다.

5. 결론
원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 이와 결론을 달리한 제1심판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고의 피고들에 대한 각 청구를 모두 기각한다.