| 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다. 제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다. 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다. 상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. |
- 건물의 소부분인지 여부는 거래관념에 따라 정할 수밖에 없음.
- 임의규정이므로 계약서나 합의로 전대 금지 특약 있으면 계약 해지 사유 가능
(예, " 임대인의 승낙 없이 제삼자에게 전대 또는 임차권을 양도할 수 없으며...")
- 소부분 전대인 경우, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호에 따른 갱신거절 사유, 권리금 회수기회 보호에 해당하는지는 견해 갈리나, 건물 소부분의 무단전대 시 임대인은 갱신요구를 거절하지 못하는 것으로 볼 가능성 (아래)
소부분 전대 부정 판결
= (1/3, 1/2, 38.6%, 건물 전면부에 위치해 시인성과 접근성이 뛰어난 부분)
서울남부지방법원 2021. 1. 21. 선고 2020나55921 판결
② 피고가 G에게 전대한 위 (다)부분이 이 사건 점포에서 차지하는 면적이 1/3로 적지 않고, 그 보증금과 월 차임 또한 이 사건 임대차계약상 보증금과 같거나 월 차임의 절반에 해당하는 점 등에 비추어 위 (다)부분은 이 사건 점포의 소부분에 해당한다고 볼 수 없다.
제주지방법원 2022. 4. 15. 선고 2021가합12199 판결
2) 피고들은, 이 사건 전대차계약은 민법 제632조에 따른 ‘소부분 전대’에 해당하므로 원고들은 무단전대를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다고도 주장한다. 살피건대, 피고 E이 피고 F에게 전대한 부분이 이 사건 건물 전체 면적 중 1/2로서 ’소부분 전대‘라고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 민법 제632조는 임의규정으로 임대차계약에 전대금지에 관한 별도의 특약이 있는 경우 그 적용이 배제되는 것인데, 이 사건 임대차계약 체결당시 피고 E이 원고들의 승낙 없이 이 사건 건물 및 토지를 전대할 경우 이 사건 임대차계약이 자동해지되는 것으로 약정한 사실은 앞서 본 바와 같으므로 피고들의 위 주장도 이유 없다.
(*특약 제3조. 임차인은 임대 토지, 건물에 대하여 임대인의 승낙 없이 제삼자에게 전대 또는 임차권을 양도할 수 없으며, 또 다른 용도로 사용하지 못한다.)
수원지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결
살피건대, 피고 1이 원고로부터 임차한 이 사건 건물 면적이 1,085.2㎡인데 그중 피고 3이 전차한 부분이 이 사건 건물 중 2층 전체인 419.54㎡인 사실 (*38.6%) 은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 위와 같은 피고 3의 이 사건 건물 점유 비율, 사용 형태 등에 비추어 피고 3의 경우가 민법 제632조에서 정하고 있는 건물의 소부분을 임차인으로부터 전차한 경우에 해당한다고 보기 어려우므로, 피고 3의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
서울북부지방법원 2021. 10. 8. 선고 2020가단104085 판결
가. 원고는 2004. 10. 14. 피고로부터 서울 성북구 C 소재 4층 상가 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라한다) 중 1층(일부) 및 3층을 임차보증금 4,000만 원, 차임 월 150만 원, 기간 2004. 10. 15.부터 24개월로 정하여 임차하여 그곳에서 “D”이라는 상호로 교복판매점을 운영하였다.
나. 그 후 2005. 3. 15.경 원고는 피고로부터 기존 임차 부분에 더하여 이 사건 건물의 2층 및 1층 일부(2.2평)를 추가로 임차하기로 하고, 이 부분에 관한 임차보증금을 1,500만 원, 차임을 월 70만 원으로 약정하여 추가 임차 부분을 인도받아 이를 사용하게 되었다.
...
끝으로, ③ 주장에 관하여 보면, 전대에 관하여 “임대인의 동의가 필요 없는 건물의 소부분”은 임대차 목적물의 전체적 사용관계에 어떠한 변동을 초래하지 아니하고 임대인에게 특별한 불이익을 초래하지도 아니할 것으로 예상되는 임대차 목적물 중 중요성 떨어지는 미미한 면적의 건물 부분을 의미하는 것으로 봄이 상당한바, 이 사건에서 앞서 든 각 증거에 의하면 이 사건 전대 부분은 비록 면적이 2.2평으로서 작기는 하나 1층 좌측의 전면부에 위치하고 있고 건물 출입구에 인접한 독립된 점포의 실질을 구비하고 있는바, 그 시인성과 접근성이 이 사건 건물 중에서도 뛰어난 부분에 해당하므로 전대와 관련하여 “임대인의 동의가 필요 없는 건물의 소부분”에 해당하는 것으로 보기 어렵다.
소부분 전대 인정 판결
= (4%, 방6개중1개)
창원지방법원 2023. 7. 7. 선고 2023가단100752 판결
그런데 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 소외 회사에 이 사건 공장 4층 전체를 임대하였고 그 4층의 면적은 4933.20㎡에 이르는데, 이 사건 전대차계약에 따라 소외 회사가 피고에게 전대한 부분의 면적은 216㎡로 위 4층 전체 면적의 약 4%(=216㎡/4,933.20㎡×100, 소수점 이하 버림)에 불과하므로, 소외 회사는 이 사건 공장 4층의 소부분을 피고에게 사용하게 한 경우에 해당한다고 볼 수 있다. 따라서 원고에게 민법 제630조 제1항을 적용할 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 청구는 받아들이지 아니한다.
대구지방법원 2019. 2. 12. 선고 2018가단114454 판결
앞서 본 인정사실과 이 사건 건물 5층 중 피고 C와 피고 D의 각 점유 면적, 사용 형태 등에 비추어 보면, 피고 C와 피고 D 사이의 전대차계약은 이 사건 건물 5층 방 6개 중 1개에 대한 것으로서 이는 민법 제632조에서 규정한 '건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우'에 해당한다고 할 것이고, 이 사건 임대차계약에서 전대를 금지하는 특약도 이러한 소부분을 전대하는 것까지 금지하는 취지는 아니라고 봄이 상당하다.
따라서 피고 C가 피고 D와 이 사건 건물 일부에 대한 사용계약을 체결한 것을 두고 원고들의 동의 없이 피고 D에게 이 사건 건물을 전대한 것이라고 할 수 없는바, 피고 C의 무단전대를 이유로 한 원고들의 임대차계약 해지는 이유 없다.
소부분 전대인 경우, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호에 따른 갱신거절 사유에 해당하는지
김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫
민법 제632조는 임차인은 임대인의 동의 없이 건물 소부분을 타인에게 사용하게 할 수 있고, 이 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없다고 규정한다. 이 조항을 고려하여 임대인의 갱신거절사유인 임차인의 무단전대의 의미를 축소해석할지에 대하여 견해가 대립한다. 무단전대로 인한 계약해지권보다 갱신거절권이 폭넓게 인정될 수 없으므로 건물 소부분의 무단전대 시 임대인은 갱신요구를 거절하지 못한다는 견해 와 상가건물 임대차보호법은 민법의 특별법이고 건물 일부와 소부분은 같은 뜻이므로 갱신거절사유에 해당한다는 견해 가 있다. 임대인이 계약을 해지할 수 있는데 계약갱신을 거절할 수 없는 것은 평가모순이지만(하지만 판례는 그와 같이 보지 않는다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결), 임대인이 계약을 해지할 수 없는데 계약갱신을 거절할 수 있는 것은 부자연스럽지만 평가모순까진 아니라고 사료된다(과거 차임연체 ‘사실’이 있는 경우 계약갱신 거절사유로 규정되어 있다). 그러나 민법이 예외적으로 임대인에게 해지권을 부여하지 않은 취지는, 임차인 보호를 위해 만들어진 특별법인 상가건물 임대차보호법의 해석 시에도 존중되어야 한다. 건물 소부분이 건물 일부와 같은 개념이라고 단정하기도 어렵다. 규범조화적 해석의 측면에서 전자의 견해에 찬성한다.
온주(로앤비), 상가건물 임대차보호법, 제10조 방주번호 13(2021, 전휴재)
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우(제4호)
13
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에도 임대인은 갱신을 거절할 수 있다. 그러나 임차인이 임대차기간 도중 제3자에게 임차건물을 전대하였다가, 이후 전대차가 종료하여 갱신요구 시점에는 전대차 관계가 존재하지 않게 된 경우에는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 없다고 보아야 한다.17)
민법 제632조에 의하면 건물임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 전대한 경우에는 전대를 이유로 임대차를 해지하지 못하는데, 이러한 경우에 임대인이 갱신거절을 할 수 있는지가 문제된다. 제4호에서는 ‘건물의 일부’를 전대한 경우도 갱신거절사유로 규정하고 있는바, 이 법이 민법의 특별법이고, ‘건물의 일부’와 ‘소부분’은 같은 의미로 해석되므로 민법상 해지사유에는 해당되지 않지만 갱신거절사유에는 해당된다는 견해도 있으나,18) 무단전대로 인한 계약해지보다 갱신거절이 폭넓게 인정되는 것은 규범적인 면에서 평가 모순이라고 볼 여지가 있고, ‘건물의 일부’는 ‘소부분’보다 더 넓은 의미로 새기는 것이 가능하다고 보이므로 ‘소부분’ 전대차의 경우는 갱신거절사유에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다.19)