1. 임대인도 보증금 반환하지 않은 경우
= '사실상 임대 용역 계속'되는 상태
= 월세 상당 부당이득은 부가가치세 과세 대상
2. 임대인이 보증금 반환했거나 이행제공 한 경우
= 임차인 '점유는 불법점유'
= 월세 상당액은 손해배상금이므로(용역의 공급 아님) 부가가치세 과세대상 아님
대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결
판시사항
[1] 사업자가 부가가치세법 제15조를 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 직접 징수할 사법상 권리가 있는지 여부(소극)
[2] 거래당사자 사이에 부가가치세 부담에 관한 별도의 약정이 있는 경우, 사업자가 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 직접 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 그 약정 시기와 방법
[3] 임대차계약 해지 후 임차인이 임차건물을 계속 점유·사용하고 있고 임대인은 임대보증금을 반환하지 않고 임료 상당액을 공제하고 있는 경우, 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당되는지 여부(적극)
[4] 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었던 경우, 임대차계약 해지 후의 임차인의 계속점유로 인한 차임 상당의 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는지 여부(적극)
[5] 임대차계약에서 임대차계약 해제(종료를 포함)시 임차인이 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례
판결요지
[1] 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 부가가치세 상당액을 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제15조는 사업자로부터 징수하는 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자에게 차례로 전가시킴으로써 궁극적으로 최종소비자에게 이를 부담시키겠다는 취지를 선언한 것에 불과한 것이어서 사업자가 위 규정을 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 징수할 사법상의 권리는 없다.
[2] 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있는 것이고, 부가가치세 부담에 관한 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로 이루어질 수도 있다.
[3] 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당한다.
[4] 임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다.
[5] 임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료를 포함)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례.
수원지방법원 2023. 11. 16. 선고 2022나76238 판결
라. 불법점유로 인한 손해배상 책임의 발생과 범위
위와 같이 동시이행항변권을 상실한 피고가 이 사건 건물을 원고에게 인도하지 않고 이를 계속하여 점유한 것은 특별한 사정이 없는 한 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다. 따라서 피고가 동시이행항변권을 상실한 다음날인 2022. 6. 14.부터 이 사건 건물의 인도가 이루어진 2023. 4. 7.까지 9개월 26일간 이 사건 건물을 점유한 것은 원고의 소유권을 침해하는 불법행위에 해당하고, 피고는 그로 인하여 원고가 입은 손해를 원고에게 배상할 의무가 있다.
나아가 부동산의 불법점유로 인하여 그 소유자가 입게 되는 손해액은 부동산의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하여야 하고(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다20197 판결 참조), 이 사건 임대차계약에 따른 차임이 부가가치세가 포함된 월 2,860,000원인 사실은 앞서 본 바와 같다.
원고는, 위 손해배상액에도 월 차임에 대한 부가가치세 상당액이 포함되어야 함을 전제로 주장한다. 부가가치세법 제3조에 의하면 부가가치세의 납세의무자는 임대인 등의 ’사업자‘이고, 같은 법 제4조에 의하면 부가가치세의 과세대상은 ’사업자가 행하는 용역의 공급‘이다. 그런데 이 사건과 같이 임대차계약 종료되고 임대인이 임대차보증금을 전부 반환하여 그 이후의 임차인의 점유가 불법점유임을 전제로 손해배상청구를 하는 경우, 이를 부가가치세의 과세대상인 임대인의 ’용역의 공급‘에 해당한다고 보기 어려우므로, 위 손해배상액은 부가가치세를 공제한 월 차임을 기준으로 산정함이 타당하다(원고는, 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정한 경우, 임대차계약 종료 후 점유를 계속함으로써 생긴 차임 상당 부당이득에 대하여도 부가가치세 상당액을 부담하여야 한다는 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결을 인용하여 위 손해배상액에 월 차임에 대한 부가가치세 상당액이 포함되어야 한다고 주장하나, 위 판결은 ’임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당한다‘는 것을 전제로 위와 같이 판시하고 있으므로, 위 판결에 따르더라도 부가가치세의 과세대상에 해당한다고 보기 어려운 이 사건과 같은 손해배상의 경우에는 그 손해배상액에 부가가치세 상당액이 포함되어서는 안 된다).
부산고등법원 2017. 11. 23. 선고 2017나51443, 2017나51450 판결
마) 임대차계약 종료 이후 부가가치세 상당액 지급의무 인정 여부
살피건대 앞서 본 각 사실 및 증거에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2015. 11. 23. 종료되었고, 임대차계약 종료 후의 점유로 인한 차임 상당 부당이득금 내지 손해배상금을 공제할 임대보증금의 지급약정도 없었으(*보증금 없는 계약)므로, 이 사건 임대차계약 종료 후 피고가 이 사건 부동산을 점유하는 것은 계약상 또는 법률상의 원인이 없는 불법점유에 불과하다. 따라서 피고가 이 사건 임대차계약 종료일 다음날인 2015. 11. 24. 이후 이 사건 부동산을 점유함으로써 발생한 차임 상당 부당이득금 내지 손해배상금에 대하여도 부가가치세가 부과됨을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.