일시사용 임대차, 만기 후 임차인이 퇴거하면서 퇴거 통지 없었던 경우 (사용 안하면 민법상 묵시갱신x, 퇴거통지 없으면 명도 이행제공x 임대인 이행지체x, 실질 사용 없으면 부당이득x, 임대인이 보증금 이행제공 했으면 그 이후 임차인 손해배상, 임료상당액?)

일시사용 단기임대차는
(특약 없는 한) 주택임대차법 적용 x
민법 적용
 

주택임대차법

제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.  [전문개정 2008. 3. 21.]



묵시적 갱신? 민법상 묵시갱신 적용

(요건 : 기간 만료 후 사용 계속 + 임대인이 상당 기간 내 이의 제기x 
= 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신) 

임차인이 계속 사용 하지 않은 경우? 묵시갱신은 되지 않을 것으로 보임


민법

제653조(일시사용을 위한 임대차의 특례) 제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.  ②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.



묵시 갱신된 경우, 해지는? 
임차인 통지 : 1개월 후 종료 
임대인 통지 : 6개월 후 종료 

 

묵시갱신 되지 않은 경우? (계속 사용x)

계약은 종료했고 상호 이행의 문제만 남을 듯 (보증금 반환, 건물 반환)


제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.  ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.  
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월  
2. 동산에 대하여는 5일

 

 

퇴거 통지 없으면 명도 이행제공x, 임대인 이행지체x

대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결
 판시사항
임차인이 임차목적물에서 퇴거하기는 하였으나 그 사실을 임대인에게 통지하지 아니 한 경우, 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수 있는지 여부(소극)
 판결요지
임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도의 이행제공을 하여야만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다.

 

 

 

 

임차인이 건물 실질적 사용 수익하지 않았으면

부당이득 반환x


[대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219(반소) 판결]

【판결요지】
가. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다.

나. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

 

 

 

임대인이 보증금 반환의무 이행 또는 이행제공 했으면

임차인은 건물 명도의무 이행지체에 빠짐

그럼 임차인은 그 이후부터는 불법점유, 손해배상책임 져야

대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결

[2] 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.

 

 

손해배상책임의 내용?

목적에 따라 사용수익 하지 않았어도

차임 상당액이 손해배상액

 

부가세? 보증금 반환했거나 이행제공 또는 반환할 보증금 없으면, 임차인 점유 불법점유이므로 (임대 용역 아님) 부가세 과세대상 아님 (따라서 부가세도 공제하거나 임차인에게 추가로 받을 수 없음)

 

 

대법원 1991. 9. 24. 선고 91다20197 판결

판결요지
가. 부동산의 불법점유로 인하여 그 소유자가 입게 되는 손해의 액은 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하여야 하는 것인 바, 부동산의 임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 임차물을 반환하지 않고 불법점유하는 경우에, 그 불법점유로 인한 임대인의 손해액을 특별한 사정이 없는 한 종전의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하는 것은, 임대인이 임대차가 종료된 후에 바로 타인에게 그 부동산을 임대하였더라면 그 정도의 임료는 받을 수 있었을 것으로 볼 수 있기 때문이다.
나. 임차인이 임차부동산에서 제과점을 경영하여 얻는 매출액 중의 일정비율에 상당하는 금액을 임료로 약정한 경우에는, 임차물의 객관적인 사용가치뿐만 아니라 임차인의 기업경영능력이나 노력 등의 주관적인 요소도 함께 반영될 수밖에 없는 위와 같은 매출액의 다과에 따라 임료의 액이 산정되었던 것이므로 그 점포에 관한 임대차계약이 해지된 후에 이를 반환하였더라면 임대인이 바로 타인에게 위 점포를 임대하여 같은 정도의 임료를 받을 수 있었을 것이라고 속단할 수는 없는 것이므로 이를 기준으로 하여 임대차기간 만료 후의 불법점유로 인한 손해금을 산정하였음은 부당하다.

 

 

 

부산고등법원 2017. 11. 23. 선고 2017나51443, 2017나51450 판결

나) 피고가 사용 · 수익한 기간 동안의 부당이득반환의무
위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약 종료일 다음날인 2015. 11. 24.부터 2015. 12. 11.까지, 2016. 1. 11.부터 2016. 3. 12.까지는 이 사건 부동산을 이 사건 임대차계약상의 목적에 따라 사용 · 수익하였으므로 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

다) 피고가 사용 · 수익하지 못한 기간 동안의 부당이득반환의무 또는 손해배상의무

(1) 부당이득반환의무 인정 여부
앞서 인정한 사용 · 수익 기간 이외의 기간에는 피고가 이 사건 부동산을 본래 계약상의 목적에 따라 사용 · 수익함으로써 실질적 이득을 얻었다고는 인정되지 아니하므로, 그 기간 동안의 차임 상당의 부당이득반환청구는 받아들일 수 없다.

(2) 불법점유로 인한 손해배상의무 인정 여부

  (가) 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임대차계약 종료 후에 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무를 지지 아니한다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결 등 참조). 

그러나 임차인이 그러한 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 그 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253 판결 등 참조).

  (나) 위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 이 사건 임대차계약에서 임대보증금 약정이 없음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고가 앞서 인정한 사용 · 수익 기간 이외의 기간인 2015. 12. 12.부터 2016. 1. 11.까지, 2016. 3. 13.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지의 점유는 불법점유에 해당하므로, 피고는 원고에게 불법점유로 인한 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

라) 부당이득금 내지 손해배상금 액수

  (1) 이 법원의 감정인 B에 대한 임료감정 결과와 변론 전체의 취지에 의하면, 임대보증금 지급약정이 없을 경우 이 사건 부동산의 2015. 12. 12.부터 2016. 3. 12.까지의 차임 상당액은 월 23,340,530원이고, 2016. 3. 13.부터 2017. 3. 12.까지의 차임 상당액은 월 23,309,110원이며, 2017. 3. 13.부터 2017. 10. 12.까지의 차임 상당액은 월 24,196,540원인 사실이 인정되고, 그 이후의 차임 상당액도 월 24,196,540원일 것으로 추인된다.
  따라서 피고는 원고에게 ㉠ 이 사건 임대차계약 종료일 다음날인 2015. 11. 24.부터 2016. 3. 12.까지는 부당이득금 내지 손해배상금 84,508,815원(= 월차임 상당액 23,340,530원<각주1> × 3개월 18일), ㉡ 2016. 3. 13.부터 2017. 3. 12.까지는 손해배상금 279,709,320원(= 월차임 상당액 23,309,110원 × 12개월), ㉢ 2017. 3. 13. 이후로는 매월 24,196,540원의 비율에 의한 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

마) 임대차계약 종료 이후 부가가치세 상당액 지급의무 인정 여부

살피건대 앞서 본 각 사실 및 증거에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2015. 11. 23. 종료되었고, 임대차계약 종료 후의 점유로 인한 차임 상당 부당이득금 내지 손해배상금을 공제할 임대보증금의 지급약정도 없었으므로, 이 사건 임대차계약 종료 후 피고가 이 사건 부동산을 점유하는 것은 계약상 또는 법률상의 원인이 없는 불법점유에 불과하다. 따라서 피고가 이 사건 임대차계약 종료일 다음날인 2015. 11. 24. 이후 이 사건 부동산을 점유함으로써 발생한 차임 상당 부당이득금 내지 손해배상금에 대하여도 부가가치세가 부과됨을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

 

 

 

 

계약 종료 이후에도 임차인 계속 점유사용 하는 경우, 월세 일할계산시 부가세도 붙여서 계산? (임대인 보증금 반환, 이행제공 여부에 따라 달라짐) :: 변호사 임대차GO

계약 종료 이후에도 임차인 계속 점유사용 하는 경우, 월세 일할계산시 부가세도 붙여서 계산? (