광주고등법원 2005. 12. 30. 선고 2005나6715 판결
라. 먼저 이 사건 임차보증금 반환채권에 관한 가압류·압류·추심·전부명령 및 채권양도의 효력에 대하여 살피건대, 임차보증금 반환채권의 가압류 또는 압류에는 채무자에 대해 채권의 추심이나 그 양도, 포기 기타 채권자를 해치는 일체의 처분을 금지하는 효력이 있어 그에 위반되는 채무자의 처분행위는 채권자에게 그 효력을 주장할 수 없고, 위와 같이 금지되는 채권의 처분행위에는 실질적으로 임차보증금 반환의무의 기한을 유예하여 주는 임대차계약의 갱신도 포함된다 할 것이며, 한편 임차보증금 반환채권 양도의 경우에도 임대인이 양도 통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이의 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장의 합의 효과가 임차보증금 반환채권의 양수인에게 미칠 수 없는 것이다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결 참조).
다만, 채무자(원고들)와 제3채무자(피고)가 위와 같이 채권가압류 또는 압류나 채권양도 통지 이후에 한 임대차계약의 갱신 등의 행위는 채권자에게 대항할 수 없는 상대적 무효에 그칠 뿐이고 채무자와 제3채무자 사이의 내부적 관계에서는 임대차계약의 갱신 등의 합의가 여전히 유효하되, 만약 위 가압류 또는 압류채권자가 한 걸음 더 나아가 추심 또는 전부명령을 받은 다음에 임대차계약의 기간 만료를 이유로 임대인과 임차인에게 갱신된 임대차계약의 해지를 통보하고 임대인에게 보증금반환청구를 하거나 임대인을 대위하여 임차인에게 목적물반환청구를 한다든지 또는 채권양수인이 그와 같은 통보 및 청구를 하게 될 경우에는, 임대인과 임차인은 위 임대차계약의 갱신 등을 이유로 채권자 또는 채권양수인에게 대항하지 못하므로 그들 내부적 관계에서도 갱신된 임대차계약은 그때 종료된다고 할 것이다.
마. 그러나, 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속 중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차관계가 종료되는 경우 임대인은 그 보증금 중에서 임대차종료 후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때까지 발생한 연체차임 등 임차인의 모든 피담보채무를 공제한 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이고, 이와 같은 임대인의 임차보증금 반환의무는 임차보증금 반환채권에 대하여 가압류·압류·추심·전부명령 및 채권양도가 있는 관계로 임차보증금을 임차인이 아닌 그 채권자나 채권양수인에게 반환하여야 할 경우에 있어서도 모두 마찬가지라고 할 것이다(대법원 1988. 01. 19 선고 87다카1315 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조).
위와 같이 임대인의 입장에서는 어느 경우이든 임대차가 종료할 때가 아니라 임차건물을 명도받을 때까지 임차보증금에 대해서 우선적 권리를 가지며 임대차와 관련된 자기의 모든 채권을 공제하고 지급하면 되므로, 이 사건 채권가압류결정 등으로 인하여 임차보증금을 임차인이 아니라 추심·전부채권자 또는 채권양수인에게 반환해야 한다는 것만 달라졌을 뿐 임차보증금의 담보적 효력이 상실되거나 그 지위가 임대차계약 갱신 전에 비하여 더 불리해졌다고 할 수 없고, 채권자나 채권양수인의 입장에서도 앞서 본 바와 같이 임대차계약의 갱신에 아무런 영향을 받지 않고 법적 절차에 따라 갱신된 임대차 계약을 얼마든지 해지할 수 있으므로 그 지위가 임대차계약의 갱신으로 더 불리해졌다고 할 수 없다.
바. 따라서, 이 사건 채권가압류결정 등으로 아무런 불이익이 없는 임대인이 임대차계약의 갱신 조건으로 임차인에게 이 사건 채권가압류결정 등의 해제나 임차보증금의 추가 납부를 요구하는 등 임대조건을 과도하게 변경하는 것은 임차인에게 이중의 임차보증금 납부 등의 부담을 강요하는 한편 자신은 경우에 따라 임차보증금을 그만큼 더 보유하게 되는 부당한 결과가 된다 할 것이고, 따라서 원고들이 이에 동의하지 아니하고 그에 따른 임대차계약 갱신 조건의 이행 요구에 응하지 않았다고 하더라도 이를 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 것으로 볼 수 없다.
다만 이 사건에서 원고들은 피고가 추가로 제시하는 기존의 임대보증금과 월임차료를 각 5%씩 인상하는 내용의 변경된 임대조건만은 수락하면서 각 임대차계약의 갱신을 원하고 있으므로 원고들과 피고 사이의 각 임대차계약은 그 기간 만료일인 2004. 11. 30. 위와 같은 변경된 임대조건으로 적법하게 갱신되어 그 효력을 유지하고 있다고 보아야 할 것이다.
대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결
이 사건 임대차계약에 관하여 갱신거절이 이루어진 것으로 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같고, 이는 이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료된 것임을 전제로 한국토지주택공사를 대위하여 이 사건 아파트의 인도를 구하는 원고에 대해서도 마찬가지이다. 원고와 피고 사이의 독자적인 사정에 해당하는 이 사건 근질권설정계약 제3조 제10항, 즉 “설정자는 채권자의 동의 없이 임대인과 임대차계약의 연장, 갱신이 불가하며 임대차계약의 연장, 갱신의 경우에는 반드시 채권자의 사전동의를 얻어야 효력이 발생합니다.”라는 규정을 들어 이와 달리 볼 수 없다. 그리고 임대인이 별도로 갱신거절을 하지 아니함에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 결과가 발생하는 것은, 질권의 목적인 임대차보증금반환채권 자체가 아니라 이를 발생시키는 기본적 계약관계에 관한 사유에 속할 뿐만 아니라, 질권설정자인 임차인이 위 채권 자체의 소멸을 목적으로 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없다. 그러므로 이 경우에는 민법 제352조의 제한을 받지 아니한다.
4) 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 이 사건 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 2018. 1. 31. 기간 만료로 종료되었다고 보아 이 사건 아파트의 인도청구를 인용하였다. 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 민간임대주택에 관한 임대차계약 갱신 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
*민법 제352조(질권설정자의 권리처분제한)
질권설정자는 질권자의 동의없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다.
대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 88다카4260 판결
임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다.
대구고등법원 1986. 7. 24. 선고 86나229 판결
임차보증금반환청구채권에 대한 압류 및 전부명령이 있는 경우 위 전부명령은 그 임대차기간의 종료와 동시에 효력이 확정적으로 발생하여 그 당시를 기준으로 연체된 차임, 제세공과금 등을 공제한 나머지 임차보증금반환청구채권이 전부된다 할 것이고, 비록 임대차기간이 종료되기 전이라도 전부명령이 송달된 이후에 위 임대차기간을 갱신하기로 합의한 경우에 그 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 없다.