법인과 자연인 공동임차인인 경우 주택임대차법 대항력 (ㅇ) - 공동임차인 중 자연인 주거생활 안정 보장 필요성 + 자연인이 주택 인도와 주민등록 마친 때에는 임차권 존재 제3자가 인식할 수 있음

대구지방법원 영덕지원 2019. 10. 1. 선고 2019가단10601 판결

1. 인정 사실
가. 임대차 관계
1) 공동임차인인 원고 및 한국수력원자력 주식회사는 2016. 8. 8. G으로부터 경북 울진군 H건물, I호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 다음과 같이 임차

3. 판단
가. 법인과 자연인이 공동임차인인 경우 주택임대차보호법에 따른 대항력의 인정 여부
다음과 같은 이유에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약과 같이 법인과 자연인이 공동임차인인 경우에도 공동임차인 중 자연인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 주택임대차보호법에 따른 대항력이 인정된다고 봄이 타당하다.
① 주택임대차보호법 제1조는 '이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.'라고 규정하고 있다. 자연인과 법인이 공동임차인인 경우에도 공동임차인 중 자연인 주거생활의 안정을 보장할 필요성은 달라지지 아니한다.
② 주택임대차보호법 제3조 제1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.'라고 규정하고 있다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이다( 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결, 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결, 대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다70714 판결 등 참조). 자연인과 법인이 공동임차인인 경우 공동임차인 중 자연인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 임차권의 존재를 제3자가 인식할 수 있어 불측의 손해를 입을 가능성은 크지 않다. 만일 이와 같은 경우 주택임대차보호법에 따른 대항력이 인정되지 아니한다고 해석한다면 자연인만이 단독임차인인 경우와 비교하여 공시방법의 차이가 없음에도 이를 차별하는 것이 되어 헌법상 평등원칙에 위배될 여지가 있다.
③ 우리 대법원은 '주택임차인이 주택임대차보호법의 우선변제권을 주장하기 위해서는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인이 임차인이고 법인의 허락을 받은 자연인이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결, 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20800 판결, 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결, 대법원 2004. 3. 11. 선고 2003다50788 판결 등 참조).'라고 판시하여 왔다. 그러나 자연인과 법인이 공동임차인인 경우에는 위 ①에서 본 바와 같이 공동임차인 중 자연인 주거생활의 안정을 보장할 필요성이 있고, 자연인의 주민등록을 법인의 주민등록으로 보는 것이 아니라 공동임차인 중 1인의 주민등록으로 보는 것이므로 법인만이 단독임차인인 경우와는 달리 볼 필요성이 있다.

나. 이 사건의 경우
원고가 2016. 9. 6. G으로부터 이 사건 주택을 인도받아 2016. 9. 22. 이 사건 주택에 전입신고를 마치고, 같은 날 이 사건 임대차계약서 뒷면에 확정일자를 받은 사실은 앞서 본 바와 같다. 앞서 본 법리에 따르면 이 사건 임대차계약은 2016. 9. 23. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력이 발생하였으므로, 원고는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 경매 절차에서 2016. 9. 23.을 기준으로 후순위권리자인 피고 D조합, 울진군(지방세에 한한다) 및 그 밖의 채권자인 피고 B 주식회사보다 우선하여 이 사건 채권을 변제받을 권리가 있다. 따라서 이 사건 배당표 중 피고 B 주식회사에 대한 배당액 28,606,674원을 0원으로, 피고 울진군에 대한 배당액 1,907,160원을 380,460원으로, 피고 D조합에 대한 배당액 135,965,895원을 131,099,269원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 35,000,000원으로 각 경정하여야 한다.