차임, 월세 할인 (or 환원) 해주다가 원래 금액으로 복귀 시, 5% 증액 제한 위배?

울산지방법원 2024. 5. 10. 선고 2023가단104019 판결

당사자 사이에 계약에 관한 처분문서의 해석을 둘러싸고 이견이 있는 경우 문언의 객관적 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 그렇지 아니하여 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2022다202863 판결 등 참조). 이러한 법리는 처분문서 내의 각 조항 사이에 충돌·모순이 존재하거나 각 조항만의 독자적인 해석으로는 이를 포함한 처분문서 전체의 의미나 취지를 명확하게 이해하기 어려운 때에도 마찬가지로 적용되어야 할 것인데, 이 경우에는 해당 조항은 물론 그와 관련이 있는 조항까지 포함한 전체 조항의 문언과 취지 및 상호 유기적 관련성을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다274554 판결 참조).

 

원고는, 이 사건 임대차계약에서 정한 특약사항 6.항에 따라 보증금 및 월세를 재조정하고자 하였으나 합의에 이르지 않아 이 사건 임대차계약을 해지한 후 이 사건 건물의 인도를 완료하였으므로 피고는 원고에게 보증금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.
이에 대해 피고는, 이 사건 임대차계약에서 정한 임대보증금은 2억 1,000만 원, 차임은 1,700만 원이나 당시 상황을 고려하여 3년간 그 지급을 유예하거나 감액해 준 것이므로 3년이 경과하는 시점인 2022. 10. 10.부터 월차임은 1,700만 원이 되는 것이고, 원고가 이 사건 건물을 2023. 2. 9.에 반환하였으므로 그 기간 동안 발생한 미지급 차임 5,200만 원<각주1>을 공제하면 원고에게 반환할 보증금은 존재하지 않는다고 주장한다.

 

다음의 각 사정들 즉, ① 이 사건 임대차계약을 체결하면서 특약사항 4.항으로 계약체결일로부터 3년이 되는 날까지는 차임을 월 300만 원으로 정하는 대신 그 다음날부터 계약기간 만료일까지는 월 1,700만 원임을 명시하고 있는 점, ② 피고가 임대한 다른 건물의 경우 1개 호실(K호)의 월차임이 150만 원인 반면 원고는 6개 호실을 임차하였음에도 3년 동안 월차임을 300만 원으로 정하였는바 이는 실제 시세에 훨씬 미치지 못하는 금액인데 이는 당시 사회적, 경제적 상황을 고려하여 피고가 실제로 받아야 할 차임보다 할인 또는 감액해 준 것으로 보이는 점(이는 원고도 인정하고 있다), ③ 피고는 계약기간이 4년임에도 불구하고 3년이 되는 시점에 원고가 언제든지 계약을 해지할 수 있도록 원고에게 계약해지권을 주었는바, 원고는 설령 월차임 재조정이 이루어지지 않아 원래 약정한대로 월차임이 1,700만 원이 된다고 하더라도 계약해지를 통해 얼마든지 이 사건 계약에서 벗어날 수 있기 때문에 3년 후 월차임이 1,700만 원이 되는 조건에도 이 사건 임대차계약에 응하였을 것으로 보이는 점, ④ 특약사항 6.항에 계약일로부터 3년이 경과한 시점에 임대인과 임차인의 협의하에 보증금과 월세를 재조정한다고 규정하고 있기는 하나 만일 재조정이 이루어지지 않을 경우 월세를 얼마로 볼 것인지에 대한 정함이 없는 것은 이미 4.항을 두고 있기 때문으로 보이는 점 등을 종합하면, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 체결 후 3년이 경과한 시점에 보증금 및 차임 재조정에 대한 합의가 이루어지지 않는 경우 원래 약정한 차임이 적용된다는 전제 하에 이 사건 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 타당하다.
그렇다면 이 사건 임대차계약 종료 후 3년이 지난 시점인 2022. 10. 10.부터 이 사건 임대차계약에 따른 월차임은 1,700만 원이 되고, 원고가 2020. 10. 10.부터 이 사건 건물을 피고에게 인도할 때까지의 미지급차임이 5,200만 원이므로 이를 보증금에서 공제하는 경우 피고가 원고에게 반환해야할 보증금은 존재하지 않는다.

...연 5%의 범위에서 증액할 수 있도록 정하고 있는데 이 사건 임대차계약에서 월차임을 300만 원에서 1,700만 원으로 증액하는 것은 위 법률에 반한다고 주장한다. 그러나 상가건물 임대차보호법에서 차임 등 증액의 경우 5%를 넘지 못하도록 정한 이유는 계약 체결 후 임대인에 의한 예측하지 못한 과도한 인상을 억제함으로써 임차인을 보호하기 위한 것으로, 계약체결 당시부터 월차임이 정해져 있는 경우까지 위 규정이 적용된다고 볼 수 없다. 더욱이 이 사건 임대차계약의 경우 3년 동안 실제 시세보다 저렴하게 차임을 적용한 점에 비춰 볼 때 이는 차임의 증액이라기보다는 그 기간 동안 차임을 할인해 준 후 이를 환원시킨 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.