월세(보증금) 변경 불가!! 특약.. 유효할까요? 이런 경우는 증액과 감액을 나눠서 판단해야 합니다

월세(보증금) 변경 불가!! 특약.. 유효할까요?

계약서 작성 시 특약사항으로 '보증금이나 월세를 변경할 수 없다'라는 특약을 넣는 경우도 있습니다. 이런 특약이 유효할까요?

이런 경우는 증액과 감액을 나눠서 판단해야 합니다

증액 금지 특약은 일단 유효하고, 감액 금지 특약은 무효입니다 
(주택임대차법 10조 편면적 강행규정 위반)

다만 증액 금지 특약이 있더라도 당사자가 전혀 예상하지 못한 급격한 경제상황 변동이 생겨서

그대로 유지시키면 신의칙에 반한다고 인정될 정도가 된다면 증액청구 가능합니다
(대법원 1996. 11. 12 선고 96다34061 판결)

---

주택임대차법

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
  [전문개정 2008. 3. 21.]

 

대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결

판시사항
[1] 불공정 법률행위의 성립 요건
[2] 차임불증액 특약이 있는 임대차에서 사정변경으로 인한 차임증액청구권이 인정되는지 여부(적극)
[3] '임대기간 20년, 기간 만료시 10년간씩 기간 연장, 임료 매년 1원'을 내용으로 하여 사실상 영구 무상사용을 보장하는 임대차계약이 체결된 사안에서, 불공정 법률행위 주장 및 차임증액청구를 모두 배척한 사례

 

당사자 사이에 앞서와 같은 무상사용을 보장하기 위한 임대차의 약정이 있었다면 이는 차임불증액의 특약이 있었던 것이라고 할 것인데, 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액 청구를 인정하여 주어야 할 것이므로, 원심이 차임불증액의 합의가 있어 차임증액 청구가 불가능하다는 취지로 보이는 판시를 한 것은 잘못이라고 할 것이나, 한편 기록에 의하여 살펴보면 그 약정 후 위 차임불증액의 특약을 그대로 유지시킴이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 경제사정의 변동이 있었다고 볼 아무런 사정을 찾아볼 수 없으므로, 원심이 원고의 차임증액 청구를 배척한 것은 결과적으로 정당하다고 할 것이어서, 원심판결에 차임증액청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다는 소론의 주장도 받아들이기 어렵다. 논지는 이유 없다.

 

▷문의/전세사기(체크리스트)/강의 :: 변호사 貯 장고

▷문의/전세사기(체크리스트)/강의