영업 양도와 임차권 양도를 구분해야 (둘은 별개의 것임)
기존 사람이 하던 '영업'을 양도받더라도, 그 자리에서 계속 장사를 하려면 해당 가게를 '임차'해서 쓸 권한이 있어야 함
영업을 양도받는다고 해서 그 자리에서 계속 장사할 권한까지 바로 생기는 것은 아님
그 자리에서 계속 영업을 하려면
ⓐ 임대인과 '새로 임대차 계약'을 맺거나,
ⓑ 앞선 임차인이 맺어둔 '기존 임대차 계약을 그 상태에서 그대로 물려 받는 (임차권 양도)' 방법이 있음
ⓐ 임대인과 새로 임대차 계약을 맺으면 (신규) 상가 임차인의 갱신요구권은 10년 보장됨
ⓑ 임대인과 새로 임대차 계약 맺는 것이 아니라, 기존 임차인의 임대차 계약에 들어가 그대로 물려받게 되면 (임차권 양도), 갱신권 10년은 기존 임차인의 영업 개시 시점부터 계산하므로 갱신권 사용가능 기간이 얼마 남지 않았을 수 있음
| 상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. * 2018. 10. 16. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차는 10년이고, 그 이전에 체결됐거나 갱신된 임대차는 구법이 적용되어 갱신 5년만 보장됨 |
신규 임대차 계약인지 vs 임차권 양도인지 구분이 애매한 경우..
임차인 보호를 위해 신규 임대차 계약으로 해석할 가능성?
임차권 양도를 하는 경우 기존 임차인이 갱신요구권 사용가능 기간에 대해 설명하지 않고 임차권 양도한 경우 기망행위에 해당할 여지 있음
| 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결 판시사항 임차권 양도에 관한 임대인의 동의 여부 및 임대차 재계약 여부에 대한 설명 없이 임차권을 양도한 것은 기망행위에 해당한다고 보아, 원심판결을 파기한 사례 판결요지 임차권의 양도에 있어서 그 임차권의 존속기간, 임대기간 종료 후의 재계약 여부, 임대인의 동의 여부는 그 계약의 중요한 요소를 이루는 것이므로 양도인으로서는 이에 관계되는 모든 사정을 양수인에게 알려주어야 할 신의칙상의 의무가 있는데, 임차권양도계약이 체결될 당시에 임차건물에 대한 임대차기간의 연장이나 임차권 양도에 대한 임대인의 동의 여부가 확실하지 않은 상태에서 몇 차례에 걸쳐 명도요구를 받고 있었던 임차권 양도인이 그 여부를 확인하여 양수인에게 설명하지 아니한 채 임차권을 양도한 행위는 기망행위에 해당한다고 보아, 이를 기망행위가 아니라고 한 원심판결을 파기한 사례. |
임차권 양도란 (기존) 임차인이 임차한 권리를 다른 사람에게 이전하는 것.
임대인의 동의가 있어야 적법함. 임대인 동의 없이 (임차인들끼리만) 임차권 양도하면 임대인이 임대차 계약 해지하고 나가라(퇴거) 주장 가능
| 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. |
임차권이 임대인의 동의 아래 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됨.
임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 됨
임대차 승계 < 주택임대차
임차권의 양도, 양도의 제한, 임대인의 동의, 대항력 취득, 우선변제권 취득, 해지권 발생, 전세권 처분의 자유
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