원칙 : 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가 여부에 달림
등기부와 다른 전입신고가 되어 있으나 통상적인 주의력 가진 사람이라면 전입신고된 주소가 등기부상 주소와 동일한 곳임을 인지 가능, 전입신고 유효 가능성
대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결
판시사항
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준
[2] 다세대 주택의 임차인이 등기부상의 층·호수와 불일치하는 주소지로 전입신고를 하였으나, 등기부상의 건물내역과 임차인의 주민등록 주소를 비교하여 볼 때 주민등록상의 층·호수가 등기부상의 층·호수를 의미한다고 인식할 수 있다는 이유로, 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 단정한 원심을 파기한 사례
판결요지
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다.
[2] 다세대 주택의 임차인이 등기부상의 층·호수와 불일치하는 주소지로 전입신고를 하였으나, 등기부상의 건물내역과 임차인의 주민등록 주소를 비교하여 볼 때 주민등록상의 층·호수가 등기부상의 층·호수를 의미한다고 인식할 수 있다는 이유로, 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 단정한 원심을 파기한 사례.
사실관계
원고는 1994. 12. 16. 자 가압류의 본안판결 집행을 위하여 개시된 인천지방법원 96타경54401호 부동산강제경매절차에서 피고가 점유·사용하고 있던 ○○층 △△호 부분(이하 '이 사건 구분소유 부분'이라고 한다)을 낙찰받아 2000. 2. 25. 낙찰대금을 완납
피고가 1992. 2. 24. 이 사건 구분소유 부분에 대하여 '인천 강화군 (주소 생략), 101 □□빌라 ◇-별층'으로 전입신고를 하여 위 주소로 주민등록
그런데 이 사건 구분소유 부분의 등기부상 표시는 그 소유권보존등기 당시인 1994. 3. 29.부터 '인천 강화군 (주소 생략) ○○층 △△호'로 되어 있는 사실
피고는 그 후 1996. 1. 11.에 이르러서야 등기부상의 기재에 맞추어 주민등록상의 주소를 정정한 사실
판단
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다 ( 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결 등 참조).
등기부상 이 사건 다세대 주택의 건물내역이 '1층, 2층, 3층, 각 72.96㎡, 지층 69.54㎡의 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 다세대주택'으로 표시되어 있고, 집합건축물대장상에는 이 사건 구분소유 부분이 '인천 강화군 (주소 생략) □□빌라 ◇동 B△△호'로 표시되어 있는 사실, 위 '□□빌라'는 가동, 나동, 다동, 라동의 4개의 독립된 동이 하나의 단지를 이루고 있으나 위 (주소 생략) 토지 위에는 지상 3층, 지하 1층의 ◇동 건물(이 사건 다세대 주택)만 존재하고, 각 층이 1개의 구분소유 부분으로 이루어져 있는 사실을 엿볼 수 있으며, 원심이 인정한 피고의 최초 주민등록 주소는 '위 (주소 생략), □□빌라 ◇동 별층 ∇∇∇호'로 해석된다 할 것이다.
위와 같은 이 사건 다세대 주택의 등기부상의 건물내역과 피고의 최초 주민등록 주소를 비교하여 볼 때, 위 주민등록상의 별층에 해당할 만한 건물 부분이 위 건물내역상 ○○층 외에는 없고 그 ○○층이 1개의 구분소유 부분으로 이루어져 있으므로, 이 사건 다세대 주택에 실제로 옥상층 등 별층에 해당할 만한 부분이 있지 아니하고 위 ○○층을 주소지로 한 다른 주민등록자가 없는 한 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 '별층 ∇∇∇호'가 등기부상의 '○○층 △△호'를 의미한다고 인식할 수 있을 것으로 여겨지는바, 그렇다면 일반사회 통념상 피고의 위 주민등록으로 이 사건 구분소유 부분에 피고가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것이다.
그러므로 원심으로서는 이 사건 다세대 주택에 ○○층 외에 별층으로 인식될 수 있는 옥상층 등의 부분이 있는지 여부, 이 사건 ○○층을 주소지로 한 주민등록자가 있는지 여부를 심리하여 피고의 위 주민등록에 피고 주장의 임대차 공시의 효력이 있는지 여부를 가려 보았어야 함에도 불구하고, 위 주민등록상의 층·호수가 등기부상의 그것과 불일치한다는 점만으로 위 주민등록이 피고가 주장하는 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않다고 단정하여 피고의 위 항변을 배척하고 말았으니, 거기에는 심리미진, 주택임대차보호법상의 임대차 공시방법에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
등기부, 대장과 현황이 다르고 현황에 따라 전입신고.
관할관청도 현황에 따른 전입신고 용인, 경매절차에서 등기부와 표시 다른 것 파악해 그 취지 기재하여 입찰 참가자들이 대항력 있는 임대차로 인식 가능.
전입신고 효력 인정
수원지방법원 안양지원 2018. 12. 14. 선고 2018가단5223 판결
1. 기초사실
가. 피고는 2016. 4. 17. C와 사이에 임차보증금을 6,000만 원으로, 임차기간을 2년으로 정하여 위 C 소유의 군포시 D
제지하층 제5호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.
다. 피고는 2016. 4. 18. 이 사건 주택에 전입신고를 하면서 주소를 '경기도 군포시 E, 나동 B05호'으로 하여 신고하였다.
다. 원고는 C에 대한 수원지방법원 평택지원 2017차2028호 지급명령을 집행권원으로 하여 2017. 7. 21. 이 사건 주택에 관하여 수원지방법원 안양지원 B로 부동산강제경매를 신청하였다(이하 '이 사건 경매절차'라 한다).
라. 피고는 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하였고, 위 경매법원은 2018. 5. 30. 피고에게 최우선소액임차인으로 27,000,000원을, 확정일자부임차인으로 33,000,000원을 각 배당하고, 원고에게 2,870,571원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.
가. 원고의 주장
이 사건 주택의 등기부와 건축물대장에는 이 사건 주택이 '경기도 군포시 D 제지하층 제5호'로 표시되어 있을 뿐임에도, 피고는 전입신고를 하면서 '경기도 군포시 E, 나동 B05호'로 표시하여 등기부에 없는 "나동"을 추가하여 주민등록을 하였는바, 이는 제3자로 하여금 대항력의 대상인 건물을 알 수 없게 만든 것에 해당하므로 임대차 공시방법으로 효력이 없다. 따라서 피고의 이 사건 주택에 대한 전입신고는 유효한 공시방법이 아니므로, 피고는 이 사건 경매절차에서 배제되어야 하고, 청구취지 기재와 같이 배당표가 경정되어야 한다.
나. 판단
(1) 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결 등 참조).
(2) 위 법리에 비추어 보건대, 앞서 든 증거 및 을 제1호증의 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 피고가 전입신고를 하면서 '경기도 군포시 E, 나동 B05호'로 표시한 사실은 앞에서 본 바와 같으나, 이 사건 주택이 있는 건물의 외벽과 수도계량기배치도에는 등기부와 달리 주민들의 편의를 위하여 '나동'으로 표시되어 있고, 주민들도 대부분 건물 외벽의 표시대로 주민등록을 한 것으로 보이는 점, 이 사건 주택의 주민등록 관할관청인 군포시F동장도 주민들이 등기부의 표시와 달리 외벽의 표시대로 주민등록을 하고 있음에도 적절한 행정지도를 하지 아니한 채 이를 그대로 용인하여 신고인이 작성한 주민등록 전입신고서의 기재내용대로 주민등록표를 작성하고 있는 것으로 보이는 점, 이 사건 경매절차에서도 부동산현황조사와 군포시F동장에 대한 사실조회 등을 통하여 이 사건 주택이 등기부와 표시가 다른 사정이 조사되었고, 이에 따라 경매목적물의 표시에도 그와 같은 취지가 기재되어 경매가 진행되어 입찰에 참가하고자 하는 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 별다른 어려움이 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고의 위 주민등록은 이 사건 주택의 임대차에 관한 공시방법으로서 유효하다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에서 피고에 대한 배당이 부당하다는 원고의 주장은 이유 없다.
등기부와 다른 전입신고가 되어 있으나 통상적인 주의력 가진 사람이라면 전입신고된 주소가 등기부상 주소와 동일한 곳임을 인지 가능, 전입신고 효력 인정
광주지방법원 2025. 10. 23. 선고 2025가합3753 판결
1. 기초사실
가. 피고는 2021. 6. 21. F와의 사이에 <주소> 외 2필지 지상 <주소> 제6동 제1층 제1호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)에 관하여 임대차보증금은 660,000,000원, 임대차기간은 2021. 7. 26.부터 2023. 7. 25.까지로 한 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 이 사건 임대차계약에 관하여 확정일자를 받았다.
나. 피고는 2021. 7. 26. F에게 임대차보증금 합계 660,000,000원을 지급한 후 이 사건 주택을 인도받았고, 같은 날 주소를 "<주소>, 6동"으로 기재하여 전입신고를 마쳤다.
다. G은 2023. 4. 3. F로부터 이 사건 주택을 매수하였고, 2023. 4. 20. 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 원고는 2023. 5. 15. G에게 680,000,000원을 대출하는 계약을 체결하였고, 이 사건 주택에 관하여 채권최고액은 748,000,000원, 채무자는 G으로 한 근저당권설정등기를 마쳤다.
마. 광주지방법원의 임차권등기명령(2023카임5235)에 따라 2023. 8. 1. 이 사건 주택에 관하여 임차인은 피고, 임대차보증금은 660,000,000원, 주민등록일자는 2021. 7. 26.로 한 주택임차권등기가 마쳐졌다.
바. 광주지방법원은 2024. 4. 11. 피고의 신청에 따라 이 사건 주택에 관하여 강제경매개시결정을 하였고, 위 법원은 2025. 5. 1. 진행된 배당기일에서 실제 배당할 금액 654,472,678원을 전액 피고에게 배당하는 내용의 배당표(이하 '이 사건 배당표'라 한다)를 작성하였다.
사. 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전액에 대하여 이의하였고, 2025. 5. 2. 이 사건 소를 제기하였다.
가. 원고의 주장
다음과 같은 사정들을 고려하면 피고는 이 사건 주택에 관하여 대항력 있는 임차인에 해당하지 않으므로, 피고에게 배당한 654,472,678원을 근저당권자인 원고에게 전액 배당하는 것으로 이 사건 배당표가 경정되어야 한다.
1) 피고는 이 사건 주택에 관한 등기부에 기재된 건물의 표시와 달리 주소를 "<주소>, 6동"으로 기재하여 전입신고를 마쳤으므로, 위 전입신고는 적법한 공시방법으로 볼 수 없다.
2) 또한 피고는 원고가 이 사건 주택에 관하여 근저당권을 설정할 당시 이 사건 주택에 거주하고 있지도 않았다.
나. 관련 법리
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결 등 참조).
다. 구체적인 판단
1) 위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 피고가 2021. 7. 26. 마친 전입신고는 유효한 임대차의 공시방법으로 봄이 타당하다.
① <주소> 외 2필지 지상에는 제1동부터 제7동까지 7개의 독립된 건물이 존재하는데, 제1동 내지 제6동은 지상 1층 내지 2층으로 지어진 단독세대용 주택들이고, 제7동은 지상 4층의 16개 호실로 구분되는 연립주택이며, 이 사건 주택은 위 단독세대용 주택들 중 제6동이다.
② 한편 제7동의 존재 등으로 인하여 이 사건 주택은 집합건물로 등기되어 있으나, 이 사건 주택에 관한 건축물대장에는 "호수 0호 / 가구 수 0가구 / 세대 수 1세대"로 기재되어 있다. 또한 제6동에 관하여 "제6동 제1층 제1호"로 기재된 등기부등본만 존재할 뿐 제6동 제2호, 제3호 등 별개의 호실에 관한 등기부등본은 존재하지 않고, 이 사건 주택을 포함하여 제1동 내지 제6동에는 동만 표시되어 있으며 별도로 호수가 표시되어 있지는 않은 것으로 보인다. 특히 원고의 의뢰를 받은 주식회사 H감정평가법인 소속 감정평가사는 원고가 G과의 사이에 대출계약을 체결하기 전 이 사건 주택을 방문하여 현황을 조사하였는데, 위 감정평가사가 작성한 감정평가서에는 이 사건 주택은 1세대가 사용하는 주택이라는 취지가 기재되어 있다.
③ 이처럼 이 사건 주택은 단독주택으로서 1세대가 사용하는 건물이라는 사실을 등기부등본 및 건축물대장의 각 기재, 이 사건 주택의 외관 및 현황을 통하여 충분히 확인할 수 있는 이상 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 원고가 전입신고를 마친 "6동(<주소>)"은 이 사건 주택에 관한 등기부에 기재된 "제6동 제1층 제1호"를 의미하는 것으로 인식할 수 있다고 보인다.
④ 한편 원고는 이 사건 주택에 관한 등기부에 기재되어 있는 "제6동 제1층 제1호"를 기준으로 전입세대를 열람하였고, 그 결과 피고가 이 사건 주택에 전입신고를 마친 사실을 발견하지 못하였던 것으로 보인다. 그러나 이 사건 주택에 관한 등기부에는 전 소유자인 F의 주소가 "<주소>, 106동"으로, G의 주소는 "<주소>, 6동 1호"로 다양하게 기재되어 있으므로, 원고로서는 "6동" 내지는 "106동" 등 "제6동 제1층 제1호" 이외에 다른 주소로도 전입세대를 열람하였어야 하고, 만일 원고가 위와 같이 다양한 방식으로 전입세대를 열람해보았다면 임차인인 피고의 존재를 충분히 알 수 있었다고 봄이 타당한바, 단지 최선의 주의를 다하지 않은 원고가 피고의 존재를 알지 못하였다는 점만으로 피고가 마친 전입신고가 임대차의 공시방법으로 부적합하다고 볼 것은 아니다.
등기부에는 401호만 기재되어 있음. 현황은 401, 402호 2개 호실 존재, 당사자 402호 계약 + 402호 전입신고.
401호 경매.
402호 전입신고로는 401호 주소 거소 가진자로 인식 어려움.
전입신고 효력 부정
서울북부지방법원 2018. 6. 20. 선고 2017가단139678 판결
1. 기초사실
가. 경매절차의 배당 및 배당이의
(1) C 소유의 별지 목록 기재 부동산인 서울 강북구 E에 있는 F빌라 5동(이하 '이 사건 건물'이라고 한다) 401호에 관하여 주식회사 우리은행의 신청에 따라 2016. 12. 8. 임의경매개시결정(이 법원 D)이 이루어졌고, 같은 날 경매개시결정등기가 마쳐졌다. (2) 위 법원은 2017. 11. 15. 피고 B에게 50,000,000원(1순위 32,000,000원 + 3순위 18,000,000원), 피고 아이에이제이차유동화전문 유한회사에게 237,843,942원(2순위 231,000,000원 + 5순위 6,843,942원), 피고 국민건강보험공단에게 678,360원, 피고 C에게 172,408원을 각 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.
(3) 원고는 이 사건 건물 401호에 관한 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서 임차보증금 45,000,000원 중 소액임차보증금 32,000,000원의 배당요구를 하였으나 배당에서 제외되었다. 이에 원고는 2017. 11. 15. 피고들에 대한 배당금에 대하여 청구취지와 같이 각 이의를 제기하고 2017. 11. 21. 이 사건 소를 제기
나. 원고의 임대차계약 및 전입신고 등
(1) 원고는 2015. 3. 13. C(대리인 G)과 이 사건 건물 402호에 관하여 보증금 45,000,000원, 기간 2015. 4. 10.부터 2017. 4. 10.까지로 정하여 임차하는 임대차계약서를 작성하였다.
(2) 원고는 2015. 8. 13. '서울 강북구 H, 5동 402호'(이 사건 건물 402호의 도로명주소)에 전입신고를 마치고 같은 날 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
(3) 원고는 위 경매개시결정 이후인 2017. 2. 20. '서울 강북구 H, 5동 401호'(이 사건 건물 401호의 도로명주소)로 도로명주소 정정신고를 하였다. 원고는 이 때 C의 동의 없이 위 임대차계약서의 소재지 및 임대할부분 란의 각 "402호"에 수기로 "가칭( )401호"라고 추가로 기재하였다.
다. 이 사건 건물의 현황
(1) 이 사건 건물 중 1 내지 3층은 등기부상 층별로 2개의 구분건물(101호, 102호, 201호, 202호, 301호, 302호)로 되어 있다. 그러나 이 사건 건물 4층은 실제 401호와 402호로 구분되어 있으나, 건축물대장 및 등기부상 401호만 있을 뿐 402호는 없다.
(2) 이 사건 건물 401호의 전 소유자 I의 등기부상 주소가 이 사건 건물 402호로 기재되어 있다.
가. 원고의 주장
이 사건 건물 4층이 실제 401호와 402호로 구분되어 있고, 이 사건 건물 401호의 전 소유자 I의 등기부상 주소가 이 사건 건물 402호로 기재되어 있어 이 사건 건물 402호가 대외적으로 공시되고 있는 점, 원고의 주민등록을 이 사건 건물 402호로 잘못 기재하였다가 사후적으로 이 사건 건물 401호로 정정한 점을 종합하면, 원고의 주민등록은 이 사건 건물 401호에 대한 적법한 주민등록으로 보아야 함에도 주택임대차보호법상 소액임차인인 원고를 배당에서 배제한 것은 부당하다.
나. 판단
(1) 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다(대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결 등). 따라서 주택임대차보호법의 소액임차인으로서 최우선변제권이 인정되기 위해서는 첫 경매개시결정등기 전까지 대항요건, 즉 임차목적물의 점유 및 주민등록 전입신고를 한 경우여야 하고, 임차목적물이 공동주택인 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택 명칭과 동·호수를 기재하여야 한다.
(2) 이 사건에서 보건대, 이 사건 건물은 지상 4층으로 된 공동주택 중 다세대주택에 해당하므로 공동주택의 명칭 및 동·호수가 정확하게 특정되어야 하는데, 2017. 2. 20. 도로명주소 정정 이전에 이 사건 건물 402호로 된 원고의 주민등록은 경매절차의 대상인 이 사건 건물 401호의 등기부상 동·호수 표시와 불일치하여 원고가 이 사건 건물 401호에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보이지 아니하므로 이 사건 건물 401호에 관하여 주택임대차보호법이 정한 유효한 주민등록전입신고가 되었다고 볼 수 없고, 실제 이 사건 건물 4층에 401호와 402호의 구분건물이 있음에도 등기부상 401호만 존재하고 위 등기부상 이 사건 건물 402호의 기재가 있다거나 위 경매개시결정 이후 이 사건 건물 401호로 그 주소를 정정하였다는 사정만으로 이와 달리 판단할 수 없다.
등기부(301호)와 현황(301~305호)이 다름. 계약은 305호로 하고 등기부에 따라 301호로 전입신고
제3자는 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리관계에 관한 사항을 통상 등기부에 의존하여 파악하고 있으므로,
그에 따른 전입신고 효력 인정
대전지방법원 천안지원 2017. 11. 15. 선고 2017가단4665 판결
1. 기초사실
가. 천안시 서북구 D(도로명 주소 천안시 서북구 E, 이하 '이 사건 건물'이라 한다) 제3층은 등기부상으로 "제3층 제301호 419.25㎡"로 등재되어 있으나, 실제로는 1호부터 5호까지 총 5가구로 구획되어 있고, 각 현관문에는 301호부터 305호까지로 표시되어 있다.
나. 원고는 2013. 8. 14. F, G과 사이에 이 사건 건물 3층 4호에 관하여 보증금 1억 7,000만 원, 기간 2013. 9. 30.부터 2015. 9. 29.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다.
원고는 2013. 9. 30.까지 F, G에게 보증금 1억 7,000만 원을 지급하고, 2013. 9. 30. 확정일자를, 2013. 10. 1. 전입신고를 각 마치고 그 무렵부터 위 건물에서 거주하여 왔다. 원고는 2013. 8. 14. F, G과 사이에 이 사건 건물 3층 301호에 관하여, 범위 부동산 중 남동향쪽으로 83.8㎡, 전세금 1억 7,000만 원, 존속기간 2013. 9. 30.부터 2015. 9. 29.까지로 하는 전세권설정계약을 체결하고, 2013. 12. 20. 그 등기를 마쳤다.
다. 피고는 2013. 10. 12. F, G과 사이에, 이 사건 건물 3층 301-5호에 대하여 보증금 1억 6,500만 원, 기간 2013. 10. 14.부터 2015. 10. 13.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다. 피고는 2013. 10. 15. 확정일자 및 이 사건 건물 305호에 관한 전입신고를 마쳤고, 2013. 10. 16. 위 전입신고된 주소가 '착오기재정정'을 원인으로 이 사건 건물 301호로 변경되었다.
라. 대전지방법원 천안지원은 2016. 7. 25. C로 이 사건 건물 301호에 관한 임의경매개시결정을 하였고, 이 사건 건물 301호는 2017. 3. 17. 임의경매로 매각되었다.
마. 위 경매절차에서 2017. 4. 26. 열린 배당기일에서, 실제배당할 금액 719,314,049원 중 1순위로 소액임차인인 H이 10,200,000원, 2순위로 교부권자(당해세)인 성남세무서가 407,200원, 천안시 서북구가 1,656,660원, 3순위로 압류권자인 성남세무서가 50,241,500원, 4순위로 신청채권자인 전의농업협동조합이 549,906,936원, 5순위로 확정일자부 임차인인 피고가 106,901,753원을 각 배당받는 내용의 배당표가 작성되었다.
바. 원고는 위 배당기일에서 피고의 배당액 전액에 대하여 이의하였고, 그로부터 7일 이내인 2017. 5. 2. 이 사건 소를 제기하였다.
가. 원고의 주장 요지
피고는 이 사건 건물 중 3층 301호에 전입신고를 하였으나, 이 사건 건물 3층 305호에 거주하였다고 주장하고 있는바, 위 전입신고는 효력이 없다.
피고는 이 사건 건물 3층 305호에 실제 거주하지 않았고, 위 305호에는 피고와 무관한 남자가 살고 있었다.
따라서 피고가 주택임대차보호법의 요건을 갖추지 못하였으므로 피고에 대한 배당은 부적법하고, 그 다음 순위 전세권자인 원고에게 배당되어야 한다.
나. 판단
1) 전입신고의 효력
가) 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다(대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결).
나) 주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 어디까지나 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음하여 마련된 것이고, 제3자는 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리관계에 관한 사항을 통상 등기부에 의존하여 파악하고 있다. 따라서 등기부에 따라 이 사건 건물 301호에 관하여 등록된 피고의 전입신고는 유효하다고 볼 것이다. 따라서 피고의 주민등록이 주택임대차의 공시방법으로서 대항력을 갖추지 못하였다는 취지의 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.
2) 거주 여부
가) 배당이의 소송에 있어서 원고는 배당이의 사유를 구성하는 사실에 대하여 주장·입증하여야 하므로, 상대방의 채권이 가장된 것임을 주장하여 배당이의를 신청한 채권자는 이에 대하여 입증책임을 부담한다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결 참조). 또한 통정허위표시가 성립하기 위해서는 의사표시의 진의와 표시가 일치하지 아니하고, 그 불일치에 관하여 상대방과 사이에 합의가 있어야 한다. 이에 따라 주택임대차계약이 통정허위표시에 해당한다고 보기 위해서는 주택임대차계약의 형식을 빌려주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 것으로 인정되어야 한다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결 참조).
나) 그러나 갑 제6 내지 10호증의 각 기재만으로는, 피고가 이 사건 건물 305호를 실제로 점유하고 있지 않다거나, 이 사건 건물 305호에 관한 임대차계약이 허위로 체결된 것이라고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이에 관한 원고의 주장도 받아들이지 아니한다.